ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-9465/2016

05 июня 2018 года

город Севастополь

 

Дело № А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2018

В полном объёме постановление изготовлено 05.06.2018

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                           Остаповой Е.А.,

судей                                                             Евдокимова И.В.

                                                                       Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

при участии:

представителя истца (Администрация города Ялты Республики Крым) –           ФИО2, доверенность № 06-06/1 от 10.01.2018;

представителя ответчика (Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм») – ФИО3, доверенность № 20/1 от 14.05.2018;

представителя третьего лица (Совет Министров Республики Крым)  – ФИО4, доверенность № 1/01-48/1748 от 12.04.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.02.2018 по делу №А83-9465/2016 (судья Титков С.Я.)

по иску Администрации города Ялты Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм»

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца – Департамента имущественных и земельных отношений администрации 

<

...>,  г. Ялта, 

<

...>), Совета министров 

<

...>, г. Симферополь, 

<

...>),

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ялты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм» (далее – ООО Фирма «Шарм»), в котором просила:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.07.2002, регистрационный номер 4865, общей площадью 27940 кв.м, для строительства и обслуживания торгового центра по адресу: Республика  Крым, г. Ялта, за пределами населённого пункта Ливадийского поселкового совета, кадастровый номер земельного участка 0111947900:09:001:000, заключенный между Советом министров Автономной Республики Крым и ООО Фирма «Шарм» (далее – договор аренды);

взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за землю в размере 2 904 626,85 рублей и пеню в размере 901 541,54 рублей.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком условий договора по внесению арендной платы за землю за период с 2015 по 2016 годы, в связи с чем ему была начислена задолженность и пеня, а также использованием последним земельного участка не по целевому назначению и с нарушением требований санитарного законодательства, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка и основанием для расторжения указанного договора.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 15.02.2018 исковые требования удовлетворены частично, договор аренды расторгнут, взыскана с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за землю в размере 2 445 372,23 руб., в удовлетворении искового заявления в остальной части отказано.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания арендной платы, суд первой инстанции исходил из необходимости внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом нормативной денежной оценки, утвержденной решением Ливадийского поселкового совета от 30.04.2011, при этом суд учел частичное внесение арендной платы ответчиком. Отказывая в удовлетворении требований о взыскания пени, суд исходил из того, что действующим законодательством РФ не предусмотрена законная неустойка за нарушение денежного обязательства в сфере арендных правоотношений, а ее взыскание на основании нормативного акта Республики Крым – Постановления Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 №450, свидетельствует о попытке истца в нарушение статьи 450, Гражданского кодекса РФ в одностороннем порядке внести изменения в условия договора аренды, и будет противоречить положениям норм действующего законодательства об аренде. Также суд пришел к выводу о доказанности использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению. В связи с невыполнением ответчиком возложенных на него обязательств по договору, суд признал обоснованными требования о расторжении данного договора.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО Фирма «Шарм» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что арендатором своевременно и в полном объеме вносится арендная плата в соответствии с условиями договора аренды земли и требованиями части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и истец не представил суду достоверных доказательств, подтверждающих наличие у ответчика задолженности по арендной плате за земельный участок. Также заявитель считает, что истцом не было представлено доказательств существенного ущерба, причиненного в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Определением от 05.04.2018 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 24.04.2018.

Очередное судебное разбирательство назначено на 29.05.2018.

В судебное заседание 29.05.2018 явились представители истца, ответчика, третьего лица - Совета министров Республики Крым. Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не сообщил.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, их неявка не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, судебная коллегия пришла к следующему.

22.07.2002 между Советом министров Автономной Республики Крым и Частным предприятием фирмой «Шарм» был заключён договор аренды земельного участка площадью 2,79 га, сроком на 50 лет, целевое назначение земельного участка –  для строительства и обслуживания торгового центра по адресу: Республика  Крым, г. Ялта, за пределами населённого пункта Ливадийского поселкового совета, кадастровый номер земельного участка 0111947900:09:001:000. Указанный договор удостоверен частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО5, реестровый номер № 4865, и зарегистрирован в книге регистрации договоров аренды  Ливадийского поселкового совета 29.07.2002 за № 30   (том 1 л.д. 39-46).

