Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г.Калининград, 236016

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

E-mail: kaliningrad.info@.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А21-1400/2018

6  ноября 2020г.

г. Калининград

 

 

Резолютивная часть решения объявлена  3  ноября   2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме  6  ноября  2020 г.

         Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гениной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Балтийский Лазурит» к ООО «Радуга», ИП ФИО2 о признании сделок недействительными и истребовании имущества, 

третьи лица: Администрация МО «Зеленоградский городской округ», Управление Росреестра по Калининградской области, ФИО3,

при участии в заседании:

от истца –  ФИО4,  представитель по доверенности от 16.03.2020 года, по паспорту, 

от ответчика -  ООО «Радуга» -  ФИО5, по доверенности от 23.09.2019г., паспорту,

от ответчика - ИП ФИО2 – ФИО6, представитель по доверенности от 16.04.2018 года, по паспорту,

от третьего лица - Администрация МО «Зеленоградский городской округ» – не явился, извещен,

от третьего лица  -Управление Росреестра по Калининградской области – не явился, извещен,

от третьего лица  -ФИО3 – ФИО7, представитель по доверенности от 5.02.2019г., паспорту;

установил:

ООО «Балтийский Лазурит» (адрес: 238530, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Радуга» (адрес: 236029, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  ИП ФИО2 (г.Калининград, ОГРНИП 306333222600027, ИНН 

<

***>) о признании недействительными:

- договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 14.02.2017 года между ООО «Балтийский лазурит» и ООО «Радуга» на неоконченное строительством здание кафе «Отдых» с процентом готовности 40%, проектной площадью 477,3 кв.м., кадастровый номер 39:05:0101111:63, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 14.02.2017 года между ООО «Балтийский лазурит» и ООО «Радуга», на торговый павильон общей площадью 15.2. кв.м., кадастровый номер 39:05:0101111:159, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>;

- об истребовании из незаконного владения ФИО2 неоконченное строительством здания кафе «Отдых» с процентом готовности 40% , проектной площадью 477,3 кв.м., кадастровый номер 39:05:0101111:63, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- об истребовании из незаконного владения ФИО2 торгового павильона общей площадью 15.2. кв.м., кадастровый номер 39:05:0101111:159, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>.

       С учетом принятых к рассмотрению судом уточненных исковых требований (т.7 л.д.106).

       Уточняя основания иска, от первоначальных оснований,  истец не отказался.

В силу п. 1 ст. 133, п. 1 ст. 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

       Определениями суда к участию в деле в качестве третьих  лица,  не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Администрация МО «Зеленоградский городской округ»,  Управление Росреестра по Калининградской области и  ФИО3

 Определением суда от 17.10.2018г.  производство по делу №А21-1400/2018  приостановлено до вступления   в законную силу судебного акта по делу №А21-1199/2018 по заявлению конкурсного управляющего  общества с ограниченной ответственностью «Балтийский лазурит» о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2017г., заключенных между ООО «Балтийский лазурит» и ООО «Радуга».

В связи с прекращением производства по делу №А21-1199/2018, производство возобновлено 30.07.2019г.

Определением от 25.06.2020 суд назначил почерковедческую экспертизу и приостановил производство по делу на основании пункта 1 статьи 144 АПК РФ.

19.08.2020г. в суд поступило   заключение эксперта №732-3-20 (т.9 л.д.109).

Определением от 21.08.2020 производство по делу возобновлено.

        Исковые требования мотивированы заключением спорных договоров аффилированными лицами, наличием формального исполнения сделок, их притворностью и заключением их на крайне не выгодных для истца условиях. Истец считает, что ИП ФИО2 не является добросовестным приобретателем имущества.

         ФИО3 полностью поддержала исковые требования, сославшись на то, что сделки являются крупными, в результате сделок было отчуждено все имущество Общества, протоколы внеочередных  собраний №13 и №14 от 14.02.2017г. ею не подписывались и решения о продаже спорного имущества не принимались.

      Ответчики представили отзывы, против удовлетворения требований возражали, по основаниям в них изложенным.

