СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13020/2023-ГК

г. Пермь

23 января 2024 года

Дело № А60-30442/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А., 

судей Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 23.08.2021, диплом;

от Прокуратуры – ФИО3, служебное  удостоверение;

от ответчика, ООО «УПК» - ФИО4, паспорт, доверенность от 17.05.2023, диплом, 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Уральский промышленный комплекс», 

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 сентября 2023 года

по делу № А60-30442/2023  

по иску  индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318665800157023)

к Администрации Артемовского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью «Уральский промышленный комплекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании сделки недействительной, 

по иску Прокуратуры Свердловской области

к Администрации Артемовского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью «Уральский промышленный комплекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании сделки недействительной (ничтожной), 

третьи лица:  Артемовская городская прокуратура, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, акционерное общество «Артемовский машиностроительный завод «Вентпром» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Артемовского городского округа и обществу с ограниченной ответственностью "Уральский промышленный комплекс" с требованием о признании недействительными договора купли-продажи №22/2021-з от 07.04.2021 земельного участка с кадастровым номером 66:02:1702023:1108, применении последствий недействительности сделки.

 Прокурор в порядке ст.52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 07.04.2021 № 22/2021-3, заключенный администрацией Артемовского городского округа и ООО «Уральский промышленный комплекс» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:02:1702023:1108, применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «Уральский промышленный комплекс» возвратить Артемовскому городскому округу в лице администрации Артемовского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:02:1702023:1108, а Артемовский городской округ в лице администрации Артемовского городского округа вернуть ООО «Уральский промышленный комплекс» денежные средства в размере 312 254,51 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Артемовская городская прокуратура, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, акционерное общество «Артемовский машиностроительный завод «Вентпром».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27 сентября 2023 года исковые требования Прокуратуры Свердловской области удовлетворены,  договор купли-продажи от 07.04.2021 №22/2021-з, заключенный между Администрацией Артемовского городского округа  и обществом с ограниченной ответственностью «Уральский промышленный комплекс», признан недействительным (ничтожным),  применены последствия недействительности сделки, суд  обязал общество возвратить Артемовскому городскому округу в лице Администрации Артемовского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:02:1702023:1108,  обществу -  денежные средства в размере 312254 руб. 51 коп.  В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО5 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик, общество с ограниченной ответственностью «Уральский промышленный комплекс»,  обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что  решение суда  является незаконным, необоснованным и подлежит отмене. По мнению  апеллянта,  выводы суда  о ничтожности  сделки основаны на  ошибочном  применении  норм материального  права, практика сформирована  до 01.03.2015, до  внесения изменений в земельное  законодательство,  которое не  содержит  требований к соразмерности  площади  земельного  участка объекту. Обращает  внимание, что  ответчик построил  объект,  судебные решения, на которых  базируется позиция Прокуратору, не  тождественны обстоятельствам данного дела.  Ссылается на  нарушение  принципа единства судьбы земельных  участков и прочно  связанных  с ним объектов, отсутствии обязанности  по  разделу земельного участка при  его  выкупе. Также не  согласен с применением  судом  последствий недействительности  сделки, полагает  арендные отношения не  прекратившимися.

До начала судебного разбирательства от Прокурора,  ФИО5,  администрации Артемовского городского округа и  АО «Артемовский машиностроительный завод «Вентпром», поступил письменные отзывы на апелляционную жалобу. 

Прокурора и  ФИО5 полагают судебный акт законным и обоснованным, просят отказать в удовлетворении жалобы.

В отзывах  администрация Артемовского городского округа и  АО «Артемовский машиностроительный завод «Вентпром» поддержали  позицию  апеллянта, просили решение отменить.

В судебном  заседании представители  ответчика на  доводах  апелляционной  жалобы  настаивали,  прокурор и представитель ФИО5 против удовлетворения апелляционной  жалобы  возражали.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Администрацией Артемовского городского округа и АО «Артемовский машиностроительный завод «ВЕНТПРОМ» заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2019 № 88/2019-3, в соответствии с которым общество принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:02:1702023:1108. 

Срок аренды с 10.10.2019 по 09.09.2065. 

Дополнительным соглашением от 15.03.2021 договор аренды расторгнут. 

АО «Артемовский машиностроительный завод «ВЕНТПРОМ» и ООО «Уральский промышленный комплекс» заключен договор субаренды земельных участков от 25.11.2019 № 1-22/2019, согласно которому ООО «Уральский промышленный комплекс» принимает в субаренду земельные участки с кадастровыми номерами 66:02:1702023:1107, 66:02:1702023:1108. 