Основанием для заключения данного договора аренды послужило постановление Совета министров Республики Крым от 09.07.2002 № 243 «О передаче земельных участков частному предприятию фирме «Шарм» и ООО «Стартинвест».

Стороны по делу являются надлежащими правопреемниками сторон договора аренды, что подтверждается следующим.

Решением 1-ой сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета № 12 от 29.09.2014 «О ликвидации Ливадийского поселкового совета» решено ликвидировать Ливадийский поселковый совет. Этим же решением Ялтинский городской совет первого созыва определен правопреемником прав и обязанностей органов местного самоуправления, действовавших на момент проведения выборов 14 сентября 2014 года на территориях, которые отнесены к территории вновь образованного муниципального образования  городской округ Ялта.

Согласно имеющихся в деле сведений из Единого государственного реестра юридических лиц, полученных с сайта ФНС России, ООО Фирма «Шарм», зарегистрированная ранее на территории Республики Крым в период действия законодательства Украины, привела свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации.

Как следует из Расчёта арендной платы по земельному участку, предоставленному в аренду Частному предприятию фирме «Шарм» из земель исполнительного комитета Ялтинского городского совета за пределами населённого пункта в районе верхней станции канатной дороги Мисхор-Ай-Петри Ливадийского поселкового совета г. Ялта (приложение к договору аренды),  денежная оценка земельного участка площадью 27940 кв.м на дату заключения договора аренды составляла 925 718,12 грн. или 33,13236 грн./кв.м (том 1 л.д. 12).

В соответствии с данным расчётом арендная плата установлена в размере 27 772 грн. в год, закреплена сторонами в пункте 2.3 договора аренды и подлежала внесению ежемесячно в равных долях на счёт Ливадийского поселкового совета до 5-го числа месяца, следующего за отчётным. Обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату установлена пунктом 3.2. договора аренды.

Пунктом 2.3 договора аренды также предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно, в частности, в случае изменения денежной оценки, увеличения размеров ставки земельного налога, изменения ставок арендной платы, индексации, в том числе вследствие инфляционных процессов, перерасчёт сумм арендной платы производится Арендатором.

Согласно технической  документации по нормативной денежной оценке земель с. Охотничье Ливадийского поселкового совета, разработанной Государственным предприятием «Центр государственного земельного кадастра» Украины, утверждённой  решением Ливадийского поселкового совета от 30.05.2011 №1 и опубликованной в информационно-рекламном еженедельнике «Южная газета», в номере № 21 (375) от 03.06.2011, стоимость 1-го квадратного метра земельного участка определённого функционального использования (земли коммерческого использования) по земельно-оценочным районам определена в размере 572, 84 грн.

Расчёт задолженности по арендной плате, представленный истцом, основан на указанной выше нормативной денежной оценке земельного участка, утверждённой решением Ливадийского поселкового совета от 30.05.2011 № 1, в то время как ответчик в своих расчётах её не использует, обосновывая свою позицию тем, что истцом не представлена выписка из технической документации по нормативной денежной оценке арендуемого им земельного участка.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Федеральный закон № 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

Изложенное согласуется с положениями пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.08.2015 по делу №А83-1755/2014.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона № 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939).

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 ГК РФ  ввиду того, что правоотношения   по  указанному   договору  аренды земли  являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона № 6-ФКЗ.

В соответствии со статьей 792 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.

Специальный закон, который регулирует правоотношения, связанные с арендой земли, является Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 №161-XIV (далее – Закон).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 13 Закона, договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

Согласно статье 19 Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).

Частью 1 статьи 21 Закона предусмотрено, что арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно с договором аренды земли.

В соответствии со статьей 526 ГК Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Изложенное согласуется с положениями российского законодательства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК Украины предусмотрено, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья  310 ГК РФ).

В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю – это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Пунктом 288.1. статьи 288 Налогового кодекса Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.

