СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8643/2024-ГК

г. Пермь

14 октября 2024 года

Дело № А50-29368/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Журавлевой У.В.,

судей Балдина Р.А., Муталлиевой И.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Морозовой А.М.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр строй"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 16 июля 2024 года 

по делу № А50-29368/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр строй" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – общество)

к жилищно-строительному кооперативу "Култаево" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – кооператив)

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 10.01.2022, 

от ответчика: ФИО2, доверенность от 10.07.2023,

установил:

общество обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к кооперативу о взыскании 19 072 537 руб. 67 коп. неосновательного обогащения в виде неучтенных расходов при строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.07.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с принятым решением, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью или частично. Апеллянт настаивает на том, что стоимость объекта была увеличена путем подписания акта приемки законченного строительством объекта от 01.09.2019 № 3 до 68 741 500 руб., следовательно, с учетом произведенных ответчиком платежей в сумме 60 332 940 руб. на его стороне имеется задолженность в размере 8 408 560 руб. Истец полагает, что договор является незаключенным, поскольку сторонами не согласовано условие о цене объекта. Ссылаясь на незаключенность договора, общую площадь объекта – 2342,9 кв.м, а также на представленную ценовую справку от 23.11.2023, согласно которой рыночная стоимость 1 кв.м объекта составляет 48 300 руб., апеллянт указывает, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение в виде разницы между действительной стоимостью объекта – 113 162 070 руб. и суммой произведенных платежей – 63 351 800 руб. Также апеллянт ссылается на то, что все площади объекта реализованы, в связи с чем ответчиком получен доход, что подтверждается бухгалтерской экспертизой в уголовном деле № 1210157001600624.

Кооператив представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, представитель кооператива доводы жалобы отклонил по основаниям, приведенным в отзыве.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом (застройщик) и кооперативом (инвестор) заключен договор о совместном строительстве жилого дома от 01.10.2018 № 410-Р7/2018, по условиям которого застройщик привлекает инвестора для финансирования строительства жилого дома по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, 

<

...> и по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию передает объект инвестору (ответчику), а инвестор обязуется внести инвестиционный взнос и принять объект в соответствии с условиями договора (пункты 1.4, 2.1 договора). Характеристики, которым должен соответствовать объект инвестирования предусмотрены в пункте 2.2 договора. 

В соответствии с пунктом 1.6 договора под инвестиционным взносом понимаются денежные средства инвестора, за счет которых осуществляется: возмещение затрат, произведенных застройщиком для строительства объекта;  оплата услуг, работ и расходов застройщика, в том числе: мероприятия, связанные с получением градостроительной, проектной, сметной, разрешительной и иной документации необходимой для строительства; расчеты с поставщиками, подрядчиками и иными контрагентами, иных услуг и работ; погашение кредитов и займов, использованных для строительства, а также уплата процентов по ним; уплата всех видов налогов и сборов при осуществлении строительства; оплата иных расходов, связанных с созданием объекта. 

Сумма инвестиционного взноса определена сторонами в пункте 3.1 договора в размере 33 300 руб. за 1 кв.м. В данную стоимость не входит стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы. 

Согласно подпункту 2.2.1 договора создаваемый для инвестора объект должен соответствовать в том числе следующим характеристикам: объект – жилое помещение: проектная площадь объекта 1811,8 кв.м с учетом балконов. 

По условиям абзаца 3 подпункта 2.2.2 договора в случае если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит. 

Сумма инвестиционного взноса в силу пункта 3.2 договора оплачивается инвестором путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в договоре. 

Размер инвестиционного взноса может меняться по согласованию сторон и оформления дополнительного соглашения (пункт 3.4 договора). 

В пунктах 6.2, 8.3 договора указано, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями. Любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору. Все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями сторон.

По акту приемки законченного строительством объекта от 01.09.2019 № 3 (далее – акт от 01.09.2019) общество передало кооперативу объект "Жилой двухсекционный многоквартирный трехэтажный дом по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, 

<

...>", общей площадью 2342,9 кв.м. (по проекту 2227,4 кв.м), общая площадь жилых помещений соответствует проектной и составляет 926 кв.м. Стоимость объекта указана в размере 68 741 500 руб.

Кооператив произвел оплату предусмотренного договором инвестиционного взноса в общей сумме 66 351 800 руб., что сторонами не оспаривается.

Ссылаясь на то, что фактическая стоимость переданного объекта в размере 68 741 500 руб. превысила сумму инвестиционных взносов в размере 66 351 800 руб., общество направило кооперативу досудебную претензию, а впоследствии обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании 2 389 700 руб. задолженности.

Впоследствии общество неоднократно уточняло исковые требования и в их  последней редакции просило взыскать с кооператива 19 072 537 руб. 67 коп. неосновательного обогащения. Ссылаясь на незаключенность договора и подтвержденную ценовой справкой от 23.11.2023 стоимость 1 кв.м площади спорного МКД в сумме 48 300 руб., общество определило общую стоимость МКД исходя из его общей площади 2342,9 кв.м равной 113 162 070 руб., в связи с чем просило взыскать разницу между указанной суммой и уплаченным инвестиционным взносом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из заключенности договора о совместном строительстве жилого дома от 01.10.2018 № 410-Р7/2018 и отсутствия оснований для взыскания с кооператива в качестве неосновательного обогащения денежных средств сверх суммы инвестиционных взносов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 1 и статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах"). 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

Проанализировав условия заключенного между кооперативом и обществом договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что с учетом всех его условий в совокупности и взаимосвязи, он по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и правоотношения, вытекающие из него, регулируются положениями главы 30 ГК РФ о купле-продаже.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которым установлены гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. 

