Арбитражный суд Республики Адыгея

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А01-2510/2020

г. Майкоп

29 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.07.2021 года.  

Полный текст решения изготовлен 29.07.2021 года. 

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Нефедова В.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев материалы дела №А01-2510/2020 по исковому заявлению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ГорСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район,пгт. Яблоновский, ул. Советская, д. 44) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 14.08.2009 №7700001462 и пени, и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГорСтрой» к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.08.2009 №7700001462 и установить размер арендной платы, при участии:

от МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея – ФИО2 (доверенность от 11.01.2021 №23-СМ-12/9);

от ООО «ГорСтрой» - ФИО3 (доверенность от 02.12.2019);

У С Т А Н О В И Л:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – МТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГорСтрой» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 14.08.2009 №7700001462 за период с 05.05.2017г. по 30.09.2020г. в размере 33 839 055 рублей 66 копеек и пени за период с 05.05.2017г. по 31.12.2020г. в размере 5 823 175 рублей 81 копейки (уточненные требования).

Возражая против исковых требований, ответчик полагал расчет истца методически не соответствующим Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в редакции от 05.05.2017г.

В процессе рассмотрения дела на основании определения Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.03.2021 была проведена судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 30.04.2021 приняты к рассмотрению встречные исковые требования общества к МТУ Росимущества об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.08.2009 №7700001462 и установить годовой размер арендной платы с 12.08.2017 равный 1 263 143 рублям. 

Определением суда от 17.06.2021 рассмотрение дела в судебном заседании отложено до 20 июля 2021г. В судебном заседании объявлялся перерыв до 22 июля 2021.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному, ответчика по встречному иску, поддерживала исковое заявление с учетом уточненных требований, возражала против удовлетворения встречного иска, сославшись на доводы изложенные в отзыве.

Представитель общества настаивал на встречном иске, расчет уточненных первоначальных требований не признавал, представив суду доказательства внесения платы за пользование земельным участком в размере 3 510 994 рублей. Просил рассмотреть вопрос о снижении заявленного размера пени со ссылкой на необоснованный отказ собственника в заключении договора, который привел к неопределенности в отношениях сторон и образованию задолженности. 

Суд, изучив материалы дела, считает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования – полному удовлетворению по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140001:48, площадью 19 223 кв.м., категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», расположенный по адресу: 

<

...>, находится в федеральной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Распоряжением МТУ Росимущества в Краснодарском крае от 06.08.2009 № 873-р было согласовано предоставление указанного земельного участка в аренду                         ОАО «Краснодарстрой» сроком на 49 лет.

Во исполнение данного распоряжения, 14.08.2009г. между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и ОАО «Краснодарстрой» заключен договор аренды №7700001462 земельного участка, с кадастровым номером 23:43:0140001:148, общей площадью  19 223 кв.м. (далее – договор). 

В пункте 1.2 договора поименованы объекты недвижимого имущества, расположенные в границах передаваемого участка и принадлежащие арендатору, а именно:

- нежилое здание, площадью 1562,2 кв.м. Литер А (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 23.11.2007 г. 23-АД №556551);

- нежилое здание – учреждение, площадью 472,4 кв.м. Литер А (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 03.12.2007 г. 23-АД №593044);

- нежилое здание – гараж, площадью 59,3 кв.м. Литер Б (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09.07.2002 г. 23-АА №612667);

- нежилое здание – мастерская, площадью 511,6 кв.м. Литер В (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09.07.2002 г. 23-АА №612668);

- нежилое здание – склад, площадью 541,1 кв.м. Литер Е (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09.07.2002 г. 23-АА №612669);

- нежилое здание – склад, площадью 858,8 кв.м. Литер Ж (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09.07.2002 г. 23-АА №612670);

- нежилое здание – столярный цех, площадью 2527,20 кв.м. Литер З (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09.07.2002 г. 23-АА №612671);

- нежилое сооружение – подъездные железнодорожные пути №46 участок № 2 протяженность 62 м., участок №4 протяженность 58 м.; подъездные железнодорожные пути №58 участок №1 протяженность 113 м., (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 16.07.2004 г. 23-АБ №603940).

Срок договора, в силу пункта 2.1, был установлен до 05.08.2058г.

Размер арендной платы на дату заключения договора был рассчитан на основании Отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за 1 кв.м застроенного земельного участка от 05.11.2008 №272, а также Отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы за 1 кв.м застроенного земельного участка от 29.07.2009 №178 и составил 1 516 694 рубля 70 копеек в год (пункт 3.1.2, 3.2). 

Стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен в связи с инфляцией, индексацией цен, изменениями нормативных правовых актов либо изменением рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 3.6 договора плата подлежит внесению ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

За нарушение сроков платежа по договору предусмотрена пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (пункт 6.2 договора).

Указанный договор прошел государственную регистрацию.

20.04.2017г. АО «Краснодарстрой» (продавец) и ООО «ГорСтрой» (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140001:148.

Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю осуществлена филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю 05.05.2017г., что подтверждается представленными выписками из ЕГРН.

За период с 05.05.2017 по 30.09.2020 истцом была начислена арендная плата в размере 33 015 879 рублей 85 копеек (требования уточненные), которая не была оплачена ответчиком.

Ссылаясь на нарушение принципов платности пользования землей, истец  обратился в суд с настоящим иском. 

Возражая на требования о взыскании, общество указало на несогласие с порядком расчета, выдвинув встречное требование о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды с установлением стоимости пользования на основании заключения судебной экспертизы, проведенной в ходе разбирательства.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Судебная защита представляет собой одну из форм юридического воздействия государства на экономическое поведение участников общественных отношений, которое осуществляется в интересах всего общества или определенного лица с целью установить соответствие их экономического поведения установленному в обществе конституционному и гражданскому правопорядку.  

Рассматривая дело по существу, суд руководствуется целями установления определенности в правоотношениях арендатора и лица, защищающего публичный интерес при передаче в пользование государственного имущества, устраняя в судебном порядке неурегулированные сторонами условия соглашения.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424).

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, - в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 6 Правил № 582 (ред. от 30.10.2014, действовавшей до 12.08.2017) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А (арендная плата) = С (рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка) x Р (действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации).

Согласно пункту 10 Правил № 582 (ред. от 30.10.2014) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 № 697). В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

С 12.08.2017г. пункт 6 Правил № 582 (ред. от 05.05.2017) был изменен. С указанной даты соответствующим пунктом установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 10 Правил № 582 (ред. от 05.05.2017) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Расчет арендной платы основан истцом на отчете №21/3-2015 от 18.05.2015 об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленном специалистами ООО «АМСО». Согласно отчету №21/3-2015 от 18.05.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:148 составила 99 823 501 рубль. 

Из представленного расчета следует, что арендная плата определена как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка (99823501 рубль *8,25% = 8 235 438,83 рублей.

Применяя порядок, предусмотренный Правилами № 582 (в редакции от 05.05.2017), истцом за период с 05.05.2017 по 31.12.2017 (241дн) начислено: 9 113 007,20/365х241дн = 6 017081,46 рублей,  путем последовательного уменьшения рыночной стоимости права аренды земельного участка сроком на 49 лет в размере 99 823 501 рубля на утвержденные федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период коэффициенты инфляции. 

Так, за 2018 истцом предъявлено к оплате 9 447527,48 рублей (9 113 007,20*1,034% (уровень инфляции на 2018г). 

Применяя аналогичный порядок начисления, истцом начислено к оплате за 2019г.  9 885 061,16 рублей; за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 год – 10 181 613 рублей (9 885 061,16 рублей *1,03 (уровень инфляции на 2020г.).

Возражая по порядку расчета, общество указывало на несогласие с отчетом                  №21/3-2015 от 18.05.2015 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка и необоснованное применение полученных показателей к предшествовавшему периоду начиная с 12.08.2017. 

Результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. В судебном порядке может быть установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленными подведомственностью и порядке Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (часть 3 статьи 6, статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» сформулированы рекомендации о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки. В этом случае такое оспаривание возможно только до момента заключения договора. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

В ходе производства по делу, по ходатайству общества, эксперту АНО «Центр судебных строительно-технических экспертиз и оценки зданий и сооружений» ФИО4, была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:148, площадью 19 223 кв.м.  

Представленным заключением №О(С) 01-04/20 от 05.04.2021 установлена рыночная стоимость права аренды на 49 лет по состоянию на 12.08.2017г. в размере                   61 894 000 рублей.

Истцом по первоначальному иску выражено несогласие с заключением экспертизы. 

Часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (ч. 1 ст. 82 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

При рассмотрении настоящего дела, указанный процессуальный алгоритм был реализован судом в целях обеспечения баланса прав и интересов публичного органа (истца) и арендатора (ответчика). 

