АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Дело № А66-1820/2019

г.Тверь

03 июля 2019 года

(резолютивная часть решения принята 2 июля 2019 года)

   Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Борцовой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Арутюнян А.А. (после перерыва),  с участием представителей истца – ФИО2, ответчика -  ФИО3, ФИО4, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО5, г. Тверь, (ОГРНИП 307695219800053, ИНН 

<

***>), 

к ответчику департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г. Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО5, г. Тверь, ОГРНИП 307695219800053, ИНН 

<

***> (далее истец, Предприниматель)  обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г.Тверь ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации 01.12.2003г. (далее ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №54 от 24 декабря 2018 года по пунктам 1.2, 5.1;  приложению №2.

        В предварительном судебном заседании  Предпринимателем заявлено ходатайство  о назначении о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости  нежилого помещения IX, общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26 ноября 2018 года. 

        В качестве экспертных организаций заявителем предложены:  общество с ограниченной ответственностью «Эталон-Оценка», 

<

...>; общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-юридическая фирма «НЭКС», 

<

...> этаж, оф.№1; общество с ограниченной ответственностью «РЭА центр «Перспектива», 

<

...>.

        Перед экспертом Предприниматель просил поставить следующий вопрос: 

         «Какова рыночная стоимость нежилого помещения IX общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26 ноября 2018 года?»

Департамент также представил ходатайство о назначении судебной экспертизы, просит проведение  экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», 

<

...> (фактический адрес: 

<

...>), эксперту ФИО6.

Суд приступил к рассмотрению ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. 

Для получения информации о возможности  проведения экспертизы суд направил соответствующий запрос следующим экспертным организациям: обществу с ограниченной ответственностью «Эталон-Оценка», 

<

...>; обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-юридическая фирма «НЭКС», 

<

...> этаж, оф.№1; обществу с ограниченной ответственностью «РЭА центр «Перспектива», 

<

...>, обществу с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», 

<

...> (фактический адрес: 

<

...>).

        К дате судебного заседания 4 апреля 2019 года  необходимые сведения для рассмотрения вопроса о назначении судебной экспертизы поступили от общества с ограниченной ответственностью «РЭА центр «Перспектива», город Тверь.

        В судебном заседании 4 апреля 2019 года представители сторон поддержали заявленные ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. В порядке статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании суда был объявлен перерыв до 17 часов 11 апреля 2019 года для предоставлении возможности перечисления денежных средств на депозитный счет суда  в счет проведения судебной экспертизы. Объявление о перерыве размещено на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

        В судебное заседание 11 апреля 2019 года от  общества с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», город Тверь поступили документы о возможности проведения судебной оценочной экспертизы и предоставлены необходимые сведения.

        Оценив представленные обществом с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива», г. Тверь, обществом с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», город Тверь сведения относительно  срока проведения экспертизы, стоимости экспертизы, сведения об экспертах, суд удовлетворил ходатайства сторон о назначению по делу судебной оценочной экспертизы, поручив ее проведение    обществу с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», город Тверь эксперту ФИО6. 

        На разрешение эксперта в рамках проведения судебной  экспертизы суд поставил следующий вопрос: 

        «Какова рыночная стоимость нежилого помещения IX общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26 ноября 2018 года?»

          В распоряжение эксперта предоставлены копии следующих матриалов: выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; кадастровый паспорт помещения (на 2-х листах);  письма Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области; заявления  о заключении договора купли-продажи.

17 мая 2019 года от обществом с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», город Тверь поступило экспертное заключение №19-185э от 6 мая 2019 года в соответствии с которым  рыночная стоимость нежилого помещения IX общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26 ноября 2018 года составляет 2 549 152-54 рублей.

Истец с выводами эксперта не согласился, ссылаясь на наличие недостатков, которые  могут быть устранены назначением повторной экспертизы. По мнению истца,  при проведении экспертизы оценщик действовал не объективно и по факту увеличивал выкупную стоимость спорного имущества.

        Ответчик с возражениями истца не согласился.

В судебное заседание 25 июня 2019 года был вызван эксперт ФИО6, который дал пояснения на вопросы представителя истца (аудиозапись судебного заседания).

Рассмотрев ходатайство Предпринимателя о назначении повторной судебной экспертизы, суд не нашел оснований для его удовлетворения. При этом суд исходил из следующего. 

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. 

