АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-19550/2022 

Дата принятия решения –  24 октября 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  17 октября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Муллагуловой Э.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в  открытом судебном заседании дело А65-19550/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Йошкар-Ола (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изменении условий договора аренды №К-10-1772/А от 30.12.2020, снижении размера основной арендной платы на период действия режима повышенной готовности на территории РТ на 60% в период с 01.11.2021 по 16.05.2022; расторжении договора аренды №К-10-1772/А от 30.12.2020, заключенного между ООО «Эверест» и ИП ФИО2, с 16.05.2022,

с участием: 

от истца – ФИО3, действующая на основании доверенности от 05.09.2022, 

от ответчика – ФИО4, действующая на основании доверенности от 22.11.2021, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Йошкар-Ола (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ответчик) об изменении условий договора аренды №К-10-1772/А от 30.12.2020, снижении размера основной арендной платы на период действия режима повышенной готовности на территории РТ на 60% в период с 01.11.2021 по 16.05.2022; расторжении договора аренды №К-10-1772/А от 30.12.2020, заключенного между ООО «Эверест» и ИП ФИО2, с 16.05.2022.

Определением суда от 21.07.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 13.09.2022.

Определением от 13.09.2022 дело назначено к судебному разбирательству на 11.10.2022.

В судебное заседание 11.10.2022 явились представители сторон. 

До начала рассмотрения дела по существу заявлены следующие ходатайства.

Представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований, просит снизить размер основной арендной платы на период действия режима повышенной готовности на территории РТ на 60% в период с 01.11.2021 по февраль 2022; расторгнуть договор аренды №К-10-1772/А от 30.12.2020, заключенный между ООО «Эверест» и ИП ФИО2

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований приняты судом.

Представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные документы приобщены к материалам дела.

Протокольным определением от 11.10.2022 на основании статьи 163, частей 3,5 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса в судебном заседании объявлен перерыв до 17 октября 2022 года до 14 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Состав суда не изменился. Представители сторон те же.

Представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика до судебного заседания через электронный  сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) направил в суд отзыв на дополнение к иску.

Судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв приобщен к материалам дела.

Представитель истца ходатайствовал об объявлении перерыва для урегулирования спора мирным путем.

Представитель ответчика возражал.

Представитель истца исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Из материалов дела следует, что 03.12.2020 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды № К-10-1772/А, в соответствии с которым арендатор принял во временное владение и пользование помещение площадью 30,16 кв.м., находящееся в торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: 

<

...>, второй этаж, для размещения торгового павильона.

Акт доступа в помещение подписан 30.12.2020.

Передаточный Акт подписан сторонами 28.01.2021. 

Согласно разделу 4 договора аренды арендная плата состоит из следующих составляющих: А) основная арендная плата, Б) дополнительная арендная плата, В) переменная арендная плата, Г) арендная плата с оборота.

В силу п.4.1.1. договора основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 3380,24 евро, без учета НДС.

В соответствии с разделом 4.4. договора арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги, предоставляемые по управлению комплексом. Услуги включают в себя услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении. Дополнительная арендная плата представляет собой платеж, который складывается из фиксированной и расчетной частей. Фиксированная часть дополнительной арендной платы за все помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 714,22 Евро в месяц, без учета НДС. В фиксированную часть дополнительной арендной платы включены расходы арендодателя на страхование комплекса от ущерба и страхование ответственности в связи с эксплуатацией комплекса, озеленение и благоустройство зон общего пользования прилегающей территории комплекса, любые прочие расходы на услуги, которые связаны  эксплуатацией комплекса, в том числе управление комплексом и его содержанием, маркетинговые услуги. В расчетную часть дополнительной арендной платы включены расходы на оплату налогов, арендной платы за землю, расходы на обеспечение охраной, уборкой, техническим обслуживанием и т.п.

Согласно разделу 4.5. договора переменная часть предоставляет собой сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг за электроснабжение, тепло, воду, канализацию, платежи а вывоз ТКО и т.д.

Арендная плата с оборота составляет 12% с оборота (раздел 4.6. договора).

