444/2023-271778(1) 

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-8242/2023

19 мая 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2023 года. 

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области А.Г. Сайфуллина 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Папалео» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 

третье лицо: 

-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Ленинградской области  

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от  15.05.2023,  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по  тексту – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной  ответственностью «Папалео» (далее по тексту – Общество) переводе прав и обязанностей  покупателя по договору купли-продажи.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее -  третье лицо).  

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном  сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети  Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным  процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.  

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в  деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре  юридических лиц, в Едином государственном реестре индивидуальных  предпринимателей.  

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом.  

Представитель Предпринимателя исковые требования поддержал в полном объеме,  представил в материалы дела дополнительные документы. Документы приобщены к  материалам дела. Представитель Общества против удовлетворения заявленных  требований возражал.  

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц,  учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным  

рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке,  предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Заявляя требования, Предприниматель указывал на то, что является  собственником 2-х этажного нежилого здания (подземных этажей -1), площадью 5619,9  кв.м., кадастровый номер 47:07:0000000:75815, расположенного по адресу:  Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, район ст.Капитолово,  д. б/н, корп. 225.  

Право собственности предпринимателя возникло на основании договора купли-продажи от 23.07.2014 и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от  23.06.2014 23 в подтверждение чего представлено свидетельством о государственной  регистрации права серии 47-А В номер 357626 от 02.07.2014.   

Только 14.12.2022, получив выписку из единого государственного о реестра  недвижимости в отношении земельного участка кадастровым номером 47:07:0505006:65  он узнал о том, что земельный участок, на котором расположено нежилое здание,  принадлежащее Предпринимателю было продано ООО «ПАПАЛЕО».  

ООО «ПАПАЛЕО» приобрело право собственности на Спорный земельный участок  на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО «Монтажхимзащита»  01.09.2020г.  

В настоящее время ООО «МОНТАЖХИМЗАЩИТА», которое являлось продавцом  земельного участка в настоящий момент ликвидировано.  

Предприниматель указывал на то, что часть указанного здания с имеющимся  входом/выходом в здание находится на земельном участке с кадастровым номером  47:07:0505006:65.  

Кроме того, на земельном участке располагается система вентиляции и  воздухообмена подземного этажа здания корпуса № 225, представляющие собой бетонные  вентиляционные каналы, выходящие наружу в виде штучных (2 шт.) бетонных  конструкций с техническими отверстиями.  

Инженерные коммуникации являются неотъемлемой и неотделимой частью здания  как объекта недвижимости, поскольку связаны со зданием и перемещение которых  невозможно без причинения несоразмерного ущерба этому зданию, то есть относятся к  недвижимому имуществу.  

Нахождение на указанном земельном участке системы вентиляции и входной  группы, которая является неотделимой частью здания, препятствует Предпринимателю,  как собственнику здания, производить осмотр состояния данной вентиляционной системы  и входной группы и при необходимости производить осмотр, технический ремонт и  обслуживание.  

 Отчуждение спорного земельного участка ООО «МОНТАЖХИМЗАЩИТА» в  пользу ООО «ПАПАЛЕО» было произведено, по мнению Предпринимателя, с  нарушением требований подпункта 5 частью 1 статьи 1, пункта 3 статьи 35 Земельного  

Кодекса Российской Федерации (принципа единства судьбы земельного участка и  находящейся на нем недвижимости и с нарушением преимущественного права покупки  земельного участка собственником здания, расположенного на этом земельном участке.  

В силу части 3 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник  здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет  преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое  осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев  продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ)  

Надлежащим последствием такого нарушения, как следует  из разъяснений, содержащихся в п.91 постановления Пленума Верховного суда РФ   № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»,  является предоставление обладателю преимущественного права  требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.  

По мнению Предпринимателя, действия участники договора купли-продажи не  отвечали критериям добросовестности и осмотрительности участников гражданского  оборота, добросовестные участники гражданского оборота перед заключением договора,  направленного на отчуждение объектов недвижимости, проводят предварительный  осмотр предмета договора, в ходе которого, исходя из соотношения площадей земельного  участка и расположенного на нем здания, должны были установить факт размещения  здания с кадастровым номером 47:07:0000000:75815 на отчуждаемом земельном участке,  а, следовательно, и наличие преимущественного права выкупа этого земельного участка у  собственника расположенного на нем здания.  