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

  В судебном заседании эксперт ФИО6 дал исчерпывающие ответы на все вопросы представителя истца, у суда отсутствуют основания для вывода о недостаточной ясности, неполноте заключения эксперта, а также  сомневаться в обоснованности заключения эксперта, необъективном увеличении выкупную стоимость спорного имущества. 

        В судебное заседание 2 июля 2019 года от истца поступили уточнения исковых требований, в соответствии с которым Предпринимателем предложены новые редакции пунктов 1.2, приложения №2 к Договору; пункт 5.1 Договора истец просит исключить. 

        Департаментом заявлено о неточности, представленного истцом  графика платежей, представлена редакция соответствующего графика. Представитель истца возражений против графика, предложенного ответчиком, не выразил.

        Предприниматель просит принять пункт 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №54 от 24 декабря 2018 года в следующей редакции:

пункт 2.1: «Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы №19-185э, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности оценщиком-экспертом общества с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ» ФИО6 на дату 26.11.2018, установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 2 549 152-54 (Два миллиона пятьсот сорок девять тысяч сто пятьдесят два) рублей».

 Редакция приложения №2 к договору №54 от 24 декабря 2018 года, предложенная Департаментом:

«Приложение №2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №54 от 24 декабря 2018 года – График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение IX, общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенное по адресу: 

<

...>

ГРАФИК

оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение IX, общей площадью 53,3 кв.м,     расположенного по адресу: 

<

...> Кадастровый номер: 69:40:0300037:40

дата договора

срок рассрочки, мес.

5 лет (60 месяцев)

ставка рефинансирования

7,75% годовых

Остаток

Платеж в доход бюджета города (без НДС)

№

Срок платежа

задолженности

В счет основного

Проценты

Общая сумма

на дату платежа

долга (руб.)

(руб.)

(руб.)

