ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8619/2024

28 декабря 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 09.04.2024

от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 24.10.2024 (посредством системы веб-конференции)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31796/2024) (заявление) Администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области»

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.08.2024 по делу № А21-8619/2024(судья А.В. Брызгалова), принятое 

по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя ФИО4

к Администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области»

об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее -ИП ФИО4, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (далее - Администрация, ответчик) об уменьшении размера арендной платы по договору № 483-КЗО/2021 от 06.07.2021 в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию за период с 03.09.2021 по 22.12.2023 на сумму 17 232 658,00 руб.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.08.2024 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что истцу на стадии заключения договора было известно обо всех недостатках земельного участка, на которые он ссылается в обоснование заявленных требований, при этом, судом первой инстанции, по мнению апеллянта, не был проверен представленный истцом расчет исковых требований. Кроме того, как указывает апеллянт, судом первой инстанции не было принято во внимание, что договор заключался с истцом как с физическим лицом, в связи с чем настоящий спор неподсуден арбитражному суду. 

В настоящее судебное заседание явились представители сторон.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в представленном в материалы дела отзыве.

Представитель ответчика, участие которого в судебном заседании было обеспечено посредством системы веб-конференции, подсоединился на стадии оглашения резолютивной части постановления.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам аукциона 06.07.2021 между ФИО4 (арендатор) и Администрацией (арендодатель), заключен договор № 483-КЗО/2021 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 2799 кв.м, кадастровый номер 39:05:010210:242, расположенного по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

В соответствии с условиями Договора годовая арендная плата была установлена в размере 7 488 000,00 руб.

На момент проведения аукциона и заключения Договора в соответствии с правилами землепользования и застройки «МО Зеленоградское городское поселение» земельный участок был расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1). Указанная зона включала в себя вид разрешенного использования, предусмотренный договором аренды, а именно: многоквартирные жилые дома до 3 надземных этажей, включая мансардный.

Решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Калининградской области от 31.08.2021 года № 99 были утверждены новые Правила землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ Калининградской области» (первоначальный текст документа опубликован в издании «Волна» № 34, 03.09.2021).

В соответствии с новыми Правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) была изменена территориальная зона, в пределах которой находится земельный участок с КН 39:05:010210:242 (Ж-2ГР1 - Зона застройки среднеэтажными жилыми домами).

Новая территориальная зона не включала в себя такой вид разрешенного использования, который был предусмотрен Договором.

Таким образом, как указал истец, разрешенное использование земельного участка в соответствии с договором аренды не соответствовало ПЗЗ, в виду чего ИП ФИО4 не имел возможности проектировать и строить среднеэтажный многоквартирный дом, поскольку это не соответствовало условиям договора аренды.

Министерством градостроительной политики Калининградской области письмом от 25.09.2023 № 6904-МГП ФИО4 было отказано в выдаче разрешения на строительство с указанием на то, что разрешение на строительство не может быть выдано, поскольку установленный вид разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» не предусмотрен градостроительным регламентом указанной территориальной зоны.

04.04.2022 истец обратился к ответчику с просьбой внести изменения в договор аренды для приведения разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом.

Однако письмом от 12.05.2022 в удовлетворении указанного заявления Администрацией было отказано.

В мае 2023 года истец обратился в Министерство градостроительной политики Калининградской области с просьбой о внесении изменений в ПЗЗ, письмом от 30.05.2023 Министерство уведомило истца о подготовке соответствующего проекта изменений в ПЗЗ.

06.12.2023 был издан приказ № 512 об изменении ПЗЗ МО «Зеленоградский городской округ», в соответствии с которым в отношении земельного участка с КН 39:05:010210:242 была установлена территориальная зона «Зона застройки малоэтажными жилыми домам (Ж-3).

Таким образом, в декабре 2023 года были внесены изменения в градостроительный регламент, которые вновь позволяют ФИО4 использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использование.

11.04.2024 истец обратился к ответчику с просьбой уменьшить размер арендной платы по Договору за период с 03.09.2021 по 22.12.2023 в размере 17 232 658,00 руб.