Срок действия договора субаренды составляет 3 года. 

ООО «Уральский промышленный комплекс» на вышеуказанных земельных участках возведен объект недвижимого имущества - склад открытого хранения. 

Ссылаясь  на  грубые нарушения требований закона и интересы неопределенного круга лиц, принадлежность  соседнего земельного участка с кадастровым номером 66:02:1702023:819, заинтересованность в получении спорного участка, ФИО5 просит суд признать недействительным договора купли-продажи №22/2021-з от 07.04.2021, заключенный между Администрацией Артёмовского городского округа и ООО «Уральский промышленный комплекс». 

Прокуратура Свердловской области просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 07.04.2021 № 22/2021-3, заключенный администрацией Артемовского городского округа и ООО «Уральский промышленный комплекс», полагая нарушенным публичный порядок  предоставления земель в собственность.

Удовлетворяя иск Прокурора, суд  исходил  из  ничтожности сделки, заключенной с нарушением публичной процедуры предоставления земель в собственность  без  торгов. 

В удовлетворении иска ФИО5 судом отказано по  мотивам отсутствия у истца материально-правового интереса в оспаривании сделки. Судебный акт  в указанной части  не  обжалуется, в связи  с чем арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 5 ст.  268 АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно п. 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

 Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ). 

Как разъяснено в п.п. 74, 75  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).  Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Требования прокурора о признании договор недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующий объект.

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 66:02:1702023:1108, площадью 14172 кв.м, являющийся предметом  спорного  договора  купли-продажи,  предоставлен  ответчику без  проведения торгов, в порядке реализации ответчиком права на  выкуп земельного участка под существующим  объектом  недвижимости  с кадастровым номером 66:02:1702023:1230, площадью 77,4 кв.м, наименование: склад открытого хранения, 2020 год завершения строительства, дата регистрации права собственности 14.12.2020. 

На момент  рассмотрения спора  объект  ответчиком  снесен. 

Фактически объект  представлял собой железобетонный фундамент (бетонная плита), что  подтверждается проектной документацией.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 1); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (п. 14).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в приватизации земельного участка.

Аналогичный правовой  подход, сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, в частности указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Установив, что площадь предоставленного ответчику в собственность земельного участка значительно превышает площадь объекта, ответчиком не приведено надлежащих доказательств в обоснование площади испрашиваемого земельного участка, земельный участок отчужден в собственность ответчика без проведения конкурсных процедур и площадью, превышающей площадь объекта, принимая во внимание позицию, поддержанную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394,  суд первой инстанции обоснованно  удовлетворил иск прокурора о признании указанной сделки недействительной (ничтожной), заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм ст. 168 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В порядке применения последствий недействительности  ничтожной сделки  суд  правомерно  обязал  ответчика возвратить  земельный участок в публичную  собственность, ответчику -  уплаченный по  договору денежные средства.

Доводы  апеллянта, позиции Администрации и АО «Артемовский машиностроительный завод «Вентпром» об отсутствии  оснований для признания сделки  недействительной по  указанному Прокурором основанию  основаны на  ошибочном  толковании  приведенных  выше  норм права.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. 

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. 

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-О).

В данном  случае нарушение оспариваемой сделкой публичных интересов состоит в нарушении публичной процедуры реализации земли на торгах, учитывая, что земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования, не сформирован по заявлению собственника. В этой связи  оснований полагать, что спорный земельный участок правомерно передан обществу в собственность по договору купли-продажи фактически для целей  строительства не  имеется. В связи  с чем сделка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной).

Вопреки позиции  апеллянта, Администрации и  АО «Артемовский машиностроительный завод «Вентпром»,   оснований для сохранения у ответчика арендных  отношений на  земельный участок с кадастровым номером 66:02:1702023:1108 не  установлено.

В абзаце 5 п. 5 Постановления  Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку ответчик не являлся стороной договора  аренды, использовал  земельный участок на  основании  договора субаренды, заключенного  с АО «Артемовский машиностроительный завод «Вентпром», на  момент  рассмотрения спора   отсутствует  как действующий договор аренды, так и  объект  недвижимости, в целях  эксплуатации  которого  необходим  земельный участок,  оснований для предоставления ответчик статуса арендатора  земельного  участка не  имеется.

При названных   обстоятельствах  решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда в обжалуемой части отмене не подлежит.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 сентября 2023 года по делу № А60-30442/2023 в обжалуемой части  оставить без изменения,  апелляционную жалобу  - без  удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

О.Г. Дружинина 

 

Д.И. Крымджанова