      Администрация МО «Зеленоградский городской округ» и  Управление Росреестра по Калининградской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей не направили, Администрация представила отзыв.

      Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ.

      Из материалов дела следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) участниками ООО «Балтийский Лазурит» являются ФИО8 с долей в уставном капитале 5%, номинальной стоимостью 500 руб. и ФИО3 с долей в уставном капитале 95%,  номинальной стоимостью 9500 руб.

     Генеральным директором Общества является ФИО9.

      В материалы дела представлен протокол №13, согласно которому   14.02.2017 состоялось внеочередное общее собрание участников ООО «Балтийский Лазурит» (протокол №13 от 14.02.2017), на котором, как отмечено в протоколе,  присутствовали  ФИО3 собственник доли в размере 95% уставного капитала и генеральный директор Общества – ФИО9

       По вопросам повестки дня участником Общества – ФИО3 было принято решение продать ООО «Радуга» неоконченное строительством нежилое здание кафе «Отдых» с процентом готовности 40%, проектной площадью 477,3 кв.м., с кадастровым номером: 39:05:0101111:63, расположенное по адресу: 

<

...>; стоимость продаваемого недвижимого имущества составляет 800 000 руб.

В этот же день ФИО3 на внеочередном общем собрании участников ООО «Балтийский Лазурит» (протокол № 14 от 14.02.2017) принято решение продать ООО «Радуга» торговый павильон, общей площадью 15,2 кв.м., с кадастровым номером 39:056010111:159, расположенный по адресу: 

<

...>; стоимость продаваемого недвижимого имущества составляет 200 000 руб.

В тот же день, 14.02.2017 между ООО «Балтийский Лазурит» (Продавец) в лице генерального директора ФИО9 и ООО «Радуга» (Покупатель) в лице генерального директора ФИО5 заключен договор  купли-продажи недвижимого имущества (т.1 л.д. 26-28).

Предметом договора является неоконченное строительством нежилое здание кафе «Отдых», с процентом готовности 40%, проектной площадью 477,3 кв.м., кадастровый номер 39:05:010111:63, расположенное по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора).

Указанное в п. 1.1 договора недвижимое имущество продается за 800 000 руб. (п. 2.1 договора).

В этот же день стороны подписали акт приема-передачи недвижимого имущества (т.1 л.д. 29).

14.02.2017 между ООО «Балтийский Лазурит» (Продавец) в лице генерального директора ФИО9 и ООО «Радуга» (Покупатель) в лице генерального директора ФИО5 заключен договор  купли-продажи недвижимого имущества (т.1 л.д.30-32).

Предметом договора является торговый павильон, площадью 15,2 кв.м., с кадастровым номером 39:05:010111:159, расположенный по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора).

Указанное в п. 1.1 договора недвижимое имущество продается за 200 000 руб. (п. 2.1 договора).

Стороны договорились, что цена недвижимого имущества, указанная в п. 2.1 договоров оплачивается Покупателем не позднее 20.03.2017, оплата производится Покупателем наличными денежными средствами в российский рублях в кассу организации или безналичным перечислением денежных средств на расчетный счет Продавца по договоренности сторон (п. 2.4 договора).

14.02.2017 стороны подписали акт приема-передачи недвижимого имущества (т.1 л.д.33). 

Переход права собственности на спорные объекты зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суду представлены квитанция  к приходному кассовому ордеру № 2 от 13.07.2017 внесено 200 000 руб. с указанием назначения платежа «по договору купли-продажи от 14.02.2017» и  квитанция к приходному кассовому ордеру № 1 от 13.07.2017 внесено 438 030 руб. 87 коп. с указанием назначения платежа «по договору купли-продажи от 14.02.2017. 

16.03.2017 ООО «Радуга» перечислило на  расчетный счет отдела судебных приставов Зеленоградского района 63 053 руб. 13 коп. (платежное поручение № 45) и 298 916 руб. (платежное поручение № 33) с указанием назначения платежа «Оплата задолженности по ИП № 11499/16/39011-ИП от 14.06.2016 в отношении ООО «Балтийский Лазурит» В счет договора купли-продажи от 14.02.2017».