Письмом от 03.05.2024 Администрация отказала предпринимателю в уменьшении размера арендной платы.

Поскольку ответчик добровольно требование истца не удовлетворил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

Довод апеллянта о неподсудности дела арбитражному суду основан на неправильном применении норм процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, имеющих статус индивидуального предпринимателя.

На основании статьи 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ N 12/12 от 18 августа 1992 г. «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» предусмотрено, что гражданские дела подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Из приведенных положений законов и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что для отнесения спора к компетенции арбитражного суда необходимо наличие у гражданина статуса индивидуального предпринимателя (субъектный критерий), а также экономический характер дела (предметный критерий), т.е. дело возникло в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Из материалов дела следует то, что истец является индивидуальным предпринимателем, основной вид деятельности которого - строительство жилых и нежилых зданий (41.20).

Разрешенное использование земельного участка, предоставленного по договору аренды № 483-КЗО/2021, - малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Иными словами, земельный участок был предоставлен под строительство многоквартирного дома, которое относится к предпринимательской деятельности, что также подтвердил представитель истца в настоящем судебном заседании.

Иными словами, земельный участок предоставлен и в настоящее время используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Тот факт, что в договоре аренды земельного участка ФИО4 указан как физическое лицо, правового значения не имеет, поскольку, как отметил Верховный суд РФ в определении от 24 января 2017 г. по делу № 308-ЭС16-15109, ни гражданским законодательством, ни арбитражно-процессуальным законодательством не предусмотрено, что индивидуальный предприниматель при осуществлении экономической или предпринимательской деятельности обязан указывать свой статус при заключении гражданских договоров. Следовательно, отсутствие в договоре аренды указания на наличие у сторон статуса индивидуального предпринимателя, как существенного обстоятельства, определяющего подведомственность спора, не является основанием, исключающим рассмотрение дела в арбитражном суде.

Не имеет также правового значения момент приобретения статуса индивидуального предпринимателя. 

Согласно АПК РФ наличие данного статуса имеет решающее значение на момент рассмотрения спора, а не заключения договора. 

Ответчиком не представлены доказательства того, что на момент рассмотрения спора ФИО4 не имел или не имеет статуса индивидуального предпринимателя. В материалах дела имеется актуальная выписка из ЕГРИП, согласно которой истец является индивидуальным предпринимателем.

Таким образом, сторонами по настоящему делу выступают орган местной власти и индивидуальный предприниматель, а возникший спор имеет экономический характер и связан с осуществлением ответчиком предпринимательской деятельности. 

Следовательно, в соответствии со статьей 27 АПК РФ настоящее дело правомерно отнесено к компетенции арбитражного суда.

Более того, при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции ответчик не заявлял соответствующих возражений. 

В рассматриваемом случае правоотношения сторон регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 614 ГК РФ, 22 ЗК РФ, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, и согласно статье 432 ГК РФ является заключенным.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу указанной нормы при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Верховный суд Российской Федерации в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 отметил, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена также в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства РФ на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В рассматриваемом случае несоответствие вида разрешенного использования земельного участка по Договору действующему градостроительному регламенту указанной территории сделало невозможным использование предоставленного земельного участка.

Как правильно отметил суд первой инстанции, несоответствие вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды № 483 -КЗО/2021 действующему градостроительному регламенту указанной территории сделало невозможным использование предоставленного земельного участка. В частности, это исключило возможность получить разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного жилого дома, что подтверждается письмом Министерства градостроительной политики Калининградской области от 25.09.2023 г. № 6904-МГП, согласно которому истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство. Министерство отметило, что разрешение на строительство не может быть выдано, поскольку установленный вид разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» не предусмотрен градостроительным регламентом указанной территориальной зоны.

Таким образом, земельный участок содержал в себе недостатки, исключающие его использование в соответствии с разрешенным использованием. При этом указанные недостатки были созданы самой Администрацией в результате изменений ПЗЗ. 

Подлежит отклонению довод подателя жалобы о том, что проведение публичных слушаний по проекту ПЗЗ свидетельствует о том, что Администрация не создает препятствий в использовании земельного участка. Проведение публичных слушаний перед утверждением ПЗЗ является обязанностью Администрации в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, как следует из сайта Администрации, информация о публичных слушаниях была опубликована только через 2 недели после проведения аукциона.

