101/2022-29229(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5299/2022

13 декабря 2022 года

г. Хабаровск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2022 года. 

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2022 года. 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе: 

председательствующего судьи Гребенщикова С.И. 

судей Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А. 

при участии: 

от ООО «Хонока Сахалин»: ФИО1, представитель по доверенности без номера от 02.12.2022  

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска:  ФИО2, представитель по доверенности от 04.10.2022 № 82-н  

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области  судебном заседании кассационную жалобу Департамента  землепользования города Южно-Сахалинска  

на решение от 26.04.2022, постановление Пятого арбитражного  апелляционного суда от 22.07.2022  

по делу № А59-1927/2021 Арбитражного суда Сахалинской области  

по иску общества с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»  

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска  

о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 888 475 руб. 50 коп.,  процентов за пользование чужими денежными средствами в размере  

324 724 руб. 65 коп. 

Общество с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693000, 

<

...> лит. В; далее – ООО «Хонока Сахалин»,  

общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском  к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>; далее – Департамент) о взыскании неосновательного  обогащения в размере 1 888 475 руб. 50 коп. в виде переплаты арендных  платежей за период с 19.06.2018 по 28.11.2019 и процентов за пользование  чужими денежными средствами в общей сумме 324 724 руб. 65 коп.  

(с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ). 

Решением суда от 26.04.2022, оставленным постановлением  Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2022 без изменения,  иск общества удовлетворен в полном объеме.  

В кассационной жалобе Департамент выражает несогласие с  принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно  применены нормы материального права, в связи с чем заявитель просит  обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить как  незаконные и отказать в удовлетворении заявленных обществом требований.  

По мнению Департамента, суды ошибочно отнесли строящийся  обществом на арендуемом земельном участке «Бальнеологический комплекс  «Хонока» к объектам санаторно-курортного назначения. Настаивает на том,  что данный комплекс предназначен для оказания водно-оздоровительных  услуг и обеспечения досуга населению, в связи с чем арендная плата была  правомерно рассчитана исходя из вида разрешенного использования  земельного участка в целях размещения «саун, бань, водно-оздоровительных  комплексов, бассейнов, аквапарков». Кроме того, полагает, что спорный  объект исходя из его характеристик согласно проектной документации  

не может использоваться в медицинских целях в качестве санаторной  лечебницы и у общества отсутствует соответствующая лицензия на право  оказания подобных услуг. Также обращает внимание на то, что в качестве  основных направлений деятельности в строящемся объекте обществом  заявлены такие как: услуги банного комплекса с бассейнами разной  температуры, раздельные зоны с саунами, джакузи и парилками;  косметологические и профилактические процедуры, услуги SPA и различные  виды массажа; услуги общественного питания и отдыха – рестораны, кафе,  детская комната, в связи с чем с учетом многофункционального назначения  данного комплекса у нему должен применяться максимальный коэффициент  из указанных видов разрешенного использования, что полностью согласуется  с условиями заключенного между сторонами договора аренды.  

ООО «Хонока Сахалин» в отзыве на кассационную жалобу (с учетом  дополнений) опровергает все приведенные Департаментом доводы и  предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные  и обоснованные. При этом отмечает, что при заключении нового договора  аренды в 2021 году сам ответчик изменил вид разрешенного использования  земельного участка под спорным объектом на «Санаторная деятельность»,  что дополнительно подтверждает правомерность требований истца.  

В соответствии со статьей 158 АПК РФ судебное разбирательство 

по кассационной жалобе Департамента откладывалось до 06.12.2022  (на 14 часов 10 минут).  

В судебном заседании, проведенном в порядке статьи 159.1 АПК РФ 

с использованием систем видео-конференц-связи при содействии  Арбитражного суда Сахалинской области, представитель Департамента  поддержал изложенную в кассационной жалобе позицию и просил  

ее удовлетворить. 

Представитель ООО «Хонока Сахалин», напротив, возражал против  отмены обжалуемых судебных актов и, отвечая на вопросы суда,  дополнительно пояснил, что общество намерено скорректировать проектную  документацию в целях изменения назначения помещений в строящемся  объекте (предусмотреть в нем кабинеты для оказания санаторных услуг)  

и получить впоследствии лицензию на осуществление медицинской  деятельности.  

