АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-173/2023

Дело № А12-33762/2021

г. Казань

18 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Вильданова Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседания) помощником судьи Дример Д.Е.,

при участии в судебном заседании путем использования систем веб-конференции представителя:

индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 18.01.2022),

         при участии в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО4 (доверенность от 10.04.2023),

Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова» – ФИО5 (доверенность от 20.10.2022 № 722-2022),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова»

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022

по делу № А12-33762/2021

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304345903600019, ИНН 

<

***>), г. Волгоград, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311346127600010, ИНН 

<

***>), г. Волгоград, ФИО6, г. Волгоград, ФИО7, г. Волгоград, к Федеральному государственному унитарному предприятию «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Москва, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

по иску Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н.Л. Духова» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, о понуждении заключить договор купли-продажи,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Москва, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Волгоград, общества с ограниченной ответственностью «Русская служба оценки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Москва, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП Ярда В.В.), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратились в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию «Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики имени Н.Л. Духова» (далее – ФГУП «ВНИИА», институт) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в пунктах 1.1-1.3 настоящего договора (далее – цена помещений), составляет 140 500 000 руб., НДС не предусмотрен в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Указанная стоимость включает в себя как стоимость помещения, так и стоимость земельного участка, на котором расположено помещение», делу присвоен номер А12-33762/2021.

ФГУП «ВНИИА» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена договора составляет 70 763 652 руб., определенной по результатам заключения эксперта от 06.07.2002 № 9825/5-3, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз», НДС не облагается в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Цена договора включает стоимость помещений, движимого имущества, земельного участка, на котором расположены помещения», а также просил определить дату заключения договора купли-продажи недвижимого имущества 30.12.2021, делу присвоен № А12-35919/2021.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.01.2022 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела № А12-33762/2021 и                   № А12-35919/2021 объединены в одно производство, делу присвоен        номер А12-33762/2021.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.03.2022 к участию в деле в качестве соистцов по иску ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2 к институту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, привлечены ФИО6 и ФИО7.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.04.2022 принят отказ ИП Ярда В.В., ИП ФИО2, ФИО7 от исковых требований к ФГУП «ВНИИА» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, производство по делу в данной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2022 Ярде И.Г. в удовлетворении исковых требований к институту отказано; исковые требования ФГУП «ВНИИА» удовлетворены частично, на ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 возложена обязанность заключить с ФГУП «ВНИИА» договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в пунктах 1.1-1.3 настоящего договора (далее – цена помещения) составляет 70 763 652 руб., НДС не предусмотрен в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Указанная стоимость включает в себя как стоимость помещения, так и стоимость земельного участка, на котором расположено помещение. Цена помещения с учетом земельного участка определена на основании заключения эксперта по арбитражному делу № А12-33762/2021 от 06.07.2022 № 9825/5-3, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз».

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2022 в части удовлетворения исковых требований ФГУП «ВНИИА» отменено, институту отказано в удовлетворении исковых требований.

ФГУП «ВНИИА», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 14.03.2023 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Карповой В.А., Вильданова Р.А. на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы ФГУП «ВНИИА» отложено на 13.04.2023 на 10 часов 00 минут.

После отложения судебное заседание продолжено 13.04.2023 в 10 часов 15 минут в том же составе.

Представитель ФГУП «ВНИИА», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представители ИП Ярда В.В., ИП ФИО2, явившиеся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласны, просили оставить в силе постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежали нежилые помещения общей площадью 2 298,1 кв. м, расположенные в здании с кадастровым номером 34:34:040036:973, по адресу: 

<

...>, по 1/2 доле в праве каждому, о чем 14.10.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

Вышеуказанный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040036:42, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, район Центральный, квартал 153, принадлежащем ИП Ярде В.В. и ИП ФИО2 на праве общей долевой собственности, по 1/2 доля в праве каждому, о чем 19.11.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

Между ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 (арендодатели) и ФГУП «ВНИИА» (арендатор) заключен договор аренды от 28.12.2020, по условиям которого институту в аренду сроком на три года предоставлены нежилые помещения общей площадью 2 298,1 кв. м, расположенные в здании с кадастровым номером 34:34:040036:973, по адресу: 

<

...>,  

По акту приема-передачи от 28.12.2020 вышеуказанные помещения переданы ФГУП «ВНИИА».

Согласно пункту 8.1 договора аренды от 28.12.2020 институт вправе выкупить помещения до 31.12.2021 включительно.