Довод подателя жалобы о том, что истец не предпринимал никаких действий по использованию земельного участка, опровергаются материалами дела. 

В материалы дела была представлена копия Градостроительного плана земельного участка (далее -ГПЗУ), выданного 09.11.2021 г. на основании запроса от 19.10.2021 г. 

Данный документ опровергает довод Администрации о том, что истец обратился за получением ГПЗУ только в сентябре 2023 г.

Из материалов дела также следует, что после получения ГПЗУ в ноябре 2021 г. истец неоднократно обращался в Администрацию и Министерство градостроительной политики для устранения несоответствия между разрешенным использованием земельного участка и градостроительным регламентов. Данную ситуацию удалось разрешить только 06.12.2023 г., когда был издан приказ № 512 об изменении ПЗЗ МО «Зеленоградский городской округ».

Довод подателя жалобы о том, что истец при заключении договора знал о недостатках земельного участка, также опровергается материалами дела.

Из материалов дела следует то, что на момент проведения аукциона разрешенное использование земельного участка, указанное в конкурсной документации, соответствовало градостроительным регламентам. В случае несоответствия Администрация не смогла бы выставить участок на аукцион. На официальном сайте Администрации было размещено извещение о проведении 16.06.2021 г. аукциона, в котором содержится описание лота № 3: право заключения договора аренды земельного участка с КН 39:05:010210:242, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 2799 кв. м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка. В извещении также указаны основные виды разрешенного использования согласно ПЗЗ, среди которых указана малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Истец приобретал право аренды земельного участка для коммерческой эксплуатации по целевому назначению, у истца не было никакого интереса заключать договор аренды земельного участка, который нельзя использовать, при этом ежедневно оплачивать 20 515 р. (7 488 00 р.: 365 дн.). Экономический интерес истца заключался в том, чтобы приобрести право аренды и сразу приступить к строительству многоквартирного жилого дома. Таким образом, ответчиком не доказан факт того, что истец в момент участия в аукционе знал о недостатках земельного участка.

Поскольку в период невозможности использования арендованного земельного участка у арендатора не возникает обязанности по уплате арендной платы, арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы за указанный период, в виду чего суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно расчету истца за период невозможности использования земельного участка (с 03.09.2021 до 22.12.2023) размер арендной платы по договору составил 17 232 658,00 руб. Указанный расчет со стороны Администрации не опровергнут.

Довод ответчика о том, что судом не проверен расчет заявленных требований относительно арендной платы, опровергается материалами дела.

Как следует из материалов дела, истцом представлен подробный расчет заявленных требований. В качестве исходных дат для определения периода невозможности использовать земельный участок были обоснованно приняты две даты: 03.09.2021 г. - дата вступления в силу новых ПЗЗ, утвержденных решением Окружного Совета от 31 августа 2021 года № 99; 22.12.2023 г. - дата вступления в силу изменения в ПЗЗ, утвержденных приказом Министерства от 6 декабря 2023 г. № 512.

Продолжительность указанного периода составляет 840 дней, общий размер уплаченной арендной платы за данный период составляет 17 232 658,00 руб.

Как правильно отметил суд первой инстанции указанный расчет со стороны Администрации не опровергнут. Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Довод ответчика о том, что годовой размер арендной платы за первый год в размере 7 488 000 р. является ценой продажи права аренды не основан на материалах дела. Ни в договоре, ни в извещении о проведении аукциона не содержится данное условие. Кроме того, даже в случае наличии такого условия оно не освобождает ответчика от ответственности за недостатки земельного участка.

Ссылка ответчика не невозможность изменения размера арендной платы по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, не может быть принята во внимание, поскольку положения статьи 612 ГК РФ имеют императивный характер и подлежат применению независимо от условий договора.

Таким образом, представленный расчет, с которым согласился суд первой инстанции, соответствует фактическим и юридическим обстоятельствам дела.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в полном объеме. 

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.08.2024 по делу № А21-8619/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

С.В. Изотова

 Н.Е. Целищева