АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-1163/2015

г. Краснодар

13 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола помощником судьи Епифановым М.В. и участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Дагестан от истца – товарищества собственников жилья «Лизы Чайкиной 40» (ИНН 0560039378, ОГРН 1090560001047) – Загалова М.Ш. (доверенность от 15.06.2016), от ответчиков: администрации городского округа «город Махачкала» (ИНН 0562042520, ОГРН 1020502625219) – Аджиева Н.Н. (доверенность от 29.09.2017), прокуратуры Республики Дагестан (ИНН 0562040805, ОГРН 1020502631490) – Магомедова А.И. (служебное удостоверение, доверенность от 11.09.2017), в отсутствие ответчика – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Дагестан (ИНН 0562042520, ОГРН 1020502625219), третьих лиц: муниципального казенного учреждения «Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Махачкалы», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» и прокуратуры Республики Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.04.2017 (судья Магомедова Ф.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И.) по делу № А15-1163/2015, установил следующее.

ТСЖ «Лизы Чайкиной 40» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации городского округа «город Махачкала» (далее – администрация), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (далее – Теруправление) и прокуратуре Республики Дагестан со следующими требованиями:

– признать недействительным и отменить распоряжение Теруправления от 16.05.2012 № 160-р (далее – распоряжение № 160-р);

– признать недействительным и отменить постановление администрации от 03.04.2012 № 914 «О предоставлении прокуратуре в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для проектирования и строительства административного здания по ул. Л. Чайкиной в районе домов 38 – 40» (далее – постановление № 914);

– признать отсутствующим право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования прокуратуры на земельный участок площадью 1 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:40:000026:1466, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Л. Чайкиной, в районе домов № 38 – 40. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МКУ «Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Махачкалы» (далее – управление архитектуры) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее – управление Росреестра).

Решением от 02.09.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.12.2015, ходатайство товарищества о восстановлении срока подачи в арбитражный суд заявления об оспаривании ненормативных актов удовлетворено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2016 решение от 02.09.2015 и апелляционное постановление от 14.12.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал на необходимость установления фактического владельца спорного земельного участка, поскольку данный вывод влияет на возможное восстановление прав товарищества избранным им способом защиты. Выполнение требований пункта 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000026:1466 прокуратуре для строительства административного здания судами не проверено.

Решением от 18.04.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 25.07.2017, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что в управлении товарищества находится многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Лизы Чайкиной, 40. Земельный участок, на котором находится дом и необходимый для его обслуживания товариществу в постоянно (бессрочное) пользование для целей строительства не отводился, в аренду не передавался, в установленном порядке не сформирован и на кадастровый учет не поставлен. Вместе с тем, при изготовлении в 2001 году технического паспорта в нем указана площадь земельного участка (3808 кв. м) по фактическому пользованию. Границы фактически используемой придомовой территории составляют 3737,4 кв. м (письмо управления архитектуры от 13.03.2015). Право общей долевой собственности на земельный участок, включающий спорную часть, у собственников помещений многоквартирного дома возникло в силу закона, на основании положений действующих в спорный период пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса и частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон). Заключением эксперта установлено, что фактическая площадь земельного участка, используемого многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Махачкала, ул. Л. Чайкиной, 40, составляет 3811 кв. м, площадь наложения со спорным участком – 613,64 кв. м. На земельном участке, предоставленном прокуратуре строительство административного здания не ведется, участок не огорожен (на нем расположены, гаражи принадлежащие собственникам многоквартирного дома). На момент принятия постановления от 03.04.2012 № 914 о предоставлении земельного участка прокуратуре, участок не сформирован, его границы с товариществом не согласованы. Процедура предварительного согласовании места размещения объекта администрация не проводила, постановление уполномоченного органа, утверждающее акт о выборе земельного участка, не принимало, жильцы многоквартирного дома о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства административного здания не информировались. Доказательства того, что земельный участок предоставлен прокуратуре в постоянное (бессрочное) пользование на основании статьи 30 Земельного кодекса (действовавшей на момент издания постановления от 03.04.2012 № 914) не представлены. Администрация не вправе распоряжаться земельным участком по ул. Л. Чайкиной, в районе домов 38 – 40, являющимся, по сути, частью земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска. Суды не приняли во внимание письмо управления архитектуры от 28.06.2016 № 3972, согласно которому предоставление земельного участка площадью 1 тыс. кв. м. осуществлялось в порядке, установленном статьями 30 – 32 Земельного кодекса. Материалы и документы, послужившие основанием для издания постановления администрации от 03.04.2012 № 914, в архиве не сохранились. Удовлетворение требований возможно только при наложении земельного участка, предоставленного прокуратуре, на сформированный земельный участок товарищества, границы которого установлены в соответствии с градостроительными нормами. Заявитель не представил доказательства, что для эксплуатации многоквартирного дома требуется земельный участок площадью 3808 кв. м. Технический паспорт, будучи документом технического учета, не является свидетельством наличия права на земельный участок. В рамках дела проведена землеустроительная экспертиза, по результатам которой эксперт пришел к выводу о том, что решение вопроса об установлении наложения границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома не представляется возможным, ввиду невозможности определения границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома; определить координаты поворотных точек ориентировочных границ земельного участка, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома, не представляется возможным. Кроме того, эксперт пришел к выводу о том, что в соответствии с градостроительными нормами и правилами, методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, действовавших в период застройки жилого дома (1995 год), с учетом приказа Минземстроя России от 26.08.1998 № 59 «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» площадь участка должна составлять не менее 1000,5 кв. м. В условиях невозможности определения точных границ на экспертном уровне, судам следовало руководствоваться пределами минимальных нормативных требований, при которых наложения не имеется. Суды рассмотрели в рамках искового производства требование о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления, подлежащего разрешению исключительно в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), что свидетельствует о существенном нарушении норм процессуального права. Суды пришли к ошибочному выводу о признании отсутствующим права в отношении всего земельного участка, при доказанном интересе истца в части спорного земельного участка площадью 613 кв. м.

В кассационной жалобе прокуратура просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, земельный участок площадью 3808 кв. м товариществу в постоянное (бессрочное) пользование для целей строительства не отводился, в аренду не передавался, земельный участок под жилым домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, следовательно, право общей долевой собственности на земельный участок, включающий спорную часть, у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона не возникло. Формирование земельного участка площадью и размерами, указанными в техническом паспорте на жилой дом не правомерно. Рассматриваемый спор не подведомственен арбитражному суду.

В судебном заседании представители администрации и прокуратуры поддержали доводы кассационных жалоб. Представитель товарищества возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующихв деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением Президиума Махачкалинского городского совета народных депутатов от 26.08.1991 № 343 Махачкалинской школе-интернату № 4 разрешено строительство кооперативного 32-х квартирного жилого дома на территории интерната по ул. Л. Чайкиной.

На основании договора от 13.01.1994 Махачкалинская школа-интернат № 4 передала выделенный ей земельный участок концерну «Имамат» для строительства 30-квартирного жилого дома по ул. Л. Чайкиной.

В технический паспорт на жилой дом № 40 по ул. Л. Чайкиной г. Махачкалы, составленный на 29.06.2001, внесены сведения о владельце (УЖХ Кировского района г. Махачкалы) о земельном участке (раздел 3), в частности, о его площади по фактическому пользованию 3808 кв. м и дате застройки – 1995 год.

В 2009 году собственники жилых помещений данного дома организовали товарищество, которое зарегистрировано инспекцией ФНС России по Кировскому району г. Махачкалы 05.08.2009.

В 2014 году товарищество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, выразившегося в уклонении от формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 08.09.2014 по делу № А15-1282/2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.11.2014, признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в неисполнении обязанности сформировать земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Лизы Чайкиной, д. 40. На администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом, площадью и размерами в соответствии с техническим паспортом жилого дома и требованиями действующего законодательства. 

Предъявив указанное решение на исполнение, товарищество получило от управления архитектуры письмо от 13.03.2015 № 1749 об отказе в формировании земельного участка площадью и размерами в соответствии с техническим паспортом жилого дома, поскольку часть земельного участка площадью 600 кв. м находится в постоянном (бессрочном) пользовании у прокуратуры, а часть участка (300 кв. м) предоставлена для строительства жилого дома Алисултанову З.М. Товарищество проинформировано, что в случае согласия участок будет сформирован в оставшейся части.

