АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А82-1282/2022

29 сентября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

 

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославль

 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023,

принятое судьей Марусиным В.А., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023,

принятое судьями Бычихиной С.А., Минаевой Е.В., Черных Л.И.,

по делу № А82-1282/2022

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН: 

<

***>; ОГРНИП: 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославль 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>),

к мэрии города Ярославль 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>),

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославль

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>),

к департаменту финансов мэрии города Ярославль 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) и

к департаменту градостроительства мэрии города Ярославль 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды, взыскании убытков, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, 

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –  министерство строительства Ярославской области, муниципальное бюджетное учреждение «Городское садово-парковое хозяйство и зеленое строительство» города Ярославль, акционерное общество «Газпром газораспределение Ярославль», общество с ограниченной ответственностью «ГОСТ», 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке, который предусмотрен в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославль (далее – Агентство) и мэрии города Ярославль (далее – Мэрия):

1) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.01.2021 № 2А/2021,

2) о взыскании за счет казны города Ярославль 1 824 700 рублей неосновательного обогащения в виде уплаченных по договору аренды денежных средств за период простоя строительства с ноября 2021 года по январь 2022 года; 31 944 рублей 50 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами;

3) о взыскании 580 000 рублей ущерба в виде расходов на производство дополнительных работ по проектированию.

В качестве соответчиков также был привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом Мэрии (далее – Комитет), департамент финансов Мэрии и департамент градостроительства Мэрии, но от требований к данным лицам истец отказался.

Исковые требования основаны на статьях 15, 395, 612, 620 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неотражением в аукционной документации ограничений на строительство на спорном участке, вызвавших необходимость дополнительного проектирования, созданием ответчиками препятствий в пользовании земельным участком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено министерство строительства Ярославской области, муниципальное бюджетное учреждение «Городское садово-парковое хозяйство и зеленое строительство» города Ярославля (далее – Учреждение), акционерное общество «Газпром газораспределение Ярославль», общество с ограниченной ответственностью «ГОСТ» (далее – ООО «ГОСТ»).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 12.03.2023, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023, удовлетворил иск частично, расторгнув договор аренды, взыскав с Агентства 1 579 740 рублей 27 копеек неосновательного обогащения, 27 612 рублей 99 копеек процентов, и отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.

Агентство не согласилось с принятыми судебными актами в части удовлетворения иска и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и отказать в удовлетворении иска в полном объеме. По мнению заявителя, суды сделали необоснованный и преждевременный вывод о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства (его капитальности, законности возведения). Кассатор указывает, что при передаче земельного участка каких-либо претензий к состоянию участке не было предъявлено (в том числе в части наличия на нем бетонных блоков), неиспользование участка связано исключительно с отменой разрешения на строительство. Ответчик отмечает, что в спорный период, за который взыскано неосновательное обогащение, у истца не имелось действующего разрешения на строительство, он исправлял недостатки проектной документации. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить обжалованные судебные акты в силе, а жалобу Агентства – без удовлетворения. Иные участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили. 

Агентство просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, по результатам аукциона Предприниматель (арендатор) и Агентство (арендодатель) 27.01.2021 заключили договор № 2А/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона. 

Объектом аренды является земельный участок площадью 1500 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:040808:20, расположенный по адресу: 

<

...> участок 25б. Участок имеет разрешенное использование «Магазины, код 4.4.». Срок аренды – с 27.01.2021 по 26.07.2023. Размер годовой арендной платы по договору составил 7 298 800 рублей, арендная плата за первый год внесена арендатором в полном объеме (с учетом задатка).

Участок имеет ограничения: находится в охранной зоне ВЛ-0,4кВ и объекта газораспределительной сети «Газорегуляторный пункт № 20 площадью 9,7 кв.м. с сетями газопроводов высокого давления протяженностью 18718,55 п.м., площадь зоны с особыми условиями использования 117 квадратных метров».

Предпринимателю 16.08.2021 департамент строительства Ярославской области выдал разрешение № 76-301000-148-2021 на строительство магазина (1 этаж, площадь объекта 518 квадратного метра, площадь торгового зала – 135,3 квадратного метра). Срок действия разрешения установлен до 17.07.2023. Однако, приказом департамента строительства Ярославской области от 08.11.2021 № 145 ранее выданное разрешение на строительство отменено, в т.ч. со ссылкой на СП 62.13330.2011. В этой связи Предприниматель остановил строительство здания магазина и обратился к ООО «ГОСТ» за внесением изменений в проектную документацию. Стоимость работ ООО «ГОСТ» составила 580 000 рублей.

Новое разрешение на строительство получено 12.07.2022. Однако в ноябре 2021 года на въезде на земельный участок были установлены бетонные блоки, препятствующие проезду. Согласно письму Учреждения от 09.09.2022 № 01/1611 по вопросам, связанным с бетонными блоками, рекомендовано обращаться в департамент городского хозяйства Мэрии; бетонные блоки установлены Учреждением по указанию мэра города.

Мэрия в письме от 08.09.2022 № П-04/52 известила Предпринимателя, что департаменту строительства Ярославской области и Комитет направлены запросы в целях организации взаимодействия по вопросу демонтажа бетонных блоков. 

Бетонные блоки на въезде на земельный участок демонтированы в декабре 2022 года.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу данной нормы в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения. При этом на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного. Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, следует руководствоваться положениями статьи 1102 кодекса.

Такой подход изложен в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

Из названной нормы следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания. Данное толкование дано в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденного его Президиумом 26.04.2017.

Согласно статьям 606, 612 (пункту 1) и 614 (пунктам 1 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Такое толкование дано в пункте 10 информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.

В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Таким образом, основанием начисления процентов является факт пользования чужими денежными средствами и осведомленность приобретателя о неосновательности своего обогащения.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора и  взыскании неосновательного обогащения.

Суды правомерно исходили из того, что материалами дела подтверждено наличие объективных препятствий в пользовании земельным участком (наличие в непосредственной близости газопровода, что создавало угрозу жильцам домов; вынужденная остановка строительства объекта; установление бетонных блоков). Суды учли, что у Предпринимателя отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды с ноября 2021 для целей, предусмотренных договором, по причинам, за которую последний не отвечал (установка бетонных блоков, препятствующих проезду на спорный участок). Кроме того, в материалах дела имеется коллективное письмо жильцов домов 25 и 27 по улице Нефтяников от 18.01.2022 согласно которому жильцы просили признать аукцион недействительным и расторгнуть договор аренды, чтобы строительство было прекращено. Как установил суд первой инстанции, сторонами не оспаривается, что в период с ноября 2021 года по декабрь 2022 года въезд на земельный участок был прегражден по инициативе органов местного самоуправления.

Вопреки позиции Агентства само по себе то, что Предприниматель в спорный период не мог осуществлять строительство, так как осуществлял проработку и внесение исправлений в проектную документацию, не может служить основанием освобождения Агентства от исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды, по отношению к которой обязанность по внесению арендной платы является встречной. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности вносить плату в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. В силу положений закона (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) ни одна из сторон обязательства, которым предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Суды правомерно удовлетворили иск Предпринимателя в части расторжения договора и взыскании неосновательного обогащения. В части отказа судов в удовлетворении требования о взыскании убытков судебные акты не оспорены.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по делу № А82-1282/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов