Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-41240/2013

г. Владивосток

20 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.А. Скрипки,

судей Л.А. Мокроусовой, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-7528/2018 

на определение от 30.08.2018 судьи В.В. Саломая

по делу № А51-41240/2013  Арбитражного суда Приморского края 

заявление ФИО2 и конкурсного управляющего должника о признании сделки по отчуждению объектов, расположенных по адресу: г. Москва, 

<

...>, недействительной и применении последствий недействительности сделки,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юла» о

признании его несостоятельным (банкротом),

в качестве ответчиков в обособленном споре привлечены ООО «Юла»,

ФИО3,

при участии:

от ФИО3: ФИО4, (доверенность от 10.08.2018, сроком  на 3 года, паспорт);

конкурсный управляющий ООО «Юла» ФИО5, на основании определения от 07.06.2018, паспорт.

иные лица, участвующие в деле о банкротстве, не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.07.2014 общество с ограниченной ответственностью «Юла» (далее – ООО «Юла», должник) признано несостоятельным (банкротом) по признакам ликвидируемого должника, введена процедура банкротства конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО6. 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2015 ФИО6 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Юла», конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7. 

Определением арбитражного суда от 01.06.2017 ФИО7 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Юла», конкурсным управляющим должника утвержден ФИО8.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.06.2018 ФИО8 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Юла». Конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Юла» утвержден ФИО5.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2014 признаны обоснованными и подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Юла» требования ФИО2 в размере 10 528 185 рублей основного долга, 310 000 рублей судебных расходов и 5 264 092,50 рублей штрафа. 

В рамках рассмотрения данного дела о несостоятельности должника конкурсный кредитор - ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании сделки по отчуждению объектов: земельного участка, площадью 7397 кв. м, кадастровый номер объекта: 50:61:0030103:10, расположенного по адресу г. Москва, г. Щербинка, ш. Симферопольское, д. 21, склада, площадью 1252,8 кв. м, кадастровый номер объекта: 77:13:0000000:894, расположенного по адресу г. Москва, 

<

...>.; складской базы, площадью 182,5 кв. м, кадастровый номер объекта: 50:61:0010201:312, расположенной по адресу г. Москва, 

<

...>; многофункционального здания складская база, площадью 1090,7 кв. м, кадастровый номер объекта: 77:13:0000000:895, расположенного по адресу г. Москва, 

<

...>, а также по отчуждению здания котельная складской базы, площадью 28,5 кв. м, условный номер объекта: 50-50-61/004/2011-142, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...> (с учетом уточнения требований заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Также в Арбитражный суд Приморского края обратился конкурсный управляющий ООО «Юла» ФИО7 с заявлением о признании вышеуказанной сделки (за исключением здания - котельная складской базы) недействительной и применении последствий ее недействительности.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 04.08.2015 назначена судебная экспертиза об определении действительной рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Константа» (далее – ООО «Агентство оценки «Константа»)  в лице эксперта: ФИО9.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.12.2015 назначена повторная судебная экспертиза об определении действительной рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено Негосударственному образовательному частному учреждению дополнительного профессионального образования «Институт судебных экспертиз и криминалистики» (далее - НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики») в лице эксперта: ФИО10.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 17.06.2016 назначена повторная судебная оценочная строительная экспертиза рыночной стоимости спорного имущества. Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Столичное экспертно-правовое бюро» (далее – ООО «Столичное экспертно-правовое бюро») в лице экспертов: ФИО11, ФИО12.

Определением суда первой инстанции от 18.10.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.03.2017 определение от 18.10.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 по делу № А51-41240/2013 Арбитражного суда Приморского края отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость  суду при новом рассмотрении обсудить вопрос о назначении экспертизы подлинности экспертных заключений по определению рыночной стоимости спорных объектов, повторно рассмотреть доводы кредитора о том, что до даты заключения договора (25.04.2013), проданное по оспариваемому договору имущество эксплуатировалось собственником и сдавалось в аренду различным лицам, что подтверждается банковской выпиской общества с ограниченной ответственностью «Строй-Проект XXI века»  (далее - ООО «Строй-Проект XXI века») на счете КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» с учетом наличия у ООО «Строй-Проект XXI века» в спорный период иных складских помещений на праве собственности либо ином праве.

При новом рассмотрении определением от 27.09.2017 арбитражный суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по проверке подлинности представленных в дело экспертных заключений, проведение которой поручил некоммерческому партнерству «Деловой союз судебных экспертов» (далее – НП «Деловой союз судебных экспертов»), в качестве эксперта привлек ФИО13; рассмотрение заявления о признании сделки по отчуждению объектов недействительной приостановлено до проведения экспертиза.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 определение Арбитражного суда Приморского края от 27.09.2017 по делу №А51-41240/2013 отменено. Вопрос о назначении экспертизы направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Определением от 18.04.2017 по настоящему обособленному спору в рамках дела №А51-41240/2013 Арбитражным судом Приморского края назначена судебная экспертиза по проверке подлинности представленных в дело экспертных заключений, проведение которой поручено НП «Деловой союз судебных экспертов», в качестве эксперта привлечен ФИО13; рассмотрение заявления о признании сделки по отчуждению объектов недействительной приостановлено до проведения экспертиза. 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 30.07.2018 на основании статьи 146 АПК РФ производство по делу возобновлено, в связи с поступлением в материалы дела от НП «Деловой союз судебных экспертов» экспертного заключения от №075/07/2018-ЭЗ от 06.07.2018.

По результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего  ООО «Юла» и ФИО2 определением от 30.08.2018 суд отказал в удовлетворении требований о признании недействительной сделки по отчуждению объектов, расположенных по адресу: г. Москва, г. Щербинка, ш. Симферопольское, д. 21, совершенной между ФИО3 и ООО «Строй-Проект XXI века» (правопредшественника должника).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просила определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт о признании сделки – договора купли-продажи от 25.04.2013 по отчуждению объектов недвижимого имущества (складской базы, многофункционального здания складской базы, склада, котельной складской базы, земельного участка) недействительной и применить последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО3 возвратить ООО «Юла» указанное недвижимое имущество. В обоснование своей позиции заявитель указала, что при вынесении обжалуемого определения суд неправильно применил нормы права, дал неполную оценку обстоятельствам дела. 

