АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5655/2022

23 января 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Басос М.А.

судей Никитиной Т.Н., Ширяева И.В.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Владивосток»: ФИО1, представитель по доверенности от 13.12.2022; 

от товарищества собственников жилья «Кировец»: ФИО2, представитель по доверенности от 01.03.2022; ФИО3, председатель, протокол от 18.01.2022 № 1; 

от Управления градостроительства администрации города Владивостока, администрации города Владивостока, акционерного общества «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики»: представители не явились;

рассмотрев в судебном заседании, проведенном в режиме веб-конференции, кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Кировец»

на решение от 20.06.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022

по делу № А51-14062/2021 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Владивосток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению градостроительства администрации города Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство; третьи лица: администрация города Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), товарищество собственников жилья «Кировец» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

(в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании суда кассационной инстанции 13.01.2023 объявлялся перерыв до 19.01.2023 до 10 час. 30 мин.; 19.01.2023 в 10 час. 30 мин. судебное заседание продолжено с использованием системы веб-конференции)  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Владивосток» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления градостроительства администрации города Владивостока (далее – управление) от 09.07.2021 №14269/1у об отказе в выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050038:272 по обращению от 05.07.2021; об обязании выдать разрешение на строительство. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Владивостока (далее – администрация), акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», товарищество собственников жилья «Кировец» (далее - товарищество собственников жилья, заявитель кассационной жалобы). 

Решением суда от 20.06.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022, решение управления от 09.07.2021 №14269/1у об отказе в выдаче разрешения на строительство признано незаконным как не соответствующее Градостроительному кодексу Российской Федерации; на управление возложена обязанность выдать обществу разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050038:272 по обращению от 05.07.2021 (вх. № 14269/1у); с управления в пользу общества взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

С кассационной жалобой в Арбитражный суд Дальневосточного округа обратилось товарищество собственников жилья, которое просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы приведены доводы, свидетельствующие о несогласии с фактом выдачи обществу разрешения  на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050038:272, граничащим с территорией жилого дома по улице Кирова, 112, города Владивостока, находящегося в управлении товарищества собственников жилья.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что согласно действующему законодательству с момента включения территории в состав территорий, в отношении которых планируется осуществление комплексного развития, ее застройка возможна только в соответствии с документацией по планировке территории. В случае отсутствия такой документации в границах комплексного развития территорий не допускается выдача градостроительных планов земельных участков и получение разрешений на строительство. Поскольку в соответствии с Документацией по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улицы Каспийской, 5 города Владивостока, утвержденной постановлением администрации от 21.06.2021 №2444, территория земельного участка, на котором планируется строительство объекта капитального строительства, включена в состав территорий, в отношении которых будет осуществляться комплексное развитие, ее застройка не представляется возможной. 

Заявитель кассационной жалобы указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050038:272 имеются ограничения в виде охранных зон инженерных сетей, принадлежащих товариществу собственников жилья, предназначенных для обслуживания дома по улице Кирова, 112, а также гражданке ФИО4, предназначенных для обслуживания здания по улице Чапаева, 8 В. Охранные зоны инженерных сетей на указанном земельном участке установлены в 2004-2005 гг., границы охранных зон установлены и отображены в землеустроительном деле на земельный участок, следовательно, в силу закона, земельный участок является участком с особыми условиями использования территорий, эта зона считается установленной вне зависимости от регистрации в кадастре недвижимости. Учитывая изложенное заявитель кассационной жалобы считает несоответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы судов о том, что охранные зоны в границах рассматриваемого земельного участка не являются установленными, поскольку сведения об этом отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что при несоответствии представленных документов ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, управление правомерно отказало обществу в выдаче разрешения на строительство.

Товарищество собственников жилья представило дополнительные пояснения по поданной им кассационной жалобе, в которых указало, что на основании договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями, является балансодержателем части инженерных сетей теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, расположенных на земельном участке по улице Каспийской, 5 города Владивостока, являющихся охранными зонами в силу закона. Поскольку, как полагает товарищество собственников жилья, наличие установленных охранных зон не учтено в проектной документации общества, выдача ему разрешения на строительство не соответствует требованиям к строительству, установленным на дату выдачи градостроительного плана. 

Общество, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» в отзывах на кассационную жалобу и дополнениях к отзыву возражали против ее удовлетворения, просили обжалуемые судебные акты оставить в силе.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном в соответствии со статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) путем использования систем вэб-конференции представители товарищества собственников жилья поддержали доводы кассационной жалобы и дополнительных пояснений к ней, представитель общества против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о начале судебного процесса с их участием, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не явилось препятствием для рассмотрения кассационной жалобы. 

