ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-1989/2017

г. Вологда

25 декабря 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 декабря 2017 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

         при участии от общества с ограниченной ответственностью «СаМат» ФИО2 по доверенности от 07.08.2017, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СаМат» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 сентября 2017 года по делу        № А13-1989/2017 (судья Алимова Е.А.), 

 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СаМат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 160000, 

<

...>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 160035,           

<

...>; далее - Администрация) о признании недействительным открытого аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории вблизи домов № 22, 24 по улице Образцова, вблизи домов № 15, 17 по улице Заречной, вблизи домов № 33, 35, 36 по улице Самойло в городе Вологде и протокола о результатах аукциона от 24.02.2016, а также договора от 23.03.2016 № 60Д о развитии застроенной территории, заключенного Обществом и Администрацией.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15 сентября      2017 года производство по делу в части требования о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории прекращено, в удовлетворении остальной части иска Обществу отказано.

Общество не согласилось с судебным актом и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на то, что заключенный договор содержит недостоверные сведения об объеме обязательств Застройщика. 

В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направила, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие ее представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 13.11.2015 № 8681 «О развитии застроенной территории вблизи домов № № 22, 24 по улице Образцова, вблизи домов № № 15, 17 по улице Заречной, вблизи домов № № 33, 35, 36 по улице Самойло на территории муниципального образования «Город Вологда», постановления администрации от 14.01.2016 № 6 «О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории вблизи домов №№ 22, 24 по улице Образцова, вблизи домов №№ 15, 17 по улице Заречной, вблизи домов М» 33, 35, 36 по улице Самойло в городе Вологде», в соответствии со статьей 46.3 Градостроительного кодекса российской Федерации (далее - ГрК РФ) администрацией проведена работа по проведению открытого аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории вблизи домов    № 22, 24 по улице Образцова, вблизи домов № 15, 17 по улице Заречной, вблизи домов № 33, 35, 36 по улице Самойло в городе Вологде.

В соответствии с протоколом приема и рассмотрения заявок на участие в аукционе от 24.02.2016 № 6/16 на участие в аукционе поступила одна заявка, в связи с чем указанный аукцион согласно пункту 17.3 статьи 46.3 ГрК РФ признан несостоявшимся.

ООО «СаМат» (Застройщик) и Департаментом градостроительства и инфраструктуры администрации города Вологды заключен договор о развитии застроенной территории от 22.08.2016 № 60Д.

В дальнейшем ООО «СаМат» и администрацией заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым произведена замена Департамента градостроительства и инфраструктура администрации города Вологды на администрацию (Заказчик) с переходом всех прав и обязанностей Заказчика по договору. 

В соответствии с пунктом 2.1.4 заключенного договора застройщик обязуется создать либо приобрести и передать по согласованию с Департаментом имущественных отношений администрации города Вологды в установленном порядке в собственность муниципального образования «Город Вологда» благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, максимальный срок 12 месяцев с даты заключения договора.

Истец указал, что им установлено, что на застроенной территории находится индивидуальный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером: 35:24:0305005:19, по адресу: 

<

...>, принадлежащий на праве собственности ФИО3. Право собственности на жилой дом и земельный участок подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 07.08.2012 35-АБ № 279281 и от 07.08.2012 35-АБ № 279282 соответственно. Кроме того, указанный объект недвижимости не признан в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу.

Также на застроенной территории находится еще один жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, и земельный участок, на котором он находится, принадлежащие на праве собственности ФИО4 (свидетельство от 15.04.2015 35-АБ № 404467 о государственной регистрации права собственности на жилой дом).

В перечне объектов, подлежащих сносу и указанных в договоре, указан многоквартирный жилой дом № 15 по улице Заречной, однако в пункте 2.1.4 договора отсутствует информация о том, что в квартире № 1 указанного дома проживают и зарегистрированы три человека, подлежащие переселению, а именно: ФИО5 и ее несовершеннолетние дети. 

Кроме того, имеется Определение Вологодского городского суда, решение Вологодского городского суда, в соответствии с которыми в срок до 07 июля 2013 года администрация обязана предоставить указанным лицам благоустроенное жилое помещение в соответствии с программой переселения граждан из аварийного жилищного фонда. К настоящему времени указанное решение суда не исполнено.

Наличие дополнительного числа граждан, подлежащих переселению, влечет существенное увеличение расходов Застройщика и не позволяет ему исполнить условия договора, в связи с этим истец направил ответчику претензию от 08.12.2016, в которой просил расторгнуть договор и вернуть полученные денежные средства. 

В ответе от 29.12.2016 администрация с требованиями не согласилась.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с иском о признании недействительным договора от 22.08.2016 № 60Д.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд находит выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 167 названного Кодекса установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании части 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Согласно части 2 указанной статьи договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28         статьи 46.3 приведенного Кодекса.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ определены существенные условия договора о развитии застроенной территории, к которым, в том числе, отнесены сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения, максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки.

Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством (часть 3 статьи 46.2 ГрК РФ).

В данном случае в пункт 2.1.4 договора о развитии застроенной территории от 22.08.2016 № 60Д включены существенные условия, в соответствии с которыми к обязанностям застройщика относится создание либо приобретение и передача по согласованию с Департаментом имущественных отношений администрации города Вологды в установленном порядке в собственность муниципального образования «Город Вологда» благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории в максимальный срок 12 (двенадцать) месяцев с даты заключения договора. 

При этом истец, ссылаясь на то, что заключенный договор содержит недостоверные сведения об объеме обязательств Застройщика, указывает на несогласие с условием о расселении жилых домов № 24 по улице Образцова и № 17 по улице Заречной.

Согласно решению Вологодской городской Думы от 02.06.2014 № 2147 жилые дома № 24 по улице Образцова и № 17 по улице Заречной включены в муниципальную адресную программу «Развитие застроенных территорий в муниципальном образовании «Город Вологда».

Как правильно отмечено судом первой инстанции, информация о том, что спорные жилые дома находятся в частной собственности, содержалась в аукционной документации, в состав которой, в том числе, входило постановление администрации города Вологды от 13.11.2015 № 8681 «О развитии застроенной территории вблизи домов №№ 22, 24 по улице Образцова, вблизи домов №№ 15, 17 по улице Заречной, вблизи домов №№ 33, 35, 36 по улице Самойло на территории муниципального образования «Город Вологда».

Таким образом, информация об объеме обязательств Застройщика, в том числе, относительно необходимости расселения жилых домов № 24 по        улице Образцова и № 17 по улице Заречной, была доведена до участников аукциона, и истец был ознакомлен с ней.

Истец, оспаривая условия заключенного договора, указывает на то, что увеличение числа граждан, подлежащих расселению, влечет существенное увеличение его расходов и не позволяет Обществу выполнить условия договора.

Вместе с тем, судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения принято во внимание, что оценка права на заключение договора о развитии застроенной территории вблизи домов № 22, 24 по улице Образцова, вблизи домов № 15, 17 по улице Заречной, вблизи домов № 33, 35, 36 по улице Самойло в городе Вологде произведена без учета стоимости объектов недвижимости по улице Образцова, дом 24 и улице Заречной, дом 15, что подтверждается отчетом № 02/146-02 и кадастровыми выписками на земельные участки под указанными жилыми домами. 

Вопреки доводам жалобы судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно сослался на тот факт, что по улице Саммера, дом 36 две квартиры расселены администрацией, один гражданин скончался, по улице Образцова, дом 22 две квартиры расселены. Указанные обстоятельства указывают на то, что объем обязательств застройщика, соответствует договору.

Кроме того, как указал суд первой инстанции из договора следует, что сведения о количестве благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, подлежат уточнению лицом, заключившим договор.

Также Общество ссылается на то, что решением Вологодского областного суда от 13 марта 2017 года № За-28/17 признано недействующим решение Вологодской городской Думы от 26.03.2015 № 299 «О внесении изменения в решение Вологодской городской Думы от 26 июня 2009 года № 72 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Вологды» в части отнесения жилой зоны, расположенной в границах улиц Добролюбова-Ольховая-Мудрова-Образцова, к зоне Ж-4, которая к основным видам разрешенного использования для данной зоны относит многоквартирные жилые дома, среднеэтажные жилые дома и малоэтажные жилые дома.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 27 июля      2017 года указанное решение Вологодского областного суда оставлено в силе. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Вологды (в редакции, действовавшей до принятия решения Вологодской городской Думы от 26.03.2015 № 299) на территории, в отношении которой заключен спорный договор о развитии застроенной территории, установлена территориальная зона Ж-1, предусматривающая в качестве основного вида разрешенного использования малоэтажными жилыми домами. 

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, договор о развитии застроенной территории от 22.08.2016 № 60Д не содержит условия о количестве этажей жилых домов застраиваемой территории, в связи с чем, принятие решения Вологодским областным судом от 13 марта 2017 года           № За-28/17 не является основанием для признания договора недействительным.

Относительно домов, находящихся в собственности граждан, которые возражают против сноса принадлежащих им домов, апелляционный суд отмечает, что указанные апеллянтом обстоятельства, не препятствуют реализации заключенного договора.

С учетом изложенного основания для признания договора о развитии застроенной территории от 23.03.2016 № 60Д, заключенного ООО «СаМат» и Администрацией, отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

В жалобе Обществом не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 сентября 2017 года по делу № А13-1989/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СаМат» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

 

Председательствующий

Ю.В. Зорина 

 

Судьи

А.Я. Зайцева

 

А.Н. Шадрина