Согласно нормам статьи 288.5 Налогового кодекса Украины годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В соответствии со статьей 23 Закона Украины «Об оценке земель» техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом.

Техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, утверждается районными советами.

Извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка выдается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.

Указанные нормы законодательства Украины не противоречат нормам ГК РФ.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Совета министров Республики Крым № 450 от 12.11.2014  «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21 марта 2014 года, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8.

Этим же постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера, арендной платы, платы за установление сервитута, в том числи публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее – Положение).

Положение устанавливает порядок определения размера нормативной цены земельного участка, арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1 Положения).

Согласно пункту 2.1 Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.

На основании пункта 3.4 Положения плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона № 38-ЗРК, пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8  и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных приложением 4 к настоящему постановлению.

На основании Федерального закона Российской Федерации «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» уровень инфляции на 2015 года не превышает 5,5 %, соответственно, сумма арендной платы за землю индексируется на коэффициент 1,055.

Учитывая вышеизложенное, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной как по законодательству Украины,  так и по законодательству Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена и в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.09.2015 по делу № А83-2070/2014.

В материалы дела истцом представлены: копия решения Ливадийского поселкового совета № 17 от 19.10.2010  «О финансировании работ по проведению денежной оценки земель Ливадийского поселкового совета», договора № 00-01-06-0306 от 10.02.2011, заключённого с Государственным предприятием «Центр государственного земельного кадастра» во исполнение данного решения, предметом которого является составление  технической документации по нормативной денежной оценке земель с. Охотничье Ливадийского поселкового совета, и выполненной технической документации  (том 3 л.д. 159-160).

Учитывая, что в случае изменения денежной оценки, увеличения размеров ставки земельного налога, изменения ставок арендной платы, индексации, в т.ч. вследствие инфляционных процессов, обязанность по перерасчёту сумм арендной платы в соответствии с пунктом 2.3 договора аренды возложена на Арендатора (ответчика по делу), информация об изменении денежной оценки земельного участка, арендуемого ответчиком являлась публичной, последний обязан был предпринять меры для получения выписки из технической документации о нормативной денежной оценке арендуемого земельного участка, самостоятельно произвести перерасчёт арендной платы в соответствии с которым и осуществлять такую плату. Доказательств совершения подобных действий либо наличия препятствий для их совершения суду не представлено.

Тот факт, что ответчик в нарушение условий договора аренды не выполнил своевременно перерасчёт арендной платы, не может являться основанием для неприменения нормативного акта, устанавливающего основания для пересмотра размера арендной платы.

Судебная коллегия исходит из того, что нормативным правовым актом Правительства Республики Крым – Постановлением № 450 от 12.11.2014  «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» предусмотрено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21 марта 2014 год, пересчитывается с 1 ноября 2014 года в рубли с коэффициентом 3,8 и определяется из нормативной денежной оценки, а также из того, что нормативная денежная оценка земельного участка в период действия законодательства Украины была изменена, что подтверждается решением органа местного самоуправления – решением 9-ой сессии 6-го созыва Ливадийского поселкового совета АРК от 30.05.2011 №1, которое было опубликовано в номере №21 (375) от 03.06.2011 печатного издания средства массовой информации – информационно-рекламного еженедельника крымского полуострова «Южная газета»  (том 2, л.д. 164).

Следовательно, как было указано выше, и исходя как из требований законодательства, действовавшего на момент заключения договора, так и законодательства, действующего на момент рассмотрения спора, размер арендной платы, рассчитанный истцом, исходя из новой нормативной денежной оценки земельного участка (572, 84  грн. за 1 кв.м. или 16 005 149,6 грн. за 27940 кв.м.), является верным.

Вышеизложенное также корреспондируется с судебной практикой Российской Федерации, которая исходит из принципа отсутствия законодательно установленной обязанности регистрации изменения арендной платы при изменении методики ее расчета на нормативно-правовом уровне. В частности, соответствующий вывод содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № ВАС- 6844/11 по делу №А54-1772/2010-С14), одностороннее изменение возможно при издании соответствующего нормативного правого акта, в частности изменяющего кадастровую (нормативно-денежную) оценку земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды должен быть рассчитан с учетом изменения нормативно-денежной оценки земельного участка в 2011 году.

Согласно вышеуказанной технической документации по нормативной денежной оценке земель п.Охотничье Ливадийского поселкового совета, стоимость 1 кв.м земельного участка определенного функционального использования (земли коммерческого использования) по земельно-оценочным районам (Г4) определена в размере 572,84 грн, а поэтому истец обоснованно руководствовался при исчислении размера арендной платы нормативной денежной оценкой за 1 кв.м – 572,84 грн, которая составила 16005149,6 грн. (572,84*27940) и исходил из следующей формулы: при расчете арендной платы за 2015 год: (572,84 грн.*27940)*3,8*1,055; при расчете арендной платы за 2016 год: (572,84 грн.*27940)*3,8*1,055*1,064), что также было принято во внимание судом первой инстанции.

Кроме того, верным является вывод суда о зачислении оплаченных в период с 11.11.2016 по 11.01.2018 платежей в счет погашения долга, образовавшегося в спорный период.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что внесение ответчиком арендной платы не в соответствии с вновь утвержденной нормативной денежной оценкой земельного участка, что привело к ее уплате в размере значительно меньшем, чем законодательно урегулирован, и, как следствие, к возникновению задолженности перед местным бюджетом за период 2015 и 2016 в значительном размере, при том, что договором перерасчет таких сумм возлагался именно на арендатора, является риском последнего и не может свидетельствовать об отсутствии нарушений условий договора с его стороны.

Что касается требований о расторжении Договора, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды Арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка в соответствии с целью, определённой в пункте 2.1. данного договора. Цель использования земельного участка, указанная в пункте 2.1. договора аренды, заключается в строительстве и обслуживании торгового центра по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, за пределами населённого пункта Ливадийского поселкового совета, на земельном участке с кадастровым номером 0111947900:09:001:0001.

Стороны в пункте 1.5. договора аренды подтверждают, что земельный участок свободен от прав третьих лиц.

Как следует из материалов дела и подтверждается ответчиком в апелляционной жалобе (том 3 л.д. 38) каких-либо капитальных строений у ООО Фирма «Шарм» на спорном земельном участке не имеется. Соответственно, цель договора аренды до настоящего времени не достигнута, строительство торгового центра ответчиком не осуществлено.

Доводы ответчика  относительно наличия прав третьих лиц на объекты капитального строительства на спорном земельном участке не нашли своего подтверждения материалами дела. Более того, расторжение  договора  аренды  земельного участка с ответчиком в любом случае не нарушает прав третьих лиц, имеющих в собственности объекты  недвижимости,  расположенные  на  таком  земельном участке, поскольку не лишают их права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей недвижимости. После определения земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, последние не лишены возможности  оформить  свои  правоотношения  по  использованию соответствующего земельного участка в соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:  при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.  В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В качестве доказательств использования спорного земельного участка не по целевому назначению истцом представлен Акт проверки органом государственного надзора от 22.09.2017, составленный отделом государственного земельного надзора Управления государственного земельного надзора, землеустройства и мониторинга Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (том 1, л.д. 97-99). Из данного Акта следует, что фактическое использование Обществом земельного участка по предоставлению услуг общественного питания и размещение автостоянок не соответствует виду разрешенного использования данного земельного участка «Магазины».

По результатам такой проверки данным государственным органом было вынесено постановление от 25.11.2016 по делу № 300/1 о привлечении  Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм» к административной ответственности по статье 7.42 КоАП РФ, которое является действующим и не обжаловалось в судебном порядке.

Исследовав представленные истцом доказательства нецелевого использования земельного участка и оценив отсутствие доказательств со стороны ответчика в опровержение указанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком как условий договора аренды, так и требований закона, поскольку спорный земельный участок не использовался в соответствии с установленным видом разрешенного использования, т.е. со стороны ответчика осуществлялось землепользование не в соответствии с правовым режимом (разрешенным использованием), определенным компетентным органом.