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующему.

Как установили суды, распоряжением управления от 21.06.2017 №1210 АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером: 25:28:050038:272, площадью 9614 кв.м., расположенного относительно ориентира (жилой дом) в 50 м по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

В 2018 году земельный участок с кадастровым номером 25:28:050038:272 приобрело общество с ограниченной ответственностью «ТАЛАН-РЕГИОН-8» (ныне - общество) в целях осуществления на участке строительства.

Распоряжением от 12.07.2018 №1120 управление утвердило обществу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:28:050038:272, в границах которого планируется осуществление строительства объекта «Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения по улице Каспийской в городе Владивостоке» в новой редакции с уточнением координат точек земельного участка и иной информации. Согласно градостроительному плану земельный участок находится в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) (Ж4); вид разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

На основании заключенного с акционерным обществом «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» соглашения от 06.11.2019 №СПВ-1658/19 общество, являясь резидентом свободного порта Владивосток, приняло на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта «Строительство многоквартирного жилого дома в районе улицы Каспийская, 5 города Владивостока» в период с 2020 по 2023 гг.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:050038:272, площадью 9546 кв.м., с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» включен в условия соглашения от 06.11.2019 №СПВ-1658/19 в качестве места реализации проекта.

На строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения по улице Каспийская в городе Владивостоке» обществом с ограниченной ответственностью «ОСА групп» по заказу общества подготовлена проектная документация. 

Проектная документация по объекту строительства получила положительное заключение негосударственной экспертизы от 03.05.2021 №25-2-2-3-022457-2021, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Уральское управление строительной экспертизы». 

05.07.2021 общество обратилось в управление с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения по улице Каспийской в городе Владивостоке» на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050038:272, предоставив соответствующие документы. 

Письмом от 09.07.2021 №14269/1у управление отказало в выдаче разрешения на строительство по мотиву несоответствия проекта и объекта Документации по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улицы Каспийской, 5 города Владивостока, утвержденной постановлением администрации от 21.06.2021 №2444, а именно: документация не предполагает размещение объектов капитального строительства на участке; в соответствии с документацией часть участка расположена в границах красных линий (улично-дорожная сеть), следовательно, размещение объекта на участке должно быть осуществлено с учетом необходимых отступов. 

Несогласие с отказом в выдаче разрешения на строительство послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с требованиями о признании его незаконным. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из установленной в рассматриваемом случае совокупности условий, при которых ненормативный акт признается несоответствующим закону и нарушающим права и законные интересы лица, обратившегося в арбитражный суд.

Выводы суда первой инстанции поддержал апелляционный суд.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

Согласно пункту 2.2 Административного регламента предоставления администрацией города Владивостока муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство», утвержденного постановлением администрации от 31.12.2019 №4566 (в редакции постановления администрации от 27.04.2021 №1563), выдача разрешений на строительство объектов производится управлением.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению застройщика о выдаче разрешения на строительство, приведен в части 7 статьи 51 ГрК РФ. 

Перечень, в частности, включает в себя: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной проектной документации; положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляется строительство объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы после получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 указанной статьи:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В выдаче разрешения на строительство может быть отказано по основаниям, поименованным в части 13 статьи 51 ГрК РФ, а именно при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 ГрК РФ; при  несоответствии представленных документов требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.

Суд кассационной инстанции счел возможным согласиться с выводами судов в части признания оспариваемого отказа в выдаче разрешения на строительство, оформленного письмом управления от 09.07.2021 №14269/1у, несоответствующим закону и нарушающим права и законные интересы лица, обратившегося в арбитражный суд.

Проверяя указанный ненормативный акт на соответствие законодательству, суды исходили из конкретных оснований, поименованных в нем в качестве оснований для отказа обществу в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

В выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства обществу было отказано по мотиву несоответствия проекта и объекта Документации по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улицы Каспийской, 5 города Владивостока, утвержденной постановлением администрации от 21.06.2021 №2444.

В соответствии с утвержденной постановлением администрации от 21.06.2021 №2444 Документацией по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улицы Каспийской, 5 города Владивостока, предусмотрено изъятие из исходного земельного участка с кадастровым номером 25:28:050038:272 земельных участков с условными номерами ЗУ21 и ЗУ23 для муниципальных нужд под улично-дорожную сеть площадью соответственно 7 и 650 кв.м., в связи с чем, в оспариваемом отказе указано на расположение части земельного участка в границах красных линий (улично-дорожная сеть) и необходимость размещения объекта капитального строительства с учетом необходимых отступов.

