ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск                                                                     

«18» февраля 2021 года                                                     Дело № А72-10796/2020

 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 12.02.2021. 

Решение в полном объеме изготовлено 18.02.2021.

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Т.М.Крамаренко,

при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Мобиком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Москва

о взыскании 143 119 руб. 47 коп.

 

при участии представителей:

от  истца - Т.С. Дивиченко, доверенность, диплом, паспорт;

от ответчика - ФИО2, доверенность,  диплом, паспорт;  

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Мобиком» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» о взыскании 143 119 руб. 47 коп. – задолженность по арендной плате за  январь 2020 г. по договору от 15.10.2018 №КН-112 аренды недвижимого имущества.

Определением от 04.09.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьями 226, 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 26.10.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Представитель истца  настаивает на исковых требованиях в полном объеме.

Представитель ответчика  исковые требования не признает.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего. 

Из материалов дела усматривается, что Общество с ограниченной ответственностью «Мобиком» является собственником объекта недвижимости - ТРЦ «ГиперСити» по адресу: 

<

...>.

15.10.2018  между Обществом с ограниченной ответственностью  «Мобиком» (Арендодатель) и Обществом  с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» (Арендатор) в редакции протокола согласования разногласий заключен договор аренды недвижимого имущества №КН-112, согласно которому Арендодатель передает Помещение Центра, находящееся по адресу: 

<

...>, Арендатору во временное владение и пользование, а Арендатор принимает Помещение, обязуется использовать его в соответствии с условиями договора, и вносить арендную плату в размерах и порядке, указанных в разделе 6 договора.

30.12.2018 Сторонами подписан Акт приема-передачи помещения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст.607 ГК РФ).

В силу ст. 614 ГК  РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно  п.6.1 Договора аренды  недвижимого имущества №КН-112 от 15.10.2018 за использование Помещения Арендатор уплачивает Арендодателю Арендную плату, которая состоит  из   Постоянной арендной платы и    Переменной арендной платы.

Порядок и условия  оплаты Постоянной части арендной платы предусмотрены в пункте 6.2 Договора аренды  недвижимого имущества №КН-112 от 15.10.2018 и Дополнительном соглашении от 15.10.2018 (Плата с оборота). Постоянная арендная плата состоит из  Платы за использование Помещения, Эксплуатационных расходов и Платы с оборота.

В соответствии с п. 1.2 Дополнительного соглашения (Плата с Оборота) от 15.10.2018 к Договору аренды  недвижимого имущества №КН-112 от 15.10.2018 «Процент с Оборота» - величина, составляющая  5% от оборота Арендатора в Помещении за каждый расчетный период.

Согласно п.1.3 Дополнительного соглашения от 15.10.2018 (Плата с оборота) к Договору аренды  недвижимого имущества №КН-112 от 15.10.2018 «Плата с Оборота» - сумма, равная величине, на которую Процент с оборота от суммы Оборота в каждом Расчетном периоде превышает Плату за использование Помещения, выплачиваемую Арендатором за такой Расчетный период.

«Расчетный период» - период времени продолжительностью 1 (один) календарный месяц. Первый расчетный период начинается с даты начала Срока аренды (даты подписания Акта приема-передачи Помещения). Если дата начала Срока аренды (дата подписания Акта приема-передачи Помещения) не совпадает с началом календарного месяца, то первый Расчетный период определяется пропорционально продолжительности торговой деятельности в этом месяце, а именно: начинается с даты начала Срока аренды (даты подписания Акта приема-передачи Помещения) и заканчивается одновременно с окончанием календарного месяца, в котором был подписан Акт приема-передачи Помещения. Если дата окончания Срока Аренды по настоящему Договору не совпадает с окончанием календарного месяца, то последний Расчетный период определяется пропорционально продолжительности торговой деятельности в этом месяце, а именно: начинается с первого дня последнего месяца аренды и заканчивается в дату подписания Акта возврата Помещения (п.1.4 Дополнительного соглашения (Плата с оборота).

