АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-17337/2024

30 октября 2024 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С. Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Кореньковой,  рассмотрел в судебном заседании дело 

по  иску ООО "Вавилон" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (Общество)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо без самостоятельных требований на стороне ответчика - Администрацию города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий

 

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1 паспорт (до перерыва),

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 17.10.2024 (до перерыва), ФИО3 представитель по доверенности  от 18.07.2024 (после перерыва).

 

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

 

Истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникшие между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО «Вавилон» при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509008:206, площадью 42653 кв.м, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург в редакции указанной в заявлении.

 

От истца 02.07.2024 поступили уточнения требований, приняты судом на основании ст. 49 АПК РФ.

От истца 08.07.2024 поступил отказ в части требований, приобщен к материалам дела. Также приобщены дополнительные документы согласие от 02.07.2024, опись от 02.07.2024., дополнительные пояснения.

 

От истца 08.07.2024 приобщено ходатайство об уменьшении ранее заявленных требований.

 

Ответчик возражает по части пунктов проекта договора.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд   

 

установил:

Приказом МУГИСО №6024 от 14.12.2022 Обществу было предварительно согласовано предоставление испрашиваемого земельного участка именно для строительства производственной базы (комплекса) по производству импортозамещающей продукции

Во исполнение требований Приказа МУГИСО №6024 от 14.12.2022 Общество заключило с кадастровым инженером договор подряда №02/23-К на выполнение кадастровых работ, в том числе в отношении испрашиваемого земельного участка, внесло оговоренную сторонами плату по договору подряда, приняло результаты выполненных работ и обеспечило последующее представление интересов МУГИСО в ГБУ СО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Уральскому федеральному округу по вопросу осуществления государственного кадастрового учета испрашиваемого земельного участка.

Результатом исполнения Обществом обязанностей, возложенных на него подпунктами 2 и 3 пункта 2 приказа МУГИСО №6024 от 14.12.2022, стала постановка на государственный кадастровый учет испрашиваемого земельного участка с присвоением ему кадастрового номера 66:41:0509008:206. 

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН.

Кроме того, во исполнение подпункта 1 пункта 2 приказа МУГИСО №6024   от 14.12.2022 Общество обратилось 20.01.2023 в Администрацию г.Екатеринбурга с заявлением №20-1/01/23 о внесении изменений в приложение №9 «Перечень образуемых земельных участков (2-й этап межевания)» к постановлению Администрации города Екатеринбурга от 11.10.2019 №2451 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в кадастровом квартале 66:41:0509008, ограниченной ориентирами: Екатеринбургская кольцевая автодорога – отвод железной дороги» (в редакции Постановления Администрации города Екатеринбурга от 15.09.2022 г. №2804), в том числе в части приведения вида разрешенного использования земельного участка с условным номером 6 («Склады (6.9)») в соответствие с целями предоставления земельного участка, указанными в пункте 1 приказа МУГИСО №6024 от 14.12.2022.

МУГИСО отказало истцу письмами №17-01-25/21593 от 11.08.2023 и №17-01-25/22015 от 16.08.2023  в предоставлении испрашиваемого земельного участка, что послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд. 

Решением от 01.12.2023 по делу №А60-45025/2023, оставленным без изменения Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024 №17АП-149/2024-ГК, оспариваемые отказы были признаны незаконными, в связи с чем на Министерство возложена обязанность подготовить в трех экземплярах, подписать и выдать Обществу в 14-дневный срок проект договора аренды испрашиваемого земельного участка.

Во исполнение указанных судебных актов 27.02.2024 истец получил                                   от МУГИСО проект договора аренды испрашиваемого земельного участка в трех экземплярах, подписанный со стороны арендатора.

