АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-12288/2023

Дело № А65-10418/2023

г. Казань

01 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Нагимуллина И.Р., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца – ФИО1, доверенность от 01.11.2023, ФИО2, доверенность от 01.11.2023,

ответчика – ФИО3, доверенность от 09.01.2024, ФИО4, доверенность от 02.06.2023,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» 

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023

по делу № А65-10418/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» об обязании привести помещение в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи, присуждении судебной неустойки на случай неисполнения решения суда, при участии третьих лиц: Управления Росреестра по РТ, общества с ограниченно ответственностью «Камос», общества с ограниченно ответственностью «Стройпрогресс_К», общества с ограниченно ответственностью «Студия Фасарт Казань», индивидуального предпринимателя ФИО5

УСТАНОВИЛ:

общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» (далее – ООО «Султан Плюс», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» (далее – ООО «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд», ответчик) согласно которому просило обязать ответчика привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли_продажи № 1490 от 28.09.2022, и присудить судебную неустойку на случай неисполнения решения суда.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора купли-продажи от 28.09.2022 № 1490 и мотивированы тем, что при осмотре объекта выявлено несоответствие сведений технического плана (технического паспорта) помещения, отраженных в сведениях кадастрового учета, которые не были оговорены в договоре купли-продажи помещения, в связи с чем ответчик обязан привести помещение в состояние, соответствующее данным кадастрового учета.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 решение от 28.08.2023 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Обжалуя принятый судебный акт в кассационном порядке, истец просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя кассационную жалобу нарушением судом норм материального права.

Доводы заявителя подробно изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Проверив законность принятого по делу судебного акта в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает его подлежащим отмене, с оставлением в силе решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2023.

Суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив несоответствие помещения условиям договора купли-продажи от 28.09.2022 № 1490, отсутствие доказательств осуществления ответчиком кадастрового учета спорного объекта в реконструированном виде, пришел к выводу о том, что требование ООО «Султан Плюс» о приведении помещения 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи от 28.09.2022 №1490, является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Разрешая вопрос о правомерности начисления неустойки, суд, с учетом пункта 4 статьи 1, статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пунктах 28, 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, признал обоснованной судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до его полного исполнения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из осведомленности истца о фактическом состоянии объекта на момент заключения договора. При этом указал, что покупатель подтвердил соответствие планировки помещения данным технической документации и сведениям Единого государственного реестра недвижимости, выразил согласие с приобретением спорного помещения в фактическом состоянии.

Между тем, суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.09.2022 нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 принадлежит на праве общей долевой собственности закрытому паевому инвестиционному рентному фонду «Казанский рентный инвестиционный фонд», о чем сделана запись регистрации № 16:50:200106:1422- 16/203/2022-1 от 09.09.2022, а также находится в доверительном управлении у ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «АС-Фонд Строительный», о чем сделана запись регистрации от 09.09.2022 № 16:50:200106:1422-16/203/2022-2. 

В соответствии со сведениями ЕГРН и технического паспорта по состоянию на 03.03.2004 общая площадь нежилого помещения составляла 552,5кв.м. 

Согласно представленному в материалы дела техническому заключению № 0-114/23 по результатам обследования нежилого помещения № 1001, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, подготовленному АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан», усматривается, что объектом обследования являлось нежилое помещение № 1001, расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

...>. 

Несущий остов здания - сборный каркас, состоящий из железобетонных колонн, железобетонных балок и железобетонных плит покрытий. Наружные стены - кирпичные, ненесущие. 

Согласно поэтажному плану, выполненному по состоянию на 2023 год, общая площадь нежилого помещения составляет 540,8кв.м. 