Судом установлено, что по условиям заключенного истцом и ответчиком договора о совместном строительстве его предметом и целью является строительство жилого дома с привлечением инвестиционных средств ответчика. Финансирование строительства ответчиком в рамках договора предполагает внесение инвестиционного взноса, размер которого регламентирован вышеприведенными положениями пункта 3.1, подпунктов 2.2.1, 2.2.2 договора.

Заявленные в апелляционной жалобе доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованы им отклонены.

Как правильно указано судом первой инстанции, представленные истцом документы в подтверждение понесенных расходов на выполнение работ, которые не входят в стоимость инвестиционного взноса, на что прямо указано в пункте 3.1 договора, в частности: на работы по благоустройству территории в сумме 4 571 309,57 руб., на устройство наружных сетей водопровода и канализации (НВК) 120 458,01 руб., на проектные работы ООО "КБ проект" в сумме 54 000 руб., на техническое присоединение к электрическим сетям, на сумму 980 000 руб., а также на устройство наружных сетей газопровода в сумме 1 680 000 руб., всего на сумму 7 405 767,67 руб., сами по себе не создают оснований для возложения на ответчика данных затрат сверх подлежащего уплате инвестиционного взноса.

Доводы общества о неверном определении размера общего инвестиционного взноса, определенного без учета фактической общей площади объекта и положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ, судом правомерно отклонены, как противоречащие достигнутым сторонами договоренностям и не соответствующие правовой природе спорного договора, поскольку размер инвестиционного взноса исходя из буквального толкования договора определяется как произведение суммы инвестиционного взноса в размере 33 300 руб. за 1 кв.м. и площади объекта, определенной в подпункте 2.2.1 договора.

Именно указанная площадь по смыслу пункта 2.2 договора признана сторонами существенной характеристикой создаваемого объекта, участвующей в расчетах сторон в целях исполнения обязательств инвестора и застройщика, принятых по условиям договора.

Тот факт, что указанная площадь, соответствует общей площади жилых помещений, а не общей площади объекта, о нарушении каких-либо прав застройщика, как и о необходимости при расчете инвестиционного взноса исходить из фактической площади объекта, не свидетельствует.

Как указал суд первой инстанции, из положений подпункта 2.2.1 договора прямо следует, что именно жилую проектную площадь объекта 1811,8 кв.м. (с учетом балконов) имели ввиду стороны, определяя взаимные обязательства друг друга, сделав отдельную оговорку в подпункте 2.2.2 договора относительно того, что в случае, если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному к выводу о том, что все существенные условия договора сторонами согласованы, стороны понимали стоимость подлежащей передаче в будущем вещи, в связи с чем оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Из материалов дела не следует, что истец, полагая свои права нарушенными, а затраты – превосходящими изначально обговариваемые сторонами при заключении договора инвестиции, обращался к ответчику за изменением спорных условий договора с предложениями иной суммы инвестиционного взноса либо иной методики его расчета.

В соответствии с требованиями статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Порядок и механизм внесения таких изменений в договор регламентирован пунктами 3.4, 6.2 и 8.3 договора, которыми предусмотрено, что размер инвестиционного взноса может меняться только по согласованию сторон и оформления дополнительного соглашения; все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями; любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору; все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями сторон.

Таким образом, размер инвестиционного взноса определяется только договором и может меняться только по согласованию сторон путем оформления дополнительного соглашения. Иного способа изменения размера инвестиционного взноса ни договором, ни действующим законодательством с учетом субъектного состава сторон сделки, характера обязательственных правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, не предусмотрено. 

С учетом изложенного, вопреки доводам жалобы, подписание кооперативом акта от 01.09.2019, в котором стоимость объекта обозначена как 68 741 500 руб., не является соглашением об увеличении инвестиционного взноса до указанной суммы. 

Кроме того, из содержания акта от 01.09.2019 следует, что в указанную стоимость также входят работы по благоустройству территории, наружные сети водопровода и канализации и техническое присоединение к электрическим сетям, которые в силу пункта 3.1 договора не покрываются инвестиционным взносом.

Как верно указано судом первой инстанции, в данном случае положения статьи 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении неприменимы, поскольку предусмотренная договором сумма инвестиционного взноса, исходя из его условий, покрывает расходы истца, как застройщика. 

Доводы истца о передаче объекта с большей площадью, чем предусмотрена договором, подлежат отклонению, поскольку исходя из договора проектная площадь объекта составляет 1811,8 кв.м с учетом балконов. Как следует из акта приемки законченного строительством объекта, общая проектная жилая площадь объекта с балконами и лоджиями – 1750, 40 кв.м (40 квартир), общая фактическая жилая площадь объекта с балконами и лоджиями – 1822,40 кв.м (40 квартир), общая проектная и фактическая площадь здания – 2227,40 кв.м.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 15.08.2019 № 59-310-28-2019 содержатся аналогичные сведения. В пункте 2.2 разрешения указано, что общая площадь жилых помещений с учетом балконов и лоджий – 1750, 40 кв.м (проектная) и 1824,60 кв.м (фактическая), а также указано, что построено 40 квартир.

Ссылка истца на то, что все полученные площади многоквартирного жилого дома были реализованы ответчиком и им получен доход, не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку доход был получен от продажи построенных истцом 40 квартир, коммерческая недвижимость, увеличившая сумму дохода кооператива, отсутствовала.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что правоотношения сторон из аналогичных договоров и вопрос обоснованности взыскания обществом с кооператива денежных средств сверх согласованного в договоре размера инвестиционного взноса ранее являлись предметом исследования в рамках дел № А50-30102/2021, А50-15377/2022 и им дана аналогичная оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 июля 2024 года по делу № А50-29368/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

У.В. Журавлева 

 

Судьи

 

Р.А. Балдин

 

 

И.О. Муталлиева