ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-41045/2018

г. Саратов

21 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Лыткиной О.В., 

судей Дубровиной О.А., Клочковой Н.А., 

при  ведении  протокола  судебного  заседания секретарём  судебного  заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кибернетика» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 февраля 2019 года по делу № А12-41045/2018, принятое судьей Л.В. Напалковой,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кибернетика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пересвет-Регион-Дон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Квартстрой-ВГ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании права собственности,

в отсутствие в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кибернетика» (далее – ООО «Кибернетика», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-Дон" (далее – «Пересвет-Регион-Дон», ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью «Квартстрой-ВГ» (далее – ООО «Квартстрой-ВГ») с исковыми требованиями с учётом их уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ о:

- признании за истцом права собственности на трехкомнатную квартиру №137, общей площадью 85,15 м2, расположенную на 23 этаже жилого дома со строительным адресом: 

<

...>, а также на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - подземной автостоянки в составе комплекса из трех 24-этажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункционального здания по улице Авиаторской в Советском районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: 

<

...> равной машиноместу (условный номер 041, общая площадь54,73 кв.м., 3 подземный этаж);

- обязании ООО «Пересвет-Регион-Дон» передать ООО «Кибернетика» по передаточному акту трехкомнатную квартиру №137, общей площадью 85,15 кв.м., расположенную на 23 этаже жилого дома со строительным адресом: 

<

...> и машино-место (условный номер 041, общая площадь 54,73 кв.м., 3 подземный этаж), расположенное на подземной автостоянке в составе комплекса из трех 24-этажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункционального здания по улице Авиаторской в Советском районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: 

<

...>;

- обязании ООО «Пересвет-Регион-Дон» представить истцу документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объектах незавершенного строительства.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлен отказ от исковых требований к ООО «Квартстрой-ВГ». Определением суда от 17 января 2019 г. отказ от исковых требований к данному ответчику принят судом, производство по делу в отношении ООО «Квартстрой-ВГ» прекращено. Данное лицо привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

К участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по ходатайству истца также привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Решением арбитражного суда Волгоградской области  от 11.02.2019 в удовлетворении исковых требований ООО «Кибернетика» отказано. Суд указал, что права ООО «Кибернетика», как участника долевого строительства, обеспечены залогом.

Не согласившись с принятым судебным  актом, ООО «Кибернетика» обратилось с апелляционной жалобой, указав на неправильное применение судом норм материального права. Апеллянт указывает, что  поскольку им полностью исполнены обязательства по договорам долевого участия в строительстве, а застройщик уклоняется от передачи объектов долевого участия, он воспользовался своим правом на признание права собственности на объекты  завершенного и незавершенного строительства. Судом спор разрешен без учета особенностей, предусмотренных Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Просит решение отменить, иск удовлетворить.

В судебное заседание представители  сторон и третьих лиц  не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Кибернетика» (дольщик) и ООО «Квартстрой-ВГ» (застройщик) заключены: договор от 03.10.2014 №0310-ВГ/КВ-1-137-М участия в долевом строительстве и договор от 21.12.2015 №2112-ВГ/АМ041-М участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик обязался построить дом, находящийся по адресу: 

<

...>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику трехкомнатную квартиру №137 общей площадью 85,15 м2, а также построить подземную автостоянку, находящуюся потому же адресу, и передать машиноместо дольщику.

Согласно указанным договорам стоимость квартиры составила 3808490 рублей, стоимость машиноместа 1600000 рублей, которые оплачены дольщиком полностью, что подтверждается платежными поручениями от 23.10.2014 №254, от 27.10.2014 №260, от 28.12.2015 №262.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.04.2017 по делу №А12-31900/2016 в отношении ООО «Квартстрой-ВГ» введена процедура наблюдения. Решением суда от 04.05.2018  ООО «Квартстрой-ВГ» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства.

Определением по делу №А12-31900/2016 от 20.07.2017 признаны обоснованными и включены  в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Квартстрой-ВГ» требование  ООО «Кибернетика» о передаче  объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры №137 общей площадью 85,15 м2, расположенной на 23 этаже в строящемся жилом доме № 1 по указанному адресу.

Определением от 31.10.2017 судом оставлено без  рассмотрения требование  ООО «Кибернетика», которым кредитор просил принять односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве  от 21.12.2015 №212-ВГ/АМ-041-М (относительно машиноместа) и включить денежное требование в размере 1 600 000 рублей в реестр требований кредиторов.

Определением арбитражного суда Волгоградской области  от 28.12.2018 по делу №А12-31900/2016  завершено конкурсное производство  в отношении ООО «Квартстрой-ВГ».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ запись о ликвидации ООО «Квартстрой-ВГ» внесена 04.03.2019.

Указанным определением установлено следующее:

ООО «Квартстрой-ВГ» являлось застройщиком, осуществляющим деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства комплекса из трех 24-х этажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункционального здания по улице Авиаторской в Советском районе города Волгограда на земельном участке по адресу: 

<

...>.

К ООО «Квартстрой-ВГ» применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 от 26.10.2002 (далее – Закон о банкротстве), регламентирующие банкротство застройщиков.