Между ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 (арендодатели) и ФГУП «ВНИИА» (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 15.09.2021, в соответствии с которым раздел 8 договора аренды от 28.12.2020 изложен в следующей редакции: «Стороны договорились заключить договор купли-продажи помещений (далее – основной договор) в срок до 31.12.2021 на следующих условиях: арендодатели обязуются передать в собственность, а арендатор принять и оплатить помещения с кадастровым номером 34:34:040036:973, расположенные по адресу: 

<

...>. Указанные помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040036:442, принадлежащем арендодателям на праве собственности. Арендодатели обязаны в течение 10 рабочих дней с момента заключения основного договора передать помещения по акту приема передачи. Стороны обязуются в течение пяти рабочих дней после подписания акта приема-передачи совместно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области и подать документы для государственной регистрации перехода права собственности. Дату и время обращения стороны согласовывают письменно по электронной почте: арендодателя: 48847@mail.ru, арендатора: vniia@vniia.ru. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет покупатель. Цена помещений определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещений, подготовленной оценочной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Оплата по договору купли-продажи помещений осуществляется арендатором единовременно в полном объеме, не позднее 15 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права на помещения к покупателю. Стороны договорились, что в случае возникновения спора о согласовании условий основного договора, такой спор будет передан на рассмотрение Арбитражного суда Волгоградской области в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны договорились, что арендные платежи, произведенные по договору аренды, не учитываются при определении цены договора купли-продажи». 

ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 направили в адрес ФГУП «ВНИИА» проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в пунктах 1.1-1.3 настоящего договора (далее – цена помещений), составляет 140 500 000 руб., НДС не предусмотрен в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Указанная стоимость включает в себя как стоимость помещения, так и стоимость земельного участка, на котором расположено помещение. Цена помещения с учетом земельного участка определена на основании отчета от 16.03.2021 № 63/21 о расчете рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 25.02.2021, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Русская служба оценки»».

ФГУП «ВНИИА» подписало данный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 03.11.2021, в том числе по пункту 2.1, изложив его в следующей редакции: «Цена договора составляет 62 162 000 руб., НДС не облагается в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Цена сформирована на основании отчёта независимого эксперта (общества с ограниченной ответственностью  «Группа Компаний «ТАУН») об оценке от 09.07.2021 № ОН-12532. Цена договора включает стоимость помещений, движимого имущества, земельного участка, на котором расположены помещения».

Поскольку разногласия между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021 урегулированы не были, ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 обратились в арбитражный суд с иском к институту об урегулировании разногласий, возникших при заключении данного договора купли-продажи, изложив пункт 2.1 договора в их редакции.

ФГУП «ВНИИА», указывая, что ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 уклоняются от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества по цене, указанной в протоколе разногласий, обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о понуждении предпринимателей заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена договора составляет 70 763 652 руб., определенной по результатам заключения эксперта от 06.07.2002 № 9825/5-3, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз», НДС не облагается в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Цена договора включает стоимость помещений, движимого имущества, земельного участка, на котором расположены помещения», а также определить дату заключения договора купли-продажи недвижимого имущества 30.12.2021.

Суд первой инстанции, исходя из буквального толкования условий договора аренды от 28.12.2020 в редакции дополнительного соглашения к нему от 15.09.2021 (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) пришел к выводу, что между сторонами заключен смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и предварительного договора купли-продажи арендуемого институтом имущества, содержащего все существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку между сторонами имеются разногласия по цене, продаваемого недвижимого имущества, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз».

Согласно заключению судебной экспертизы от 06.07.2002    № 9825/5-3 общая рыночная стоимость нежилых помещений площадью 2 298,1 кв.м, расположенных в здании с кадастровым номером 34:34:040036:973, по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 34:34:040036:42 составляет 70 763 652 руб.

Суд первой инстанции, оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, пришел к выводу о том, что цена спорных нежилых помещений с земельным участком, определенная в заключении судебной экспертизы от 06.07.2002 №9825/5-3, является наиболее достоверной и экономически обоснованной, в связи с чем отказал Ярде И.Г. в удовлетворении исковых требований к институту, возложив на ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2 обязанность заключить с ФГУП «ВНИИА» договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в пунктах 1.1-1.3 настоящего договора (далее – цена помещения) составляет 70 763 652 руб., НДС не предусмотрен в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Указанная стоимость включает в себя как стоимость помещения, так и стоимость земельного участка, на котором расположено помещение. Цена помещения с учетом земельного участка определена на основании заключения эксперта по арбитражному делу № А12-33762/2021 от 06.07.2022 № 9825/5-3, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз».

