ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-10697/2018

г. Воронеж

22 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2019 года   

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2019 года  

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                  ФИО1,

судей

                              ФИО2, 

                ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:                      

от общества с ограниченной ответственностью «Логистика»: директора ФИО5, решение № 2 от 04.10.2016 г., ФИО6, представителя по доверенности б/н от 10.04.2018 г., ФИО7, представителя по доверенности б/н от 04.07.2018 г.;

от общества с ограниченной ответственностью «Левый берег»: ФИО8, представителя по доверенности б/н от 31.12.2018 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью СК «Вавилон»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Логистика» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.12.2018 по делу № А14-10697/2018 (судья Шулепова Л.В.) по иску  общества с ограниченной ответственностью «Левый берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, к обществу с ограниченной ответственностью «Логистика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж; общество с ограниченной ответственностью СК «Вавилон» (ИНН 

<

***>) 

<

...>, о вынесении решения о государственной регистрации договора,      

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Левый берег» (далее – ООО «Левый берег», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Логистика» (далее – ООО «Логистика», ответчик) о понуждении к государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды № 5/11 от 14.05.2018 в отношении земельного участка общей площадью 6 731 кв.м., кадастровый номер 36:34:0306086:8142, расположенного по адресу: 

<

...>.

Ответчик, в свою очередь, заявил встречный иск, просил признать договор аренды нежилых помещений № 5/11 от 14.05.2018 незаключенным в связи с несогласованием предмета договора, согласно требованиям статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и общество с ограниченной ответственностью СК «Вавилон» (далее – ООО СК «Вавилон»).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.12.2018 по делу № А14-10697/2018 исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой,  в которой просит отменить данное решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, встречный иск удовлетворить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 15.02.2019 г. представители третьих лиц не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в их отсутствие. 

От ООО СК «Вавилон» в материалы дела поступил отзыв, в котором третье лицо поддерживает позицию заявителя апелляционной жалобы, полагая решение суда незаконным и необоснованным, просит отменить его, удовлетворить встречный иск.

Представители ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить встречные исковые требования.

Представитель истца в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.  Суд при этом исходит из следующего.    

Как следует из материалов дела, 14.05.2018 г. между ООО «Левый берег» и ООО «Логистика» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №  5/П от 14.05.2018  г., согласно условиям которого в соответствии с нормой ст. 22 Земельного кодекса РФ ООО «Левый берег» принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды № 4868-18/гз от «16» апреля 2018 г. в отношении земельного участка общей площадью 6731 кв.м, кадастровый номер 36:34:0306086:8142, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Письмом от 17.05.2018 г. ответчик уведомил Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области о заключении договора перенайма (т. 1, л.д. 34).

Согласно пункту 4.1. договора перенайма цена настоящего договора составляет 4 500 000  рублей, при этом, 3 000 000 руб. выплачивается после подписания договора, 1 500 000 руб. выплачивается в течение 5 рабочих дней после подачи документов для государственной регистрации перехода прав аренды на земельный участок к новому арендатору (пункт 4.3. договора).

Оплата по договору произведена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 2 от 14.05.2018 и № 7 от 22.05.2018.

17.05.2018 в МФЦ «Мои документы» в целях регистрации прав и обязанностей по договору перенайма  ООО «Левый берег» был предоставлен необходимый пакет документов. Представитель ООО «Логистика» для подачи своего комплекта документов не явился.

На основании уведомления Управления Росреестра по Воронежской области от 29.05.2018 № 36/001/088/2018-1307 (т.1, л.д. 36) государственная регистрация договора была приостановлена в связи с отсутствием предусмотренного законом заявления на государственную регистрацию сделки ООО «Логистика».

25.05.2018 г. в адрес истца ответчик направил соглашение о расторжении договора, а  29.06.2018  г. письмом  № 06/29  сообщил о возврате истцу денежных средств, внесенных им в качестве оплаты по договору.

Уклонение ответчика от исполнения своих договорных обязательств послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, учитывая условия заключенного сторонами договора и акта приема-передачи к нему, недобросовестное уклонение ООО «Логистика» от регистрации в установленном законом порядке передачи прав и обязанностей  по договору, установив отсутствие предусмотренных законом оснований для признания договора недействительным, либо не заключенным или расторгнутым, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, руководствуясь при этом следующим.

По смыслу положений статей 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

На основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). 

Согласно пункту 16 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, в частности, в порядке перенайма. 

Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Исходя из положений ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в вышеуказанном постановлении следует, что сделка, по которой производилась передача договора  аренды № 4868-18/гз от «16» апреля 2018 г., заключенного на срок более одного года, также подлежала государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку факт уклонения ответчика от заключения спорной сделки, требующей государственной регистрации, подтвержден материалами дела, арбитражный суд области по праву удовлетворил первоначальное исковое заявление. 

Возражая на иск и заявляя встречное исковое требование, ответчик указывает на то, что стороны не согласовали условие о предмете договора, не договорившись о передаче расположенного на арендованном земельном участке объекта незавершенного строительства. 

Апелляционный суд вслед за судом первой инстанции отклоняет доводы ответчика ввиду следующего. 

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

По смыслу пункта 1 статьи 382, статьи 391 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием соглашения как об уступке права, так и переводе долга является указание на конкретное обязательство, из которого возникло соответствующее право.

В данном случае в оспариваемой сделке содержится указание на договор аренды, права и обязанности из которого передаются истцу, равно как и характеристики земельного участка, являющегося предметом перенайма.

Спорное недвижимое имущество и права аренды переданы истцу по передаточному акту от 14.05.2018  без претензий по его состоянию и без финансовых претензий.

Изложенное позволяет суду заключить, что между сторонами отсутствовали разногласия относительно предмета спорного договора. 

В соответствии с разъяснениями пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 помимо предмета договора существенными являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Ответчик настаивает, что в ходе преддоговорных переговоров стороны согласились включить в условия договора передачу не только уступку прав и переход обязанностей из договора аренды земельного участка, но и передачу расположенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства по отдельной цене. 

По мнению ответчика, нахождение на земельном участке объекта капитального строительства подтверждается приказом № 745 от 19.10.2017 г. об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Ростовская, 88, заключением Управления главного архитектора городского округа город Воронеж № 54 от 05.10.2015 г., справкой АО «Ростехинвентаризации – Федерального БТИ № 424 от 09.10.2017 г., техническим паспортом БТИ от 18.07.2018 на незавершенный строительством объект лит. 3А – 51 % готовности, акт экспертного исследования ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» от 20.11.2018 № 707.

Из обстоятельств дела следует, что объект капитального строительства возводился ответчиком на переданном в аренду земельном участке без получения на это необходимых разрешений, предусмотренных градостроительным законодательством, а потому в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой. 

По правилу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не признается ее собственником, а потому не вправе ее распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим ответчику на законных основаниях, а сделки с ней запрещены в силу прямого указания закона, она не может быть включена в предмет рассматриваемой сделки, и у сторон спора, вопреки доводам ответчика, отсутствовала возможность договориться о ее продаже истцу. 

Доводы заявителя жалобы о недействительности договора в силу заблуждения стороны не могут быть приняты во внимание. 

В соответствии с абзацем 3 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса» отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Вместе с тем встречный иск о признании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №  5/П от 14.05.2018  недействительным по основаниям, установленным статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, не заявлен, доказательств, подтверждающих признание на момент рассмотрения настоящего дела спорного договора недействительным в установленном законом порядке, ответчиком не представлено. 

Утверждения  ответчика о расторжении договора сторонами, противоречит его же возражениям о недействительности такой сделки, поскольку по смыслу ст.ст. 167, 453 ГК РФ стороны могут расторгнуть лишь действующий договор. В материалы дела не представлено соглашение о расторжении договора как единый документ, подписанный обеими сторонами. 

Апелляционный суд отклоняет ссылки заявителя жалобы на неисполнение  истцом условий спорного договора об оплате, в доказательство чего представлено письмо Центрально-Черноземного банка ПАО Сбербанк России от 29.11.2018 об отсутствии с 26.11.2018 по 28.11.2018 зачислений  в сумме 4 500 000 руб. от  ООО «Левый берег» на расчетный счет ООО «Логистика». 

Из буквального толкования статьи 165 ГК РФ следует, что требование о государственной регистрации может быть заявлено стороной сделки при соблюдении надлежащей формы. Закон не связывает возможность данного способа защиты с условиями полного или частичного исполнения сделки.

Обращение в суд с настоящими требованиями непосредственно после повторного перечисления денежных средств в счет оплаты по спорному договору вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, не свидетельствует о недобросовестном поведении истца.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что суду, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Так, судом первой инстанции не установлено и ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии у истца намерения причинения вреда ответчику.

По совокупности изложенных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истца понуждении ответчика к государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору перенайма  являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку доводы ответчика не нашли своего документального подтверждения, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.      

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения данного судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу   части   4   статьи   270   Арбитражного   процессуального   кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 266-268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.12.2018 по делу № А14-10697/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Логистика» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

председательствующий судья

ФИО1 

судьи

ФИО2

ФИО3