В процедуре наблюдения с согласия временного управляющего ООО «Квартстрой-ВГ» четыре объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу 

<

...>, корпуса №№ 1,2,3 и здание многофункциональное с подземной автостоянкой, ранее принадлежавшие ООО «Квартстрой-ВГ», по договору купли-продажи от 12.09.2017 перешли в собственность ООО «Строй-Консалтинг».

По зарегистрированному в установленном законом порядке договору купли-продажи от 15.09.2017 ООО «Пересвет-Регион-Дон» приобрело в собственность четыре объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу 

<

...>, корпуса №№ 1,2,3 и здание многофункциональное с подземной автостоянкой, ранее принадлежавшие ООО «Квартстрой-ВГ», у ООО «Строй-Консалтинг» по договору от 12.09.2017, заключенного с ООО «Квартстрой-ВГ».

ООО «Пересвет-Регион-Дон» получено разрешение 20.09.2017 за № Ru 34301000-305/С-07 на строительство, а также дополнительным соглашением № 1 от 20.09.2017 договор аренды земельного участка от 22.12.2016 за № 2175-В, ранее заключенный с ООО «Квартстрой-ВГ», переоформлен на ООО «Пересвет-Регион-Дон» и с 15.09.2017 ООО «Пересвет-Регион-Дон» обладает в установленном законом порядке правами застройщика в отношении жилых домов №№ 1-3, расположенных по ул. Туркменская, 6 в Советском районе г. Волгограда.

ООО «Пересвет-Регион-Дон» достроены три объекты незавершенного строительства, ранее принадлежавшие ООО «Квартстрой-ВГ». По соглашениям, подписанным между ООО «Квартстрой-ВГ» (застройщик - 1), участниками долевого строительства (кредиторами должника), ООО «Пересвет-Регион-Дон» (застройщик-2), обязанности по договорам участия в долевом строительстве, зарегистрированным в установленном законом порядке, предметом которых являлись объекты долевого строительства – квартиры в жилых домах № 1, № 2 и № 3 в составе комплекса из трех 24-х этажных жилых домов со строенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункционального здания по ул. Авиаторской в Советском районе г. Волгограда, расположенных на земельном участке по адрес: Туркменская, 6, г. Волгограда, перешли к ООО «Пересвет-Регион-Дон» в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода, за исключением обязанностей застройщика -1, ООО «Квартстрой-ВГ», по выплате неустоек и штрафных санкций, предусмотренных договором долевого участия в строительстве, ФЗ от 20.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», возникших до заключения соглашения. Переход прав кредиторов-дольщиков к новому застройщику осуществлен и их письменного согласия, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суду представлены копии актов приема передач квартир дольщикам – кредиторам ООО «Квартстрой-ВГ» по всем трем домам.

Таким образом, из указанного судебного акта следует, что ООО «Пересвет-Регион-Дон» приняло на себя обязательства застройщика указанных многоквартирных домов и передало части  дольщиков, также включенных в реестр  требований о передаче жилых помещений  ООО «Квартстрой-ВГ» квартиры.

В отзыве  на исковое заявление, а также  отзыве на апелляционную жалобу ООО «Пересвет-Регион-Дон» указывало, что не принимало  на себя обязательств застройщика перед ООО «Кибернетика», что подтверждено судебными актами по делу №А12-21473/18, которыми отказано истцу в удовлетворении требований к ответчику о понуждении заключить дополнительное соглашение о замене застройщика.

Вместе с тем, судебными актами по делу №А12-21473/18 установлено, что права участника долевого строительства не могут быть защищены путем понуждения застройщика к заключению дополнительного соглашения, поскольку  его  права обеспечены залогом объекта долевого строительства. При этом судебный акт  не содержит выводов относительно отсутствия у ООО «Пересвет-Регион-Дон» перед ООО «Кибернетика» обязанности передать объекты долевого строительства.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что ООО «Пересвет-Регион-Дон» является правопреемником  по обязательствам ООО «Квартстрой-ВГ» в части жилого  помещения, что подтверждается  вышеприведенным определением  от 18.12.2018 по делу №А12-31900/2016 о завершении конкурсного производства.

При этом суд учитывает следующее.  

В деле № А12-21473/18 установлено, что  ООО «ПересветРегион-Дон» приобрело в  собственность  объект незавершенного строительства, назначение; жилое, расположенное по адресу: 

<

...>, степень готовности объекта: 80 процентов, кадастровый номер: 34:34:060022:8723; объект незавершенного строительства, назначение: жилое, расположенное по адресу: 

<

...>, степень готовности объекта: 80 процентов, кадастровый номер: 34:34:060022:8724; объект незавершенного строительства, назначение: не определено, расположенное по адресу: 

<

...>, площадь застройки: 632 кв.м., площадь общая: 13873,8 кв.м., степень готовности объекта: 82 процента, кадастровый номер: 34:34:060022:8776; объект незавершенного строительства - здание многофункциональное с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: 

<

...>, площадь застройки: 6437,6 кв.м., площадь общая: 34 302,8 кв.м., степень готовности объекта: 77 процентов, кадастровый номер: 34:34:060022:8775.