Истец, не согласившись с проектом договора, обратился в суд с настоящим иском, в котором просит урегулировать следующие условия:

Пункт 1.2. договора аренды изложить в следующей редакции:

«1.2. Участок предоставляется для строительства производственной базы (комплекса) в целях осуществления деятельности по производству продукции «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2), необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер                     со стороны иностранных государств и международных организаций, включенной в Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения                                   в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, установленный постановлением Правительства Свердловской области от 04.08.2022 № 534-ПП (в редакции постановлений Правительства Свердловской области от 27.12.2022 № 979-ПП, от 08.06.2023                            № 404-ПП, от 30.11.2023 № 897-ПП и от 20.06.2024 г. №386-ПП).».

Пункт 4.1.1. договора аренды изложить в следующей редакции:

«4.1.1. Осуществлять мониторинг целевого использования Участка, предоставленного в аренду, иметь беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка при условии соблюдения им правил техники безопасности для установления фактов соблюдения (несоблюдения) условий настоящего договора, в том числе фактов использования (неиспользования) Участка в целях, указанных в пункте 1.2 настоящего договора;».

Пункт 4.1.4. договора аренды изложить в следующей редакции:

«4.1.4. На удержание принадлежащего Арендатору имущества, оставшегося на арендованном участке после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательств Арендатора по внесению просроченной арендной платы, а также пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации;».

Пункт 4.2. договора аренды изложить в следующей редакции:

«4.2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду Участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Участка при заключении договора или передаче Участка в аренду.

Оговоренными Сторонами устранимыми недостатками сдаваемого                                  в аренду Участка, полностью или частично препятствующими пользованию им                    и достижению целей, предусмотренных пунктом 1.2. настоящего договора, являются:

а) несоответствие утвержденной Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 11.10.2019 №2451 (в ред. постановления от 26.06.2024 г. №1477) документации по планировке территории целям предоставления Участка, указанным в пункте 1.2. настоящего договора, а именно отнесение части Участка к территории общего пользования;

б) произрастание на Участке зеленых насаждений и древесно-кустарниковой растительности естественного происхождения;

в) замусоренность (загрязненность) Участка.».

Дополнить договор аренды пунктом 4.3.5. следующего содержания:

«4.3.5. Возместить Арендатору в полном объеме:

- расходы, связанные с оформлением разрешительных документов на снос либо пересадку указанных в подпункте «б» пункта 4.2. настоящего договора зеленых насаждений и древесно-кустарниковой растительности естественного происхождения, а также расходы, связанные с их фактическим сносом либо пересадкой;

- расходы, связанные с ликвидацией (уборкой) указанного в подпункте «в» пункта 4.2. настоящего договора мусора (загрязнения) на Участке;».

Дополнить договор аренды пунктом 4.3.6. следующего содержания: 

«4.3.6. В целях устранения недостатка, указанного в подпункте «а» пункта 4.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу обратиться в Администрацию города Екатеринбурга по вопросу внесения изменений в утвержденную документацию                          по планировке территории в части приведения ее в соответствие с целями предоставления Участка, указанными в пункте 1.2. настоящего договора;».

Дополнить договор аренды пунктом 5.1.2. следующего содержания: 

«5.1.2. В период действия подпункта «б» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 №629 и в пределах срока договора аренды без согласия Арендодателя при условии его уведомления:

- внести арендные права Участка в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив при условии, что указанные товарищество, общество либо кооператив сформированы из граждан Российской Федерации или российских юридических лиц в целях осуществления ими деятельности, указанной в пункте 1.2. настоящего договора;

- отдать арендные права Участка в залог гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в целях осуществления ими деятельности, указанной в пункте 1.2. настоящего договора;

- сдавать Участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в целях осуществления ими деятельности, указанной в пункте 1.2. настоящего договора.».

Пункт 5.2.4. договора аренды изложить в следующей редакции:

«5.2.4. Обеспечить Арендодателю (его уполномоченному представителю), представителям территориальных органов федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов государственной власти Свердловской области, органов местного самоуправления муниципального образования «город Екатеринбург» беспрепятственный доступ на Участок по их требованию при условии соблюдения ими правил техники безопасности для осуществления контроля за использованием и охраной земель, надзора за выполнением Арендатором условий настоящего договора и мониторинга целевого использования Участка;».