Что касается доводов заявителя о допущенных государственным органом реестровых ошибках в сведениях о виде разрешенного использования земельного участка, то указанные обстоятельства не подлежат выяснению в рамках настоящего дела. При этом, следует отметить, что в ходе судебного разбирательства обществом не представлены документы, подтверждающие ошибку государственного органа при внесении таких сведений, что не может свидетельствовать об обоснованности доводов общества относительно возможности использования земельного участка под размещение объектов предоставления услуг общественного питания и организации автомобильной стоянки.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что истец обоснованно поставил вопрос о расторжении договора аренды, а вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора является правильным.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что Администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора является несостоятельной исходя из следующего.

В силу норм части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской  Федерации  до обращения  в  суд  с  иском о  досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Согласно  разъяснениям,  изложенным  в пункте  29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если  основанием  расторжения  договора  аренды  является  не исполнение арендатором возложенных на него  обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный  срок  (часть  3  статьи  619  Гражданского  кодекса  Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).

В материалы дела истцом  представлены претензии от 12.10.2016 № 02-1/7874, от 15.11.2016 №02-1/8874, адресованные ответчику о необходимости в 5-дневный срок с момента получения претензии погасить  задолженность по арендной плате за 2015 и 2016 годы и  пени, представить документы, подтверждающие начало освоения земельного участка,  а также, с  предложением   досрочно  расторгнуть  договор аренды  земельного участка (том 1 л.д. 50-54).

Доказательством получения вышеуказанной претензии от 12.10.2016 №02-1/7874 служит представленная ответчиком в суде первой инстанции копия письма Общества №62 от 01.11.2016, адресованного Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым в ответ на претензию от 12.10.2016.

Доводы ответчика о ненадлежащем заявителе претензий несостоятельны, так как Департамент имущественных и земельных отношений, направивший указанные претензии, является структурным подразделением органа местного самоуправления - Администрации города Ялты Республики Крым, данная информация является публичной и размещена на официальном сайте Администрации города Ялты с указанием полномочий структурных подразделений.

Таким  образом,  досудебный  порядок  расторжения  договора  аренды, предусмотренный законодательством, следует считать соблюденным.

При этом предложенный истцом 5-дневный срок, в частности, для оплаты образовавшейся задолженности по уплате арендных платежей и пени, признается  судом  как  разумный  и  достаточный  для  надлежащего исполнения договорных обязательств, возникших, в том числе, еще в 2015 году.

Более того,  арбитражный  суд  апелляционной  инстанции  отмечает следующее.

При разрешении вопроса о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования  спора  необходимо  учитывать,  что  целями  установления претензионного  порядка  является  побуждение  сторон  конфликта  к  его разрешению мирно, без обращения в суд. Помимо указанного целями данной  досудебной процедуры принято рассматривать и экономию средств и времени сторон.

С учетом изложенного суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в досудебном порядке.

Между  тем,  из  позиции  ответчика  по  настоящему  спору  следует отсутствие  намерения  ООО Фирма «Шарм»  урегулировать  спорную  ситуацию  во внесудебном порядке.

В  силу  изложенного,  доводы  апелляционной  жалобы относительно несоблюдения истцом досудебного порядка  урегулирования спора не  могут  быть приняты в качестве обоснованных.

Доводы апелляционной жалобы ответчика по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом судебном акте, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку апелляционная жалоба ответчика оставлена без удовлетворения, расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу относятся на последнего, а излишне уплаченная государственная пошлина за ее подачу в размере 3000 рублей подлежит возврату последнему из федерального бюджета с выдачей соответствующей справки.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.02.2018 по делу №А83-9465/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм», - без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению №20 от 06.03.2018 через РНКБ Банк (ПАО) г.Симферополь государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течении двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

Председательствующий                                                                             Е.А. Остапова

 

Судьи                                                                                                             И.В. Евдокимов

 

                                                                                                                        Н.И. Сикорская