В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения от 15.10.2018 (Плата с оборота) к Договору аренды  недвижимого имущества №КН-112 от 15.10.2018, в случае если размер Процента с Оборота, исчисленный на основании Оборота Арендатора за Расчетный период превышает размер Платы за использование Помещения, оплаченной Арендатором за Расчетный период, дополнительно к Плате за использование Помещения, уплате подлежит Плата с Оборота.

Для подтверждения размера Оборота Арендатора за Расчетный период, Арендатор предоставляет уполномоченному представителю Арендодателя нарочным по адресу Центра, в течение 5 (пяти) рабочих дней с начала месяца, следующего за Расчетным периодом, Отчет об обороте Арендатора (п.4 Дополнительного соглашения (Плата с оборота).

Оплата Платы с Оборота осуществляется Арендатором вне зависимости от выставления счета Арендодателем не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за Расчетным, а в январе - не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за Расчетным (п.3 Дополнительного соглашения (Плата с оборота).

Договор аренды  недвижимого имущества №КН-112 от 15.10.2018 подписан Сторонами с Протоколом разногласий.

Согласно п.6.10  Договора аренды  недвижимого имущества №КН-112 от 15.10.2018 в редакции Протокола разногласий, Стороны особо согласовали, что если в течение всего Срока аренды, начиная с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения, в других помещениях Центра происходит открытие предприятия/ий общественного питания под торговыми знаками «McDonalds/Макдоналдс» на 1-ом этаже Центра и/или «КFС/КФС» на 1-ом и 2-ом этажах Центра, то Постоянная арендная плата автоматически уменьшается на 50% (Пятьдесят процентов) от размера Постоянной арендной платы, подлежащей оплате Арендатором Арендодателю в соответствии с условиями Договора. Измененный (уменьшенный) размер Постоянной арендной платы, начинает действовать с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло открытие такого предприятия и действует до окончания Срока аренды, либо до закрытия указанных предприятий общественного питания (в зависимости от того, что произойдёт ранее). При этом такое изменение не требует подписания Сторонами дополнительного соглашения к Договору.

Стороны особо оговорили, что Арендатор проинформирован о наличии на 2-ом этаже Центра предприятия общественного питания под торговым знаком «McDonalds/Макдоналдс» и данный факт не является основанием для применения условий, указанных в настоящем пункте.

Предметом спора  является взыскание задолженности по Плате с оборота за январь 2020 г.   в размере 143 119 руб. 47 коп.

Из искового заявления следует, что 01.02.2020  Арендатором был предоставлен Отчет об Обороте Арендатора за январь 2020 г., согласно которому Оборот Арендатора составил 4 581 964 руб. 34 коп.

Соответственно, в силу п. 2 Дополнительного соглашения (Плата с оборота) размер платы с Оборота за январь 2020 должен быть исчислен в следующем порядке: 4 581 964,34 (Оборот Арендатора за январь 2020) х 5% (Процент с оборота) + 20% (НДС)- 34 468,56 руб. (размер эксплуатационных расходов за январь 2020, в т.ч. НДС) = 240 449 руб. 30 коп.. Однако Арендатором был произведен платеж в сумме 97 329 руб. 83 коп..

10.03.2020 истцом в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности на сумму 143 119 руб. 47 коп. 

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения ООО «Мобиком» с заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке.

Ответчик исковые требования не признал, пояснил, что расчет Платы с оборота произведен в соответствии с п. 6.10 договора в редакции Протокола согласования разногласий. Поскольку предприятие общественного питания под торговым знаком  «КFС/КФС» было открыто на втором этаже торгового центра, Арендатором в адрес Арендодателя было направлено  уведомление о снижении размера Постоянной  части арендной платы на 50%. Соответственно, плата с Оборота за январь 2020 подлежит исчислению в следующем размере: 4 581 964,34 (Оборот Арендатора за январь 2020) х 2,5% (Процент с оборота, 50% от значений предусмотренного договором аренды) + 20% (НДС) – 14 349,4 руб. (размер эксплуатационных расходов за январь 2020, в т.ч. НДС, 50%  от размера эксплуатационных расходов, предусмотренного договором аренды) = 97 329 руб. 83 коп.

Таким образом, между сторонами имеется спор относительно возможности применении п. 6.10 договора и снижения Платы с оборота на 50%.