Пункт 5.2.6. договора аренды изложить в следующей редакции: 

«5.2.6. В течение 7 (семи) дней с даты внесения изменений в утвержденную документацию по планировке территории в части приведения ее в соответствие                с целями предоставления Участка, указанными в пункте 1.2. настоящего договора, принять Участок в аренду путем подписания акта приема-передачи (Приложение №2 к настоящему договору);».

Пункт 5.2.7. договора аренды изложить в следующей редакции: 

«5.2.7. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке, к загрязнению и захламлению Участка;».

Пункт 6.2. договора аренды изложить в следующей редакции:

«6.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пеня перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 3.3. настоящего договора.

При изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию Арендодателя пени на задолженность арендной платы, сформировавшуюся  в связи с увеличением кадастровой стоимости Участка, за период со дня применения такой стоимости в соответствии с порядком, предусмотренным пунктами 4 и 7 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года   №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», до истечения 60 дней после направления соответствующего требования Арендатору не начисляются.

Прекращение либо расторжение настоящего договора не освобождает Арендатора от уплаты задолженности по арендным платежам и пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.».

 Пункт 8.2. договора аренды изложить в следующей редакции:

«8.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора до истечения срока его действия в случае неиспользования Участка для целей, указанных в пункте 1.2 настоящего договора, путем обращения в суд с требованием о его досрочном расторжении, предварительно уведомив                          об этом Арендатора.».

 Пункты 1.4., 5.2.9., 5.2.15., 5.2.15.1., 5.2.15.2., 5.2.16., 5.3., 6.3. исключить  из текста договора аренды полностью.

 В приложении №1 к договору аренды определить ставку арендной платы – 2,00% от кадастровой стоимости земельного участка («Иное использование) и применить коэффициент развития – 0,36.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, отнесены все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, все условия договора, по которым сторонами не достигнуто соглашение являются существенными и подлежат урегулированию судом. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации предоставлять земельные участки гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пп. Б п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022г. № 629 “Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году”).

Как следует из материалов дела договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:197765 заключен сторонами в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций.

В рассматриваемом случае предоставление земельного участка в аренду обусловлено реализаций Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы". Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 N 629 установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в 2022 - 2024 годах. 

Предусмотрено, что наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, допускается предоставление гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов земельных участков в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт б) пункта 1). 

Установленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 N 629 упрощенный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов заинтересованным лицам обусловлен необходимостью обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, не является преференцией, которой признается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий, и носит адресный характер, на что указано в разъяснении ФАС России от 29.09.2022 N 22 "Об особенностях осуществления государственного антимонопольного контроля за предоставлением государственных или муниципальных преференций" (утв. протоколом Президиума ФАС России от 29.09.2022 N 6). 

Постановлением Правительства Свердловской области от 04.08.2022 N 534-ПП утвержден Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций.

На момент рассмотрения дела продукция - «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2), из перечня не исключена.

В этой связи суд считает, что пункт 1.2. договора аренды следует изложить в следующей редакции:

1.2. Участок предоставляется в целях осуществления деятельности по производству продукции «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2), необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, включенной в Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения    в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, установленный постановлением Правительства Свердловской области от 04.08.2022 № 534-ПП.

Согласно части 1 статьи 67 ЗК РФ в Российской Федерации осуществляется государственный мониторинг земель, который является частью государственного экологического мониторинга (государственного мониторинга окружающей среды), и представляет собой систему наблюдений, оценки и прогнозирования, направленных на получение достоверной информации о состоянии земель, об их количественных и качественных характеристиках, их использовании и о состоянии плодородия почв. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации.