Поскольку судом установлено, что ООО «Кибернетика» наряду с другими участниками долевого вложило денежные средства в строительство жилого дома и указанные дома на момент смены застройщика  были построены в среднем на 80%, ответчик, будучи соинвестором строительства,  не может быть поставлен в худшее положение  по отношению к другим дольщикам.

Заключая договор купли-продажи  домов, ответчик знал и не мог не  знать об обременениях объектов долевого строительства  правами  дольщиков, чьи договоры  зарегистрированы в установленном порядке. 

Договор истца зарегистрирован, он является залогодержателем  спорного жилого  помещения.

Так, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно статье 8 названного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В ст. 15 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 22.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из отзыва  от 03.12.2018 ответчика следует, что  комплекс  из 24-этажных жилых домов введен в эксплуатацию (корпуса 1 и 2 введены в эксплуатацию 29.06.2018, корпус 3 – 11.12.2017), стилобатная часть комплекса  является объектом незавершенного строительства. 

Поскольку ООО «Кибернетика» исполнило свои обязательства по оплате стоимости  квартиры, в соответствии с установленной процедурой в деле о банкротстве было включено  в реестр требований о передачи жилых помещений ООО «Квадрастрой-ВГ», а  ответчик уклоняется от ее передачи, суд апелляционной инстанции считает  требования истца о признании за ним  права собственности на трехкомнатную квартиру №137, общей площадью 85,15 м2, расположенную на 23 этаже жилого дома со строительным адресом: 

<

...> подлежащим удовлетворению. Также подлежит удовлетворению в соответствии со ст. 8 Закона № 214-ФЗ требование  об обязании ООО «Пересвет-Регион-Дон» по передаточному акту передать истцу спорную квартиру.

Судом апелляционной инстанции, сторонам было предложено   представить сведения о наличии либо отсутствии  правопритязаний иных лиц на спорную квартиру, однако такая информация представлена не была.

Кроме того, ООО «Кибернетика» заявлены требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - подземной автостоянке в составе комплекса из трех 24-этажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункционального здания по улице Авиаторской в Советском районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: 

<

...> равной машиноместу (условный номер 041, общая площадь54,73 кв.м., 3 подземный этаж); - обязании ООО «Пересвет-Регион-Дон» передать ООО «Кибернетика» по передаточному акту машиноместо (условный номер 041, общая площадь 54,73 кв.м., 3 подземный этаж), расположенное на подземной автостоянке в составе комплекса из трех 24-этажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункционального здания по улице Авиаторской в Советском районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: 

<

...>; - обязании ООО «Пересвет-Регион-Дон» предоставить истцу документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объектах незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции считает, что в указанной части  требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как было указано выше, ООО «Кибернетика» оплатило  за машиноместо по договору от 21.12.2015 №2112-ВГ/АМ041-М участия в долевом строительстве в сумме 1 600 000 рублей.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона N 214-ФЗ положения статей 12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности  предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Указанная позиция изложена  в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 по делу N А58-476/2016.

В рамках дела о банкротстве ООО «Квадратстрой – ВГ» определением от 31.10.2017 оставлено без  рассмотрения требование  ООО «Кибернетика», которым кредитор  просил принять односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве  от 21.12.2015 №212-ВГ/АМ-041-М (относительно машиноместа) и включить денежное требование в размере 1 600 000 рублей в реестр требований кредиторов. 

В конечном итоге, требование истца не было включено в реестр требований кредиторов. Должник ликвидирован.

Однако это не означает, что после ликвидации застройщика-должника в связи с завершением конкурсного производства,   право  в виде денежного требования, которое  истец мог заявить и не заявил  в деле о банкротстве, вновь трансформировалось в право  требования нежилого помещения,  каким является машиноместо в силу ст. 130 ГК РФ.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований истца к ответчику в связи с неисполнением договора №212-ВГ/АМ-041-М от 21.12.2015, не имеется.

При принятии решения судом первой инстанции не были применены нормы права, подлежащие применению, в связи с чем решение  подлежит отмене, а апелляционная жалоба частичному удовлетворению. 

Судебные расходы истца  по государственной пошлине в сумме 6000 рублей по одному удовлетворённому требованию, а также расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы суд относит на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 февраля 2019 года по делу № А12-41045/2018 отменить в части.

Иск удовлетворить частично.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Кибернетика» право собственности на трехкомнатную квартиру №137, общей площадью 85,15 м2, расположенную на 23 этаже жилого дома со строительным адресом: 

<

...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Пересвет-Регион-Дон» передать обществу с ограниченной ответственностью «Кибернетика» по передаточному акту трехкомнатную квартиру № 137, общей площадью 85,15 кв. м., расположенную на 23 этаже жилого дома со строительным адресом: 

<

...>.

Решение суда в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пересвет-Регион-Дон» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кибернетика» судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 2000 рублей, за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1500 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пересвет-Регион-Дон» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 4000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через  арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий      О.В. Лыткина

 

Судьи                       О.А. Дубровина

 

      Н.А. Клочкова