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность  обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной Департамента  жалобы, поступившего от общества отзыва на нее и пояснений  представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает,  что они подлежат отмене по следующим основаниям.  

Как усматривается из материалов дела, согласно распоряжению  Губернатора Сахалинской области от 24.10.2016 № 178-р, изданному на  основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, принято  решение о возможности предоставления ООО «Хонока Сахалин» без  проведения торгов земельного участка с кадастровым номером  65:01:0603002:851, площадью 24 600 кв.м, расположенного в г. Южно- Сахалинске, в аренду для строительства и эксплуатации объекта социально-культурного назначения – «Бальнеологический комплекс «Хонока».  

Впоследствии во исполнение указанного распоряжения Губернатора  Сахалинской области от 24.10.2016 № 178-р между Департаментом  (арендодатель) и ООО «Хонока Сахалин» (арендатор) был заключен договор  аренды от 26.04.2017 № 13618, по условиям которого обществу во временное  пользование на срок с 26.04.2017 по 26.04.2020 предоставлен земельный  

участок с кадастровым номером 65:01:0603002:851 площадью 24 600 кв.м,  относящийся к категории «Земли населенных пунктов», расположенный  

по адресу: 

<

...>, для целей строительства объекта социально-культурного назначения  «Бальнеологический комплекс «Хонока».  

Приведенное в договоре описание целей использования участка  является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным  использованием». Изменение разрешенного вида использования земельного  участка осуществляется путем внесения изменений в настоящий договор  (пункт 1.1 договора).  

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязался вносить арендную  плату за пользование земельным участком в соответствии с Приложением  

к договору «Расчет арендной платы», являющимся неотъемлемой частью  договора, согласно которому арендная плата рассчитана с применением  ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка исходя из вида  разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для  размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов,  аквапарков».  

По истечении срока действия договора (26.04.2020) общество  направило в адрес Департамента заявление от 22.06.2020 по вопросу  

о приведении вида разрешенного использования земельного участка  

с кадастровым номером 65:01:0603002:851 в соответствие с  Классификатором видов разрешенного использования земельных участков,  утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.  

В ответе на данное обращение Департамент сообщил о подготовке  распоряжения об установлении соответствия разрешенного использования  земельного участка Классификатору видов разрешенного использования,  утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540,  определив наименование «Санаторная деятельность» (код 9.2.1).  

Кроме того, Департамент в письме от 23.11.2020 № 8876-014/08 

также сообщил обществу о том, что на основании распоряжения  от 26.06.2020 № 857-р с 26.06.2020 произведен перерасчет арендной платы  

с применением ставки по виду разрешенного использования 1,7%  от кадастровой стоимости земельного участка.  

Вместе с тем на просьбу общества о перерасчете арендной платы  по спорному договору за весь период его действия Департамент ответил  

отказом. 

Полагая, что обществом излишне оплачена арендная плата в связи  

с неверным определением Департаментом вида разрешенного использования  арендуемого земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с  требованием о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.  

Рассматривая возникший спор, суды обеих инстанций правомерно  руководствовались нормами пункта 7 статьи 1, статьи 65, статьи 39.7  Земельного кодекса РФ, разъяснения пунктов 16, 19 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской  Федерации о договоре аренды» и исходили из того, что в данном случае  арендная плата за предоставленный обществу публичный участок носит  регулируемый характер и должна определяться на основании Закона  Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО «О порядке определения  размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной  платы за использование земельных участков на территории Сахалинской  области» и Приложения № 1 к указанному Закону, а также действовавшим на  момент заключения договора аренды от 26.04.2017 Порядком определения  размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности  городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении  ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли  на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным  решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015  

 № 303/18-15-5 (далее – Порядок от 25.11.2015). 

Указанные выводы судов участвующими в деле лицами не  оспариваются, доводов о несогласии с такими выводами в кассационной  жалобе Департаментом не приведено.  

