АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-9970/2019

г. Ярославль

30 октября 2019 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дупан Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>)

о      расторжении договора № 556-яс аренды земельного участка от 09.06.2011

при участии:

от истца – ФИО2 – по дов. От 09.01.2019

от ответчика – ФИО3 – по дов. От 28.03.2018

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о   расторжении договора № 556-яс аренды земельного участка от 09.06.2011.

Представитель истца  иск поддержал, представил возражения на отзыв ответчика, дал развернутые пояснения.

Ответчик против иска возражал по доводам  отзыва.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон,  суд установил следующее.

На основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 09.06.2011 № 458-р между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и обществом с ограниченной ответственностью «Квинта» был заключен договор от 09.06.2011 № 556-яс аренды земельного участка на срок с 09.04.2011 по 08.04.2014.

В аренду предоставлен земельный участок площадью 2475 кв. м скадастровым номером 76:23:050301:10, расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома № 2, для строительства многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительными соглашениями от 29.06.2011 № 1, от 14.02.2012 № 2 ООО «Квинта» были предоставлены льготы по арендной плате.

Дополнительным соглашением от 11.04.2012 № 3 права и обязанности арендатора по договору были переданы ФИО4.

Дополнительным соглашением от 30.10.2013 № 4 срок действия договора аренды продлен до 30.11.2018.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 №5 срок действия договора аренды продлен до 29.12.2020, а также внесены изменения в преамбулу договора в части смены арендодателя с ДИЗО Ярославской области на Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

Дополнительным соглашением от 29.03.2016 №6 права и обязанности арендатора по договору были переданы ФИО5.

Права и обязанности перешли с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - 09.08.2015.

По дополнительному соглашению от 20.12.2017 №7 все права и обязанностиарендатора по договору аренды от 09.06.2011 № 556-яс перешли к ФИО1 с 13.07.2017 в связи с заключением договора купли-продажи объектанезавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 5.4.4 договора аренды земельного участка от 09.06.2011  №556-яс Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером76:23:050301:10 - для строительства многоэтажного многофункционального здания савтостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями.

При проверке выполнения условий договора аренды арендодателем установлено нарушение арендатором взятых на себя обязательств: земельный участок не используется арендатором в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Актом проверки соблюдения арендатором условий договора аренды земельногоучастка от 19.02.2015 с фотофиксацией установлено, что земельный участок огорожен металлическим забором, на территории участка расположена автостоянка.

Актом осмотра земельного участка от 22.08.2018 №532  с фотофиксацией установлено, что земельный участок пуст, огорожен металлическим забором.

Актом осмотра земельного участка от 25.03.2019 № 164 с фотофиксацией отражено, что земельный участок огорожен металлическим забором, пуст.

На основании пункта 5.1.2 Договора Арендодатель имеет право требовать отАрендатора устранения нарушений, связанных с использованием участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования.  При этом Арендодатель может потребовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его  разрешенного использования.

Предписанием от 10.04.2019 № 3607 «О нарушении условий по договору № 556-яс от 09.06.2011 аренды земельного участка по адресу: 

<

...> (в районе дома № 2)» ответчику было предложено в срок до 10.05.2019 устранить нарушения, связанные с использованием участка не по целевому назначению, либо подписать приложенное Соглашение о расторжении договора аренды.

Предписание не исполнено.

21.11.2014 ФИО4 выдано разрешение на строительство  многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом,салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженернымикоммуникациями № RU76301000-621-2014. Срок действия разрешения установлен до 01.01.2019. В разрешение №RU76301000-621-2014 18.12.2018 внесены изменения -застройщиком указана ФИО1. В продлении срока действия разрешения ответчику отказано.

            Действующего на данный момент разрешения на строительство у ответчика нет, что подтверждается представленным суду письмом Департамента строительства Ярославской области от 22.04.2019.

Правовая позиция истца, основанная на норме п.2 ст.45 и п.2 ст.46  Земельного кодекса РФ,  сводится к тому, что замена застройщика не влечет продления срока действия договора аренды земельного участка. При этом участок не используется арендатором  в течение  трех лет в тех целях, для которых предназначен.

