ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

08.04.2025                                                                                Дело № А40-88728/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 25.03.2025

Полный текст постановления изготовлен 08.04.2025

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи О.В. Анисимовой,

судей В.А. Корниенко, Р.Р. Латыповой

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балашиха Сити»: Садриддин-зода Ш.Д. по доверенности                            от 08.09.2023;

от Управления делами Президента Российской Федерации: ФИО1 по доверенности от 17.12.2024;

от публичного акционерного общества «РОССЕТИ МОСКОВСКИЙ РЕГИОН»: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления делами Президента Российской Федерации на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024 по делу № А40-88728/24 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балашиха Сити» к Управлению делами Президента Российской Федерации о признании незаконным решения

третье лицо: публичное акционерное общество «РОССЕТИ МОСКОВСКИЙ РЕГИОН»

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балашиха Сити» (далее также - ООО «СЗ «Балашиха Сити», общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению делами Президента Российской Федерации (далее - Управление) о признании незаконным решения от 15.03.2024 № УДИ-2-1503.

В качестве третьего лица в деле участвует публичное акционерное общество «Россети Московский регион» (далее – ПАО «Россети Московский регион»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда                         от 09.12.2024 указанное решение отменено, заявление удовлетворено.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя апелляционный суд счел необходимым обязать Управление направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020229:3 с ООО "Специализированный застройщик "Балашиха Сити" и ПАО "Россети Московский регион" на срок 49 лет с установлением арендной платы согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582                    "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В кассационной жалобе Управление просит отменить данное постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу общество возражает против ее удовлетворения.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.

ПАО «Россети Московский регион», извещенное о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя не направило.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, суд округа пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установили арбитражные суды, ООО «СЗ «Балашиха Сити» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- административное здание - нежилое здание, 2 этажа, общей площадью 2 051,9 кв. м, кадастровый номер 77:22:0020231:83, адрес: г. Москва, п. Щаповское, вблизи д. Шаганино (ранее - Московская область, Подольский р-н, Щаповское сельское поселение, вблизи д. Шаганино), государственная регистрация права от 20.12.2013 № 77-77-17/124/2013-940;

- объект изолятор - нежилое здание, 1 этаж, общей площадью 180,1 кв. м, кадастровый номер 77:22:0000000:3726, адрес: Московская область, Подольский р-н, Щаповский со., п/о Щапово, пансионат «Пахра», государственная регистрация права от 20.12.2013 № 77-77-17/124/2013-951;

- прачечная - нежилое здание, 1 этаж, общей площадью 248,3 кв. м, кадастровый номер 77:22:0000000:2600, адрес: Московская область, Подольский р-н, Щаповский со., п/о Щапово, пансионат «Пахра», государственная регистрация права от 20.12.2013 № 77-77-17/124/2013-950;

- склад-гараж - нежилое здание, 1 этаж, общей площадью 122,0 кв. м, кадастровый номер 77:22:0000000:3725, адрес: Московская область, Подольский р-н, Щаповский со., п/о Щапово, пансионат «Пахра», государственная регистрация права от 20.12.2013 № 77-77-17/124/2013-949.

Указанные объекты расположены на земельном участке общей площадью 30 400 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020229:3, адрес: г. Москва, поселение Щаповский, вблизи д. Шаганино, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную застройку для обслуживания оздоровительного комплекса «Пахра», находящимся в федеральной собственности. Полномочия собственника данного земельного участка от имени Российской Федерации осуществляет Управление делами Президента Российской Федерации.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в целях оформления земельно-правовых отношений и использования принадлежащих зданий, общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020229:3 в аренду без проведения торгов.

Решением управления  от 15.03.2024 № УДИ-2-1503 в предоставлении земельного участка в аренду отказано в связи со следующими обстоятельствами:

- заявителем не предоставлены документы, подтверждающие неделимость земельного участка;

- цель использования земельного участка для размещения медицинского восстановительного центра не соответствует виду разрешенного использования земельного участка;

- общая площадь земельного участка больше площади, необходимой, по мнению Управления, для эксплуатации расположенных на нем зданий;

- на земельном участке также расположена трансформаторная подстанция ПАО «Московская электросетевая компания» в связи с чем использование обществом части земельного участка под данным объектом не представляется возможным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Признавая не подлежащим удовлетворению заявление общества, суд первой инстанции исходил из законности оспариваемого решения управления.

Отменяя решение суда первой инстанции, удовлетворяя заявление, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае общество имеет право на получение спорного земельного участка во временное владение и пользование, учитывая, что в оспариваемом решении управления отсутствуют основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду на основании статьи 39.19 ЗК РФ. Приведенные управлением причины не могут быть основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду собственнику расположенных на земельном участке зданий.

Суд апелляционной инстанции счел, что непредоставление земельного участка препятствует эксплуатации зданий в социально-полезных целях, для которых изначально и предназначен был земельный участок.

По мнению апелляционного суда, наличие на земельном участке небольшой трансформаторной подстанции не препятствует заключению договора аренды с собственником зданий, расположенных на земельном участке.