1

2

3

4

5

6

1

1 месяц

2 549 152,54

42 485,88

5 487,76

47 973,64

2

2 месяц

2 506 666,66

42 485,88

5 396,30

47 882,18

3

3 месяц

2 464 180,78

42 485,88

5 304,83

47 790,71

4

4 месяц

2 421 694,90

42 485,88

5 213,37

47 699,25

5

5 месяц

2 379 209,02

42 485,88

5 121,91

47 607,79

6

6 месяц

2 336 723,14

42 485,88

5 030,45

47 516,33

7

7 месяц

2 294 237,26

42 485,88

4 938,98

47 424,86

8

8 месяц

2 251 751,38

42 485,88

4 847,52

47 333,40

9

9 месяц

2 209 265,50

42 485,88

4 756,06

47 241,94

10

10 месяц

2 166 779,62

42 485,88

4 664,60

47 150,48

11

11 месяц

2 124 293,74

42 485,88

4 573,13

47 059,01

12

12 месяц

2 081 807,86

42 485,88

4 481,67

46 967,55

13

13 месяц

2 039 321,98

42 485,88

4 390,21

46 876,09

14

14 месяц

1 996 836,10

42 485,88

4 298,74

46 784,62

15

15 месяц

1 954 350,22

42 485,88

4 207,28

46 693,16

16

16 месяц

1 911 864,34

42 485,88

4 115,82

46 601,70

17

17 месяц

1 869 378,46

42 485,88

4 024,36

46 510,24

18

18 месяц

1 826 892,58

42 485,88

3 932,89

46 418,77

19

19 месяц

1 784 406,70

42 485,88

3 841,43

46 327,31

20

20 месяц

1 741 920,82

42 485,88

3 749,97

46 235,85

21

21 месяц

1 699 434,94

42 485,88

3 658,51

46 144,39

22

22 месяц

1 656 949,06

42 485,88

3 567,04

46 052,92

23

23 месяц

1 614 463,18

42 485,88

3 475,58

45 961,46

24

24 месяц

1 571 977,30

42 485,88

3 384,12

45 870,00

25

25 месяц

1 529 491,42

42 485,88

3 292,66

45 778,54

26

26 месяц

1 487 005,54

42 485,88

3 201,19

45 687,07

27

27 месяц

1 444 519,66

42 485,88

3 109,73

45 595,61

28

28 месяц

1 402 033,78

42 485,88

3 018,27

45 504,15

29

29 месяц

1 359 547,90

42 485,88

2 926,80

45 412,68

30

30 месяц

1 317 062,02

42 485,88

2 835,34

45 321,22

31

31 месяц

1 274 576,14

42 485,88

2 743,88

45 229,76

32

32 месяц

1 232 090,26

42 485,88

2 652,42

45138,30

33

33 месяц

1 189 604,38

42 485,88

2 560,95

45 046,83

34

34 месяц

1 147 118,50

42 485,88

2 469,49

44 955,37

35

35 месяц

1 104 632,62

42 485,88

2 378,03

44 863,91

36

36 месяц

1 062 146,74

42 485,88

2 286,57

44 772,45

37

37 месяц

1 019 660,86

42 485,88

2 195,10

44 680,98

38

38 месяц

977 174,98

42 485,88

2 103,64

44 589,52

39

39 месяц

934 689,10

42 485,88

2 012,18

44 498,06

40

40 месяц

892 203,22

42 485,88

1 920,72

44 406,60

41

41 месяц

849 717,34

42 485,88

1 829,25

44 315,13

42

42 месяц

807 231,46

42 485,88

1 737,79

44 223,67

43

43 месяц

764 745,58

42 485,88 .

1 646,33

44 132,21

44

44 месяц

722 259,70

42 485,88

1 554,86

44 040,74

45

45 месяц

679 773,82

42 485,88

1 463,40

43 949,28

46

46 месяц

637 287,94

42 485,88

1 371,94

43 857,82

47

47 месяц

594 802,06

42 485,88

1 280,48

43 766,36

48

48 месяц

552 316,18

42 485,88

1 189,01

43 674,89

49

49 месяц

509 830,30

42 485,88

1 097,55

43 583,43

50

50 месяц

467 344,42

42 485,88

1 006,09

43 491,97

51

51 месяц

424 858,54

42 485,88

914,63

43 400,51

52

52 месяц

382 372,66

42 485,88

823,16

43 309,04

53

53 месяц

339 886,78

42 485,88

731,70

43 217,58

54

54 месяц

297 400,90

42 485,88

640,24

43 126,12

55

55 месяц

254 915,02

42 485,88

548,78

43 034,66

56

56 месяц

212 429,14

42 485,88

457,31

42 943,19

57

57 месяц

169 943,26

42 485,88

365,85

42 851,73

58

58 месяц

127 457,38

42 485,88

274,39

42 760,27

59

59 месяц

84 971,50

42 485,88

182,92

42 668,80

60

60 месяц

42 485,62

42 485,62

91,46

42 577,08

-

-

2 549 152,54

167 376,64

2 716 529,18

        Ответчик с иском не согласился, полагает, что договор должен быть заключен в редакции предложенной ответчиком.

Из имеющихся в материалах дела документов судом установлено следующее.

Нежилое помещение IX, общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - помещение, недвижимое имущество) является объектом муниципальной собственности.

Являясь арендатором нежилого помещения IX, общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенного по адресу: 

<

...> Предприниматель  26 ноября 2018 года обратилась в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Договор купли-продажи недвижимого имущества, предложенный к заключению Департаментом, был подписан Предпринимателем с протоколом разногласий, в частности, неурегулированными остались пункты 1.2, 5.1  и Приложение № 2 к договору №54 от 24 декабря 2018 года.

Предприниматель не согласилось с выкупной стоимостью, определенной индивидуальным предпринимателем ФИО7 на дату  26 ноября 2018 года 2 728 839-83 рублей, в связи с чем рассчитала выкупная стоимость помещения и определив ее в размере 1 865 606-60 рублей.

Поскольку Департамент письмом №30/252-и от 23 января 2019 года  отказался заключать договор в редакции протокола разногласий предложенного Предпринимателем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При рассмотрении спора судом установлено, что индивидуальным предпринимателем ФИО7 произведена оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату  26 ноября 2018 года, размер которой составил 2 728 839-83 рублей. По инициативе истца произведен расчет выкупная стоимость помещения, который определен в размере 1 865 606-60 рублей.

Спор между сторонами возник относительно цены муниципального имущества, передаваемого в собственность истца в порядке Закона N 159-ФЗ.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Применительно к настоящему спору обязательность привлечения оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрена статьей 3 Закона N 159-ФЗ и статьей 8 Закона N 135-ФЗ, согласно которым проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Вместе с тем обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленный независимым оценщиком, при покупке объекта муниципальной собственности субъектом малого (среднего) предпринимательства действующим законодательством не предусмотрен.