Частью 5 указанной статьи предусмотрено, что порядок осуществления государственного мониторинга земель устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в данном случае следует руководствоваться Приказом Росреестра от 22.07.2021 N П/0315 "Об утверждении Порядка осуществления государственного мониторинга земель, за исключением земель сельскохозяйственного назначения".

В данном случае, истец выполнение прямого указания закона ставит под условие соблюдения уполномоченными органами определенных условий, в том числе соблюдения требований техники безопасности с учетом фактов использования предоставленного ему земельного участка.

Следуя логике истца, уполномоченный на мониторинг земли орган прежде чем осуществить мониторинг участка должен оценить фактическое использование участка, определить меры безопасности, которые ему необходимо соблюдать при осуществлении своих полномочий. Подобных указаний и условий закон не содержит. Кроме того, обеспечение безопасности на предоставленном участке как для представителей уполномоченного органа, так и для своих работников является обязанностью истца.

С учетом изложенного пункт 4.1.1 договора аренды следует изложить в следующей редакции:

«4.1.1. Осуществлять мониторинг целевого использования Участка, предоставленного в аренду, иметь беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка при условии соблюдения им правил техники безопасности для установления фактов соблюдения (несоблюдения) условий настоящего договора, в том числе фактов использования (неиспользования) Участка в целях, указанных в пункте 1.2 настоящего договора;».

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Положениями действующего гражданского законодательства не закреплена такая мера ответственности как неустойка за нарушение условий договора на размещение нестационарных торговых объектов и не установлен размер такой неустойки. Иных положений действующего законодательства, позволяющих сделать вывод об установлении законной неустойки для сложившихся между сторонами правоотношений, ответчиком не приведено.

Правовые основания для понуждения истца к заключению договора в редакции ответчика не имеется, поскольку спорный пункт договора, регулирующий применение неустойки, не являются обязательными в силу закона и соглашение относительно их включения в текст договора сторонами не достигнуто.

Применительно к указанных положениям пункты договора 4.1.4 и 6.2 следует изложить в следующей редакции:

Пункт 4.1.4 договора аренды изложить в следующей редакции

«4.1.4 На удержание принадлежащего Арендатору имущества, оставшегося на арендованном участке после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательств Арендатора по внесению просроченной арендной платы, а также пени в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Пункт 6.2 договора аренды изложить в следующей редакции

«6.2 В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пеня перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 3.3. настоящего договора.

При изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию Арендодателя пени на задолженность арендной платы, сформировавшуюся   в связи с увеличением кадастровой стоимости Участка, за период со дня применения такой стоимости в соответствии с порядком, предусмотренным пунктами 4 и 7 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года    №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», до истечения 60 дней после направления соответствующего требования Арендатору не начисляются.

Прекращение либо расторжение настоящего договора не освобождает Арендатора от уплаты задолженности по арендным платежам и пени   в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд принимает во внимание, что разногласия в отношении п. 4.1.4 договора касаются штрафных санкций, которые следуют из п. 6.2 договора, в части обеспечительного платежа у сторон разногласий не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Возражая против редакции п. 4.2 договора в редакции ответчика, истец ссылается на несоответствие документов градостроительного зонирования, на произрастание на участке зеленых насаждений, замусоренность.

Более того, в силу п. 4 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 в случае если предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления не соответствует утвержденной для соответствующей территории документации по планировке территории и документам градостроительного зонирования, документация по планировке территории и документы градостроительного зонирования подлежат изменению в части приведения их в соответствие с целями предоставления указанного земельного участка в течение 6 месяцев со дня его предоставления.

Как следует из материалов дела, истец самостоятельно осуществил выбор земельного участка, выполнил кадастровые работы, поставил предоставленный земельный участок на кадастровый учет. Следовательно истец не мог не знать о недостатках испрашиваемого земельного участка, имел возможность оценить их с учетом открытых сведений о земельном участке, а также характера его недостатков.