Оспариваемое стороной заключение судебной экспертизы соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1). Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО  № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Использованные в отчете объекты-аналоги (таблица №6 Заключения) имеют сходные со спорным земельным участком характеристики и назначение, расположены в административных границах города Краснодара, в частности в Прикубанском районе и в районе ул. Московской. При определении рыночной стоимости права долгосрочной аренды эксперт применил корректировки на торг, титул, площадь участка, обосновав отказ от применения иных корректировок (таблица №12 Заключения). Данные обстоятельства, по мнению суда, обуславливают возможность принятия земельных участков, указанных в заключении, в качестве аналогов объекта оценки. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности применения к расчету арендной платы с 12.08.2017г. величины рыночной стоимости права аренды на             49 лет в размере 61 894 000 рублей, установленной заключением эксперта №О(С) 01-04/20 от 05.04.2021.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности за период с 05.05.2017 по 19.12.2017 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» (далее - Постановление №43), со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и часть 1 статьи 49 АПК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 204 ГК РФ предъявление иска к другому (ненадлежащему) ответчику не может рассматриваться как обращение в суд в установленном порядке с целью приостановления течения срока исковой давности.

Указанная позиция подтверждается содержанием пункта 19 Постановления №43, в котором разъяснено, что в случае замены ненадлежащего ответчика надлежащим исковая давность по требованию к надлежащему ответчику не течет с момента заявления ходатайства истцом или выражения им согласия на такую замену (статья 47 АПК РФ).

С учетом изложенного, предъявление истцом аналогичных требований к иным ответчикам не является основанием для приостановления течения срока исковой давности по настоящему спору. Ответчиками являлись разные юридические лица, соответственно, срок исковой давности по требованию каждому из них течет самостоятельно.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 Постановления N 43).

Как следует из разъяснений абзаца 3 пункта 14 Постановления №43, если судом принято заявление об увеличении иска в отношении задолженности за периоды, которые при обращении с первоначальным требованием не заявлялись, то срок исковой давности по измененным требованиям перестает течь с даты заявления таких требований, а не с даты предъявления первоначального иска.

В пункте 16 Постановления №43 указано, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Таким образом, в период соблюдения истцом обязательного претензионного порядка течение исковой давности по настоящему требованию в силу действующего законодательства приостанавливалось на 30 дней.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 24 постановления № 43 по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

О замене ненадлежащего ответчика истцом заявлено 01.10.2020.

Согласно уточненным требованиям от 13.01.2020 истцом испрашивается задолженность, возникшая за период с 05.05.2017г. по 30.09.2020г. в размере 33 839 055 рублей 66 копеек по арендным платежам и пени за период с 05.05.2017г. по 31.12.2020г. в размере 5 823 175 рублей 81 копейки.

С учетом указанных разъяснений, суд приходит к выводу, что течение срока исковой давности считается прерванным с 14.12.2017 года.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности за период до 13.12.2017.

По последующим периодам, ввиду изменения с 12.08.2017 методики расчета арендной платы, предусмотренной пунктом 6 Правил № 582, суд производит расчет исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 61 894 000 рублям.

Согласно расчету суда, годовой размер арендной платы, определенный исходя из рыночной стоимости земельного участка 61 894 000 рублей составляет 1 263 142 рубля 84 копейки (61 894 000 / 49) или 315 785 рублей 74 копейки в квартал.

За 4 квартал 2017 года- 61 784 рубля 16 копеек, 2018 год – 1 263 142 рубля 84 копейки, 2019 год  - 1 263 142 рубля 84 копейки за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 (3 квартала 2020г.) арендная плата  составляет 947 357 рублей 13 копеек (315 785, 84 х 3).

Итого размер платы за пользование земельным участком за период с 14.12.2017 по 30.09.2020 составляет 3 535 426 рублей 97 копеек.

Ответчиком в материалы дела представлено платежное поручение на сумму 3 510 944 рублей, которое в соответствии с указанным в нем назначением платежа подтверждает относимость оплаты к договору аренды от 14.08.2009 №7700001462.

Таким образом, задолженность ответчика за пользование земельным участком за период с 14.12.2017 по 30.09.2020, на дату вынесения решения составляет                       24 432 рубля 97 копеек.

За ненадлежащее исполнение договора, совместно с требованием об уплате основного долга, МТУ Росимущества заявлено требование о взыскании неустойки за период с 05.05.2017 по 31.12.2020 в размере 5 823 175 рублей 81 копейки.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса РФ) (пункт 25 Постановления №43) или процентов, подлежащих уплате, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Поскольку, как указывалось выше, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, постольку, суд приходит к выводу о том, что неустойка подлежит начислению за период начиная с 14.12.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера  невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016              № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определил правовые подходы к применению арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 71 указанного постановления установлено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Согласно пункту 77 постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011                    №81 в редакции от 24.03.2016 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). 