  06.07.2017 между ООО «Радуга» (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Покупатель) заключен договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Предметом договора является торговый павильон литер А, общей площадью 15,2 кв.м., с кадастровым номером 39:05:010111:159, расположенный по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора).

Цена приобретаемого недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора составляет 800 000 руб. (п. 2.1 договора).

  06.07.2017 между ООО «Радуга» (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Покупатель) заключен договор № 2 купли-продажи недвижимого имущества и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Предметом договора является объект незавершенного строительства с процентом готовности 40%, проектной площадью 477,3 кв.м., кадастровый номер 39:05:010111:63, расположенный по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора).

Цена приобретаемого недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора составляет 400 000 руб. (п. 2.1 договора).

Переход права собственности на объекты недвижимости осуществлен в установленном законом порядке 14.07.2017.

 06.07.2017г. ИП ФИО2 внес наличные денежные средства в кассу ООО «Радуга»  по квитанции к приходному кассовому ордеру № 6 от 06.07.2017 внесено 400 000 руб. с указанием назначения платежа «по договору купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 06.07.2017»; по квитанции к приходному кассовому ордеру  от 06.07.2017 внесено 800 000 руб. с указанием назначения платежа «по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 06.07.2017».

          Истец, полагая, что  сделки являются крупными, совершены без надлежащего одобрения; ссылаясь на отчуждение всего недвижимого имущества Общества по заниженной цене аффилированным лицам и на притворность сделок,  обратился в суд с настоящим иском.

          Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу,  суд,  считает, исковые требования  подлежащими  удовлетворению,  по  следующим основаниям.

  Решением Арбитражного суда Калининградской области по делу №А21-4622/2016 от 5.12.2016г. установлено, что Обществу на праве собственности принадлежит неоконченное  строительством нежилое здание кафе «Отдых», с процентом готовности 40%, расположенное по адресу: 

<

...>.

26.07.2010 на основании постановления главы  муниципального образования «Зеленоградский район» от 09.07.2010 № 962   между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район»  и Обществом (арендатор) заключен договор № 355-КЗО/2010, по условиям которого арендатору сроком на три года передан земельный участок площадью 1300 кв.м. под завершение строительства неоконченного  строительством нежилое здание кафе «Отдых».

Из пояснений истца и текста искового заявления следует, что общество при обращении в Администрацию просило предоставить в аренду сроком на 49 лет земельный участок в связи с нахождением на нем незавершенного строительством объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности.

В ответ на обращение общества о продлении срока договора аренды письмом от 11.05.2016 № 27 Администрация со ссылкой на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ сообщила  о невозможности продления договора аренды, ссылаясь на отсутствие предусмотренных ст. 39.14-39.17 ЗК РФ  условий для его продления, а также уведомила о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия с 01.07.2016. 

Отказ Администрации обжалован ООО «Балтийский Лазурит», решением по делу №А21-4622/2016 от 5.12.2016г. в удовлетворении требований отказано.

        Единственной целью формальной передачи объектов недвижимого имущества в собственность ООО «Радуга», как заявляет истец, являлось использование возможности оформления земельных отношений под неоконченным строительством зданием кафе «Отдых» и торговым павильоном.    

     Учитывая аффилированность покупателя и совокупность представленных доказательств, указанные доводы истца суд считает обоснованными. 

        Оспариваемые сделки,  характеризуемые в качестве крупных были совершены между лицами, которые являются по отношению друг к другу аффилированными лицами, в силу   статьи 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».

На момент совершения сделок, генеральным директором ООО «Балтийский Лазурит» была ФИО9 - родная сестра ФИО10, а учредителем ФИО3 - дочь ФИО10 Единственным участником и директором ООО «Радуга» на момент совершения сделки, являлся ФИО5, который  в период с 21 марта 2017г.  до 30 января 2018г. являлся генеральным директором ООО «Балтийская Инвестиционная Компания» (приказ от 20.03.2017г., т.2 л.д.8), единственным участником которой, является ФИО10, что подтверждается выписками ЕГРЮЛ, представленными в материалы дела. 