Указанные недостатки к скрытым не относятся, могли быть выявлены путем изучения открытых сведений о земельном участке, а также его осмотре.

Таким образом, пункт 4.2 договора следует изложить в следующей редакции:

«4.2 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.»

При этом, применительно к указанным положениям пункт 4.3.5 в редакции ООО «ВЕКТОР» следует исключить из редакции договора аренды, а пункт 4.3.6 с изменением нумерации на пункт 4.3.5 следует изложить в следующей редакции:

«4.3.5 Обратиться в Администрацию города Екатеринбурга по вопросу внесения изменений в документы градостроительного зонирования в части приведения их в соответствии с целями договора аренды».

Согласно абзацу 7 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

С учетом прямо предусмотренных в статье 42 ЗК РФ обязанностей лиц, не являющиеся собственниками земельных участков, пункт 5.2.7 договора аренды следует изложить в следующей редакции:

«5.2.7 Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы, а также выполнять работы по благоустройству территории».

арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пп. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как указано в связи с этим в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

С учетом изложенных положений пункт 5.1.2 договора аренды следует изложить в следующей редакции:

«5.1.2 Арендатор вправе в пределах срока действия договора аренды передать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по  договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия арендодателя при условии его уведомления».

Пункт 8.2 договора в редакции ответчика: «Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора до прекращения его действия в случае неиспользования Участка для целей, указанных в пункте 1.2 настоящего договора, предварительно уведомив об этом Арендатора за 3 месяца. В этом случае настоящий договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения о его прекращении» соответствует положениям закона, предоставляющим арендодателю право на односторонний внесудебный порядок расторжения договора. 

В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по основаниям, предусмотренным подпунктом "б" пункта 1 Постановления N 629, должны содержаться запрет на изменение вида разрешенного использования такого земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования земельного участка для целей, указанных в подпункте "б" пункта 1 Постановления N 629 (п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629).

Согласно п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Порядок расчета арендной платы, указанный в приложении №1 к договору аренды, в редакции ответчика соответствует требованиям закона.

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума N 73, при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 N 82-ПП, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов. Указанный Порядок применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, с 1 января 2021 года.

Согласно п. 4 указанного положения, арендная плата определяется исходя из ставки.

Ставки арендной платы с 2023 г. утверждены Приказом МУГИСО от 29.12.2022 № 6356, согласно которому размеры ставок арендной платы устанавливаются применительно к каждому виду разрешенного использования земельных участков, включенному в соответствующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр. Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона. При этом в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

В отношении земельных участков с видом разрешенного использования «производственная деятельность» с кодом вида разрешенного использования земельного участка 6.0 предусмотрена ставка 7,56%. Вид разрешенного использовании спорного земельного участка согласно данным ЕГРН «производственная деятельность». 

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.12.2020 N 4406 (ред. от 29.07.2022) "Об утверждении коэффициентов развития, подлежащих применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов" утверждены коэффициенты развития, подлежащие применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории свердловской области и предоставленные в аренду без торгов. Для вида деятельности «Строительство жилых и нежилых зданий» предусмотрен коэффициент 0,36, который подлежит применению при расчете арендной платы в период действия разрешения на строительство. 

С учетом изложенного  в приложении № 1 к договору аренды следует установить «Ставка арендной платы – производственная деятельность (7,560) от кадастровой стоимости земельного участка. Коэффициент развития на период действия разрешения на строительства 0,36, утв. Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 4406 от 29.12.2020».

Пункты 5.2.9, 5.2.12, 5.2.15.1, 5.2.15.2, 5.2.16, 6.3 договора аренды исключить из редакции договора аренды как противоречащие Постановлению Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 г. №629 с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делу №3а-488/2024, в рамках которого рассматривался вопрос законности Постановления Правительства Свердловской области № 534 от 04.08.2022.