Согласно постановлению от 03.04.2012 № 914 администрация предоставила прокуратуре в постоянное (бессрочное) пользование для проектирования и строительства административного здания земельный участок, расположенный по ул. Л. Чайкиной в районе домов 38 – 40.

Согласно кадастровому паспорту сведения о земельном участке площадью 1 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:40:000026:1466 с разрешенным использованием «для проектирования и строительства административного здания» внесены в государственный кадастр недвижимости 04.05.2012.

Распоряжением Теруправления от 16.05.2012 № 160-р отделу управления федеральными землями предписано внести документацию на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000026:1466, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Л. Чайкиной в районе домов 38 – 40 в управление Росреестра для государственной регистрации права собственности Российской Федерации. По завершении государственной регистрации предоставить участок в постоянное (бессрочное) пользование прокуратуре.

На основании распоряжения от 16.05.2012 № 160-р за Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.09.2012 серии 05-АА № 573501, право постоянного (бессрочного) пользования на который передано прокуратуре (свидетельство о государственной регистрации от 12.09.2012 серии 05-АА № 573502).

Товарищество, полагая, что государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок и последующая его передача в постоянное (бессрочное) пользование прокуратуре нарушает права собственников многоквартирного дома, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), части 1 статьи 16 Вводного закона, приведенным в пунктах 66 и 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснениям, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами (далее – многоквартирный дом), принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (части 2, 5 статьи 16 Вводного закона, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, констатировав факт нарушения прав жильцов спорного дома, в интересах которых действует товарищество, установленный не исполненным до настоящего времени решением от 08.09.2014 по делу № А15-1282/2014, суды пришли к верному выводу о том, что право общей долевой собственности на земельный участок, находящийся под многоквартирным домом и необходимый для его обслуживания, возникло в силу закона.

Вместе с тем выводы судов сделаны без учета следующего.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий.

В силу приведенных норм земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.

С учетом положений статьи 82 Кодекса в целях определения физических параметров территории, за счет которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, суд вправе назначить экспертизу.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора назначена землеустроительная экспертиза, по результатам которой эксперт, используя метод графического сопоставления границ исследуемых земельных участков, установил, что площадь наложения земельного участка с кадастровым номером 05:40:000026:1466 на земельный участок по ул. Л. Чайкиной, 40, образовавшейся в границах по его фактическому использованию, составляет 613,64 кв. м (т. 4, л. д. 142 – 169).

Удовлетворяя исковые требования, суды не оценили доводы сторон о том, что потребность кооператива по формированию земельного участка, находящегося под многоквартирным домом и необходимого для его обслуживания, заключается лишь в отношении части участка площадью 613,64 кв. м.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, следует, что в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права не были учтены при формировании земельного участка, готов реализовать свое права, суду следует определить причитающуюся ему часть земельного участка в натуре, которая определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. В случаях, когда такие работы не проводились либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Кодекса для назначения экспертизы.

Подготовленное в рамках рассматриваемого дела заключение от 11.01.2017 № 94/16, критериям относимости и допустимости, позволяющим разрешить спор, не отвечает, поскольку выводы эксперта не позволяют определить необходимые характеристики, в том числе координаты поворотных точек границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома; вопрос о возможности удовлетворения требований кооператива в части установленного наложения суды не обсудили. Таким образом, названное заключение не может быть положено в основу обжалуемых судебных актов.

Кроме того, суды не учли, что резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

При изложенных обстоятельствах решение от 18.04.2017 и постановление от 25.07.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (пункт 2 части 4 статьи 288 Кодекса).

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить площадь и координаты границ земельного участка, необходимые для обслуживания многоквартирного дома, площадь наложения спорных участков, при необходимости рассмотреть вопрос о проведении повторной или дополнительной экспертизы, исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.04.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 по делу № А15-1163/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                    Я.Е. Волков

Судьи										            В.Е. Епифанов

										            Н.С. Мазурова