ФИО10, ФИО3 и ФИО9 - являются близкими родственниками, что подтверждается свидетельствами о рождении, и на основании пункта 7 статьи 9 ФЗ № 135-ФЗ «О Защите конкуренции» входят в одну группу с ФИО5, на основании пункта 2, 8 статьи 9 ФЗ № 135-ФЗ «О Защите конкуренции», являющимся на момент совершения сделки  генеральным директором одной из компаний, входящих в одну группу и аффилирован с ФИО10 через ООО «БИК».

         ФИО5, неоднократно получал под отчет в компаниях принадлежащих ФИО11 и ФИО9, таких как ООО «БИК», ООО «Морская звезда», группа компаний «Дейма» денежные средства, в том числе для погашения долга по исполнительному производству ООО «Балтийский Лазурит», что подтверждается представленной в материалы дела перепиской, а так же следующими документами:

- расходными кассовыми ордерами от 23 марта 2017 года на сумму 5 000 руб,

 -расходным кассовым ордером от 21 февраля 2017 года на сумму 30 000 руб.,

 -расходным кассовым ордером № 69 от 21.02.2017 года, выданным Группой компаний Дейма,

-квитанцией бланк серии АА 030748 от 16.02.2017 года, выданной ОСП Зеленоградского района.

     Кроме того, ФИО5, работал с компаниями ФИО11 и по договорам на организационно-правовое обслуживание: договор на организационно-правовое обслуживание, заключенный 01.12.2016 года между ООО «Салита» и ООО «Морская звезда»; договор на организационно-правовое обслуживание, заключенный 01.06.2016 года между ООО «Морская звезда» и ИП ФИО5

      По вышеуказанным договорам ФИО5 оказывал компаниям ФИО11 и ФИО9 услуги - организационно-правового (юридического) характера, имел доверенности, для осуществления организационно-правовой деятельности, что подтверждается актами выполненных работ, представленными в материалы дела.

      Учитывая должностные обязанности ФИО5, как генерального директора ООО «БИК» и характер оказываемых им по договорам услуг, последний, не мог не знать о проблемах, с которыми сталкивались компании ФИО10 в своей производственно-хозяйственной деятельности, в том числе  и о сложностях с оформлением арендных отношений под спорное имущество.

        Об изложенном свидетельствуют и журнал регистрации входящих документов ООО «БИК» за 2017 г. (т. 6, л.д. 26, 27, 29) согласно которым ФИО5 расписывался в получении документов разных компаний ФИО10, в т.ч. и ООО «Балтийский лазурит»; приказ ФИО10 руководителям и работникам группы компаний ФИО10, в т.ч. ФИО9 и ФИО12 о наделении ФИО5  правом первой подписи (т.6 л.д.30).

        Допрошенная в качестве свидетеля ФИО12, пояснила, что работает юристом в группе компаний ФИО10, ее непосредственным руководителем был ФИО5, который руководил всем юридическим направлением. В группу компаний входили ООО «Морская звезда», ООО «Балтийский Лазурит», ООО «Капитал», ООО «Керчь», ООО «Краснянка», ООО «БИК»;   ФИО5 принимал решения по всем компаниям. Все документы для государственной регистрации спорных сделок ей передал  ФИО5: договоры, протоколы, платежные поручения, доверенность от ООО «Радуга» и попросил оформить сделки в Росреестре вместе с ФИО9 Необходимость оформления сделок, ФИО5 объяснил невозможностью оформить земельные отношения на спорные объекты, в связи с чем нужно оформить имущество на ООО «Радуга», а в дальнейшем оно будет возвращено ООО «Балтийский Лазурит». Свидетель пояснила, что точно знает, что ФИО3, единственный участник ООО «Балтийский Лазурит» давно проживает в Лондоне, в спорный период в России не была, протоколы не подписывала и одобрение не давала. Предполагалось, что сделка будет носить временный характер, для оформления земельных отношений. В дальнейшем, ФИО5 дал указание снять обременение с этих объектов, что и было сделано. Когда ФИО10  узнал о снятии  обременения и о том, что объекты переоформлены на ИП ФИО2  он кричал и обвинял их с ФИО9;  ФИО5 сказал, что сам с ним поговорит.