Как было указано выше, согласно п.6.10  Договора аренды  недвижимого имущества №КН-112 от 15.10.2018 в редакции Протокола разногласий, Стороны особо согласовали, что если в течение всего Срока аренды, начиная с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения, в других помещениях Центра происходит открытие предприятия/ий общественного питания под торговыми знаками «McDonalds/Макдоналдс» на 1-ом этаже Центра и/или «КFС/КФС» на 1-ом и 2-ом этажах Центра, то Постоянная арендная плата автоматически уменьшается на 50% (Пятьдесят процентов) от размера Постоянной арендной платы, подлежащей оплате Арендатором Арендодателю в соответствии с условиями Договора. Измененный (уменьшенный) размер Постоянной арендной платы, начинает действовать с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло открытие такого предприятия и действует до окончания Срока аренды, либо до закрытия указанных предприятий общественного питания (в зависимости от того, что произойдёт ранее). При этом такое изменение не требует подписания Сторонами дополнительного соглашения к Договору.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При толковании п. 6.10 договора (в редакции протокола согласования разногласий) с очевидностью усматривается, что фраза «McDonalds/Макдоналдс» на 1-ом этаже Центра и/или «КFС/КФС» на 1-ом и 2-ом этажах Центра» подразумевает  открытие ресторанов   КФС как на первом, так и на втором этажах Центра. Под союзом «и/или»  понимается перечисление обстоятельств,  которые могут наступить как вместе, так и отдельно, но каждый из случаев влечет за собой выполнения указанного обстоятельства. В то же время союз «и»  подразумевает выполнения  обоих обстоятельств, указанных как до союза «и», так и после него.

Представитель ответчика по существу согласился с  позицией истца по толкованию п. 6.10 договора. При этом представитель ответчика указал, что при подписании договора была допущена техническая ошибка. Переписка сторон , которая велась до заключения договора, свидетельствует о том, что предприятие общественного питания  под торговым знаком «КFС/КФС» могло быть открыто на любом (первом или втором)  из этажей Торгового центра.

Доводы ответчика в указанной части суд считает несостоятельными.

Сторонами в договор был включен п. 1.3, согласно которому  договор завершает и заменяет  все и любые договоренности, предложения и их трактовки, сделаны Сторонами до подписания  настоящего Договора. Договор является полным перечнем договорных обязательств, прав и обязанностей Арендодателя и Арендатора. Никакие переговоры меду ними, никакой документ, подписанный или согласованный ранее по поводу аренды Помещений, оговоренных в Договоре, но не включенный в Договор, не будет имеет никакой юридической силы при толковании условий настоящего договора.

Таким образом, какие бы то ни было договоренности сторон, достигнутые в период согласования условий договора, но не нашедшие отражение в его тексте, приняты во внимание быть не могут.

Кроме того,  п. 6.10 договора изначально в оферте договора, предложенного для подписания истцом, отсутствует.

Данный пункт был предложен для подписания ответчиком и согласован в его редакции, что следует из Протокола разногласий от 15.10.2018.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление N 16) разъяснено, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление Пленума N 49).

Поскольку формулировку  пункта договора  в предложенной редакции  предложило к подписанию ООО «Бургер Рус», которое не могло не понимать разницу в конструкции союзов «и» и «и/или»,  то толкование судом данного пункта договора  осуществляется в пользу стороны, которая предложила формулировку соответствующего условия.

Выводы суда основаны на исследовании совокупности имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статьи 65, 66 и 71 АПК РФ).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по договору надлежащим образом, доказательства оплаты задолженности (наличие задолженности в ином размере либо отсутствие таковой) в материалы дела не представил, требование истца о  взыскании  суммы основного долга заявлено  обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственную пошлину следует  возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180-182  Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

 

                                                                Р Е Ш И Л:

 

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать  с Общества с ограниченной ответственностью «Бургер Рус»» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мобиком» 143 119 руб. 47 коп. – основной долг по арендной плате за январь 2020, 5 294 руб. 00 коп. – в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

 

Судья                                                                                              Т.М.Крамаренко