В соответствии с п.4.7.1. договора все платежи по договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, указанным в договоре и рассчитываемым по курсу равному 65 руб. 1 Евро.

Согласно пунктам 4.3, 4.2.2. договора, начиная с 01 декабря 2021 года основная арендная плата, фиксированная часть дополнительной арендной платы ежегодно автоматически увеличивается на 7%.

Как указывает истец, осенью 2021 года в России началось распространение нового штамма коронавирусной инфекции, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 (в редакции постановления Кабинета Министре Республики Татарстан от 28.10.2021 № 1006) в целях недопущения дальнейшего распространения новой коронавирусной инфекции (второй волны) с 30 октября 2021 года были вновь введены существенные ограничения для работы объектов торговли и общественного питания, в результате чего деятельность истца в арендованном помещении была практически приостановлена. Истец обратился к арендодателю с просьбой снижения арендной платы в связи с ограничительными мерами, однако ответчик арендную плату не снизил, с 01.12.2021 повысил арендную плату.

16 февраля 2022 года истец направил письмо о расторжении договора с 16 мая 2022 года, но ответчик отказался расторгать договор.

Впоследствии, в дополнениях к исковому заявлению, истец указал, что по прошествии двух месяцев с момента начала работы в арендуемом помещении, а именно с марта 2021 года арендатор обнаружил появление тараканов, следовательно, арендодатель ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по соблюдению санитарных норм в зонах общего пользования, что является следствием наличия тараканов в арендуемом помещении и невозможностью осуществлять в нем торговую деятельность. 

Также истец указал, что у него произошло снижение выручки после введения ограничительных мер. Все затраты арендодателя как собственника помещения полностью покрываются дополнительной и переменной частью арендной платы. Основная часть арендной платы и арендная плата с оборота - чистая прибыль арендодателя.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявление в суд.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Получив имущество в аренду, истец принял на себя обязательство по внесению арендных платежей.

Вместе с тем арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Материалы дела не подтверждают ухудшения качественных и функциональных характеристик имущества по сравнению с датой заключения договора, которые влекут невозможность использования истцом имущества, полученного в аренду, и дают ему право на соразмерное уменьшение размера арендных платежей.

Судом не принимается во внимание в качестве основания для внесения изменений в договор и ссылки истца на действие ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции, а также положения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон № 98-ФЗ), так как спорный договор заключен сторонами 03.12.2020, то есть после введения соответствующих ограничительных мер.

Срок договора аренды установлен до 30.11.2025 (раздел 3 договора).

В соответствии с разделом 12 договора односторонний отказ от исполнения договора арендатором во внесудебном порядке не допускается. Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение становится непригодным для дальнейшего использования и применения арендатором в течение более 30 (тридцати) календарных дней подряд. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендодателю письменного извещения о необходимости устранения нарушений и/или недостатков. 

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу положений статьи 451 ГК РФ изменение или расторжение договора допускается при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Как указано в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Причем в пункте 4 статьи 451 ГК РФ указано, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, сторона, требующая изменения договора, должна доказать либо факт существенного нарушения условий договора другой стороной, либо наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Обращаясь с иском в суд, истец ссылается на невозможность использовать арендованное помещение в соответствии с условиями договора и назначением этого помещения в связи с наличием тараканов в помещении, появившихся по вине арендодателя, на то, что арендатор при осуществлении соей деятельности столкнулся с ограничениями со стороны органов власти в связи со второй волной короновирусной инфекции, истец указывает, что осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой короновирусной инфекции и утратил возможность использовать арендованное имущество по назначению,  истец имеет резкое снижение выручки.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает следующее. Утверждение истца о том, что основная арендная плата и плата с оборота является чистой прибылью арендодателя, является заблуждением поскольку чистая прибыль - это итоговый результат работы компании, он складывается из суммарной выручки и  вычетом всех расходов, налогов, обязательных платежей, амортизации, заработной платы, процентов по займам и кредитам на развитие бизнеса за определенный период. На дату заключения договора сторонам были известны основания, обстоятельства и последствия, принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления по ограничению распространения коронавирусной инфекции. Истец не доказал наличие причинно-следственной связи между введением QR-кодов и невозможностью ведения хозяйственной деятельности в помещении и невозможностью оплаты арендных платежей по договору. На дату обращения истца с настоящим иском, QR коды отменены. Согласно данным по товарообороту предоставленных арендатором за период с 2021 г. по настоящее время сумма продаж арендатора из месяца в месяц увеличивается, исходя из динамики продаж за период с 01.01.2022 по настоящее время наблюдается рост продаж по отношению к предыдущем году в среднем на 22,79 %, при этом средний показатель соотношения арендной платы к товарообороту (OCR) 2022 года: 19,37%, в том время, как в 2021 году средний OCR% составлял 22,90%, т.е. показатель соотношения арендной платы к товарообороту всего на 3,53% больше. Утверждение арендатора, что положения ст. 11 Закона №68-ФЗ, части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ, что применение таких норм возможно применить/распространить на отношения сторон по аналогии, в рассматриваемом случае несостоятельно. 