         Из вышеизложенного можно сделать вывод, что договора купли-продажи недвижимого имущества были заключены между аффилированными между собой лицами, у которых были длительный период времени доверительные отношения и совместная деятельность. 

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 46 Закона N 14-ФЗ крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

В силу ст. 46 Закона N 14-ФЗ вопрос одобрения крупной сделки находится в компетенции общего собрания участников общества.

Согласно п. 4 ст. 46 Закона N 14-ФЗ крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Судом установлены оба признака, позволяющих квалифицировать первоначальную сделку как крупную: количественный (стоимостной) и качественный.

       При этом, исходя из представленной в материалы дела налоговым органом бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «Балтийский Лазурит»  стоимость основных средств составляла 278 000 руб. (т. 7 л.д. 19).  

        При этом балансовая стоимость активов общества на 31.12.2016г., согласно  бухгалтерскому балансу составляла  661 тыс. рублей.

          Таким образом, балансовая стоимость выбывших активов в виде недвижимого имущества составила 42% балансовой стоимости активов общества, определенным по данным его бухгалтерской отчетности.

         Согласно выписке из ЕГРН другого недвижимого имущества у ООО «Балтийск лазурит» в 2017 году не имелось, следовательно, весь выбывший актив составляли  спорные строения, проданные по оспариваемым сделкам.

          Факт выбытия всего имеющегося недвижимого имущества после заключен договоров купли-продажи 14.02.2017г. подтверждается отчетностью ООО «Балтийский лазурит» за 2017 г. (т. 6, л.д. 54).

        Данное обстоятельство также подтверждается отчетом о финансовых результат упрощенной бухгалтерской отчетности за 2017 г. (т.6 стр. 55, строка 2350) в которой отражены расходы в сумме 278 тыс. руб. (стоимость данного актива).

          В свою очередь сумма продажи в размере 1 000 тыс. руб. подтверждается строкой отчета о финансовых результатах 2340 упрощенной бухгалтерской отчетности за 2017г. (т.6 стр. 55), в которой указана сумма 1000 тыс. руб., и строкой 1230 баланса 2017 г., в которой в качестве дебиторской задолженности сумма увеличилась до 1053 тыс. руб. по сравнению с 10 в предыдущем году.

Бухгалтерский баланс 2017г. - стоимость материальных активов 0, стоимость финансовых и других оборотных активов 1053.

        Стоимость спорных объектов  по договорам купли-продажи от 14.02.2017 года между истцом (продавец) и ООО «Радуга» (покупатель) определена в 800 000руб. за неоконченное строительством здание кафе «Отдых»  и 200 000руб. за торговый павильон.

В представленной истцом  справке Специализированной фирмы «Оценка», по состоянию на 14.05.2016г. рыночная стоимость здания кафе «Отдых» определена в 15 834 420 руб., торгового  павильона - 695000руб.; согласно  отчета  №411/010-2020К от 27.10.2020г. ООО «РЦ «Эксперт-Оценка»,  стоимость здания кафе составляет 15050000руб, а торгового павильона - 663 000 руб., что в 16 раз превышает  стоимость имущества по спорным договорам.

Указанные сведения ответчиками не опровергнуты, доказательства тому, что встречное предоставление (передача денежных средств) соответствовало фактической (рыночной) цене сделки (переданным объектам недвижимости), материалы дела не содержат (ст. 9, 65 АПК РФ),  с ходатайством о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимостью объектов ответчики не обращались.

        Из материалов дела следует, что  стоимость переданного по договорам купли-продажи имущества от 14.02.2017 превышает 25 и более процентов балансовой стоимости активов ООО «Балтийский  Лазурит», определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

Таким образом, договоры купли-продажи от 14.02.2017 между ООО «Балтийский Лазурит» (продавец) и ООО «Радуга» (покупатель) являлись для общества крупной взаимосвязанной сделкой, которая требовала одобрения участниками.