При этом между сторонами возникли разногласия по вопросу  применения в расчете арендной платы коэффициента (ставки), зависящего  

от вида разрешенного использования земельного участка. 

Так, при заключении спорного договора от 26.04.2017 арендная плата  по нему была определена сторонами с применением ставки в размере 5%  

от кадастровой стоимости земельного участка, установленной Порядком  

от 25.11.2015 (пункт 5.3 Приложения № 1) для земельных участков,  предназначенных для размещения саун, бань, водно-оздоровительных  комплексов, бассейнов, аквапарков.  

Договор исполнялся обществом на указанных условиях вплоть до  истечения срока его действия. При этом ни при заключении договора,  

ни в период его действия возражений по поводу размера арендной платы  обществом не заявлялось.  

При этом, обращаясь к Департаменту с требованием о перерасчете  арендной платы и впоследствии предъявляя рассматриваемый иск, общество  указывало, что согласно инвестиционному проекту строящегося объекта  социально-культурного назначения – «Бальнеологический комплекс  «Хонока» основной целью его использования является оказание населению  лечебно-оздоровительных услуг, на что было прямо указано обществом  

в заявлении о предоставлении испрашиваемого земельного участка, 

по результатам рассмотрения которого издано распоряжение Губернатора  Сахалинской области от 24.10.2016 № 178-р.  

Исследовав имеющиеся в деле доказательства с учетом приведенных  сторонами позиций, суды обеих инстанций пришли к единому выводу о том,  что исходя из функционального назначения объекта, для строительства  которого был выделен спорный земельный участок, последний предназначен  по существу для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, санаторно-курортных учреждений.  

В частности судами отмечено, что согласно Приказу Минздрава России  от 05.05.2016 № 279н «Об утверждении Порядка организации санаторно-курортного лечения» бальнеологические лечебницы отнесены к санаторно-курортным организациям, осуществляющим санаторно-курортное лечение  

с применением природных минеральных вод и рассолов (бальнеолечение)  и пресных вод (водолечение).  

При этом у ООО «Хонока Сахалин» имеются лицензия на пользование  недрами от 21.12.2017 и договор на производство работ по бурению  гидрогеологических скважин от 27.11.2017 № 1/17, свидетельствующие  

о проведении обществом работ по добыче минеральной воды для  обеспечения деятельности бальнеологического комплекса.  

Кроме того, судами также принято во внимание, что в настоящее время  Департаментом изменен вид разрешенного использования земельного  участка и с обществом заключен новый договор аренды от 16.02.2021,  

с условием об арендной плате, исчисленной с учетом ставки в размере 1,7%,  предусмотренной для земельных участков, разрешенных к использованию  

в рамках курортной и санаторной деятельности. 

С учетом установленного суды признали, что к спорному земельному  участку Департаментом безосновательно применена ставка арендной платы  5% (для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов,  бассейнов, аквапарков), и применив положения статей 395, 1102, 1107 ГК РФ  удовлетворили заявленные истцом требования, взыскав с ответчика  неосновательное обогащение и начисленные на него проценты за  пользование чужими денежными средствами.  

Доводы Департамента о недоказанности наличия установленных  законом оснований для отнесения спорного бальнеологического комплекса  

к объектам санаторно-курортной деятельности, об отсутствии у общества  лицензии на оказание медицинских услуг, о многофункциональном  назначении строящегося объекта отклонены судами как несостоятельные.  

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено  следующее.  

По смыслу части 2 статьи 7 и статьи 85 Земельного кодекса РФ  функциональное назначение размещаемого на земельном участке объекта  должно отвечать видам разрешенного использования этого участка,  определенным действующим градостроительным регламентом  соответствующей территориальной зоны.  

В данном случае суды, относя строящийся спорный комплекс к  объектам рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения,  санаторно-курортных учреждений, основывались на декларируемой  обществом в инвестиционном проекте цели использования данного  комплекса для оказания социально-культурных и лечебно-оздоровительных  услуг, а также приняли во внимание проектное наименование этого объекта – «Бальнеологический комплекс «Хонока».  

