﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-101806/2019

27 января 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     20 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 января 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Баженовой Ю.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца (заявителя): Пакконен И.И. (доверенность от 11.07.2019)

от ответчика (должника): Прокуророва О.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-30366/2020)  ООО "Лотос" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2020 по делу № А56- 101806/2019 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску ИП Федорова С.В. к ООО "Лотос" о взыскании, 

установил:

индивидуальный предприниматель Федоров Сергей Владимирович (далее по тексту именуемое – Федоров С.В.) обратился в Арбитражный суд города СанктПетербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (уточненным в порядке, предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Лотос» (далее – ООО «Лотос»):  

- задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019г. по 27.05.2019 г. в сумме 1 167 659,82 рублей по Договору аренды от 25.07.2017г. №1-Д нежилых помещений площадью 845 кв метров, расположенных в нежилом здания по адресу: Санкт-Петербург, поселок Стрельна, Санкт-Петербургское шоссе, дом 88, литер А;

- в возмещение ущерба в размере стоимости восстановительного ремонта арендованных помещений в сумме 6 086 651,85 рублей;

- неполученного дохода в связи с невозможностью использовать помещения после их возвращения ответчиком в период с 28.05.2019 г. до 15.09.2019 г. в сумме 4 717 741,94 руб.

ООО «Лотос» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Федорову С.В. о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы в сумме 1 343 253, 76 рублей.

Решением от 08.09.2020 исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «Лотос» в пользу ИП Федоровой С.В. взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 167 659 руб. 82 коп., 608 665 руб. 85 коп. стоимости ремонтных работ, 50 208 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по иску.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой об его отмене.

Податель жалобы полагает, что судом нарушены нормы материального права, не исследованы все имеющиеся доказательства, истцом неправомерно расторгнут договор аренды; заключение специалистов содержит сведения, не соответствующие действительности.

Истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании истец представил дополнительные доказательства в связи с невозможностью представить их в суд первой инстанции (заключение специалиста № 1745 от 02.12.2020 г. о компьютерно-техническом исследовании файлов с фотоснимками арендованных помещений от 29.03.2019 г. и протокол допроса нотариусом свидетеля Шлахтера В.В., производившего фотографирование). 

Ходатайство удовлетворено на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ: документы представлены для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Федоровым С.В. (арендодателем) и ООО «Любавушка Ритейл Груп» (арендатором) заключен договор аренды части нежилого здания (далее– Договор), площадь арендуемого помещения 845 кв метров, по адресу: Санкт— Петербург, поселок Стрельна, Санкт-Петербургское шоссе дом 88 литер А (далее по тексту – Помещений) сроком на 10 лет. 

В день заключения договора сторонами был составлен и подписан Акт приема-передачи помещений от Арендодателя к Арендатору, в котором зафиксировано удовлетворительное состояние помещений и отсутствие претензий о его состоянии.

Стороны 13.11.2017г. заключили дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 22.08.2025г.

31.10.2018г. по трехстороннему соглашению к договору аренды от 25.07.2012г., заключенному между Федоровым С.В., первоначальным арендатором ООО «Любавушка Ритейл Груп» и новым арендатором ООО «Лотос», произведена замена арендатора на ООО «Лотос» с переходом на него всех прав и обязанностей арендатора.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, а статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации - случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 8.3. Договора аренды арендатор вправе отказаться от аренды помещений (всех или любой части/частей) при одновременном соблюдении им условий: арендатор предварительно письменно уведомил арендодателя о намерении расторгнуть Договор, с указанием предполагаемой даты расторжения Договора; такое уведомление было сделано арендатором не позднее одного месяца до момента, когда арендатор намерен расторгнуть договор; арендатор в полном объеме произвел уплату арендодателю арендной платы и иных платежей за период, предшествующий моменту полного или частичного расторжения договора.

Пункт 7.1. Договора аренды предусматривает, что арендная плата за пользование помещений состоит из двух частей - постоянной части (пункт 7.2. Договора) и переменной части (пункт 7.7 Договора). 

Ежемесячный размер переменной части арендной платы по договору составляет суммарная плата за все предоставляемые коммунальные услуги (пункт 7.7. Договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.5. Договора аренды арендатор в срок не позднее пяти календарных дней после окончания срока действия настоящего Договора, а также при его досрочном расторжении по основаниям, предусмотренным Договором и законом, освобождает помещения от собственного оборудования, инвентаря и мусора и передает (возвращает) помещения арендодателю по акту приема-передачи (возврата). Помещения возвращаются в том же состоянии, в котором они были получены по акту приема-передачи, с учетом нормального износа помещений.

Согласно пункту 4.7. Договора аренды в акте приема-передачи (возврата) констатируется санитарное и техническое состояние передаваемых помещений; состав и исправность оборудования, установленного и находящегося в Помещениях, на момент их возврата. Подписанный сторонами акт приема-передачи (возврата) является основанием для окончательного расчета между сторонами (в том числе по возмещению стоимости неотделимых улучшений.) 