ФИО3 заявила (т.6 л.д.106)  о  фальсификации протоколов №13 и №14 от 14.02.2017г. внеочередных  общих собраний участников ООО «Балтийский Лазурит» (т.7 л.д. 144-145, л.д.146-147).

         Судом назначена почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта №732/5-3-20 от 18.08.2020г.,  решить вопрос ФИО3 ли выполнены подписи в протоколе №13 и №14 не представляется возможным.

Суд определил провести проверку заявлений путем исследования и сопоставления спорных документов с другими доказательствами по делу.

В ходе судебного заседания 3.11.2020г. суд, по результатам рассмотрения заявлений  о фальсификации, исключил протоколы №13 и №14 от 14.02.2017г. из числа доказательств.

          Исключая протоколы  №13 и №14 от 14.02.2017г. из числа доказательств, судом учитывается не опровергнутый  довод    ФИО3 о том, что 14.02.2017г. она находилась за пределами Российской Федерации, что подтверждается копией представленного паспорта; а так же принимаются во внимание пояснения  директора ООО «Балтийский Лазурит», подтвердившей указанные обстоятельства  и  свидетеля ФИО12, приведенные выше.

        Кроме того, истцом  по оспариваемым сделкам от 14.02.2017 отчуждено единственное недвижимое имущество общества. 

Материалы дела не свидетельствует о крайней необходимости отчуждения объектов и рациональности такого решения, кроме довода истца о совершении сделок с целью оформления аренды земли под нежилыми объектами. Целесообразность совершения спорных сделок вопреки мнению ООО «Радуга» материалами дела не подтверждена.

Сведения о том, что ООО «Радуга» каким либо образом использовало приобретенное имущество,  в материалах дела отсутствуют.

         Представленные в материалы дела доказательства, свидетельствуют о том, что сделка совершена на крайне не выгодных для истца условиях.

         После подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, стороны сделки выяснили о наличии запрета на совершение регистрационных действий, на основании постановления о наложении ареста на имущество должника от 30.08.2016 года по исполнительному производству № 11499/16/39011 от 14.06.2016 года. Размер задолженности составлял 900 759 рублей.

         Любая из сторон действуя разумно и добросовестно, при должной степени осмотрительности и заботливости, планируя совершение какой-либо сделки, запрашивает информацию о наличии запретов и арестов в отношении того недвижимого имущества, которое оно приобретает, либо планирует приобрести. Но из фактических обстоятельств дела следует, что Покупателя наличие данных обстоятельств не беспокоило, никаких действий по расторжению договора купли-продажи им не предпринималось, переписка с Продавцом объектов не велась.       

         При этом ФИО5, неоднократно получал в компаниях принадлежащих ФИО11 и ФИО9 денежные средства, в том числе для погашения долга по исполнительному производству, возбужденному в отношении ООО «Балтийский лазурит» (т.2 л.д. 102, т. 4, л.д.114).    Далее денежные средства он вносил на расчетный счет своей компании - ООО «Радуга» и производил оплату задолженности за ООО «Балтийский Лазурит» в счет оплаты по договору купли-продажи, что подтверждается платежными поручениями. Указанные денежные средства, переданные приставам, но полученные фактически от продавца, были указаны ООО «Радуга» в числе платежей за спорную недвижимость в акте сверки. Таким образом, часть цены продаваемого имущества за покупателя оплатил сам продавец, что свидетельствует об отсутствии коммерческой цели  в виде получения  выгоды.

         Кроме того,  регистрация перехода права собственности с ООО «Балтийский Лазурит»  на ООО «Радуга» состоялась 24 марта 2017г., обременение (ипотеку) сняли 27.06.2017г., а в июле 2017г. имущество продано ИП ФИО2

           В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

       В силу правил указанной нормы права квалифицирующим признаком притворной сделки, прежде всего, является цель ее совершения - прикрытие другой сделки.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25) указано, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Обществом заявлено о фальсификации (т.5 л.д.35-36)  квитанций к приходному  кассовому ордеру от 13.07.2017 на сумму 438 030,87 руб. (т.5 л.д. 37) и квитанций к приходному  кассовому ордеру от 13.07.2017 на сумму 200 000руб. (т.5 л.д.38). При этом лицо, заявившее о фальсификации, должно занимать активную позицию и не только указать, в чем именно заключается фальсификация, но также представить суду доказательства, подтверждающие факт фальсификации. С ходатайством о проведении почерковедческой экспертизы Общество не обращалось.