Так, по мнению апеллянта, судом первой инстанции при вынесении оспариваемого определения допущены нарушения норм процессуального права, регламентирующих процедуру  порядка назначения и проведения повторной экспертизы, установленных АПК РФ, поскольку экспертиза (рецензия) судебных экспертиз или проверка подлинности судебных экспертиз запрещена нормами процессуального права Российской Федерации.

Кроме того, заявитель жалобы обратила внимание суда на то, что НП «Деловой союз судебных экспертов»  не зарегистрировано в саморегулируемой организации  оценщиков, в связи с чем у эксперта ФИО13 отсутствуют полномочия на проведение экспертизы отчета об оценке. Судом первой инстанции нарушены положения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.5.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Апеллянт полагала, что при назначении повторной экспертизы арбитражным судом  пред экспертом поставлены вопросы правового характера.

Также ФИО2 посчитала, что в нарушении статьи 67 АПК РФ при вынесении оспариваемого судебного акта суд первой инстанции вышел за пределы рассматриваемых требований, выразившиеся в необходимости привлечения специалистов в области оценки, строительства и техники. При этом заявитель не привела каких-либо доводов относительно технического или качественного состояния имущества, а просила определить равноценность оспариваемой сделки на дату ее совершения. По мнению ФИО2 последующие действия ответчика – ФИО3, в отношении объектов недвижимости, полученных по оспариваемой сделке, в том числе улучшение их состояния, не могут легализовать саму недействительную (неправомерную) сделку. 

Апеллянт полагала, что вопросы, сформированные в пунктах 1, 2, 3, 4, частично 5 и 6 при назначении повторной экспертизы определением арбитражного суда от 17.06.2016 не имеют отношения к предмету настоящего обособленного спора, в связи с чем  ФИО2 сочла их незаконными, так как отсутствовала необходимость проведения судебной экспертизы по данным вопросам, так и возможность получения достоверного ответа по поставленным вопросам. 

Кроме того заявитель жалобы полагала, что при назначении повторной экспертизы определением суда от 17.06.2016 существенно нарушены положения статьи 87 АПК РФ.

ФИО2, ссылаясь на существенные нарушения Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) в заключение эксперта № 43971/2016 от 26.07.2016, выполненного ООО «Столичное экспертно-правовое бюро» экспертами ФИО12 и ФИО11, полагала, что данное доказательство не может быть положено в основу оспариваемого судебного акта.

Ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение по делу, заявитель жалобы, указала на то, что судом первой инстанции не дана оценка каждому доказательству, представленному в материалы дела. Судом первой инстанции оценка доказательств произведена произвольно и в противоречии с действующим законодательством.

В канцелярию суда от ФИО3 и конкурсного управляющего ООО «Юла» ФИО5 поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, в которых ответчик и арбитражный управляющий просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В канцелярию суда от ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 06.11.2018 судом рассмотрено заявленное ФИО2 ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие и на основании статей 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ удовлетворено.

Конкурсный управляющий ООО «Юла» ФИО5 и представитель ФИО3 доводы апелляционной жалобы опровергли. Определение Арбитражного суда Приморского края от 30.08.2018 сочли законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

В судебном заседании 06.11.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 13.11.2018 до 13 часов 40 минут. Вынесено протокольное определение. Об объявлении перерыва стороны уведомлены в соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на сайте Пятого арбитражного апелляционного суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует суду в порядке статьи 156 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений к ней и отзыва на жалобу, заслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, проверив в порядке статей 266-272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО «Строй-Проект XXI века», являющегося правопредшественником ООО «Юла» (ОГРН записи о присоединении 2132543285345 от 31.10.2013) и ФИО3 25.04.2013 заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: земельного участка, площадью 7397 кв.м., кадастровый номер объекта: 50:61:0030103:10, расположенное по адресу г. Москва, г. Щербинка, ш. Симферопольское, д.21, склада, площадью 1252,8 кв.м., кадастровый номер объекта: 77:13:0000000:894, расположенного по адресу г. Москва, 

<

...>.; складской базы, площадью 182,5 кв.м., кадастровый номер объекта: 50:61:0010201:312, расположенной по адресу г. Москва, 

<

...>; многофункционального здания складская база, площадью 1090,7 кв.м., кадастровый номер объекта: 77:13:0000000:895, расположенного по адресу г. Москва, 

<

...>; котельной складской базы, площадью 28,5 кв.м., условный номер объекта: 50-50- 61/004/2011-142, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...>.

Согласно пункту 3 договора стоимость объектов продажи определена: земельного участка, площадью 7397 кв.м. в размере 1 737 647,88 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м. 4 797 053,02 рублей, складской базы площадью 182,5 кв.м. - 10 272 989,04 рублей, многофункционального здания складская база площадью 1090,7 кв.м. – 3 922 163,44 рублей, котельной складской базы площадью 28,5 кв.м. – 490 677,58 рублей. Общая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по договору составила 21 220 530,95 рублей без учета НДС.

Пунктом 4 договора определено, что оплата будет осуществлена следующим образом: первый платеж в размере 10 610 265,48 рублей покупатель вносит на расчетный счет продавца в срок до 20.05.2013 (пункт 4.1 договора). Оставшиеся 50 % от стоимости объектов недвижимости покупатель оплачивает продавцу в срок до 31.12.2013.

Дополнительным соглашением № 1 к договору от 24.06.2013 изменен порядок расчета по договору. Условиями данного соглашения стороны согласовали, что оставшиеся 50 % от общей стоимости объектов недвижимости покупатель оплачивает продавцу путем предоставления отступного в соответствии с условиями пункта 2 дополнительного соглашения. По пункту 2 дополнительного соглашения покупатель принимает на себя кредитные обязательства продавца, являющегося заемщиком по кредитному договору № 

<

***> Кр от 28.04.2011, заключенному между ООО «Строй-Проект XXI века» и КБ «Юниаструм банк» в размере непогашенного продавцом остатка основного долга по кредиту в сумме 41 025 641,04 рублей путем заключения кредитного договора на рефинансирование ссудной задолженности.

Согласно штампу на договоре, государственная регистрация перехода права собственности произведена 10.06.2013. 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2013 заявление ликвидируемого должника ООО «Юла» о признании его несостоятельным (банкротом) принято к производству. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.07.2014 ООО «Юла» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. 

Конкурсный кредитор - ФИО2, считая, что недвижимое имущество передано без равноценного встречного предоставления, по заведомо заниженной цене в пользу заинтересованного лица, что повлекло причинение вреда должнику и его кредиторам, обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании договора купли-продажи 25.04.2013 недействительной сделкой на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). С аналогичным заявлением в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий ООО «Юла» ФИО7.