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований института, исходил из того, что дополнительное соглашение от 15.09.2021, которое содержит условия предварительного договора купли-продажи арендуемого ФГУП «ВНИИА» недвижимого имущества, является недействительным, поскольку ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2, заключая данный предварительный договор, а также направляя в адрес института проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, фактически распорядились недвижимым имуществом, принадлежащим не только им, так как спорные объекты недвижимости находятся в совместной собственности как Ярда В.В. и ФИО2, так и их супруг Ярда И.Г. и ФИО7, которые дополнительное соглашение от 15.09.2021 не заключали и не давали согласия на его заключение.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, установив, что решением            Центрального районного суда г. Волгограда от 24.02.2022 по делу         № 2-1254/2022 был произведен раздел совместно нажитого имущества ФИО7 и ФИО2, за ФИО7 признано право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:040036:442 и здание, состоящее из административных помещений площадью 2 298,1 кв. м с кадастровым номером 34:346040036:973, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. им ФИО8, д. 1Г, учитывая, что ФИО7 было отозвано ранее поданное согласие на отчуждение спорного недвижимого имущества, пришел к выводу, что в случае удовлетворения иска ФГУП «ВНИИА» будут нарушены положения пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего преимущественное право покупки участником долевой собственности продаваемой другим участником долевой собственности, принадлежащей ему доли, в связи с чем отказал институту в удовлетворении исковых требований.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В силу статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Таким образом, по общему правилу имущество нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью и каждый из участников совместной собственности имеет право совершать сделки по распоряжению общим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательное получение согласия третьего лица на совершение сделки как самостоятельное основание возникновения гражданских прав и обязанностей может быть предусмотрено законом для случаев, когда совершение сделки затрагивает права и законные интересы третьего лица, не являющегося участником сделки, в том числе если ее исполнение повлияет на имущественное положение такого лица (статья 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга

Получение согласия на совершение указанных сделок является необходимым, поскольку совершение сделки одним из супругов в отношении их общего имущества с безусловностью повлечет наступление правовых последствий и для второго собственника. Согласие второго супруга на совершение сделки подтверждает совпадение воли собственников относительно распоряжения их общим имуществом.

Гражданское законодательство не содержит положений, регулирующих отзыв предварительного согласия на совершение сделки. Из существа семейных отношений не исключается возможность отзыва такого согласия, данного одним из супругов, например, в связи с изменением интересов семьи, наступлением обстоятельств, приводящих к утрате согласия супругов относительно распоряжения их общим имуществом.

В то же время возможность отзыва предварительного согласия на совершение сделки не может быть неограниченной во времени, поскольку такое действие способно затронуть права других участников оборота, возникших из ранее данного третьим лицом согласия.

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся. Отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение) не могут служить основанием для признания сделки недействительной.

Из приведенных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что возможность отзыва предварительного согласия утрачивается с того момента, когда оно повлияло на правоотношения иных участников оборота, а именно, послужило основанием для возникновения их прав и обязанностей на основании договора. Отзыв согласия допускается до того, как стороны, основываясь на согласии третьего лица, вступили в договорные отношения.

При заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества, как правило, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 № 402/09).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2022 № 307-ЭС22-6562 сформулирована правовая позиция, согласно которой, предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Как указывалось выше, между ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 (арендодатели) и ФГУП «ВНИИА» (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 15.09.2021 к договору аренды от 28.12.2020, которое содержит условия предварительного договора купли-продажи арендуемого ФГУП «ВНИИА» недвижимого имущества.

В последующем ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 направили в адрес ФГУП «ВНИИА» проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в пунктах 1.1-1.3 настоящего договора (далее – цена помещений), составляет 140 500 000 руб., НДС не предусмотрен в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Указанная стоимость включает в себя как стоимость помещения, так и стоимость земельного участка, на котором расположено помещение. Цена помещения с учетом земельного участка определена на основании отчета о расчете рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 25.02.2021, от 16.03.2021 № 63/21, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Русская служба оценки».

Согласно пункту 5.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021 в соответствии с требованиями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации на совершение сделки ФИО2 получено согласие супруги, удостоверенное ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса города Волгограда ФИО10 от 18.09.2021, зарегистрировано в реестре за номером 34/3 8-н/34-2021-4-272, а Ярда В.В. получено согласие супруги, удостоверенное ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса города Волгограда ФИО10 от 20.09.2021, зарегистрировано в реестре за номером 34/38-н/34-2021-4-299. 

ФГУП «ВНИИА» подписало данный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 03.11.2021, в том числе по пункту 2.1, изложив его в следующей редакции: «Цена договора составляет 62 162 000 руб., НДС не облагается в связи с применением продавцами упрощенной системы налогообложения. Цена сформирована на основании отчёта независимого эксперта (общества с ограниченной ответственностью  «Группа Компаний «ТАУН») об оценке от 09.07.2021 № ОН-12532. Цена договора включает стоимость помещений, движимого имущества, земельного участка, на котором расположены помещения».