Истец указал, что  арендатор не приступил даже к выполнению работ по устройству нулевого цикла.

В подтверждение приведенных доводов истец представил  Акт планового (рейдового) осмотра отдела муниципального земельного контроля КУМИ мэрии г. Ярославля от 23.09.2019 г. № 1456-19-Л. 

Согласно представленному акту, схематическому чертежу, фотофиксации, выпискам из ЕГРН, разрешениям на строительство, проектной документации, акту осмотра №874 от 09.08.2019 и другим документам, представленных истцом, судом установлено следующее.

Из проекта многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями по ул. Чкалова, в районе дома № 2 следует,  что подлежащий строительству объект представляет собой 23-этажное здание с подземным гаражом, без чердака, с плоской кровлей и внутренним организованнымводостоком. Фундаменты приняты как свайные из призматических забивных свай сустройством монолитного ростверка. Работы по устройству нулевого цикла включают в себя в последовательном порядке следующие виды работ: ограждение котлована изшпунтовой сетки, разработку котлована, погружение свай с помощью сваедавильнойустановки. 

Согласно актам осмотра и фотофиксациям, фактически земельный участок с кадастровым номером 76:23:050301:10 представляет собой территорию с асфальтовым покрытием, огороженную металлическим забором. Асфальтовое покрытие потрескавшееся, через него прорастает кустарник и трава. Какой-либо деятельности на земельном участке не ведется. Согласно проектной документации, подземный этаж расположен на глубине - 3,3 метра от уровня земли. На земельном участке имеется 6 забитых в уровень асфальтового покрытия железобетонных свай на площади 1,6 кв.м. Следы разработки котлована и иные элементы фундамента (сваи, монолитный ростверк) не обнаружены. 

Из сведений ЕГРН от 23.09.2019 следует, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:050301:3805, принадлежащий ФИО1 Регистрация перехода права собственности на этот объект произведена 13.07.2017 на основании договора купли-продажи с ФИО5 Согласно информации в ЕГРН,  в отношении  указанного объекта незавершенного строительства зарегистрирована площадь застройки 355 кв.м, степень готовности объекта 4%.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 26.07.2011 следует, что указанные выше сведения о площади застройки и степени готовности объекта  не изменились на дату рассмотрения дела судом.

Возражая против иска, ответчик указал, что объект был приобретен предпринимателем 13.07.2017, в связи с чем,  по его мнению, указанный истцом 3-летний срок неиспользования земельного участка  не истек. Также ответчик указал, что в связи с непродлением разрешения на строительство и утратой актуальности  ранее разработанного проекта арендатор был вынужден начать разрабатывать новый проект с подготовкой по нему разрешительной документации и фактическим возвратом  на стадию освоения земельного участка. Ответчик указал на проведенную в июне 2018 года работу по забивке свай, представил журнал забивки свай, журнал производства работ, фотофиксацию свай, технические отчеты 2018 года и листы проектной документации. Ответчик  считает, что земельный участок осваивается.

Представителем ответчика со ссылкой на статьи 195, 196, 200 Гражданского кодекса РФ  было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора аренды. Согласно правовой позиции ответчика, о том, что земельный участок не используется по целевому назначению истец должен был узнать  с даты акта проверки соблюдения арендатором условий договора аренды  - 19.02.2015. На этом основании просит в иске отказать.

Истец возражал против доводов об истечении исковой давности, указывая, что разрешение на строительство № RU76301000-621-2014 выдано 21.11.2014, соответственно, по мнению истца трехлетний срок неиспользования земельного участка начинает течь с 22.11.2014. В связи с чем право потребовать досрочного расторжения договора аренды по причине неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением возникло у истца 23.11.2017  и срок исковой давности по требованию о расторжении договора аренды истцом не пропущен.

На основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса РФ, статей 42, 46, пунктом 2 статьи 45  истец просит расторгнуть договор № 556-яс от 09.06.2011  аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:050301:10.