Разрешая настоящий обособленный спор, суд первой инстанции не установил наличия правовых оснований для признания договора купли-продажи объектов недвижимости от 25.04.2013 недействительной сделкой по пунктам 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы  суда первой инстанции, как соответствующие материалам дела и закону, не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Основной целью процесса банкротства является удовлетворение требований всех кредиторов несостоятельного лица в условиях недостаточности его средств. Для соблюдения интересов кредиторов Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» предписывает арбитражному управляющему предпринимать действия, направленные на выявление и возврат имущества должника. В число таких действий входит и право на обращение в суд с заявлением о признании недействительными отдельных сделок должника, совершенных как до, так и после возбуждения процедуры банкротства и нарушающих интересы кредиторов должника.

В силу пункта 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве закреплено право конкурсного кредитора (чей размер требований, включенных в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц) на подачу в арбитражный суд заявлений об оспаривании сделок должника.

Учитывая, что размер требований ФИО2 составляет более десяти процентов от общего размера требований кредиторов, включенных в реестр, ФИО2 наделена правом на оспаривание сделок должника.

Заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника (статья 61.8 Закона о банкротстве).

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем законе.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» в применимой к спорному договору редакции разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Таким образом, для квалификации подозрительной сделки как сделки с неравноценностью встречного исполнения пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает два необходимых критерия для признания такой сделки недействительной: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка должника – договор купли-продажи от 25.04.2013 совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом (27.12.2013), в связи с чем может быть оспорена на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63), пункт 1 статьи 61.2 настоящего Федерального закона предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В подтверждение несоответствия цены спорной сделки рыночной стоимости реализованного нежилых зданий и земельного участка ФИО2 в материалы дела представлена справка 21.03.2013 о стоимости объектов недвижимости, согласно отчету об оценке № Н-1005266/1 от 31.05.2011, первый лист отчета об оценке № Н-1005266/1 от 31.05.2011, составленного ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ», а также информационное письмо к нему. Согласно письму стоимость земельного участка составила 34 137 037 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м.                        22 969 407 рублей, многофункционального здания складская база площадью 1090,7 кв.м. – 28 107 438 рублей. Также кредитором представлен отчет                  № ОИКН-15-08-17-2А ООО «Оценка и консалтинг» от 28.08.2015 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Согласно отчету             № ОИКН-15-08-17-2А стоимость земельного участка, площадью 7397 кв.м. определена в размере 34 543 990 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м.               15 416 406 рублей, складской базы площадью 182,5 кв.м. – 6 107 804 рублей, многофункционального здания складская база площадью 1090,7 кв.м. –                   24 435 618 рублей.

Представлено заключение № 199/2015  от 01.10.2015 о соответствии отчета № ОИКН-15-08-17-2А требованиям Закона № 135-ФЗ.

В то же время, при заключении договора купли-продажи цена земельного участка, площадью 7397 кв.м. определена в размере 1 737 647,88 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м. 4 797 053,02 рублей, складской базы площадью 182,5 кв.м. - 10 272 989,04 рублей, многофункционального здания складская база площадью 1090,7 кв.м. – 3 922 163,44 рублей, котельной складской базы площадью 28,5 кв.м. – 490 677,58 рублей. Общая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по договору определена                            21 220 530,95 рублей без учета НДС. 

Дополнительным соглашением № 1 к договору от 24.06.2013 изменен порядок расчета по договору. В счет оплаты вторых 50-ти % стоимости, что составляло 10 610 265,47 рублей покупатель предоставил продавцу отступное и принял обязательства продавца, являющегося заемщиком по кредитному договору № 

<

***> Кр от 28.04.2011, заключенному между ООО «Строй-Проект XXI века» и КБ «Юниаструмбанк» в размере непогашенного продавцом остатка основного долга по кредиту в сумме 41 025 641,04 рублей путем заключения кредитного договора на рефинансирование ссудной задолженности. С учетом изменений в порядке расчетов по спорному договору стоимость объектов недвижимости по оспариваемой сделке составила 51 635 906,52 рублей.

В обоснование возражений против удовлетворения заявления ФИО2 и конкурсного управляющего ФИО3 представлен отчет ООО «Городская коллегия оценщиков» № 4225-03-13 от 26.03.2013, выполненный по заданию ООО «Строй-Проект XXI века», согласно которому рыночная стоимость спорных объектов для цели продажи определена в размере                     11 975 000 рублей, стоимость земельного участка – 1 737 700 рублей, складской базы – 1 027 300 рублей, многофункционального здания складской базы - 3 922 200 рублей, склада –   4 797 100 рублей, котельной складской базы – 490 700 рублей.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству конкурсного управляющего, кредитора назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества на дату продажи. 

Проведение судебной экспертизы поручено ООО «Агентство оценки «Константа» в лице эксперта ФИО9

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство оценки «Константа» ФИО9 от 25.08.2015 рыночная стоимость объектов недвижимости на 25.04.2013 составила: стоимость земельного участка, площадью 7397 кв.м.     3 718 683 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м. 3 080 119 рублей, складской базы площадью 182,5 кв.м. 2 332 367 рублей, многофункционального здания складской базы площадью 1090,7 кв.м. 5 011 291 рублей. 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.12.2015 по ходатайству кредитора назначена повторная судебная экспертиза об определении действительной рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» в лице эксперта ФИО10

Согласно заключению эксперта НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» ФИО10 № 02-02/2016 от 01.03.2016 рыночная стоимость объектов недвижимости на 25.04.2013 составила: стоимость земельного участка, площадью 7397 кв.м. 11 295 000 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м. 15 909 000 рублей, складской базы площадью 182,5 кв.м. 4 033 000 рублей, многофункционального здания складской базы площадью 1090,7 кв.м. 11 639 000 рублей, котельной складской базы площадью 28,5 кв.м. 1 005 000 рублей.

В целях получения ответов на вопросы, требующих специальных познаний, в том числе получения ответов на вопросы строительно-технического характера, как факторов, влияющих на получение конечного результата определения рыночной стоимости такого имущества, по ходатайству заинтересованного лица судом назначена комплексная строительно-оценочная экспертиза.