Как было отмечено ранее, истец рассчитал сумму неустойки исходя из задолженности 33 015 879,85 рублей за каждый день просрочки за период с 05.05.2017 по 31.12.2020. 

Указанный расчет суд признает неприменимым ввиду изменения размера платы за пользование земельным участком с 12.08.2017 по 30.09.2020.

Произведя самостоятельный расчет размера штрафных санкций, в порядке, установленном договором, судом установлен размер пени, подлежащий взысканию за период с 14.12.2017 по 31.12.2020 в сумме 414 113 рублей 60 копеек.

В ходе рассмотрения иска, ответчиком заявлено о снижении неустойки до                    5 000 рублей, со ссылкой на то, что указанный случай относится к экстраординарному, когда поведение кредитора способствовало образованию задолженности.

В обоснование своих доводов представитель общества ссылался на неоднократные обращения к арендодателю с предложениями о заключении договора аренды и отказ арендодателя от его заключения, повлекший образование  задолженности. 

Так, письмами, поступившими в адрес МТУ Росимущества 04.10.2017г., общество обратилось с просьбой об оформлении арендных отношений на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0140001:57 и 23:43:0140001:148. К указанным обращениям были приложены договоры купли продажи объектов недвижимости от 20.04.2017 и выписки из ЕГРН на приобретенное имущество.

Каких-либо доказательств, подтверждающих рассмотрение данных обращений со стороны публичного собственника, материалы дела не содержат.

Повторное обращение общества последовало 24.04.2019г. Факт его получения 25.04.2019г. подтверждается проставлением МТУ Росимущества штемпеля от 25.03.2019 № 10 003. 

В ответ на предложение к заключению договора смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:148, арендодатель указал на действующий договор аренды с ОАО «Краснодарстрой» и предложил обществу представить договор цессии с прежним арендатором.

Пояснениями представителя общества установлено, что аналогичный ответ был получен и по спорному земельного участку. Переговоры сторон по указанному вопросу не нашли разрешения. Каких-либо претензий со стороны арендодателя в адрес общества-ответчика не поступало до его привлечения в качестве  стороны спора в настоящем деле. 

Данные обстоятельства однозначно указывают на то, что истец был осведомлен о смене собственника объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка, на предложение об урегулировании вопросов пользования участком уклонился, тем самым создав неопределенность в отношениях с ответчиком. 

Учитывая длительность бездействия истца, компенсационную природу гражданско-правовой ответственности, исходя из оценки соразмерности предъявленной ко взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, а также, принимая во внимание погашение арендатором значительной суммы требований в добровольном порядке, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки до 50 % от исчисленной судом, то есть до 207 056 рублей 80 копеек. 

Заявление ответчика о необходимости снижения санкций до 5 000 рублей, по мнению суда, противоречит принципам гражданского законодательства, в соответствии с которыми каждое обязательство должно исполняться надлежащим образом, а в случае неисполнения обязательства соответствующая сторона должна нести установленную законом или договором ответственность. В случае необоснованного снижения неустойки происходит и утрата присущей ей обеспечительной функции, состоящей в стимулировании сторон обязательства к его надлежащему исполнению. В таком случае исполнение обязательства в срок становится для ответчика экономически нецелесообразным (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020).

При таких обстоятельствах, удовлетворяя первоначальный иск частично и определяя объем ответственности должника за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате пользования имуществом с соблюдением баланса между применяемой к нему мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора, суд пришел к выводу о том, что в пользу МТУ Росимущества подлежит взысканию задолженность за пользование земельным участком за период с 14.12.2017 по 30.09.2020 в размере 24 432 рублей 97 копеек, пени за период с 14.12.2017 по 31.12.2020 в размере 207 056 рублей 80 копеек. 

Одновременно с этим, суд находит встречный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права лица, обратившегося за судебной защитой (пункт 1 статьи 1 Кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, на тех же условиях, что и прежний собственник.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Земельный участок, на котором расположены приобретенные обществом объекты недвижимости, АО «Краснодарстрой» (продавец) использовало на основании договора аренды от 30.03.2006. 