          Квитанции к приходному  кассовому ордеру от 13.07.2017г., содержат подпись представителя истца и оттиск  печати. 

          В ходе судебного заседания 3.11.2020г. суд, по результатам рассмотрения заявления  о фальсификации, квитанции к приходным  кассовым  ордерам от 13.07.2017г. признал надлежащими доказательствами по делу, оценка которым дана судом в соответствии со ст.71 АПК РФ, с учетом взаимной связи доказательств в их совокупности.

При этом, документы, представленные ответчиком в подтверждение возмездности сделки от 14.02.2017,  оценены судом критически в силу следующего.

Во-первых, доказательства поступления на счет или в кассу ООО «Балтийский Лазурит» денежных средств от ООО «Радуга» по договорам купли-продажи от 14.02.2017 в материалах дела отсутствуют (ст. 65 АПК РФ).

Во-вторых, из представленных квитанций к приходным  кассовым  ордерам следует, что денежные средства от ФИО5 были получены в наличной форме. Следовательно, отсутствуют бесспорные доказательства, подтверждающие передачу суммы в размере 638 030,87  в рамках оспариваемых Договоров.

Согласно п. 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 №126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» следует, что разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. 

        Так как сделки между ООО «Балтийский Лазурит» и ООО «Радуга» являются недействительными, спорные объекты должны быть истребованы из незаконного владения предпринимателя ФИО2

       В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того имущества, которое незаконно выбыло из его владения. Объектом виндикации может выступать любое индивидуально-определенное имущество, сохранившееся в натуре.

Ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь. Незаконным владельцем следует считать не только лицо, самовольно завладевшее вещью, но и того, кто приобрел вещь у лица, не управомоченного распоряжаться ею.

Под незаконным владением следует понимать всякое фактическое обладание вещью, если оно не имеет правового основания.

В предмет доказывания по виндикационному спору входят: наличие права собственности у истца на истребуемое имущество, индивидуально-определенные признаки истребуемого имущества, факт нахождения истребуемого имущества у ответчика, условия, при которых имущество выбыло из владения собственника (отсутствие обязательственных отношений между сторонами по поводу спорного имущества).

Бремя доказывания указанных обстоятельств в совокупности возложено на истца (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ. Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" (далее - информационное письмо №126), если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

В период  отчуждения  имущества  ООО «Радуга» ФИО2  у генерального директора ООО «Радуга» ФИО5 и ООО «Гилас», где ФИО5 являлся единственным учредителем и руководителем, перед ФИО2 имелась задолженность, что подтверждается  договорами займа, распискам и платежными поручениями (т.1 л.д.111-118). 

Договоры купли-продажи между ООО «Радуга» и ИП ФИО2 заключены 6.07.2017г., на момент подписания договоров купли-продажи, расчеты между ООО «Балтийский Лазурит» и ООО «Радуга» произведены не были, так как именно приходные кассовые ордера, датированные 13.07.2017 года. В момент заключения договоров купли-продажи недвижимое имущество было обременено правами третьих лиц.

Стоимость приобретаемого имущества, в совокупности с тем обстоятельством, что ООО «Радуга» приобрела спорное имущество за несколько  месяцев  до  продажи,  должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения, при условии, что он действовал разумно, осмотрительно и добросовестно, обоснованные и серьезные сомнения в отношении права продавца на отчуждение имущества, однако последний не проявил должной осмотрительности. 

Кроме того, суду представлен проект предварительного договора от 25.10.2017г., (доказательство получено путем осмотра нотариусом) предполагавший продажу спорного имущества ИП ФИО2 ФИО9 (генеральному директору ООО «Балтийский Лазурит»).

В 2019г. ФИО2 полностью погасил задолженность ООО «Балтийский Лазурит»  перед кредиторами с целью прекращения процедуры банкротства, в рамках которого рассматривалось и требование об оспаривании сделок и истребовании имущества.