Арендатор обязан в течение пяти дней после окончания или досрочного расторжения Договора освободить помещения от инвентаря. Оборудования, товарно-материальных ценностей, иного имущества и мусора, принадлежащего арендатору и находящегося в помещениях, и в тот же или на следующий за ним рабочий день передать помещения арендодателю по акту приема-передачи. Помещения должны быть переданы в исправном состоянии, с учетом их нормального износа (пункт 6.1.11).

Материалами дела подтверждается (т. 2, стр 41), что 13.02.2019 ответчик передал предпринимателю письмо об отказе от договора со ссылкой на п. 8.3 договора, датированное 03.12.2018, с предложением принять арендуемое помещение 29.03.2019 в 15:00 и подписать соглашение о расторжении договора и снятии обременения (т. 5, стр. 29).

ООО «Лотос» 03.12.2019г. передало Федорову С.В. уведомление о досрочном расторжении с 29.03.2019г. Договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора с предложением явиться или обеспечить явку своего уполномоченного представителя 29.03.2019г. в 15 часов 00 мин. по месту нахождения Помещений для их приемки из аренды и подписания приемо-передаточных документов.

В нарушение пункта 8.3. Договора арендатор не внес в полном объеме переменную часть арендной платы до указанного им дня досрочного расторжения договора; переменная часть арендной платы за март 2019г. внесена 04.06.2019 г.; кроме того, ООО «Лотос» продолжал занимать арендованные помещения, не допускал в них арендодателя, ключи от помещений возвращены арендодателю 25.04.2019.

Ответчиком не соблюдены согласованные в договоре условия для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Договор расторгнут по инициативе истца уведомлением № 15 от 28.05.2019 в связи с невнесением арендатором более 59 дней арендной платы (переменной части за март 2019, основной и переменной частей арендной платы за апрель и май 2019).

В соответствии с п. 8.2.2 договора, поскольку иные условия и сроки не установлены договором, договор считается расторгнутым с даты получения уведомления, не ранее 28.05.2019.

На основании части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Довод ответчика об уклонении истца от принятия помещения, неправомерности расторжения договора аренды отклонен судом ввиду отсутствия доказательств.

Состояние помещений подтверждается представленными в материалы дела заключением специалистов №3/19 от 15.07.2019г. и письменными консультациями специалистов от 05.03.2020г. и №2 от 23.07.2020г., согласно которым все обнаруженные ими и описанные повреждения не являлись результатом нормального износа, но были причинены арендатором в процессе ненадлежащей эксплуатации арендованных помещений как самим арендатором, так и его субарендаторами, а также при ненадлежащем демонтаже торгового и инженерного оборудования при освобождении помещений; расчет восстановительного ремонта производился на основании плана Помещений, приобщенного к Договору аренды, в него включен демонтаж только тех перегородок, которые были над разрушенным полом сцены, по остальным перегородкам и стенам в расчет ущерба включен их косметический ремонт, после освобождения Помещений арендованных помещений и до их осмотра специалистами эти помещения не могли использоваться арендодателем Федоровым С.В., поскольку находились в поврежденном, разрушенном состоянии, непригодном для эксплуатации; в расчет стоимости восстановительного ремонта включен ремонт тех повреждений фасада и внешних стен здания, эстакады, которые использовались только ответчиком.

Как установлено судом в решении, заключения документально не оспорены ООО «Лотос», ходатайство о проведении судебной экспертизы ответчик в ходе судебного разбирательства не заявлял.

Документы, подтверждающие надлежащее состояние помещений по состоянию на 29.03.2019 и по состоянию на 28.05.201,9 ООО «Лотос» в материалы дела не представил.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В подтверждения заявленной позиции Федоровым С.В. представлены фотографии состояния арендованных Помещений 29.03.2019г. в 15.00 час. Дата и время фотографирования подтверждены заснятой в кадре газетой и протоколом нотариального осмотра этих фотографий на электронном носителе от 27.07.2020г., произведенных в порядке обеспечения доказательств на основании статьи 102 и статьи 103 Основ законодательства РФ о нотариате. На фотографиях зафиксировано, что арендованные помещения заполнены торговым и инженерным оборудованием, строительным мусором.

Стоимость восстановительного ремонта подтверждена заключенным с ООО «Проект-Строй» договором подряда № 01-11УСЛ/2019 от 08.11.2019 на производство ремонтных работ и сметой на производство восстановительного ремонта помещений, согласно заключению специалистов № 3/19 от 15.07.2019 г., платежными документами по оплате ремонтных работ и фото-фиксацией производства ремонтных работ. 

Представленные документы ответчиком в порядке, предусмотренном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судах первой и апелляционной инстанций не оспорены.

Довод Общества о том, что заключение специалистов содержит сведения, не соответствующие действительности, отклонен апелляционным судом как документально не опровергнутые Обществом.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Статьей 66 АПК РФ установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле. 

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 АПК РФ принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Требования ответчика по встречному иску документально не подтверждены.

Удовлетворение первоначального иска исключает удовлетворение встречного иска.

Истцом решение в части отказа в удовлетворении исковых требований не обжалуется.

Апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу с учетом указанных в ней доводов.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ответчика не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 08.09.2020 по делу №  А56-101806/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Ю.С. Баженова

 И.А. Тимухина