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, в части выкупной цены приобретаемого имущества, который подлежал разрешению судами в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом с момента направления проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, согласие третьего лица на совершение сделки купли-продажи уже становится основанием для возникновения прав и обязанностей иных участников оборота, связанных с отчуждением имущества.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований института, в том числе в связи с тем, что ФИО7 было отозвано ранее поданное согласие на отчуждение спорного недвижимого имущества, не принял во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, указывая, что дополнительное соглашение от 15.09.2021, которое содержит условия предварительного договора купли-продажи арендуемого ФГУП «ВНИИА» недвижимого имущества, является недействительным, поскольку ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2, заключая данный предварительный договор, фактически распорядились недвижимым имуществом, принадлежащим не только им, так как спорные объекты недвижимости находятся в совместной собственности как Ярда В.В. и ФИО2, так и их супруг Ярда И.Г. и ФИО7, которые дополнительное соглашение от 15.09.2021 не заключали и не давали согласия на его заключение, не принял во внимание, что в силу пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что решением Центрального районного суда г. Волгограда от 12.04.2022 по гражданскому делу № 2-1388/2022, вступившим в законную силу, ФИО7 отказано в удовлетворении исковых требований к Ярда В.В., ФИО2, ФГУП «ВНИИА» о признании дополнительного соглашения от 15.09.2021 недействительным.

Данным судебным актом установлено, что дополнительное соглашение от 15.09.2021 к договору аренды от 28.12.2020 не содержит для ФИО7 невыгодных условий.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Между тем суд апелляционной инстанции в обжалуемом судебном акте не указал мотивы, по которым им не приняты во внимание обстоятельства, установленные ранее принятым судебным актом по делу № 2-1388/2022, несмотря на то, что обстоятельства, установленные судебным актом суда общей юрисдикции по указанному делу, в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Между тем, судом апелляционной инстанции не дано оценки действиям ФИО7 по отзыву согласия на отчуждение недвижимого имущества, которая, в том числе была привлечена по ее ходатайству к участию в деле в качестве соистца по иску к ФГУП «ВНИИА» об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021, что также может свидетельствовать об ее воле на отчуждение институту спорного недвижимого имущества.

Как указывалось выше, по общему правилу имущество нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью и каждый из участников совместной собственности имеет право совершать сделки по распоряжению общим имуществом, а сам факт внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке, в связи с чем в этом случае оба супруга являются сособственниками такого имущества, собственником которого в Едином государственном реестре недвижимости указан один из них.

Вместе с тем, супруг (бывший супруг), являющийся сособственником общего совместного имущества, сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13.07.2021 № 35-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО11»).

По общему правилу требование об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества предъявляются к стороне договора, в том числе к продавцу, являющемуся собственником объекта недвижимости, также как и требования о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости могут быть предъявлены к продавцу, являющемуся собственником продаваемого объекта недвижимости.

На момент предъявления ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 иска к институту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2021 в части цены продаваемого имущества, а также иска ФГУП «ВНИИА» к ИП Ярда В.В., ИП ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, собственниками спорных объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости значились ИП Ярда В.В. и ИП ФИО2

Между тем в период судебного разбирательства по настоящему делу решением Центрального районного суда г. Волгограда от 24.02.2022 по делу № 2-1254/2022 был произведен раздел совместно нажитого имущества ФИО7 и ФИО2, за ФИО7 признано право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:040036:442 и здание, состоящее из административных помещений площадью 2 298,1 кв.м с кадастровым номером 34:346040036:973, расположенное по адресу: 

<

...>, и в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество за ФИО2 и ФИО7 в размере 1/4 доли в праве за каждым.

Таким образом, на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора по существу в Едином государственном реестре недвижимости содержались записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество за ИП ФИО1 в размере 1/2 доли в праве, за ФИО2 и ФИО7 в размере 1/4 доли в праве за каждым.

Однако суд первой инстанции рассмотрел и частично удовлетворил исковые требования ФГУП «ВНИИА» о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества только к предпринимателям, тем самым надлежащим образом не определив участников спорных правоотношений.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022 по делу № А12-33762/2021 отменить.

 Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А12-33762/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области. 

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.09.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2022 по делу № А12-33762/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом. 

 

Председательствующий судья                                            Р.В. Ананьев 

Судьи                                                                                    В.А. Карпова

                                                                                              Р.А. Вильданов