Расходы истца по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Пункт 1.2. договора аренды изложить в следующей редакции:

1.2. Участок предоставляется в целях осуществления деятельности по производству продукции «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2), необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, включенной в Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения    в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, установленный постановлением Правительства Свердловской области от 04.08.2022 № 534-ПП.

Пункт 4.1.1. договора аренды изложить в следующей редакции:

«4.1.1. Осуществлять мониторинг целевого использования Участка, предоставленного в аренду, иметь беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка при условии соблюдения им правил техники безопасности для установления фактов соблюдения (несоблюдения) условий настоящего договора, в том числе фактов использования (неиспользования) Участка в целях, указанных в пункте 1.2 настоящего договора;».

Пункт 4.1.4. договора аренды изложить в следующей редакции:

«4.1.4. На удержание принадлежащего Арендатору имущества, оставшегося на арендованном участке после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательств Арендатора по внесению просроченной арендной платы, а также пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации;».

Пункт 4.2. договора аренды изложить в следующей редакции:

 «4.2 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.»

 

Пункт 4.3.5 в редакции истца исключить из редакции договора аренды.

Пункт 4.3.5 договора аренды изложить в следующей редакции:

«4.3.5 Обратиться в Администрацию города Екатеринбурга по вопросу внесения изменений в документы градостроительного зонирования в части приведения их в соответствии с целями договора аренды».

 

Пункт 4.3.6 в редакции истца исключить из редакции договора аренды.

 

Дополнить договор аренды пунктом 5.1.2. следующего содержания: 

«Арендатор вправе в пределах срока действия договора аренды передать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по  договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия арендодателя при условии его уведомления».

 

Пункт 5.2.4. договора аренды изложить в следующей редакции:

 «5.2.4 Обеспечить Арендодателю (его уполномоченному представителю), представителям территориальных органов федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов государственной власти Свердловской области, органов местного самоуправления муниципального образования город Екатеринбург, и иных органов (организаций) беспрепятственный доступ на Участок по их требованию для осуществления ими контроля за использованием и охраной земель, надзора за выполнением Арендатором условий настоящего договора и мониторинга целевого использования Участка»

 

Пункт 5.2.6. договора аренды изложить в следующей редакции: 

 «5.2.6 В течение 7 (семи) дней даты вступления решения суда в законную силу принять в аренду Участок по акту приема-передачи».

 

Пункт 5.2.7. договора аренды изложить в следующей редакции: 

«5.2.7 Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы, а также выполнять работы по благоустройству территории».

Пункт 6.2. договора аренды изложить в следующей редакции:

«6.2 В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пеня перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 3.3. настоящего договора.

При изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию Арендодателя пени на задолженность арендной платы, сформировавшуюся   в связи с увеличением кадастровой стоимости Участка, за период со дня применения такой стоимости в соответствии с порядком, предусмотренным пунктами 4 и 7 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года    №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», до истечения 60 дней после направления соответствующего требования Арендатору не начисляются.

Прекращение либо расторжение настоящего договора не освобождает Арендатора от уплаты задолженности по арендным платежам и пени   в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации».

 

Пункт 8.2 договора аренды изложить в следующей редакции

«8.2 Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора до прекращения его действия в случае неиспользования Участка для целей, указанных в пункте 1.2 настоящего договора, предварительно уведомив об этом Арендатора за 3 месяца. В этом случае настоящий договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения о его прекращении.»

 

Пункты 5.2.9, 5.2.12, 5.2.15.1, 5.2.15.2, 5.2.16, 6.3 договора аренды исключить из редакции договора аренды.

 

В приложении № 1 к договору аренды установить «Ставка арендной платы – производственная деятельность (7,560) от кадастровой стоимости земельного участка. Коэффициент развития на период действия разрешения на строительства 0,36, утв. Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 4406 от 29.12.2020».

Взыскать с МИНИСТЕРСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ   в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАВИЛОН"   3000 руб. – госпошлина.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

 

Судья                                                                   В.С. Трухин