Действительно согласно Классификатору объектов капитального  строительства по их назначению и функционально-технологическим  особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и  ведения единого государственного реестра заключений экспертизы  проектной документации объектов капитального строительства),  утвержденному приказом Минстроя России от 10.07.2020 № 374/пр, здания  бальнеологических лечебниц (код 27.4.2.5) отнесены к группе «Санатории».  

Однако, само по себе наименование объекта не является  определяющим для правильного установления его функционального  назначения.  

Так, суды, признавая спорный комплекс относящимся к объектам  санаторно-курортной деятельности, не дали должной оценки проектной  документации и не выяснили каким образом размещаемые в данном  комплексе помещения (в частности бани, ресторан, различные помещения  персонала, сауны, душевые, большая банная комната, офис сотрудников  бани, закрытая кабинка, массажная комната, компьютерная комната, комната  VIP – 3 шт., игровая комната (детская), игровая комната, комната отдыха,  места массажа) могут быть использованы для оказания лечебных услуг  медицинского характера именно бальнеологического направления.  

При этом ссылки представителя общества в судебном заседании  кассационной инстанции на предполагаемое внесение изменений в  проектную документацию судом округа не принимаются, поскольку  

не относятся к рассматриваемому периоду. 

Кроме того, судами не установлено, к какой территориальной зоне  относился спорный земельный участок при его предоставлении обществу  

в аренду в 2017 году и допускалось ли размещение на этом участке объектов  санаторно-курортного назначения.  

По тем же причинам следует признать преждевременными ссылки  судов на последующее изменение Департаментом вида разрешенного  использования спорного земельного участка на «Санаторная деятельность»  и заключение сторонами нового договора аренды на иных условиях.  

Правомерность такого изменения вида разрешенного использования  и его соответствие градостроительному регламенту территориальной зоны,  в которой расположен данный участок, судами не проверялась, так как  

не является предметом настоящего спора. 

Вместе с тем, само по себе изменение вида разрешенного  использования земельного участка не влечет безусловного изменения  функционального назначения расположенного на нем объекта, исходя  

из которого должна определяться нормативно регулируемая арендная плата,  независимо от определенных сторонами условий договора.  

Также суд округа не может согласиться с отклонением судами доводов  Департамента со ссылкой на пункт 6 статьи 2 решения Городской Думы  города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, предусматривающий  применение наибольшей арендной ставки в случае, если арендатор  осуществляет различные виды деятельности в соответствии с видом  разрешенного использования земельного участка. Единственным мотивом  отклонения указанных доводов послужил тот факт, что договором аренды  

от 26.04.2017 предусмотрен только один разрешенный вид использования –  строительство бальнеологического комплекта, однако это не отменяет  многофункционального назначения данного комплекса с учетом размещения  в нем одного из помещений в качестве ресторана, к которому по  утверждению Департамента должна применяться максимальная ставка  арендной платы.  

При избранном судами подходе до окончания строительства спорного  объекта к нему вообще не подлежала применению какая-либо ставка  арендной платы по виду разрешенного использования, поскольку такой  объект объективно не может использоваться ни по одному из  запланированных видов деятельности до ввода объекта в эксплуатацию,  

что является ошибочным. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые  при неполном исследовании всех существенных обстоятельств спора  и с неправильным применением норм материального права, подлежат отмене  

на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ  с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции,  

при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, установить  территориальную зону, к которой относился спорный участок на момент его  представления обществу в аренду и определить, допускалось ли размещение  на этом участке объектов санаторно-курортного назначения; дать  надлежащую оценку проектной документации и выяснить, предназначены  

ли помещения в строящемся объекте для оказания медицинский услуг;  установить все запланированные виды деятельности в строящемся объекте  

и в зависимости от установленного определить подлежащую применению  ставку арендной платы, по результатам чего дать оценку обоснованности  требований общества.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.04.2022, постановление Пятого арбитражного  апелляционного суда от 22.07.2022 по делу № А59-1927/2021 Арбитражного  суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение  в Арбитражный суд Сахалинской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской  Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,  

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков  

Судьи С.Н. Новикова 

 В.А. Гребенщикова