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Свобода договора – это, прежде всего, свобода заключения договора и определения его условий. Она означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать. 

При этом, автономия воли и свобода договора проявляются в различных аспектах, в том числе в предоставлении сторонам договора широкого усмотрения при определении его условии. 

Истец при заключении договора должен был исходить из возможности внесения арендной платы, установленной договором, и мог оценить риски и последствия заключенного договора.

Истцом доказательств наличия одновременно всех условий, предусмотренных пунктами 1, 2 статьи 451 ГК РФ, для изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств не представлено. 

Истец доказательств невозможности использования помещения не представил, у истца сохранилась возможность ведения коммерческой деятельности с использованием помещения. 

Довод истца о том, что он не имеет возможность использовать арендованное помещение в соответствии с условиями договора и назначением этого помещения в связи с наличием тараканов в помещении, появившихся по вине арендодателя, не принимается во внимание судом, так как не представлено надлежащих, обоснованных доказательств указанных обстоятельств. Представленные в материалы дела фото, отзыв покупателя, не могут быть признаны относимыми доказательствами по делу. Вина арендодателя в указанных обстоятельствах, так и наличие указанных обстоятельств, истцом не доказаны.

Довод истца о том, что произошло значительное снижение трафика покупателей, снижение выручки, отклоняется судом в связи со следующим.

Исходя из положений статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона, в данном случае истец.

Абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Затруднительное финансовое положение истца, связанное со снижением прибыли, на которую рассчитывал истец, заключая договор аренды, не могут являться существенным изменением обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права на расторжение договора в судебном порядке и наступления которых истец не мог предвидеть в момент заключения договора. 

Сама по себе убыточность истца не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец, вступая в договорные отношения, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должен был прогнозировать возможную экономическую ситуацию.

Истцом не представлено доказательств снижения выручки. Истцом не представлено в материалы дела доказательств того, какие им были предприняты меры для восстановления своего финансового положения, а так же доказательств проявления достаточной степени заботливости и предусмотрительности, которая от него требовалась во избежание данных изменений.

В связи с этим в целях соблюдения баланса прав и законных интересов всех заинтересованных участников предпринимательских отношений и обеспечения стабильности условий хозяйствования необходимо также учитывать и интересы ответчиков (арендодателей), которые, заключая спорную сделку с истцом, рассчитывали на ее надлежащее исполнение со стороны арендатора в течение всего срока действия договора.

В данном случае спорный договор был заключен между сторонами по обоюдному согласию, стороны самостоятельно установили его условия, и при заключении такого договора истец как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность на свой риск, должен был предвидеть возможные изменения в его финансовой деятельности. 

Кроме того, суд отмечает, что при заключении долгосрочного договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с ухудшением финансового положения.

Таким образом, оснований для изменения, расторжения договора в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ не имеется.

Ссылку истца на положения Закона № 98-ФЗ суд находит несостоятельной, поскольку закон регулирует правоотношения по договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, тогда как рассматриваемые договор заключен сторонами 03.12.2020.

При указанных обстоятельствах исковые  требования  не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

            Судья                                                                                       Муллагулова Э.Р.