В связи с наличием спора относительно достоверности оценки, произведенной суд, учитывая то, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, посчитал необходимым провести в рамках судебной экспертизы рыночную стоимость имущества по состоянию на 26 ноября 2018 года, то есть на дату обращения истца с соответствующим заявлением о выкупе.

       Принимая во внимание заявленные истцом требования, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества на 26 ноября 2018 года, суд в процессе рассмотрения дела назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», город Тверь эксперту ФИО6. 

       На разрешение эксперта в рамках проведения судебной  экспертизы суд поставил следующий вопрос: 

       «Какова рыночная стоимость нежилого помещения IX общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26 ноября 2018 года?»

        В распоряжение эксперта предоставлены копии следующих матриалов: выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; кадастровый паспорт помещения (на 2-х листах);  письма Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области; заявления  о заключении договора купли-продажи.

17 мая 2019 года от обществом с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», город Тверь поступило экспертное заключение №19-185э от 6 мая 2019 года в соответствии с которым  рыночная стоимость нежилого помещения IX общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26 ноября 2018 года составляет 2 549 152-54 рублей без учета НДС.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 395-ФЗ), пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнен подпунктом 12, согласно которому не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

При реализации (передаче) с 1 апреля 2011 года (со дня вступления в силу пункта 2 статьи 1 Закона № 395-ФЗ) указанного недвижимого имущества покупателям, являющимся налоговыми агентами, указанные налоговые агенты (организации и индивидуальные предприниматели) не должны удерживать из выплачиваемых доходов, исчислять и перечислять в бюджет налог на добавленную стоимость при приобретении такого имущества.

Согласно выводам о величине рыночной стоимости выкупаемого имущества по состоянию на 26 ноября 2018 года, изложенным в отчете общества с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», город Тверь экспертом ФИО6 итоговое значение рыночной стоимости нежилого помещения IX, общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенное по адресу: 

<

...> составляет 2 549 152-54 рублей без учета НДС.

Суд, признавая достоверность выводов судебной экспертизы №19-185Э от 6 мая 2019 года  об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 26 ноября 2018 года, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ», город Тверь экспертом ФИО6, учитывая отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 26 ноября 2018 года, соответствие проведенной экспертизы требованиям ФЗ №73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», и принимая во внимание имущественные интересы ответчика, как продавца имущества, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы, а также, учитывая, что в силу положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, считает возможным определить продажную цену объекта недвижимости в размере 2 549 152-54 рублей без учета НДС.

При таких обстоятельствах пункт 1.2 подлежит включению в договор №54 от 24 декабря 2018 года в следующей редакции:

«Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы №19-185э, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности оценщиком-экспертом общества с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ» ФИО6 на дату 26.11.2018, установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 2 549 152-54 (Два миллиона пятьсот сорок девять тысяч сто пятьдесят два) рублей».

         Соответственно приложение №2 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №54 от 24 декабря 2018 года подлежит изложению с учетом замечаний Департамента изложить в следующей редакции: 

       «Приложение №2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №54 от 24 декабря 2018 года – График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение IX, общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенное по адресу: 

<

...>,в следующей редакции:

ГРАФИК

оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение IX, общей площадью 53,3 кв.м,     расположенного по адресу: 

<

...> Кадастровый номер: 69:40:0300037:40

дата договора

срок рассрочки, мес.

5 лет (60 месяцев)

ставка рефинансирования

7,75% годовых

Остаток

Платеж в доход бюджета города (без НДС)

№

Срок платежа

задолженности

В счет основного

Проценты

Общая сумма

на дату платежа

долга (руб.)

(руб.)

(руб.)