Признавая несостоятельными приведенные в оспариваемом отказе основания, суды исходили из того, что обращаясь с заявлением о выдаче разрешения на строительство, общество предоставило в управление выданный ему градостроительный план земельного участка от 12.07.2018, содержащий сведения о том, что в границах земельного участка планируется осуществление строительства объекта капительного строительства «Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения по улице Каспийской в городе Владивостоке»; участок находится в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) (Ж4); вид разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Выдача градостроительного плана земельного участка является одним из мероприятий на таком этапе реализации проекта по строительству объекта капитального строительства как утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства объекта капитального строительства сведений, документов, материалов (статья 5.2  ГрК РФ).

На основании результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, осуществляется подготовка проектной документации (часть 11 статьи 48 ГрК РФ).  

Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, является одним из документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство, направляемому застройщиком в орган местного самоуправления в целях осуществления строительства объекта капитального строительства (пункт 2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

В соответствии с действующими на момент рассматриваемых правоотношений положениями статьи 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

При этом статьей 41 ГрК РФ в редакции, действующей на момент рассматриваемых правоотношений, предусматривалось, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением случаев, указанных в части 3 статьи 41 ГрК РФ.

Применив вышеуказанные положения законодательства к установленным фактическим обстоятельствам дела, в том числе, к обстоятельствам, свидетельствующим о дате выдачи обществу градостроительного плана (12.07.2018), дате подачи обществом заявления о выдаче разрешения на строительство (05.07.2021), дате утверждения Документации по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улицы Каспийской, 5 города Владивостока (21.06.2021), суды заключили, что информация, указанная в градостроительном плане относительно возможности использования земельного участка для размещения объекта капитального строительства и установленных для него градостроительных регламентов, могла быть использована обществом для подготовки проектной документации и, как следствие, для получения разрешения на строительство. 

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что земельный участок общества находится в зоне застройки, в пределах которой допускается размещение рассматриваемого объекта капитального строительства не только в соответствии с выданным обществу градостроительным планом от 12.07.2018, но и в соответствии с утвержденной постановлением администрации от 21.06.2021 №2444 Документацией по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улицы Каспийской, 5 города Владивостока, которая также предусмотрела для земельного участка с кадастровым номером 25:28:050038:272 планируемый вид разрешенного использования – Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); коммунальное обслуживание. 

Выданный обществу градостроительный план от 12.07.2018 основан на решении Думы города Владивостока от 07.04.2010 № 462 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа».

Согласно указанным Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа для зоны застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) (Ж4), к которой отнесена и рассматриваемая зона, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений составляют 3 м; 0 м в случае размещения на смежном участке пристроенного здания; 5 м со стороны улично-дорожной сети, за исключением проездов.

Исследовав информацию, изложенную в письме ООО «ОСА групп» от 12.12.2021 № 038/25-A0Z1060, подготовившего проектную документацию по объекту строительства, получившую положительное заключение негосударственной экспертизы, а также саму проектную документацию, суды пришли к выводу, что необходимые отступы от границ земельного участка соблюдены даже с учетом границ красных линий, установленных в соответствии с Документацией по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улицы Каспийской, 5 в городе Владивостоке от 21.06.2021 №2444.  

Кроме того, учитывая положения пункта 2 части 11 статьи 51 ГрК РФ, суды отметили, что проверка соответствия проектной документации требованиям, установленным документацией по планировке территории, для нелинейного объекта не проводится. Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:28:050038:272 получен обществом 12.07.2018, то есть до включения земельного участка в границы территории, в отношении которой в соответствии с Документацией по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улицы Каспийской, 5 в городе Владивостоке от 21.06.2021 №2444 планируется осуществление комплексного развития.

Разрешая настоящий спор, суды пришли к выводу о нарушении оспариваемым отказом прав и законных интересов общества, предоставившего для получения разрешения на строительство полный пакет документов, что согласно положениям главы 24 АПК РФ явилось основанием для признания его незаконным. 

В целях восстановления прав общества согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ суды обязали управление выдать обществу разрешение на строительство объекта капитального строительства.

В указанной части, а также по доводам поданной кассационной жалобы, суд кассационной инстанции отмечает следующее.

Согласно положениям градостроительного законодательства разрешение на строительство при осуществлении строительства объекта капитального строительства представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 51 ГрК РФ). 

При этом лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями к строительству, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, а также ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 6 статьи 52 ГрК РФ).