Проведение судебной экспертизы поручено ООО «Столичное экспертно-правовое бюро» в лице экспертов ФИО11, ФИО12

Согласно заключению экспертов ООО «Столичное экспертно-правовое бюро» ФИО11, ФИО12 № 43971/2016 от 26.07.2016 получены следующие ответы по поставленным вопросам. Объекты недвижимости в период с 2012-2013 года собственником объекта недвижимости не эксплуатировались. По состоянию на 25.04.2013 объекты недвижимости находились в незавершенном строительством состоянии. Объекты не эксплуатировались, не использовались по назначению и требовали проведения дополнительных строительно-монтажных работ. Степень завершенности объектов следующая: склада площадью 182,5 кв.м. – 40 %; многофункционального здания складская база площадью 1090,7 кв.м. – 50 %; склад площадью 1252,8 кв.м. – 55 %; котельная складской базы площадью 28,5 кв.м. – 45 %. На объекте недвижимости в период с 25.04.2013 по настоящее время произведены улучшения, позволяющие эксплуатировать здания. Улучшения выполнены в следующем составе: Складская база, площадью 182,5 кв.м.: устройство кровли, установка дверных и оконных блоков, устройство перегородок, устройство канализационных колодцев, устройство въездных ворот, устройство пристройки и лестницы, выполнение плиточных работ, устройство полов, выполнение отделочных работ, выполнение фасадных работ, устройство системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, благоустройство территории. Многофункциональное здание складская база, площадью 1090,7 кв.м.: устройство кровли, устройство ниш под оборудование бассейна, бетонирование бассейна, кладочные работы по устройству перегородок, установка дверных и оконных блоков, монтаж подвесного потолка, устройство сауны, устройство теплого пола, выполнение плиточных работ, устройство полов, выполнение отделочных работ, выполнение фасадных работ, устройство системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения, устройство дренажной системы, устройство заземления и молниезащиты, благоустройство территории. Склад, площадью 1252,8 кв.м.: устройство вампы, устройство металлического навеса, устройство ворот и оконных блоков, устройство грузового подъемника, устройство полов, устройство лестницы, выполнение цокольных работ, устройство системы электроснабжения, устройство заземления и молниезащиты. Котельная складской базы, площадью 28,5 кв.м.: устройство кровли, устройство полов, выполнение отделочных работ, выполнение фасадных работ, установка дверных блоков, устройство системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения. Рыночная стоимость улучшений, произведенных на объектах недвижимости в период с 25.04.2013 по настоящее время, на 13.07.2016 составляет 42 368 664,46 рублей с учетом НДС.

Рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 24.04.2013 с учетом НДС составляет: земельного участка, площадью 7397 кв.м. 7 175 200 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м. 1 932 323,37 рублей, складской базы площадью 182,5 кв.м. 1 635 092,19 рублей, многофункционального здания складская база площадью 1090,7 кв.м.                 7 926 624,06 рублей; котельной складской базы площадью 28,5кв.м. 75 760,38 рублей.

Таким образом, определенная в отчете ООО «Столичное экспертно-правовое бюро» № 43971/2016 от 26.07.2016 цена объектов составляет     18 745 000 рублей, что не превышает стоимость объектов продажи по оспариваемой сделке (пункт 3 спорного договора купли-продажи).

Как следует из материалов дела, в целях получения имеющих существенное значение для правильного разрешения спора сведений о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости на момент совершения сделки, а также для устранения сомнений в обоснованности ранее представленных заключений экспертов и наличия противоречий в выводах экспертов  судом первой инстанции в порядке статьи 87 АПК РФ, абзаца второго пункта 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» назначено проведение судебной экспертизы подлинности ранее проведенных заключений экспертов. 

Проведение экспертизы поручено НП «Деловой союз судебных экспертов», в качестве эксперта привлечен ФИО13

Из представленного в материалы дела заключения эксперта № 075/07/2018-ЭЗ от 06.07.2018, выполненного экспертом НП «Деловой союз судебных экспертов» ФИО13 в рамках назначенной арбитражным судом экспертизы, эксперт ФИО13 пришел к выводу, что экспертом ООО «Агентство оценки «Константа»» при составлении заключения эксперта от 25.08.2015, допущено нарушение требований законодательства в области судебной экспертизы и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных нормативно правовых актов.

Так  по результатам исследования,  экспертом ФИО13 выявлены следующие замечания при расчете стоимости земельного участка: в нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» недостоверно изложена информация, существенная, с точки зрения оценщика, для определения стоимости объекта оценки, а именно нет четкого ответа на вопрос  об использовании оцениваемого объекта; не подтверждается информация об использовании объекта оценки на дату определения стоимости; при расчете ставки дисконтирования необоснованно взяты величины (в частности, риска инвестиционного менеджмента); в нарушение пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» отсутствует обоснование величины ОРЕХ (стр. 65), не обоснована величина коэффициента загрузки; при определении износа и устранений не приведен алгоритм расчета накопленного износа (таблица 17), что не позволяет определить верность произведенного расчета; отсутствуют критерии определения значений физического износа (15-40%), значения уровня недозагрузки, приятые в качестве внешнего износа, не совпадают со значениями в доходном подходе (стр. 67).

Исследовав заключение эксперта № 02-02/2016 от 01.03.2016, выполненное НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» в лице ФИО10, эксперт ФИО13 пришел к выводу, что указанное заключение  не соответствует действующему законодательству Российской Федерации, законодательству в области судебной экспертизы и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным нормативно-правовым актам, так как выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