1

2

3

4

5

6

1

1 месяц

2 549 152,54

42 485,88

5 487,76

47 973,64

2

2 месяц

2 506 666,66

42 485,88

5 396,30

47 882,18

3

3 месяц

2 464 180,78

42 485,88

5 304,83

47 790,71

4

4 месяц

2 421 694,90

42 485,88

5 213,37

47 699,25

5

5 месяц

2 379 209,02

42 485,88

5 121,91

47 607,79

6

6 месяц

2 336 723,14

42 485,88

5 030,45

47 516,33

7

7 месяц

2 294 237,26

42 485,88

4 938,98

47 424,86

8

8 месяц

2 251 751,38

42 485,88

4 847,52

47 333,40

9

9 месяц

2 209 265,50

42 485,88

4 756,06

47 241,94

10

10 месяц

2 166 779,62

42 485,88

4 664,60

47 150,48

11

11 месяц

2 124 293,74

42 485,88

4 573,13

47 059,01

12

12 месяц

2 081 807,86

42 485,88

4 481,67

46 967,55

13

13 месяц

2 039 321,98

42 485,88

4 390,21

46 876,09

14

14 месяц

1 996 836,10

42 485,88

4 298,74

46 784,62

15

15 месяц

1 954 350,22

42 485,88

4 207,28

46 693,16

16

16 месяц

1 911 864,34

42 485,88

4 115,82

46 601,70

17

17 месяц

1 869 378,46

42 485,88

4 024,36

46 510,24

18

18 месяц

1 826 892,58

42 485,88

3 932,89

46 418,77

19

19 месяц

1 784 406,70

42 485,88

3 841,43

46 327,31

20

20 месяц

1 741 920,82

42 485,88

3 749,97

46 235,85

21

21 месяц

1 699 434,94

42 485,88

3 658,51

46 144,39

22

22 месяц

1 656 949,06

42 485,88

3 567,04

46 052,92

23

23 месяц

1 614 463,18

42 485,88

3 475,58

45 961,46

24

24 месяц

1 571 977,30

42 485,88

3 384,12

45 870,00

25

25 месяц

1 529 491,42

42 485,88

3 292,66

45 778,54

26

26 месяц

1 487 005,54

42 485,88

3 201,19

45 687,07

27

27 месяц

1 444 519,66

42 485,88

3 109,73

45 595,61

28

28 месяц

1 402 033,78

42 485,88

3 018,27

45 504,15

29

29 месяц

1 359 547,90

42 485,88

2 926,80

45 412,68

30

30 месяц

1 317 062,02

42 485,88

2 835,34

45 321,22

31

31 месяц

1 274 576,14

42 485,88

2 743,88

45 229,76

32

32 месяц

1 232 090,26

42 485,88

2 652,42

45138,30

33

33 месяц

1 189 604,38

42 485,88

2 560,95

45 046,83

34

34 месяц

1 147 118,50

42 485,88

2 469,49

44 955,37

35

35 месяц

1 104 632,62

42 485,88

2 378,03

44 863,91

36

36 месяц

1 062 146,74

42 485,88

2 286,57

44 772,45

37

37 месяц

1 019 660,86

42 485,88

2 195,10

44 680,98

38

38 месяц

977 174,98

42 485,88

2 103,64

44 589,52

39

39 месяц

934 689,10

42 485,88

2 012,18

44 498,06

40

40 месяц

892 203,22

42 485,88

1 920,72

44 406,60

41

41 месяц

849 717,34

42 485,88

1 829,25

44 315,13

42

42 месяц

807 231,46

42 485,88

1 737,79

44 223,67

43

43 месяц

764 745,58

42 485,88 .

1 646,33

44 132,21

44

44 месяц

722 259,70

42 485,88

1 554,86

44 040,74

45

45 месяц

679 773,82

42 485,88

1 463,40

43 949,28

46

46 месяц

637 287,94

42 485,88

1 371,94

43 857,82

47

47 месяц

594 802,06

42 485,88

1 280,48

43 766,36

48

48 месяц

552 316,18

42 485,88

1 189,01

43 674,89

49

49 месяц

509 830,30

42 485,88

1 097,55

43 583,43

50

50 месяц

467 344,42

42 485,88

1 006,09

43 491,97

51

51 месяц

424 858,54

42 485,88

914,63

43 400,51

52

52 месяц

382 372,66

42 485,88

823,16

43 309,04

53

53 месяц

339 886,78

42 485,88

731,70

43 217,58

54

54 месяц

297 400,90

42 485,88

640,24

43 126,12

55

55 месяц

254 915,02

42 485,88

548,78

43 034,66

56

56 месяц

212 429,14

42 485,88

457,31

42 943,19

57

57 месяц

169 943,26

42 485,88

365,85

42 851,73

58

58 месяц

127 457,38

42 485,88

274,39

42 760,27

59

59 месяц

84 971,50

42 485,88

182,92

42 668,80

60

60 месяц

42 485,62

42 485,62

91,46

42 577,08

-

-

2 549 152,54

167 376,64

2 716 529,18

При рассмотрении разногласий сторон, возникших относительно редакции   пункта 5.1 договора №54 от 24 декабря 2018 года, суд исходит из следующего:

Пунктом 2 статьи  1 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. 