Рассмотрев доводы товарищества собственников жилья относительно нахождения на земельном участке, предоставленном под строительство объекта капитального строительства, охранных зон инженерных сетей водопровода, канализации, тепло-обеспечения и электроснабжения, в том числе, состоящих на балансе товарищества собственников жилья (многоквартирный дом по улице Кирова, 112), суды указали, что поскольку описание местоположения охранных зон инженерных сетей в текстовой или графической форме, а также обозначение границ указанных зон на местности отсутствуют, в том числе по данным выписок из Единого государственного реестра недвижимости, то охранные зоны не считаются установленными.

Суд округа поддерживает указанные выводы судов в связи со следующим. 

В управлении товарищества собственников жилья находится многоквартирный дом, расположенный по улице Кирова, 112, находящийся вблизи предполагаемой застройки и непосредственно примыкающий к земельному участку с кадастровым номером 25:28:050038:272, предоставленному обществу для строительства объекта капитального строительства.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Таким образом, по общему правилу товариществу собственников жилья принадлежат сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационные сети, расположенные внутри многоквартирного дома до внешней границы стены многоквартирного дома.

Вместе с тем, материалы дела содержат сведения о принадлежности товариществу собственников жилья и части наружных сетей, например, наружной теплотрассы до узла управления с прибором (акт разграничения балансовой принадлежности систем теплоснабжения и эксплуатационной ответственности сторон (приложение №3 к договору № 2467-В)).  

Глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий» введена в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) Федеральным законом от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 342).

В соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 1 статьи 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях защиты жизни и здоровья граждан; безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства.

В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

В соответствии со статьей 105 ЗК РФ к зонам с особыми условиями использования территорий могут быть отнесены охранные зоны линий и сооружений связи (пункт 7); зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (пункт 16); санитарно-защитная зона (пункт 18).

Статьей 26 Федерального закона №342 определены переходные положения в части установления охранных зон.

В соответствии с частью 8 статьи 26 Федерального закона №342-ФЗ до 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2025 года одним из следующих способов: 

- решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; 

- согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; 

- нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории; 

- решением суда. 

При этом частью 9 статьи 26 Федерального закона №342-ФЗ определено, что в случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления зоны с особыми условиями использования территории, указанной в части 8 настоящей статьи, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности.

В выданном обществу градостроительном плане от 12.07.2018 имеется информация об ограничениях использования земельного участка, в частности указано, что размещение объекта капитального строительства на земельном участке производить с учетом охранной зоны линии связи, расположенной в границах участка в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 №578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации»; размещение объекта капитального строительства на земельном участке производить с учетом санитарно-защитной полосы от расположенного вблизи магистрального водопровода в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4. «Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы», утвержденным Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 26.02.2002.

В имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.03.2022 содержатся сведения о том, что на рассматриваемом земельном участке установлены ограничения (обременения) площадью 3201 кв.м.: в охранной зоне инженерных сетей.  

Таким образом, по сведениям вышеприведенных документов охранные зоны значатся на территории предполагаемого строительства объекта капитального строительства.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют документы, в которых содержится описание местоположения границ таких зон в текстовой и (или) графической форме или обозначение границ таких зон непосредственно на местности, в том числе и относительно инженерных сетей, расположенных на земельном участке, предназначенном для строительства.

Согласно разделу 6 выданного обществу градостроительного плана от 12.07.2018, являющегося в силу законодательства градостроительным регламентом и основой для разработки проектной документации на строительство объекта капитального строительства, информация о границах зон с особыми условиями использования территорий отсутствует.

В представленных товариществом собственников жилья документах, в том числе схемах сетей и земельных участков, описание границ охранных зон относительно инженерных сетей, существующих на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050038:272, также отсутствует. Кроме того, отраженные на этих схемах охранные зоны не пересекают и не охватывают инженерные сети товарищества собственников жилья.

Доводы товарищества собственников жилья о том, что на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050038:272, охранные зоны установлены в силу закона, судом округа отклонены.

Подпунктом 3 пункта 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» определено, что до 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2025 года нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.

В соответствии с частью 10 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» зоны с особыми условиями использования территорий, которые установлены до 1 января 2025 года нормативными правовыми актами при соблюдении условий, указанных в частях 8 и 9 статьи 26, считаются установленными вне зависимости от соответствия решений об их установлении требованиям, установленным в соответствии со статьей 106 ЗК РФ. Внесение изменений в указанные решения или принятие новых решений об установлении таких зон и (или) их границ в соответствии с требованиями ЗК РФ не требуется, за исключением случая, предусмотренного частью 11 статьи 26.

Таким образом, зоны с особыми условиями использования территорий могут считаться установленными и в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2025 года нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон в границах, установленных указанным актом, без принятия решения соответствующего органа об установлении таких зон.