По результатам исследования, экспертом ФИО13 выявлены следующие замечания при расчете  стоимости объектов оценки, а именно: на страницах 59-60 заключения эксперта корректировка на торг введена экспертно и составила 15%. Эксперт ФИО14 отметил, что опрос в упомянутом документе проводился в 2009 году. По всей территории Российской Федерации и на дату оценки существуют общепринятые корректировки на торг, учитывающие регионы и сегменты рынка, что нарушает пункт 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; в нарушение пункт 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», отсутствует четкий ответ на вопрос о текущем использовании, а также информация об использовании объекта оценки на дату определения стоимости; на странице 9 написано, что коммуникации отсутствуют, однако тут же упоминается, что объект используется в качестве клуба с сауной, рестораном и СПА, что в принципе не может существовать без коммуникаций, а также противоречит назначению; информация об износе и устареваниях отсутствует; противоречия между описанием транспортной доступности на странице 12 и станице 19; неустановлен период прогнозирования в доходном подходе; при расчете ставки дисконтирования не обосновано взяты величины (в частности риска инвестиционного менеджмента); при выборе аналогов для оценки земельного участка на странице 57 аналоги 2 и 4 по площади относятся к совершенно иному сегменту рынка. Страница 69 – объекты-аналоги подобраны некорректно, так как по всем зданиям, включая котельную. Применяются одни и те же аналоги; подобранные объекты-аналоги находятся на различных шоссе и расположены на разном удалении от МКАД, в виду этого необходима корректировка на местоположение (стр. 60); страница 71 – отказ от введения корректировки на торг не обоснован. Объект оценки и объекты аналоги находятся совершенно в разных направлениях Москвы; страница  73 – поправка на транспортную доступность и правка на этаж неверны, так как информация по объектам аналогам не описана, не ясна аргументация отказа от введения корректировки; поправка на наличие коммуникаций – эксперт вводит понижающей корректировку ссылаясь на то, что в оцениваемых объектах нет отопления. При том, что на странице 9 утверждается использование в качестве бани и СПА; по итогам внесения корректировок, суммарная величина относительных корректировок по модулю не должна превышать 60%. Валовые корректировки по аналогам не позволяют признать аналогами выбранные объекты недвижимости. 

При этом, на основе проведенного исследования эксперт ФИО15  пришел к выводу, что судебная оценочная строительная экспертиза № 43971/2016, выполненная ООО «Столичное экспертно-правовое бюро» от 26.07.2016 в полной мере соответствует действующему законодательству Российской Федерации, законодательству в области судебной экспертизы и оценочной деятельности. Федеральным стандартам оценки и иным нормативно-правовым актам. Проведен анализ и приведено техническое состояние зданий; установлены характеристики исследуемых объектов недвижимости по состоянию на 25.04.2013 и 13.07.2016; проанализированы и приведены основные характеристики исследуемого земельного участка по состоянию на 25.04.2013 и 13.07.2016; проведен анализ документации судебного дела (в том числе отчета № 4225-03-13 об определении рыночной стоимости объектов оценки от 26.03.2013, выполненный ООО «Городская коллегия оценщиков», договора № 8/07/13-ВиВ на бурение скважин от 08.07.2013, договора энергоснабжения № 82409290 от 29.10.2013, письма № 35/14-И(Щ)П от 01.08.2014 от ООО «Инветтехпром» на предоставление проекта присоединения объектов к сетям водоснабжения) сделан вывод о том, что в период с 2012-2013 годов собственником объекты недвижимости не эксплуатировались. Определена строительная готовность объектов и техническое состояние на 25.04.2013, в том числе поэлементно. По результатам проведенных экспертно-технических мероприятий предоставлен состав произведенных улучшений. Произведен расчет затрат, необходимых для приведения здания в работоспособное состояние, с учетом уровня готовности, накопленного износа, на основе Справочника «Индексы цен в строительстве». Произведено определение рыночной стоимости объектов. При расчете стоимости объектов оценки нарушения не выявлены. Ошибки или неточности не выявлены. 

Поскольку экспертом ФИО13 НП «Деловой союз судебных экспертов» подтверждены выводы экспертов ФИО11 и ФИО12 членов ООО «Столичное экспертно-правовое бюро», то обоснованно эксперт НП «Деловой союз судебных экспертов» не проводил повторную оценку спорных объектов.

Кроме того, эксперт ФИО13 в своем заключении указал, что на подвопросы вопроса 4  даны исчерпывающие ответы в заключении экспертов № 43971/2016 от 26.07.2016.

Суд первой инстанции, оценивая, имеющиеся в материалах дела экспертные заключения, обосновано пришел к выводу, что заключение экспертов ООО «Столичное экспертно-правовое бюро» № 43971/2016 от 26.07.2016 по результатам проведения повторной судебной оценочной строительной экспертизы является достоверным и подлинным, соответствует предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, Закону № 135-ФЗ, а также Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и содержит конкретный и исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, не допускающий противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Кроме того, коллегией учтено, что в процессе исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции не усмотрел неясности и неполноты в заключении экспертов ООО «Столичное экспертно-правовое бюро», обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы и наличие противоречий в заключении экспертов ФИО11 и ФИО12 от 26.07.2016.

В связи с изложенным апелляционный суд признал заключение достоверным доказательством относительно рыночной цены объекта недвижимости.

При этом  апелляционный суд не может сделать аналогичных выводов в отношении представленных ООО «Агентство оценки «Константа» от 25.08.2015 и НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» № 02-02/2016 от 01.03.2016  заключений экспертов об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку данные экспертные заключения составлены с нарушением требований Закона № 135-ФЗ, Федерального законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, в связи с чем не могут быть положены в основу решения суда.

 Как обоснованно указано судом первой инстанции, в заключении эксперта ООО «Агентство оценки «Константа» от 25.08.2015 в исследовательской части не подтверждена информация об использовании объекта на спорную дату. Оценивая представленную документацию, эксперт не полно отразил состояние объектов, экспертом не описана и не подтверждена информация об использовании объекта, не полно и не точно описаны сведения о физических свойствах объектов, не учтено отсутствие электроснабжения, газоснабжения, канализации, не учтен износ зданий.

Оценивая заключение эксперта НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» № 02-02/2016 от 01.03.2016, суд правомерно пришел к выводу, что в исследовательской части не подтверждена информация об использовании объекта на спорную дату. При оценке объекта эксперт исходил из использования объекта в качестве круглогодичного клуба с сауной и СПА, однако на спорную дату на объекте отсутствует коммуникации, что говорит о невозможности такого использования на тот период. Экспертом осмотр недвижимости не производился, сведения о количественных характеристиках объектов недвижимости взяты экспертом из материалов, представленных судом (таблицы 6 и 7). При этом техническое состояние объектов указанные в таблицах 6 и 7 противоречат выводу эксперта о физическом состоянии объекта экспертизы – «предположительно считается хорошим после проведения чистовой отделки» (п.2.1.3. экспертизы). Экспертом не рассчитан и не учтен износ и устаревания объектов. Экспертом при выводе об использовании объекта, не учтены имеющиеся в материалах дела подрядные договора за 2013, иные документы за 2013 год, включая описание объектов и фототаблицу содержащиеся в отчете ООО «Городская коллегия оценщиков». Вывод эксперта о том, что объекты после завершения строительства и проведения чистовой отделки были готовы использоваться по назначению в качестве нежилых объектов – производственно – складской базы, носит предположительный характер. Предположительный вывод эксперта об использовании объекта по назначению, противоречит описанию объектов, а также не согласуется с иными доказательствами имеющимися в деле. 