Полагая, что поскольку Предприниматель не был надлежащим образом извещен о  намерении предыдущего собственника земельного участка (ООО  

«МОНТАЖХИМЗАЩИТА») реализовать земельный участок, совершенная сделка  нарушает права Предпринимателя, гарантированные статьи 5 Земельного Кодекса  Российской Федерации, что дает Предпринимателю право требовать в судебном  порядке перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного  участка.  

Возражая против заявленных требований, Общество указывало на то, что при  совершении спорной сделки по приобретению в собственность земельного участка,  сведения о том, что на указанном участке расположено здание, принадлежащее  Предпринимателю отсутствовали, что подтверждается соответствующей выпиской из в  Единого государственного о реестра недвижимости, выданной Росреестром.  

Отсутствие в Единого государственного о реестра недвижимости сведений об  объектах недвижимости, принадлежащих Предпринимателю было установлено и ходе  судебного разбирательства по делу № А56-3130/2022, в рамках которого Арбитражным  судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области ранее было рассмотрено заявление  Предпринимателя о признании незаконным бездействии Межрегиональному  территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (МТУ Росимущество)  выразившееся в не рассмотрении по существу заявления о выкупе земельного участка и  непринятии в установленный законом срок решения о предоставлении в собственность за  плату земельного участка с кадастровым номером 47:07:0505006:344  

 Таким образом, Стороны сделки не имели возможности при ее совершении  предполагать наличие какого либо объекта недвижимости на спорном земельный участок  при отсутствии сведений о наличии на земельный участок объектов недвижимости.  

 Часть 6 статьи 72 Закона о государственной регистрации недвижимости  предусматривает, что сведения государственного реестра прав и сведения  

государственного кадастра недвижимости признаны сведениями, содержащимися в ЕГРН  и не требующими дополнительного подтверждения.  

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации  собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет  преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое  осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев  продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской  Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу  остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи с публичных торгов.  

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации  продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой  собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и  других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности  откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на  недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое  имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю  любому лицу.  

В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при  продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник  долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя.  

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в  соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при  продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права  покупки продаваемой доли других участников долевой собственности любой участник  долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав  и обязанностей покупателя. Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя  должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему  лицу (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). Данный срок является пресекательным.  

Доказательства наличия объектов недвижимости на спорном земельном участке в  материалы дела не представлено. Доводы о нахождение на спорном земельном участке  системы вентиляции и входной группы, которые является неотделимой частью здания, не  подтверждении документально. Отсутствуют документы, подтверждающие тот факт, что  указанные инженерные коммуникации являются неотъемлемой и неотделимой частью  здания, как объекта недвижимости, поскольку связаны со зданием и перемещение  которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба этому зданию, то есть  относятся к недвижимому имуществу.  

Таким образом, доводы Предпринимателя о нарушении принципа единства судьбы  земельного участка и находящейся на нем недвижимости (п. 5 ч.1, п.3 статьи.35 ЗК РФ) не  нашли своего подтверждения материалы дела.  

Доводы Предпринимателя о том, что только в 2022 году ему стало известно о  реализации спорного участка также не могут быть приняты судом, так Предприниматель  не был лишен возможности ознакомиться с содержащимися в Едином государственном  

реестра недвижимости сведениями 

Согласно пункту 5 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О  государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином  государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не  установлено законом.  

Предприниматель, как субъект предпринимательской деятельности,  осуществляющий в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса  Российской Федерации предпринимательскую деятельность на свой риск, не мог не  осознавать последствий заключения договора на соответствующих условиях, должно  было предвидеть наступление для него неблагоприятных последствий в случае нарушения  или неисполнения своих обязательств.  

Кроме того, согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации  исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого  нарушено.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской  Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или  должно было узнать о нарушении своего права.  

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации  исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному  до вынесения судом решения. При этом течение срока исковой давности, о применении  которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об  отказе в иске.  

Общество о пропуске срока исковой давности заявило. 

 Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на  которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.  

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации принимает только те доказательства, которые имеют отношение к  рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть  подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в  арбитражном суде иными доказательствами.  

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены  определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными  доказательствами.  

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,  основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле  доказательств.  

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы  дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.  

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу  которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  

решил:

в удовлетворении требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения. 

Судья Сайфуллина А.Г. 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 13.03.2023 10:08:00

 Кому выдана Сайфуллина Алла Гумеровна