Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-36397/2022

03 апреля 2023 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 03.04.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 03.04.2023 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Министерства имущества Челябинской области, г. Челябинск, ИНН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Флагман», г. Челябинск, ИНН 

<

***>

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области, г. Челябинск,  

об обязании возвратить нежилое здание

с участием представителей

истца: ФИО2, доверенность от 10.01.2022,

3-го лица: ФИО3, доверенность от 18.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущества Челябинской области, г. Челябинск (далее – истец, министерство) 02.11.2022 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Флагман», г. Челябинск (далее – ответчик, общество «Флагман») об обязании возвратить по акту приёма – передачи нежилое здание общей площадью 407,5 кв.м., кадастровый номер 74:36:0509014:39, расположенное по адресу- 

<

...>, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Дом одноэтажный деревянный ФИО4 – ФИО5» в государственную собственность Челябинской области в лице министерства имущества Челябинской области в течении пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу судебного акта по делу.

В обоснование иска со ссылкой на статью 450.1 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон №178-ФЗ от 21.12.2001, истец указал, что между министерством и обществом «Флагман» был заключен договор купли- продажи спорного объекта. По условиям договора общество «Флагман» обязалось в срок до 30.09.2022 осуществить работы, направленные на сохранение памятника культурного наследия в соответствии с перечнем работ. Между тем, к указанному в договоре сроку общество «Флагман» свои обязательства не исполнило. Условиям договора купли- продажи предусмотрено право продавца на одностороннее расторжение договора в связи с нарушение покупателей его условий. Воспользовавшись указанным правом министерство 19.10.2022 уведомило покупателя о расторжении договора купли- продажи и необходимости вернуть объект недвижимости продавцу. Так как в добровольном порядке данное требование не исполнено, министерство обратилось в суд с настоящим иском.  

Ответчик в представленном отзыве против удовлетворения требования возражал, ссылаясь на то, что работы со стороны общества действительно выполнены не были, но по обстоятельствам не зависящим от него, так как очередность работ, установленная в п. 5.1.1 договора является некорректной. В адрес третьего лица общество неоднократно направляло проектную документацию согласования производства работ, положительное заключение получено 03.02.2020. Факт того, что со стороны государственных органов имело место нарушение встречных обязательств установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу №А76-51678/2020. Кроме того, общество неоднократно обращалось в Министерство имущества с просьбой внести изменения в договор купли- продажи касающиеся сроков выполнения работ. Однако, просьба была отклонена. В настоящее время в суде рассматривается иск общества о понуждении министерства внести изменения в договор купли- продажи, что по мнению ответчика, является основанием для приостановления рассмотрения настоящего дела (л.д. 90-91). 

Определением суда от 09.11.2022 суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области, г. Челябинск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск.

От Государственного комитета поступило мнение (л.д. 94-96), в котором поддержаны доводы истца. Так указано, что общество не исполняло условия договора купли- продажи в течении всего периода действия договора купли- продажи. Объект находится в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем, обществу «Флагман» 17.11.2021 выдано соответствующее предписание, которое по состоянию на январь 2023 г. сроком исполнения до 01.03.2022, не исполнено. 

Определением от 08.02.2023 Управление Росреестра исключено из состава третьих лиц. 

Ходатайство общества «Флагман» о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А76-20990/2022, судом отклонено.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Приостановление производства по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, производится в случае, когда в производстве суда имеется иное дело, обстоятельства которого касаются одного и того же материального правоотношения, разрешаемые по этому делу, вопросы находятся в пределах рассматриваемого спора. Производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

В силу указанной нормы права, обязанность приостановить производство по делу по данному основанию связана не с наличием другого дела в производстве вышеназванных судов, а с объективной невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу, то есть с наличием обстоятельств, препятствующих принятию решения по рассматриваемому делу.

Невозможность рассмотрения данного дела означает необходимость установления в другом деле фактов, имеющих преюдициальное значение для того дела, производство по которому должно быть приостановлено. Кроме того, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в суде и, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

Это основание должно применяться лишь при условии, что такой факт не может быть установлен арбитражным судом в рамках данного производства.

В силу части 9 статьи 130 АПК РФ в случае, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 названного Кодекса.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие - не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению; обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65, часть 1 статьи 168 АПК РФ).