Суд первой инстанции отметил, что экспертом не мотивирован выбор методики проведения оценки, а именно эксперт при оценке объекта использовал сравнительный подход, мотивируя отказ от использования доходного и затратного подходов тем, что отсутствует официальная и проверяемая информация по доходам и расходам на содержание объектов недвижимости. Вместе с тем информация о доходах и расходах могла быть получена экспертом по данным аналогов. 

Более того, специальных знаний в области строительства у эксперта НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» не имеется, самостоятельно технический осмотр здания эксперт не проводила, в связи с чем эксперт не определил достоверные исходные данные для заключения о стоимости объектов.

Данное противоречие позволило суду поставить под сомнение достоверность и объективность проведенных экспертами ООО «Агентство оценки «Константа» и НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» исследования.

С учетом изложенного данные исследования не могут быть признаны достоверными доказательствами, подтверждающими действительную рыночную стоимость объектов недвижимости на спорную дату.

Довод ФИО2 о том, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального законодательства, поскольку экспертиза судебных экспертиз или проверка подлинности судебных экспертиз запрещена процессуальным правом Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признан несостоятельным на основании следующего.

Проведение экспертизы на заключения судебных экспертиз обусловлено причиной, по которой суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение. В Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.03.2017 указано, что при новом рассмотрении настоящего обособленного спора суду необходимо обсудить вопрос о назначении экспертизы подлинности экспертных заключений по определению рыночной стоимости спорных объектов.

Поскольку действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена возможность направления на экспертизу заключения эксперта, судом первой инстанции правомерно использована аналогия закона, в соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Из указанного информационного письма следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).  Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Отсутствие конкретной нормы, предусматривающей возможность направление на экспертизу заключение эксперта, не означает запрет на такое процессуальное действие.

Проанализировав заключение эксперта № 075/07/2018-ЭЗ от 06.07.2018, выполненное экспертом НП «Деловой союз судебных экспертов» ФИО13, апелляционный суд счел его соответствующим требованиям, предъявляемым статьями 82, 83, 86 АПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласование выводов эксперта с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу. Экспертиза проведена экспертом компетентной организации, имеющим соответствующую квалификацию и образование. Доказательств, свидетельствующих о заинтересованности эксперта в исходе дела или наличии иных обстоятельств, которые могли вызвать сомнение в его беспристрастности, материалы дела не содержат. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, методическими и специализированными источниками. Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы. Эти ответы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными, в связи с чем отсутствуют сомнения в их полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

Поставленные на разрешение эксперта вопросы не носят правовой характер, поскольку согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд вправе назначить экспертизу в том числе в виде иной независимой оценки. Ввиду того, что эксперт ФИО13 оценивал достоверность и подлинность заключений иных экспертиз на предмет возможных нарушений законодательства об оценке федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы на основании материалов дела, выводы эксперта носят категоричный характер, в связи с чем коллегией отклонен довод ФИО2 о том, что на разрешение эксперта поставлены вопросы правового характера.

Коллегия также учтено, что ФИО2 в ходе рассмотрения обособленного спора ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи дополнительных пояснений не заявляла.

Делая вывод об отсутствии доказательств, подтверждающих неравноценность встречного исполнения по сделке, суд первой инстанции исходил из условий отчетов, подготовленных экспертными учреждениями, как для целей продажи объектов недвижимого имущества должника, так и в рамках проведенной комплексной судебной оценочной строительной экспертизы. 

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не предусмотрено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составлении отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Представленные в материалы дела фототаблица нежилого здания и информация о состоянии объектов на момент составления отчета ООО «Городская коллегия оценщиков» № 4225-03-13 от 26.03.2013; сводные сметы затрат и локальные сметы на каждый объект недвижимости от 10.07.2013, выполненные ООО «ПремиумСтрой», договор подряда № 9ФСМР от 24.09.2013 на выполнение комплекса строительных работ на объектах по адресу: г. Москва, 

<

...>, инвентаризационная опись состояния объектов, переданных заказчику от 20.07.2013 г., иные договоры на выполнение подрядных работ и оказание услуг, документы о согласовании технических условий по устройству водоснабжения, скважины, электроснабжению, теплоснабжению и закупе соответствующего оборудования, согласуются с выводами комплексной судебной строительной оценочной экспертизы и в своей совокупности подтверждают, что спорные объекты недвижимости находились в аварийном состоянии, требовали реконструкции и замены основных несущих конструкций, частично эксплуатировались с нарушением требований безопасности.

Судом первой инстанции установлено, что до заключения оспариваемой сделки для определения рыночной стоимости объектов ООО «Строй-Проект XXI век» получил отчет ООО «Городская коллегия оценщиков» №4225-03-13 от 26.03.2013 в соответствии с которым стоимость спорных объектов для цели продажи определена в размере 11 975 000 рублей, стоимость земельного участка – 1 737 700 рублей, складской базы –  1 027 300 рублей, многофункционального здания складской базы - 3 922 200 рублей, склада – 4 797 100 рублей, котельной складской базы – 490 700 рублей.

Отчет ООО «Городская коллегия оценщиков» представлен суду в виде копии, данных о том, что имеется иная копия отчета, содержащая противоречивые сведения или не тождественная с представленной суду, не имеется, в связи с чем суд принял данный отчет в качестве доказательства по делу.

Согласно статье 273 ГК РФ, при продаже объекта недвижимости земельный участок следует судьбе такого объекта недвижимости как принадлежность главной вещи (статья 135 ГК РФ).

Поскольку материалы дела, результаты комплексной судебной оценочной строительной экспертизы не опровергли выводы отчета ООО «Городская коллегия оценщиков» № 4225-03-13 от 26.03.2013, суд первой инстанции обоснованно счел, что при заключении договора купли-продажи от 25.04.2013 сторонами установлена рыночная цена с учетом технического состояния недвижимого имущества.

Довод заявителя жалобы о нарушении норм процессуального права, выразившихся в том, что имеющийся в материалах дела отчет об оценке № 4225-03-13 от 26.03.2013, выполненный ООО «Городская коллегия оценки», представлен в виде незаверенной копии и оригинал в судебном заседании ответчиком не представлялся, коллегией признан необоснованным.

Письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела, согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту, подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (части 8, 9 статьи 75 АПК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Исходя из буквального толкования, указанная норма применяется в ситуации, когда суду представлены несовпадающие копии документа и по копиям невозможно установить подлинное содержание первоисточника.

Заявитель не указал на наличие в материалах дела несовпадающих копий; о фальсификации доказательств в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, не заявлял.

Более того, данный отчет предоставлен в материалы дела в виде дубликата, который остался в распоряжении ФИО3 Дубликат в подлиннике представлен в материалы дела по одной из оспариваемых сделок, во второе дело - соответственно в копии в связи с тем, что документ имелся в одном экземпляре. Дубликат заверен руководителем данной организации, скреплён печатью.

Кроме того, коллегией установлено, что по ходатайству кредитора ФИО2 судом был запрошен подлинник отчета, который, согласно письменного ответа ООО «Городская коллегия оценки» не может быть предоставлен в связи с истечением срока хранения документов. В материалы дела от эксперта поступили подлинные материалы фотофиксации с сохранившимся описанием объекта оценки.

При таких обстоятельствах коллегия сочла, что суд первой инстанции обосновано принял во внимание отчет об оценке ООО «Городская коллегия оценщиков» № 4225-03-13 от 26.03.2013 при вынесении оспариваемого судебного акта.

Ссылка ФИО2 на то, что суд первой инстанции вышел за пределы рассматриваемых требований путем определения технического и качественного состояния имущества, судом апелляционной инстанции отклоняется в связи с необоснованностью, поскольку техническое и качественное состояние объектов продажи является существенным обстоятельством, влияющим на установление рыночной стоимости объектов по сделке.

Стоимость объекта продажи определяется на ретроспективную дату, и при наличии противоречий в доводах сторон о техническом состоянии объекта, повторная экспертиза была заявлена как комплексная с привлечением эксперта-техника в области строительства. 

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, рыночная стоимость спорных объектов на дату продажи подлежит установлению с учетом всей необходимой информации об объекте, в том числе о техническом состоянии объекта, и должна представлять собой разумное вознаграждение за объект оценки.

Кроме того учитывая то, что кроме требования о признании сделки недействительной, в обособленном споре заявлено требование о применении реституции, в связи с чем с учетом всех произведенных улучшений, их стоимость также должна быть определена.

Представленная кредитором в материалы дела письменная рецензия Российского экспертного фонда «ТЕХЭКО» № 8213/Ц от 26.07.2016 не опровергает выводы комплексной судебной оценочно строительной экспертизы.

В разделе 2 пункта 3 и 4 указано, что предоставленная рецензия содержит мнение рецензента.

При этом, рецензент ни подтвердила и ни опровергла соответствие рыночной стоимости полученных в рецензируемом заключении расчетных значений оцениваемых величин. Перед рецензентом не ставились задачи личного ознакомления с объектом и документацией заказчика, анализа исходных данных, проведения интервью и измерений на местности.

Кроме того, вывод эксперта Российского экспертного фонда «ТЭХЭКО» о том, что в оспариваемой экспертизе не дан ответ на шестой вопрос о стоимости спорных объектов на 25.04.2013 не понятен и прямо противоречит выводам экспертизы ООО «Столичное экспертно-правовое бюро», которым  стоимость спорных объектов на 25.04.2013 определена.

Доводы ФИО2 о существенно большей стоимости объектов недвижимости, согласно справке ООО «Строй Проект XXI века» от 21.03.2013 о стоимости объектов недвижимости, решения № 6 от 25.05.2011 единственного участника ООО «Строй Проект XXI века» об определении реальной рыночной стоимости, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку данная справка за подписью генерального директора ООО «Строй Проект XXI века» ФИО3, главного бухгалтера ФИО16 и решения № 6 от 25.05.2011 единственного участника ООО «Строй Проект XXI века» составлены на основании отчета об оценке ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ» №Н1005266/1 от 31.05.2011.

Согласно письму стоимость земельного участка составила 34 137 037 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м. - 22 969 407 рублей, многофункционального здания складская база площадью 1090,7 кв.м. –                28 107 438 рублей. 

Таким образом, справка от 21.03.2013, решение № 6 от 25.05.2011, а также информационное письмо к отчету, в отдельности от отчета об оценке ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ» №Н1005266/1 от 31.05.2011, не являются достаточными доказательствами стоимости спорных объектов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 как генеральным директором подписана справка о стоимости на основании отчета об оценке ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ» №Н1005266/1 от 31.05.2011 - 21.03.2013.

Для определения цены продажи ООО «Строй Проект XXI века» получен отчет ООО «Городская коллегия оценщиков» от 26.03.2013, то есть позднее даты выдачи справки, которым установлена иная рыночная стоимость объекта, с учетом его состояния на дату составления отчета.

Отчет об оценке ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ» №Н-1005266/1 от 31.05.2011, сведения которого явились основанием указания стоимости спорных объектов в справке и решении №6 от 25.05.2011, в материалы дела кредитором не представлен.

В материалы дела поступило регистрационное дело № 50-50- 61/007/2011- 083, содержащее информацию о регистрации договора ипотеки № 632З от 10.06.2011 в пользу АКБ «Объединенный банк промышленных инвестиций», в обеспечение кредитных обязательств.

В тексте договора среди объектов залога указаны спорные объекты с указанием их рыночной стоимости согласно того же отчета об оценке №Н1005266/1 от 31.05.2011, подготовленного ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ». Рыночная стоимость земельного участка составила 34 137 037 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м. - 6 227 626 рублей, многофункционального здания складская база площадью 1090,7 кв.м. – 13 531 878 рублей, складской базы, площадью 182,5 кв.м. – 12 099 615 рублей, здания котельной складской базы – 492 458 рублей. 

В разделе 3 также приведена цена имущества, установленная по согласованию залогодателя с залогодержателем в размере 23 800 000 рублей – стоимость земельного участка, 8 400 000 рублей – стоимость складской базы площадью 182,5 кв.м., стоимость многофункционального здания складская база 9 400 000 рублей, стоимость склада, площадью 1252,/ кв.м. 4 300 000 рублей, стоимость здания котельная складской базы 300 000 рублей.

По ходатайству кредитора ФИО2 в ходе рассмотрения дела судом истребован подлинный текст отчета об оценке №Н-1005266/1 от 31.05.2011, подготовленный ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ». 

На  запрос суда от ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ поступила информация об уничтожении отчета в связи с истечением срока хранения документов. 