Между тем в соответствии со статьей 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Исключения из данного правила предусмотрены в пункте 2                              статьи 39.6 ЗК РФ, в том числе договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

При этом основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены статьей 39.16 ЗК РФ.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии следующих оснований:

- если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ).

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

Суд первой инстанции установил, что в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости ПАО «Московская объединенная электросетевая компания» с кадастровым номером 77:22:0000000:2731 не представляется возможным предоставление обществу в аренду без проведения торгов всего земельного участка. При этом документов, подтверждающих неделимость земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ, не предоставлено.

Суд первой инстанции принял во внимание, что ранее управление письмом от 03.03.2023 № УДИ-2-1317 сообщало о необходимости направления заявления о предварительном согласовании предоставления в аренду или в собственность без проведения торгов земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся в собственности заявителя, оформленного в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 39.15 ЗК РФ.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ установлено, что в заявлении о предоставлении земельного участка без проведения торгов должна быть указана цель использования земельного участка.

Между тем, как определил суд первой инстанции, в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов заявитель указывает о том, что планирует осуществить строительство современного медицинского восстановительного центра в границах земельного участка (земельный участок имеет вид разрешенного использования - под производственную застройку для обслуживания комплекса «Пахра»). В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Москвы, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, земельный участок расположен в территориальной зоне сохраняемого землепользования.

Таким образом, суд первой инстанции заключил, что заявленная обществом цель использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Исходя из положений пункта 9 статьи 39.6, статьи 39.20, пункта 1                 статьи 35 ЗК РФ предоставление собственнику зданий, сооружений земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, осуществляется в целях эксплуатации таких зданий, сооружений, а не для нового строительства.

Суд первой инстанции установил, что общая площадь принадлежащих обществу объектов недвижимости, составляет 8,56% от площади испрашиваемого земельного участка. Однако документов, подтверждающих необходимость использования всей площади земельного участка для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, обществом не представлено. Само по себе внедоговорное использование обществом или предыдущим собственником объектов недвижимого имущества всей территории земельного участка не тождественно подтверждению необходимости использования всей территории земельного участка для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и не доказывает такую необходимость. Кроме того, на земельном участке расположена трансформаторная подстанция ПАО «Московская объединенная электросетевая компания», следовательно, использование обществом части земельного участка под данным объектом недвижимости для эксплуатации зданий, принадлежащих обществу, невозможно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок) или на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, в аренду со множественностью лиц земельный участок может быть предоставлен только в случае, если он является неделимым. Других случаев и оснований предоставления нескольким собственникам зданий, сооружений земельных участков нормами данной статьи не предусмотрено.

Суд первой инстанции указал, что представленное обществом заключение кадастрового инженера от 23.08.2024 не содержит выводов о том, что раздел земельного участка невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам и что земельный участок является неделимым. Вместе с тем, в заключении не учитывается и не исследуется наличие на земельном участке закрытой трансформаторной подстанции № 464 (ЗТП-464). Более того, о наличии указанного объекта не упоминается. При этом земельный участок под трансформаторной подстанцией № 464, необходимый для ее использования, не может использоваться для эксплуатации зданий, принадлежащих обществу. Кадастровым инженером указывается, что раздел земельного участка нецелесообразен ввиду существующего сформировавшегося положения.

Таким образом, суд первой инстанции определил, что кадастровым инженером вопрос о делимости земельного участка подменяется ответом на вопрос о целесообразности раздела земельного участка, который к компетенции кадастрового инженера не относится и является прерогативой собственника земельного участка. Суд первой инстанции также принял во внимание тот факт, что доступ к объектам недвижимости общества может быть осуществлен с восточной части земельного участка через земли общего пользования (неразграниченные земли) со стороны многоквартирного дома по адресу: поселок дома отдыха Пахра, 5, Краснопахорский район, Троицкий административный округ, Москва.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признал, что указанное заключение кадастрового инженера от 23.08.2024 не является полным, всесторонним и объективным и не может быть принято во внимание.

Исходя из изложенных обстоятельств, и норм права, регулирующих рассматриваемые правоотношения, суд первой инстанции, вопреки выводам суда апелляционной инстанции, верно указал, что оспариваемое решение об отказе в предоставлении земельного участка принято уполномоченным органом в пределах его полномочий, наличие размещенного на испрашиваемом земельном участке объекта ПАО «Московская объединенная электросетевая компания» является препятствием для предоставления такого земельного участка в аренду, поскольку в спорной ситуации до урегулирования вопросов, связанных с нахождением в границах земельного участка имущества, не принадлежащего обществу, земельный участок не может считаться свободным от прав третьих лиц. К тому же разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении общества.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства по делу, дал им оценку и не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для отмены решения суда.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а решение суда первой инстанции – оставлению в силе.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024 по делу № А40-88728/24 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы             от 19.09.2024 по тому же делу – оставить в силе.

Отменить приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024 по делу № А40-88728/24, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2025.

Председательствующий судья                                                              О.В. Анисимова

Судьи                                                                                                                       В.А. Корниенко

ФИО2