В рассматриваемом деле предметом спора является возврат имущества после прекращения действия договора купли- продажи, в то время как в деле №А76-20990/2022 рассматривается спор о внесении изменений в уже расторгнутый договор купли- продажи. 

Таким образом, предметы требований дел не совпадают, что исключает риск принятия судом противоречащих друг другу судебных актов. 

Ответчик в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам. 

Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и третьего лица, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего:

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ взыскание стоимости поставленного некачественного товара является способом защиты нарушенного права. Согласно данной норме способы защиты гражданских прав, которыми может воспользоваться субъект гражданского оборота, должны быть прямо предусмотрены в законе.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Субъективное процессуальное право обусловлено наличием нарушенного права или охраняемого законом интереса.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из смысла вышеназванных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса РФ следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В рассматриваемом споре министерство является надлежащим истцом. 

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Челябинской области по делу №А76-51678/2020 установлено, что 14.10.2019 между Министерством имущества Челябинской области (продавец) и ООО «Флагман» (покупатель) на основании протокола от 08.10.2019 заседания комиссии по организации продажи, находящегося государственного имущества Челябинской области заключен договор № 288 от 14.10.2019 (далее – договор) по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующее недвижимое имущество - нежилое здание общей площадью 407,5 кв. метра, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 74:36:0509014:39 (далее именуется - имущество).

В соответствии с пунктом 1.3. договора имущество обременено обязанностью по выполнению требований охранного обязательства собственника объекта культурного наследия или иного законного владельца от 18.09.2018 № 697, утвержденного приказом Государственного комитета охраны объектов Культурного наследия Челябинской области от 18.09.2018 № 184 (приложение № 1 к договору).

В силу пункта 2.1. договора по итогам торгов цена продажи имущества установлена в размере 2 000 000 руб. 00 коп.

Пунктом 3.1. договора стороны определили, что переход права собственности на имущество по настоящему договору подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области посредством представления сторонами необходимых для такой регистрации документов в Управление Росреестра по Челябинской области не позднее чем через 20 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи имущества.

В соответствии с пунктом 4.2.8. договора покупатель обязан выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса, указанные в разделе 5 договора, руководствуясь порядком, предусмотренным статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) Народов Российской Федерации».

В силу пункта 5.1.1. договора покупатель обязан провести работы по сохранению имущества, предусматривающие ремонт, реставрацию, приспособление имущества для современного использования в соответствии с таблицей, содержащей виды и сроки исполнения этапов работ по сохранению (далее - условия конкурса) указанного имущества.

Пунктом 5.1.5. договора стороны определили, что покупатель обязан ежеквартального, не позднее 10 рабочих дней после окончания квартала направить продавцу промежуточный отчет о выполнении условий конкурса с приложением подтверждающих документов (договоры, сметы, акты выполненных работ и др.).

Право собственности на здание зарегистрировано за обществом «Флагман» 22.11.2019, что следует из выписки из ЕГРН от 21.10.2022 (л.д. 49). 

В ходе неоднократных проверок, как со стороны продавца, так и со стороны третьего лица хода выполнения покупателем п. 5 договора купли- продажи установлено нарушение обществом «Флагман» условий договора, а именно- работы по сохранению здания не выполнены (л.д. 34-47).

Направленная обществом «Флагман» в адрес Государственного комитета проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия неоднократно возвращался по причине не устранения обществом выявленных при ее проверке нарушений (л.д. 97-108).

Нарушение со стороны общества «Флагман» условий договора купли- продажи явилось основанием для выдачи Государственным комитетом в адрес общества 18.11.2021 предписания №01-08/3336 (л.д. 109-111), а 28.03.2022- предостережения №09-03/2022 и 28.07.2022 за №40-07/2022 о недопустимости нарушения обязательственных требований (л.д. 112-113). 

12 декабря 2022 г. третьим лицом составлен акт №87/12-2022 проверки исполнения обществом «Флагман» условий договора купли- продажи и федерального законодательства в части сохранения памятников культурного наследия, в котором отражены выявленные нарушения (л.д. 114-117).

Аналогичные нарушения отражены в Акте от 12.10.2022 (л.д. 118-128). 