    Из анализа положений статей 421 - 422 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, закрепляя принцип свободы договора, законодатель установил, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.   При этом в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

   Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества является обязательным при выполнении соответствующих условий, что следует из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ. 

Однако условия о неустойке (пункт 5.1) Законом 159-ФЗ не урегулированы, и не отнесены к существенным условиям договора купли-продажи. Следовательно,  включение в договор данных пунктов в редакции одной из сторон приведет к нарушению принципа равенства и свободы договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд считает возможным исключить спорное неурегулированное сторонами и законом условие сделки о неустойке (пункт 5.1) из текста договора №54 от 24 декабря 2018 года.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Департамент ссылается на то, что договор является типовым, проект договора   утвержден постановлением администрации города Твери, являющимся нормативно-правовым актом, условия договора не могут быть изменены. По мнению ответчика, в случае удовлетворения требований истца будут созданы условия к нарушению единого экономического пространства в сфере предпринимательства на местном уровне, ограничена свобода конкуренции.

Суд не может согласиться с указанными возражениями, поскольку они противоречат основным принципам и нормам действующего законодательства и правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации.

  Пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 "О свободе договора и ее пределах" закреплено положение о том, что стороны для определения условий договоров могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными, в том числе саморегулируемыми и иными некоммерческими организациями участников рынка, для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (статья 427 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом стороны могут своим соглашением предусмотреть применение таких примерных условий (стандартной документации) к их отношениям по договору, как в полном объеме, так и частично, в том числе по своему усмотрению изменить положения стандартной документации или договориться о неприменении отдельных ее положений.

Кроме того, как следует из положений статей 1,2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или спариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном действующим законодательством. Способы защиты права определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выбранный истцом способ защиты права соответствует указанной выше норме действующего законодательства.

Исковые требования Общества удовлетворяются полностью.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные истцом, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО5, г. Тверь, (ОГРНИП 307695219800053, ИНН 

<

***>) и департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г.Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации 01.12.2003г.) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №54 от 24 декабря 2018 года.

Изложить пункт 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №54 от 24 декабря 2018 года в следующей редакции:

«Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы №19-185э, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности оценщиком-экспертом общества с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ» ФИО6 на дату 26.11.2018, установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 2 549 152-54 (Два миллиона пятьсот сорок девять тысяч сто пятьдесят два) рублей».

Пункт 5.1 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №54 от 24 декабря 2018 года исключить.

Изложить Приложение №2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №54 от 24 декабря 2018 года – График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение IX, общей площадью 53,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300037:40, расположенное по адресу: 

<

...>,в следующей редакции:

ГРАФИК

оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение IX, общей площадью 53,3 кв.м,     расположенного по адресу: 

<

...> Кадастровый номер: 69:40:0300037:40

дата договора

срок рассрочки, мес.

5 лет (60 месяцев)

ставка рефинансирования

7,75% годовых

Остаток

Платеж в доход бюджета города (без НДС)

№

Срок платежа

задолженности

В счет основного

Проценты

Общая сумма

на дату платежа

долга (руб.)

(руб.)

(руб.)