Имеющимися материалами доказано, что МТУ Росимущества, располагая информацией о смене правообладателя объектов недвижимого имущества с 05.05.2017г., не заключило соглашения с обществом. 

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, заключение дополнительного соглашения к договору аренды направленное на замену лица на стороне арендатора, соответствует установленным законом требованиям.

Представленными материалами подтверждено, что общество в период рассмотрения дела направило в адрес МТУ Росимущества дополнительное соглашение, содержащее условия о смене стороны арендатора и установлении размера арендной платы в размере  1 263 143 рублей в год.

Однако от МТУ Росимущества ответа либо подписанного соглашения в адрес общества не поступало.

При таких обстоятельствах, между сторонами не согласован вопрос заключения дополнительного соглашения  в части установления размера арендной платы. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 сформулирован правовой подход, согласно которому реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях. Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Как указывалось  ранее, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Заявленный обществом размер годовой арендной платы за пользование земельным участком, исчисленный на основании величины рыночной стоимости права аренды на             49 лет в размере 61 894 000 рублей, установленной заключением эксперта №0(С) 01-04/20 от 05.04.2021, соответствует общим началам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, что указывает на необходимость установления в судебном порядке соответствующего условия  договора, регулирующего взаимоотношения сторон в указанной части.

По остальным условиям дополнительного соглашения на момент разрешения спора  у сторон разногласия отсутствуют.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Руководствуясь согласованием принципов обеспечения восстановления нарушенных гражданских прав и судебной защиты с принципом свободы договора и необходимостью обеспечения стабильности оборота, суд удовлетворяет иск МТУ Росимущества частично, а встречный иск общества - в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу или в определении.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подп. 4 пункта  1 ст. 333.22 Налогового кодекса государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании подп. 1.1 пункта 1 ст. 333.37 Налогового кодекса от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, освобождаются, в частности государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 2 000 000 рублей уплачивается в размере              33 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2 000 000 рублей, но не более  200 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по искам о взыскании денежных средств цена иска определяется исходя из взыскиваемой суммы.

Таким образом, за рассмотрение иска о взыскании на сумму 38 839 055 рублей              66 копеек подлежала оплате государственная пошлина в размере 200 000 рублей. 

Принимая во внимание, что иск о взыскании удовлетворен на сумму                       2 399 897 рублей 45 копеек, что составляет 10,17 % от заявленной суммы первоначальных требований, суд определяет обязанность общества к уплате в доход федерального бюджета 20 340 рублей государственной пошлины.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что в силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством и, исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации прекращаются после ее уплаты.

В свою очередь, между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов.

Руководствуясь принципом пропорциональности отнесения судебных расходов на сторону, виновную в возникновении спора, суд возлагает на МТУ Росимущества обязанность к возмещению обществу расходов по уплате государственной полшины за рассмотрение встречного иска в размере 6 000 рублей и по оплате экспертизы по первоначальному иску в размере 17 966 рублей (пропорционально 89,83%), а всего               23 966 рублей. 

Как указано в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 5 статьи 3, часть 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следуя указанным разъяснением, суд считает подлежащим взысканию в пользу истца по первоначальному иску 207 523 рубля 77 копеек.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ГорСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Советская, д. 44) о взыскании задолженности и пени удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГорСтрой»                        (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район,    пгт. Яблоновский, ул. Советская, д. 44) в пользу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) задолженность за пользование земельным участком за период с 14.12.2017 по 30.09.2020 в размере 24 432 рублей                97 копеек, пени за период с 14.12.2017 по 31.12.2020 в размере 207 056 рублей 80 копеек, а всего 231 489 рублей 77 копеек. 

В остальной части заявленных требований в удовлетворении отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГорСтрой»                        (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район,       пгт. Яблоновский, ул. Советская, д. 44) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 340 рублей.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ГорСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Советская, д. 44) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) об обязании заключить соглашение удовлетворить.

Обязать межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ГорСтрой» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:148 от 14.08.2009 №7700001462, в соответствии с которым произвести замену стороны арендатора с открытого акционерного общества «Краснодарстрой» на общество с ограниченной ответственностью «ГорСтрой» и установить размер ежегодной арендной платы с 12.08.2017г.  равный 1 263 143 рублям.

Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГорСтрой» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6 000 рублей, в возмещение расходов по оплате экспертизы 17 966 рублей, а всего 23 966 рублей.

В результате зачета встречных однородных требований взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГорСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Советская, д. 44) в пользу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) 207 523 рубля 77 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается  через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                                                        В.Н. Нефедов