ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8906/2024

г. Челябинск

22 июля 2024 года

Дело № А07-39595/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2024 года.

 

 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.04.2024 по делу № А07-39595/2023.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, вместе ответчики) о признании незаконным п. 1.6 Условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда нежилых помещений первого этажа четырех этажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: 

<

...> утвержденных постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.08.2023 № 1529, в части цены, превышающей 3 461 499,00 рублей с учетом затрат на неотделимые улучшения, без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в размере 20% (с учетом уточнений принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская Оценочная Компания» (далее - ООО  «Новосибирская Оценочная Компания», третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.04.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО1 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о невозможности изменения цены действующего договора купли-продажи в силу статей 424,450,451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основанием для изменения условия договора о цене будет являться судебный акт о признании недостоверной рыночной стоимости имущества, определяемой в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

По мнению апеллянта, истец вправе оспаривать достоверность рыночной стоимости в порядке оспаривания ненормативного правового акта даже после заключения договора купли-продажи, поскольку для уполномоченного органа, в силу пп 1,2 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ обязательной является проведение оценки, а не величина рыночной стоимости выкупа помещения. При этом, вопрос о достоверности оценки подлежит разрешению в рамках конкретного спора по поводу сделки либо недействительности ненормативного правового акта. Исходя из пункта 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, предоставившее недостоверное заявление (в рассматриваемом случае  отчет об оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения, выполненный ООО  «Новосибирская Оценочная Компания») не может в обоснование освобождения от ответственности, ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность.

Одновременно с подачей апелляционной жалобы, ее подателем заявлено о восстановлении пропущенного срока апелляционного обжалования, которое было удовлетворено при принятии апелляционной жалобы.

 Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

К дате судебного заседания от Администрации поступили возражения на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых ответчик просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.08.2023 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан издано постановление № 1529 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: 

<

...>». 

Согласно пункта 1 названного постановления, Администрация постановила осуществить приватизацию объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: 

<

...>, утвердить условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: 

<

...> (л.д.23). 

В силу пункта 1.6 прилагаемых Условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда предусмотрено, что рыночная стоимость объекта согласно Отчету об оценке № 16/3617-4Н/2023 от 31.07.2023 г., составленному ООО «Новосибирская оценочная компания» составляется, 7 998 800 руб., в том числе НДС 20% - 1 333 133, 33 руб. 

Стоимость объекта без учета НДС за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 332 191, 07 руб., составляет 6 333 475, 60 руб. Покупатель уплачивает продавцу стоимость без учета НДС. 

08.09.2023 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа № 2102. 

Пунктом 3.1 договора № 2102 предусмотрено, что стоимость Объекта по договору составляет 6 333 475, 60 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке № 16/3617-4Н/2023 от 31.07.2023, составленным ООО «Новосибирская оценочная компания». 

Покупатель производит оплату стоимости объекта, указанную в пункте 3.1 раздела 3 договора, в рассрочку на основании письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет, указанный продавцом в договоре (пункт 3.2 договора). 

Указанный договор послужил основанием для возникновения права собственности предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: 

<

...>.

После приобретения имущества, предприниматель ФИО1 произвел оценку рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, а также произведенных в нем неотделимых улучшений, о чем ООО «ТРС Групп», о чем составлен отчет № 530/2023 от 22.11.2023. 

Из представленного отчета следует, что рыночная стоимость объекта оценки с учетом неотделимых улучшений составляет - 3 461 499, 00 руб. (без учета НДС). 

Полагая, что пункт 1.6 Условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда об установлении стоимости нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенных по адресу: 

<

...>, является незаконными и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

При  отклонении заявленных требований суд первой инстанции установил, что на момент заключения договора ИП ФИО1 не были представлены разногласия относительно стоимости нежилых помещений первого этажа четырехэтажного жилого здания (02:55:030147:97), расположенного по адресу: 

<

...>. 