1

2

3

4

5

6

1

1 месяц

2 549 152,54

42 485,88

5 487,76

47 973,64

2

2 месяц

2 506 666,66

42 485,88

5 396,30

47 882,18

3

3 месяц

2 464 180,78

42 485,88

5 304,83

47 790,71

4

4 месяц

2 421 694,90

42 485,88

5 213,37

47 699,25

5

5 месяц

2 379 209,02

42 485,88

5 121,91

47 607,79

6

6 месяц

2 336 723,14

42 485,88

5 030,45

47 516,33

7

7 месяц

2 294 237,26

42 485,88

4 938,98

47 424,86

8

8 месяц

2 251 751,38

42 485,88

4 847,52

47 333,40

9

9 месяц

2 209 265,50

42 485,88

4 756,06

47 241,94

10

10 месяц

2 166 779,62

42 485,88

4 664,60

47 150,48

11

11 месяц

2 124 293,74

42 485,88

4 573,13

47 059,01

12

12 месяц

2 081 807,86

42 485,88

4 481,67

46 967,55

13

13 месяц

2 039 321,98

42 485,88

4 390,21

46 876,09

14

14 месяц

1 996 836,10

42 485,88

4 298,74

46 784,62

15

15 месяц

1 954 350,22

42 485,88

4 207,28

46 693,16

16

16 месяц

1 911 864,34

42 485,88

4 115,82

46 601,70

17

17 месяц

1 869 378,46

42 485,88

4 024,36

46 510,24

18

18 месяц

1 826 892,58

42 485,88

3 932,89

46 418,77

19

19 месяц

1 784 406,70

42 485,88

3 841,43

46 327,31

20

20 месяц

1 741 920,82

42 485,88

3 749,97

46 235,85

21

21 месяц

1 699 434,94

42 485,88

3 658,51

46 144,39

22

22 месяц

1 656 949,06

42 485,88

3 567,04

46 052,92

23

23 месяц

1 614 463,18

42 485,88

3 475,58

45 961,46

24

24 месяц

1 571 977,30

42 485,88

3 384,12

45 870,00

25

25 месяц

1 529 491,42

42 485,88

3 292,66

45 778,54

26

26 месяц

1 487 005,54

42 485,88

3 201,19

45 687,07

27

27 месяц

1 444 519,66

42 485,88

3 109,73

45 595,61

28

28 месяц

1 402 033,78

42 485,88

3 018,27

45 504,15

29

29 месяц

1 359 547,90

42 485,88

2 926,80

45 412,68

30

30 месяц

1 317 062,02

42 485,88

2 835,34

45 321,22

31

31 месяц

1 274 576,14

42 485,88

2 743,88

45 229,76

32

32 месяц

1 232 090,26

42 485,88

2 652,42

45138,30

33

33 месяц

1 189 604,38

42 485,88

2 560,95

45 046,83

34

34 месяц

1 147 118,50

42 485,88

2 469,49

44 955,37

35

35 месяц

1 104 632,62

42 485,88

2 378,03

44 863,91

36

36 месяц

1 062 146,74

42 485,88

2 286,57

44 772,45

37

37 месяц

1 019 660,86

42 485,88

2 195,10

44 680,98

38

38 месяц

977 174,98

42 485,88

2 103,64

44 589,52

39

39 месяц

934 689,10

42 485,88

2 012,18

44 498,06

40

40 месяц

892 203,22

42 485,88

1 920,72

44 406,60

41

41 месяц

849 717,34

42 485,88

1 829,25

44 315,13

42

42 месяц

807 231,46

42 485,88

1 737,79

44 223,67

43

43 месяц

764 745,58

42 485,88 .

1 646,33

44 132,21

44

44 месяц

722 259,70

42 485,88

1 554,86

44 040,74

45

45 месяц

679 773,82

42 485,88

1 463,40

43 949,28

46

46 месяц

637 287,94

42 485,88

1 371,94

43 857,82

47

47 месяц

594 802,06

42 485,88

1 280,48

43 766,36

48

48 месяц

552 316,18

42 485,88

1 189,01

43 674,89

49

49 месяц

509 830,30

42 485,88

1 097,55

43 583,43

50

50 месяц

467 344,42

42 485,88

1 006,09

43 491,97

51

51 месяц

424 858,54

42 485,88

914,63

43 400,51

52

52 месяц

382 372,66

42 485,88

823,16

43 309,04

53

53 месяц

339 886,78

42 485,88

731,70

43 217,58

54

54 месяц

297 400,90

42 485,88

640,24

43 126,12

55

55 месяц

254 915,02

42 485,88

548,78

43 034,66

56

56 месяц

212 429,14

42 485,88

457,31

42 943,19

57

57 месяц

169 943,26

42 485,88

365,85

42 851,73

58

58 месяц

127 457,38

42 485,88

274,39

42 760,27

59

59 месяц

84 971,50

42 485,88

182,92

42 668,80

60

60 месяц

42 485,62

42 485,62

91,46

42 577,08

-

-

2 549 152,54

167 376,64

2 716 529,18

Взыскать с департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г. Тверь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5, г. Тверь, (ОГРНИП 307695219800053, ИНН 

<

***>) 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 10 000 рублей расходов  на  оплату  экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5, г. Тверь, (ОГРНИП 307695219800053, ИНН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области  18 000 рублей, излишне перечисленные в счет оплаты экспертизы по делу №А66-1820/2019. 

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после  вступления решения в законную силу.

       Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                    Н.А. Борцова