Таким образом, в связи с отсутствием текста отчета об оценке №Н1005266/1 от 31.05.2011 (подлинного или копии), не возможно проверить выводы, сделанные оценщиком ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ» при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет №Н-1005266/1 от 31.05.2011, как следует из обстоятельств дела, составлен для цели получения кредита в 2011 году и действителен в течение шести месяцев со дня подписания.

Как установлено судом первой инстанции на основании заключения ООО «Столичное экспертно-правовое бюро» №43971/2016 от 26.07.2016 вышеуказанные объекты недвижимости в период 2012 - 2013 года собственником объекта не эксплуатировались, не использовались по назначению и требовали проведения дополнительных строительно-монтажных работ, тогда как оценка была произведена непосредственно после ввода объектов в эксплуатацию в 2011 и заведомо не учитывает техническое состояния объектов на дату продажи. 

Довод кредитора о том, что оценка объектов, установленная кредитным договором и договором ипотеки действует на период действия договора, а именно с 10.06.2011 по 10.06.2013, то есть и на дату продажи объекта,  обоснованно признан судом первой инстанции несостоятельным, поскольку стоимость объекта устанавливалась на дату оценки и была действительна в течение шести месяцев со дня подписания, при этом статьей 344 ГК РФ предусмотрены последствия утраты или повреждения объекта залога.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что указанный отчет не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка на 25.04.2013.

Из представленного кредитором отчета № ОИКН-15-08-17-2А ООО «Оценка и консалтинг» от 28.08.2015 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества следует, что стоимость земельного участка, площадью 7397 кв.м. определена в размере 34 543 990 рублей, склада площадью 1252,8 кв.м. - 15 416 406 рублей, складской базы площадью 182,5 кв.м. – 6 107 804 рублей, многофункционального здания складская база площадью 1090,7 кв.м. – 24 435 618 рублей.

Однако как верно отмечено судом первой инстанции отчет № ОИКН-15-08-17-2А от 28.08.2015 не свидетельствует о продаже имущества по заведомо заниженной цене, поскольку указанный отчет подготовлен без учета информации о состоянии объектов на момент совершения сделки, о чем указано на страницах 7-8 отчета «допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки». 

По этой причине заключение № 199/2015Москва от 01.10.2015 о соответствии отчета № ОИКН-15-08-17-2А требованиям Закона № 135-ФЗ не опровергает выводы судебной экспертизы, поскольку касается формального соответствия отчета установленным требованиям, без учета анализа исходных данных (страница 15 заключение № 199/2015Москва от 01.10.2015).

Таким образом, коллегия оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все представленные сторонами доказательства и пришла к выводу о наличии у стороны по сделке равноценного встречного исполнения, основываясь на результатах комплексной строительно-оценочной экспертизы, подвергнутой экспертизе на соответствие ее выводов действующему законодательству Российской Федерации, законодательству в области судебной экспертизы и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным нормативно-правовым актам. При этом в заключении эксперта НП «Деловой союз судебных экспертов» исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В этой связи, апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, не установил предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве оснований для признания договора купли-продажи объектов недвижимости от 25.04.2013 недействительной сделкой. 

В соответствии с пунктом 9 Постановления № 63 при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления № 63).

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Согласно пункту 5 Постановления № 63 для признания сделки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо доказать наличие совокупности следующих обстоятельств:  сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления № 63, цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве среди которых, в том числе, совершение сделки безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

При этом для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества (абзац 5 пункта 6 Постановления № 63).

В силу статьи 2 Закона о банкротстве под недостаточностью имущества должника понимается превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника.

Неплатежеспособность должника - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств.

Однако, предъявляя настоящее требование, конкурсный кредитор – ФИО2 и конкурсный управляющий ООО «Юла» ФИО7 не подтвердили наличия совокупности всех обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной применительно к пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. В рассматриваемом случае, отсутствует цель причинения вреда кредиторам, поскольку оспариваемая сделка совершена при наличии встречного исполнения. При этом, формальное указание на заключение сделки с заинтересованным лицом с учетом вышеизложенных обстоятельств дела не влечет признание сделки недействительной, в отсутствие к тому иных оснований. 

Кроме того, из материалов дела не следует, что на дату совершения оспариваемой сделки должник обладал признаками неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Оплата по договору получена ООО «Строй-Проект XXI века» в полном объеме. На дату заключения сделки 25.04.2013 г. и на дату государственной регистрации 10.06.2013 ООО «Строй-Проект XXI века» не имело неисполненных обязательств перед кредиторами.

В рамках рассматриваемого обособленного спора установлена равноценность встречного исполнения по сделке, отсутствие причинения имущественного вреда кредиторам и должнику в результате ее совершения. Так, отчужденные по сделке объекты недвижимого имущества оплачены ответчиком в полном объеме.

Требования кредитора ФИО2 возникли на основании решения Черемушкинского районного суда города Москвы от 01.08.2013, вступившего в законную силу 28.11.2013, то есть после совершения оспариваемой сделки. 

Согласно пояснениям уполномоченного органа, справке о состоянии расчетов с бюджетом на 03.04.2013 и на 31.05.2013, неисполненных обязательств ООО «Строй-Проект XXI века» перед бюджетом не имело (имелась переплата), требования ФНС сформированы за счет задолженности иных правопредшественников ООО «Юла».

Апелляционный суд учитывая то, что на основании договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Строй-Проект XXI века» от 29.07.2013, удостоверенному ФИО17 (врио нотариуса города Москвы ФИО18), ФИО3 продала принадлежащую ей долю в уставном капитале ООО «Строй-Проект XXI века» ФИО19 Регистрация изменений в сведениях о юридическом лице подтверждена листом записи. В связи с чем, ФИО3 не имела возможности принять решение о реорганизации должника.

Поскольку заявителями не доказано, а судом не установлено обстоятельств для признания сделки должника – договора купли-продажи от 25.04.2013 недействительной на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления конкурсного кредитора – ФИО2 и конкурсного управляющего ООО «Юла» ФИО7

Судебная коллегия, изучив доводы апелляционной жалобы ФИО2, пришла к выводу, что обстоятельства, на которых она основана, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу. 

Новых доказательств, влияющих на разрешение спора, суду не представлено. 

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 30.08.2018 по делу №А51-41240/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

Н.А. Скрипка

Судьи

Л.А. Мокроусова

Е.Н. Шалаганова