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 4 статьи 200 названного Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа, который принял оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт государственного органа не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании такого акта недействительным (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Совокупность приведенных выше доказательств свидетельствует об оспаривании заявителем ненормативного правового акта, который послужил основанием для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, в порядке Закона № 159-ФЗ.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 указанного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Из материалов дела не следует, истцом в порядке части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ оспаривалась величина рыночной стоимости объекта оценки, использованная уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества.

До заключения договора купли-продажи решение об утверждении условий приватизации обжаловано не было. Договор купли-продажи недвижимого имущества 08.09.2023 был подписан предпринимателем  ФИО1 без замечаний и возражений в части выкупной стоимости недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются 

Исходя из названного, цена недвижимости относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. 

В пункте 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Действуя разумно и добросовестно, перед заключением договора  предприниматель имел возможность и должен был предпринять меры для проверки (оценки) условий такого договора. Не совершив необходимых действий, в том числе предусмотренных части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ,  ИП ФИО1 несет соответствующие предпринимательские риски.

Ссылка предпринимателя   на неправильное определение цены выкупа нежилого помещения после подписания без возражений договора купли-продажи и последующее требование о признании недействительными условий приватизации при рассмотрении настоящего дела, противоречит правилу эстоппель.

Указанное правило предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению, и направлено на предотвращение недобросовестного поведения сторон сделки.

Основным критерием применения названного принципа является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения, которое имеет место в рассматриваемом случае.

Между тем, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Оценивая приведенные подателем апелляционной жалобы ссылки на положения статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации  судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с названной нормой, сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

С учетом природы рассматриваемого института, заверение, в том числе, может даваться в отношении оснований (причин) возникновения обстоятельства, которое способно проявиться в будущем и в таком случае может стать причиной имущественных потерь лица, полагавшегося на заверения. В предпринимательских отношениях ответственность лица, давшего заверения, наступает за объективный факт - несоответствие заверений действительности.

Оснований для отождествления предусмотренных Законом №159-ФЗ действий направленных на обеспечение публичным собственником действий по определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества к заверениям об обстоятельствах совершения сделки, не имеется.

В случае приобретения в собственность имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ, достоверность и законность рыночной оценки определяется в порядке, установленном Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Последствия недостоверности отчета об оценке определены статьей 12 названного закона, а также положениями части 8 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ и заключаются в оспаривании достоверности отчета заинтересованными лицами. Тогда как последствия недостоверности заявления об обстоятельствах, предусмотренные статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации  являются иными и заключаются в возмещении убытков, причиненных недостоверностью заверения, признании договора недействительным или незаключенным либо отказе от договора.

Таким образом, соответствующая ссылка апеллянта не является обоснованной.

Признавая правильность сделанных судом первой инстанции выводов об отсутствия оснований для удовлетворения требований заявителя, судебной коллегией отмечается, что по смыслу приведенных выше процессуальных положений статей 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации норм законность оспариваемого ненормативного акта проверяется судом на момент его принятия без учета возникших позже обстоятельств.

Таким образом, при разрешении спора об оспаривании ненормативного правового акта вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, после заключения без разногласий договора купли-продажи, не может быть включен в предмет исследования по данному делу.

Кроме того, оспаривание заявителем условия  приватизации нежилого помещения об определении цены выкупа, само по себе не ведет к изменению договора купли-продажи.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Поэтому, необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

С учетом изложенного, избрание заявителем ненадлежащего способа защиты, не обеспечивающего непосредственное восстановление его прав и законных интересов, является самостоятельным основанием к отказу с удовлетворении заявленных требований, в силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Положения пунктов 1 статьи 198, пункта 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также исключают возможность удовлетворения заявленных требований в отсутствие прав, нарушенных исключительно принятием оспариваемого ненормативного правового акта. 

Удовлетворение требования, фактически направленного на создание доказательств для будущих судебных споров либо условий изменения договора (о чем  фактически заявлено апеллянтом) не соотносится с вышеназванными задачами судопроизводства в арбитражном процессе.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Поскольку анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше, он не требует дополнительной аргументации.

Судебные расходы  по уплате государственной пошлины, распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.04.2024 по делу № А07-39595/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                 И.Ю. Соколова

 

Судьи:

                 А.С. Жернаков

 

 

                  В.А. Томилина