Нормативными правовыми актами, в частности постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 №578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации», СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4. «Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы», определены правила и порядок установления границ охранных зон, расстояния, используемые для установления границ охранных зон. Однако, указанные нормативные акты не устанавливают границы конкретных охранных зон применительно к строительству рассматриваемого в настоящем деле объекта капитального строительства.

В имеющихся в материалах дела выписках из Единого государственного реестра недвижимости содержатся сведения об ограничениях (обременениях) на рассматриваемом земельном участке площадью 3201 кв.м. и ссылка на  постановление администрации от 27.12.2006 №3266. Указанным постановлением администрации от 27.12.2006 №3266 был утвержден проект границ рассматриваемого земельного участка для жилищного строительства и его последующего выставления на торги. Согласно Заключению управления от 13.12.2006 № 1319гр о возможности размещения жилой застройки в районе улицы Каспийской, 5, земельный участок площадью 9614 кв.м. граничит с запада с многоквартирным  жилым домом по улице Кирова, 112; разрешенное использование земельного участка по утвержденной градостроительной документации: согласно Генеральному плану города Владивостока – жилая и общественная застройка; установлены ограничения – наличие на земельном участке инженерных сетей, полную сохранность которых необходимо обеспечить, а в случае необходимости выноса инженерных коммуникаций согласовать указанные действия с организациями-сетедержателями.   

Из материалов проектной документации по объекту строительства (раздел 2, Схема планировочной организации земельного участка) следует, что проектируемые сети пересекают существующие инженерные сети водопровода хозяйственно-бытового, канализации, линий связи, тепловых сетей, в том числе, расположенных вблизи многоквартирного дома по улице Кирова, 112.

Следовательно, при осуществлении строительства объекта капитального строительства должно быть учтено наличие на земельном участке существующих инженерных сетей, в том числе, состоящих на балансе товарищества собственников жилья.

Действительно в проектной документации на рассматриваемый объект капитального строительства сведения о согласии товарищества собственников жилья на изменение или отмену границ принадлежащих ему сетей, на их вынос отсутствуют.

Вместе с тем, материалы дела указывают на то, что наличие фактически существующих инженерных сетей, в том числе, состоящих на балансе товарищества собственников жилья, учтено в проектной документации по объекту строительства, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы от 03.05.2021 №25-2-2-3-022457-2021 ООО «Уральское управление строительной экспертизы».

Так, в проектной документации на объект строительства (раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка, страница 37) отображены существующие инженерные сети, в том числе подходящие к многоквартирному  жилому дому по улице Кирова, 112, демонтируемые и проектируемые сети водопровода хозяйственно-питьевого и противопожарного, канализации хозяйственно-бытовой, канализации ливневой, кабельных линий низковольтных, освещения, тепловых сетей, сетей связи и иных; имеется информация о мероприятиях по выносу сетей инженерно-технического обеспечения, осуществляемых в рамках строительства объекта. 

На момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство обществу выданы технические условия на работу в зоне сетей канализации от 23.01.2019 УПк№28 (КГУП «Приморский водоканал»), технические условия на работу в зоне сетей водопровода от 23.01.2019 УПв№27 (КГУП «Приморский водоканал»), технические условия на работу в зоне инженерных сетей от 03.10.2022 №УП-1035 (вынос сетей водоснабжения и водоотведения за территорию застройки) (КГУП «Приморский водоканал»), технические условия на вынос электрических сетей от 27.12.2018 №1/2-9597-ТУ-18, от 16.03.2021 № 1/2-745-ВС-21 (МУП города Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей»), технические условий о выносе тепловых сетей от 04.02.2019 №1/2-1027-19  (МУП города Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей»), технические условия о выносе линии связи от 05.04.2019 №0802/05/3270-19 (ПАО «Ростелеком»).  

Таким образом, установленные ограничения в виде существующих инженерных сетей на земельном участке учтены в проектной документации на строительство объекта капитального строительства.

При таких обстоятельствах одно лишь обстоятельство, свидетельствующее об отсутствии согласия со стороны товарищества собственников жилья на перенос инженерных сетей, не может служить препятствием для получения разрешения на строительство.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты с правильным применением норм материального права. 

Выводы судов, содержащиеся в решении, постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам. 

Судом кассационной инстанции не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями к отмене обжалуемых судебных актов.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Меры в виде приостановления исполнения судебных актов, принятые определением суда округа от 25.10.2022, подлежат отмене на основании положений части 4 статьи 283 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.06.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022 по делу № А51-14062/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить принятые определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.10.2022 меры в виде приостановления исполнения судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                М.А. Басос     

Судьи                                                                                         Т.Н. Никитина     

                                                                                                    И.В. Ширяев