       Указанные обстоятельства подтверждают, что ФИО2. понимал реальную стоимость имущества.

          Не представлено суду и доказательств фактической оплаты по договорам (выписки со счета ИП ФИО2, сведения о внесении денежных средств в кассу ООО «Радуга» непосредственно ФИО2)            

          Следовательно, отсутствуют основания считать ИП ФИО2 добросовестным приобретателем спорного имущества, который не мог не предполагать реальную рыночную стоимость предмета сделки.

 Суд, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что истцом представлены, приведены достаточные и убедительные доказательства, того, что ИП ФИО2 должен был знать о порочности приобретения имущества по договорам купли-продажи, пришел к выводу о недобросовестности действий ответчика и наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований об истребовании имущества в полном объеме.

В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Из содержания пункта 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

 

По смыслу названного разъяснения могут оспариваться в качестве неравноценных, в том числе сделки, стороны которых заведомо рассматривали условие о размере стоимости предоставления контрагента должника как фиктивное, заранее осознавая, что оно не будет исполнено в полном объеме. По сути, такое условие соглашения о полном размере стоимости прикрывает (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) собою условие о фактической (меньшей) стоимости предоставления контрагента, и содержание прикрываемого условия охватывается волей обеих сторон сделки.

 

      Согласно обзору судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), судом устанавливался вопрос, на что была направлена воля всех участников сделок, на достижение каких правовых последствий. Ответчики не представили достаточных и достоверных доказательств, опровергающих доводы истца о том, что он не имел реального намерения по отчуждению спорных объектов  недвижимости.

Доводы ООО «Радуга» в обоснование своей позиции, исследованы судом и отклонены.

       Доводы  ИП ФИО2 о совершенных действиях по подготовке проекта и заключения арендных отношений более чем за три года после совершения сделки, при отсутствии сведений о каких либо затратах, строительства объекта и ввода его эксплуатацию. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями  167, 170, Гражданского кодекса, статьей 46 Закона №14-ФЗ и разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность», суд удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что спорные сделки по отчуждению недвижимого имущества ООО «Радуга», в последующем  ИП ФИО2 не были реально направлены на передачу права собственности указанным лицам, а имели своей целью прикрыть сделку по выводу недвижимого имущества общества ООО «Балтийский Лазурит» в пользу аффилированного лица; при этом участник Общества  ФИО3 указанные крупные  сделки не  одобряла.

Кроме того, суд считает  обоснованными  доводы  истца о злоупотреблении правом со стороны ООО «Радуга», о наличии сговора между ООО «Радугой» и ИП ФИО2, являющимся покупателем спорной недвижимости, о занижении рыночной стоимости проданных объектов.

        В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Учитывая, что основные требования послужившие основанием для оспаривания остальных  действий  предъявлены к  ООО «Радуга» суд считает возможным взыскать 19 200 руб. расходов связанных с проведением экспертизы с Общества.

       Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2017 заключенный между ООО  «Балтийский Лазурит» и ООО «Радуга»   на  неоконченное строительством здание кафе «Отдых» с процентом готовности 40%, проектной площадью 477,3 кв.м., кадастровый номер 39:05:010111:63, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> б.     

       Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2017 заключенный между ООО  «Балтийский Лазурит» и ООО «Радуга»    на торговый павильон общей площадью 15.2. кв.м., кадастровый номер 39:05:010111:159, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>.    

Истребовать из незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтийский Лазурит» недвижимое имущество: неоконченное строительством здание кафе «Отдых»,  кадастровый номер 39:05:0101111:63, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> б и торговый павильон, кадастровый номер 39:05:0101111:159, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>.

       Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Радуга» в пользу ООО «Балтийский Лазурит» расходы по оплате госпошлины в размере 12 000руб.

       Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Радуга» в пользу ФИО9 расходы по оплате экспертизы в размере 19 200 руб. 

       Решение может быть обжаловано  в течение  месяца  со дня  принятия в Тринадцатом арбитражном апелляционном  суде.

          Судья                                                                                       С.В. Генина