При проведении обследования выявлены следующие изменения: демонтированы дверные и оконные блоки; устроен проем в перегородке (ненесущей стене) между пом. 7-6 по техпаспорту 2004 года; демонтированы ненесущие подоконные части проемов в пом. 8, 6, 4 по техпаспорту 2004 года; открыты ранее заложенные проемы в пом. 5, 4, 3 по техпаспорту 2004 года, существование которых изначально подтверждается наличием железобетонных перемычек над проемами; устроено технологическое отверстие в ненесущей стене в пом. 4 по техпаспорту 2004 года; устроены оконные проемы в ненесущей кирпичной стене в пом. 2 по техпаспорту 2004 года; в техпаспорте 2004 года ошибочно не указаны несущие колонны; смонтированы перегородки, короба; заложены проемы между пом. 8-7, 7-6, в пом. 3 по поэтажному плану 2023 года; частично заложены проемы между пом. 6-5, в пом. 6 по поэтажному плану 2023 года. 

Изменение (уменьшение) общей площади на 11,7 кв.м произошло в результате выполненных изменений планировки, переобмеров и пересчета площадей. 

По результатам обследования установлено, что работы по изменению планировки нежилого помещения № 1001, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. 

В результате выполненных работ несущие конструкции здания не затронуты, при этом экспертиза безопасности реконструированного объекта не проводилась, суду такие доказательства не представлены. 

Выявленные по результатам обследования изменения в помещениях не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в частности Градостроительным уставом городом Казани, утвержденным решением Казанского Совета народных депутатов от 26.06.1998 № 2-12 (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). 

Объект недвижимости свои границы и другие основные характеристики не изменил, в результате произведенных работ не был создан новый объект. 

Таким образом, согласно техническому заключению № 0-114/23, подготовленному АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан», работы по изменению планировки нежилого помещения № 1001, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, осуществлены в том числе и в период после 2004 года, в результате указанной перепланировки, а именно: демонтаж дверных и оконных блоков, устройство проемов в перегородке (ненесущей стене) между помещениями 7-6 по техпаспорту 2004 года, демонтаж ненесущих подоконных частей проемов в помещениях 8, 6, 4 по техпаспорту 2004 года, открытие ранее заложенных проемов в помещениях 5, 4, 3 по техпаспорту 2004 года, устройство технологического отверстия в ненесущей стене в помещении 4 по техпаспорту 2004 года, устройство оконных проемов в ненесущей кирпичной стене в помещении 2 по техпаспорту 2004 года, монтаж перегородки, короба; также были заложены проемы между помещениями, вместо одного помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 фактически имеют место несколько отдельных самостоятельных помещений. 

При этом доказательства легализации реконструкции спорного помещения ответчиком суду не представлены. 

Между тем согласно условиям заключенного договора (п. 1.1.1) продавец обязался передать в собственность покупателя объект-1 как помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422, общей площадью 552,5 кв.м, назначение - нежилое, расположенное на этаже № 1, по адресу: РТ, 

<

...>, то есть в нарушение статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре не указаны особенности передаваемого помещения. 

Доказательства осуществления кадастрового учета спорного объекта в реконструированном виде ответчиком также не представлено. 

Учитывая изложенное, в отсутствие представления со стороны ответчика доказательств легализации произведенной реконструкции (перепланировки) спорного объекта, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении требования ООО «Султан Плюс» о приведении помещения 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи от 28.09.2022 №1490.

Между тем, разрешая вопрос о правомерности начисления неустойки, суд, с учетом пункта 4 статьи 1, статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пунктах 28, 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, правомерно признал обоснованной судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до его полного исполнения.

На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции полагает, что суд первой инстанции оценил в полном объеме представленные сторонами доказательства и установленные на их основании обстоятельства дела, а также дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и верно применил нормы материального права, пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В связи с этим у апелляционного суда отсутствовали установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда первой инстанции, соответствующего нормам материального и процессуального права.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются нарушение либо неправильное применение норм материального права.

Пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду кассационной инстанции предоставлено право по результатам рассмотрения кассационной жалобы оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

При указанных обстоятельствах, на основании изложенных положений правовых норм и установленных фактических обстоятельств дела суд кассационной инстанции считает постановление арбитражного апелляционного суда подлежащим отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по делу № А65-10418/2023 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                              Э.Р. Галиуллин

 

Судьи                                                                                         Р.В. Ананьев

 

                                                                                              И.Р. Нагимуллин