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что по условиям пункта 6.3 заключенного договора стороны предусмотрели, что продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неисполнения в установленный срок покупателем обязательства, предусмотренного п. 5 договора, в том числе нарушения промежуточных и окончательных сроков исполнения условий и объема их исполнения, а также условий п. 4.2.9 договора.

В случае расторжения договора по вине покупателя средства, внесенные на счет продавца, включая задаток, не возвращаются, имущество возвращается в государственную собственность Челябинской области  без возмещения покупателю стоимости имущества, включая неотделимые улучшения и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора купли- продажи, а полномочия покупателя в отношении имущества прекращаются. 

Согласно разъяснениям, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Последствием расторжения договора купли-продажи является прекращение обязательств сторон с момента, установленного п. 3 ст. 453 ГК РФ.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса РФ правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, после прекращения обязательственных отношений, в данном случае, в результате одностороннего отказа продавца от исполнения договора купли- продажи, на стороне покупателя возникла обязанность по возврату имущества.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

В случае приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - с иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ (пункт 4 статьи 29 Закона N 178-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 29 Закона N 178-ФЗ в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, состояние которого признается неудовлетворительным в соответствии с Законом N 73-ФЗ (далее - объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии) и который приватизируется путем продажи на конкурсе, в соответствующий орган по управлению государственным или муниципальным имуществом представляется согласованная в порядке, установленном Законом N 73-ФЗ, проектная документация по сохранению объекта культурного наследия (стадия - эскизный проект реставрации), которая включается в состав конкурсной документации.

В орган по управлению государственным или муниципальным имуществом указанная проектная документация представляется:

федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, - в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, находящегося в федеральной собственности;

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо структурным подразделением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, - в отношении объекта культурного наследия, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации;

местной администрацией либо входящим в ее структуру и уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия отраслевым (функциональным) или территориальным органом - в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, находящегося в собственности муниципального образования.

В случае, если на конкурс подана только одна заявка на приобретение объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, договор купли-продажи может быть заключен с таким лицом.

Начальная (минимальная) цена продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, устанавливается равной одному рублю.

Передача такого имущества победителю конкурса и оформление права собственности на него осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и соответствующим договором купли-продажи, до выполнения победителем конкурса условий конкурса.

Кроме указанного в пункте 3 настоящей статьи существенного условия такой договор должен содержать следующие существенные условия:

об обязанности нового собственника объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса;

о расторжении договора купли-продажи в случае нарушения новым собственником объекта культурного наследия предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи и (или) абзацем десятым настоящего пункта существенных условий договора.

В случае расторжения договора купли-продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, по основаниям, указанным в абзаце одиннадцатом настоящего пункта, объект культурного наследия подлежит возврату в собственность осуществившего приватизацию такого объекта культурного наследия публично-правового образования без возмещения собственнику стоимости такого объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора купли-продажи.

Судом установлено, что общество "Флагман" по результатам конкурса на основании договора N 288 (178-ФЗ) приобрело в собственность объект культурного наследия регионального значения, договор купли- продажи расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением покупателем своих обязанностей по восстановлению памятника архитектуры. 

При приватизации объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, договор с новым собственником должен содержать условие о расторжении в случае нарушения собственником ряда существенных условий договора (абз. 11 п. 5 ст. 29 Закона о приватизации). При этом в случае расторжения договора объекты культурного наследия подлежат возврату в собственность осуществивших приватизацию таких объектов публично-правовых образований без возмещения собственникам стоимости таких объектов, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора купли-продажи (абз. 12 п. 5 ст. 29 Закона о приватизации).

Таким образом, общество обязано возвратить министерству объект без возмещения ему стоимости объекта и понесённых затрат.  

При обращении в суд с настоящим иском истец освобождён от уплаты государственной пошлины, так как настоящее решение принято не в пользу ответчика с  последнего в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Флагман» (ИНН 

<

***>) возвратить Министерству имущества Челябинской области по акту приёма – передачи нежилое здание общей площадью 407,5 кв.м., кадастровый номер 74:36:0509014:39, расположенное по адресу- 

<

...>, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Дом одноэтажный деревянный ФИО4 – ФИО5» в государственную собственность Челябинской области в лице министерства имущества Челябинской области в течении пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу судебного акта по делу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Флагман» (ИНН 

<

***>)  доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                               Л.Д. Мухлынина

 

 Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.ru