Оценивая доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Суд основывается на следующем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452  Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора  может быть заявлено стороной в суд  только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа  в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии  - в тридцатидневный срок.

Арендодателем  (истцом) было направлено ответчику соответствующее предписание от 10.04.2019 № 3607  о необходимости устранить выявленное нарушение  использования земельного участка в срок до 10.05.2019. При невыполнении предписания арендодателем предложено расторгнуть договор и направлено соглашение о расторжении.

Сведениями почты подтверждается вручение корреспонденции адресату.

В рассматриваемой ситуации суд полагает, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден.

Доводы ответчика об истечении срока исковой давности на обращение с требованием о расторжении договора суд считает ошибочными, исходя из того, что требования истца имеют публично-правовое основание и являются средством защиты прав уполномоченного органа, выполняющего функции собственника земельного участка, не сопряженных с лишением владения участком в целом, в связи с чем суд полагает, что исковая давность на них не распространяется в силу положений статьи 208 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 К РФ.

Согласно части 2 статьи 450  Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, а также для арендодателя - в определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. 

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно  приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. 

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 указанной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ  права пользования землей прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что срок договора установлен с 09.04.211 по 08.04.2014 с продлением его до 29.12.2020.

По 08.04.2014 арендатору  была установлена льгота по арендной плате, которая потом была снята.

Однако строительство арендатором фактически не начато. Это подтверждается актами осмотра и фотофиксациями, представленными в материалы дела.

Объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, приобретенный ответчиком в 2017 году, находится в том же состоянии, что и в 2011 году, что следует из представленного суду кадастрового паспорта этого объекта и выписок из ЕГРН.

Земельный участок по данным кадастрового учета имеет вид разрешенного использования: для строительства многоэтажного многофункционального здания с автостоянкой, спортивным залом, салоном красоты, офисными помещениями, кафе-рестораном и инженерными коммуникациями. Этот же вид использования указан и в договоре в п.1.2.

У ответчика истек срок действия разрешения на строительство и в продлении ему отказано.

Таким образом, вступая в договор 2011 года и принимая на себя функции застройщика, ответчик должен был предусмотреть возможность осуществления строительства и возможность его завершения в срок, указанный в разрешении. Участок предыдущим (изначальным)  арендатором используется с 09.04.2011, что следует из акта приема-передачи к договору. Принятие ответчиком равно как и предшествующими арендаторами всех необходимых мер по освоению предоставленного земельного участка в рассматриваемом случае отсутствует. То обстоятельство, что фактически право пользования спорным земельным участком по договору аренды перешло к предпринимателю только 2017 году не свидетельствует об отсутствии вины арендатора  в необеспечении своевременного и целевого использования земельного участка, предоставленного для строительства.

Ответчиком не представлено убедительных и достаточных доказательств, что земельный участок использовался им по целевому назначению в течение трех лет с учетом, что  в этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

Невозможность использования участка по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, судом не установлены.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что в настоящее время на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты, строительство которых является целевым назначением аренды соответствующего земельного участка. Как указано выше, уполномоченными лицами при осмотре земельного участка установлено, что  асфальтовое покрытие потрескавшееся, на участке расчет кустарник и трава. Какой-либо деятельности на земельном участке не ведется. На земельном участке имеется 6 забитых в уровень асфальтового покрытия железобетонных свай на площади 1,6 кв.м. Следы разработки котлована и иные элементы фундамента (сваи, монолитный ростверк) не обнаружены. 

Пунктом 7.7. Договора  предусмотрено основание досрочного расторжения договора  по требованию арендодателя  в судебном порядке при существенном нарушении арендатором  договора в случае если арендатор не использует участок в соответствии с целями, указанными в договоре, в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду  иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При оценке обстоятельств дела судом не установлено реальных и своевременных  действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также  объективных причин невозможности осуществления истцом использования земельного участка  в предусмотренный договором  и разрешением  на строительство срок.

По мнению суда, в данном деле имеются основания для расторжения договора по п.7.7.

Иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, в связи с чем с Индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскивается в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор № 556-яс от 09.06.2011  аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:050301:10.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Секерина С.Е.