АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-19650/2022 

Дата принятия решения –  10 ноября 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  02 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе Муллагуловой Э.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело А65-19650/2022 по исковому заявлению Акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "Тандем", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Буду Мамой", г.Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о  взыскании задолженности по договору аренды №3-1189/К от 15.10.2018 в размере 301 942,26 руб.,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Буду Мамой", г.Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу "Инвестиционно-строительная компания "Тандем", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды №3-1189/К от 15.10.2018г., добавив п. 3.2.4., которым снизить базовую часть арендной платы за период с 01.04.2020г. по 30.06.2020г. до 109 309 руб. 80 коп.,

с участием: 

от истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению) – ФИО2, действующая на основании доверенности от 31.05.2022,

от ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) – не явился, извещен, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания "Тандем", г.Казань обратилось в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Буду Мамой", г.Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о  взыскании задолженности по договору аренды №3-1189/К от 15.10.2018 в размере 301 942,26 руб.

Определением суда от 21.07.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В Арбитражный суд Республики Татарстан 15.08.2022 поступило встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Буду Мамой", г.Санкт-Петербург к Акционерному обществу "Инвестиционно-строительная компания "Тандем", г.Казань, о внесении изменений в договор аренды №3-1189/К от 15.10.2018г., добавив п. 3.2.4., которым снизить базовую часть арендной платы за период с 01.04.2020г. по 30.06.2020г. до 109 309 руб. 80 коп. 

Определением от 06.09.2022 встречное исковое заявление принято к производству, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено на 05.10.2022.

Определением от 05.10.2022 дело назначено к судебному разбирательству на 02.11.2022.

В судебное заседание явился представитель истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению).

Судебное заседание проведено в порядке ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению), надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного заседания. 

До начала рассмотрения дела по существу ходатайств не заявлено.

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению) исковые требования по первоначальному исковому заявлению поддержал, встречные исковые требования не признал.

Из материалов дела следует, что 15 октября 2018 года между АО «Инвестиционно-строительная компания «Тандем» (далее -Арендодатель, Истец) (ИНН 

<

***>) и ООО «Буду мамой» (ИНН 

<

***>) (далее -Арендатор, Ответчик) был заключен Договор аренды № 3-1189/К (далее - Договор), в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял помещение общей площадью 103,8 (Сто три целых и 8/10) кв. м. с номером 1349, расположенное на третьем этаже Здания но адресу:  

<

...>. Помещение).

В соответствии с и.3.9. Договора размер платежей, указанных в Договоре аренды а без учета НДС. При осуществлении расчетов Арендатор начисляет на суммы платежей 1 другие применимые налоги.

Арендная плата состоит из Базовой (3 частей) и Переменной составляющих.

Согласно п. 3.2.1 Договора аренды Первая часть Базовой составляющей Аренднт платы составляет 10 265 (Десять тысяч двести шестьдесят пять) рублей за один квадратный метр Арендуемого помещения в год.

С 01.07.2019 г. Первая часть Базовой составляющей Арендной платы 10 780 (Десять тысяч семьсот восемьдесят) рублей за один квадратный метр арендуемого помещения в год без учета НДС.

В соответствии с п. 3.2.2 Договора аренды Вторая часть Базовой составляющей Арендной платы составляет 8 000 (Восемь тысяч) рублей за один квадратный метр арендуемого помещения в год, и представляет собой оплату услуг, связанных с содержанием, эксплуатацией, охраной Здания и Прилегающей Территории, инженерных Сетей и Оборудования, уборкой Здания и Прилегающей территории (в том числе, уборкой снега), включая мелкий и крупный ремонт Здания и Мест Общего пользования, замену имущества, находящегося в Местах Общего Пользования.

С 01.07.2019 г. Вторая часть Базовой составляющей Арендной платы 8400 (Восемь тысяч четыреста) за один квадратный метр арендуемого помещения в год.

Согласно п. 3.2.3 Договора аренды Третья часть Базовой составляющей Арендной платы составляет 800 (Восемьсот) рублей за один квадратный метр арендуемого помещения в год и представляет собой оплату услуг, связанных с Маркетинговыми расходами (Маркетинговые услуги).

С 01.07.2019 г. Третья часть Базовой составляющей Арендной платы 840 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения в год.

В соответствии п. 3.3 Договора аренды Переменная составляющая Арендной платы за оказываемые Арендатору коммунальные услуги и коммунальные услуги в Местах Общего пользования, вносится Арендатором в течение 5 (Пяти) дней со дня выставления счета Арендодателем.

На основании п.п.3.7, 3.8 Договора аренды Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно авансом самостоятельно без получения счета от Арендодателя до 5 (Пятого) числа текущего месяца включительно путем перечисления необходимой суммы на банковский счет Арендодателя. Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которой Арендатор занимает помещение. Иные платежи должны быть оплачены Арендатором в течение 3 (Трех) дней со дня выставления соответствующего счета от Арендодателя.

Помещение было возвращено Арендатором по Акту приема-передачи (возврата) помещения от 14.08.2020.

В соответствии с п. 14.1 Договора, настоящий Договор прекращается по истечении Срока аренды и исполнения Сторонами всех обязательств по настоящему Договору. Стороны могут возобновить действие Договора по взаимному письменному соглашению.

Стороны Арендатора обязанность по оплате арендной платы в полном объеме не исполнена, в связи с чем у Ответчика перед АО «ИСК Тандем» образовалась задолженность за период с апреля 2020 по июнь 2020 в размере 301 942,26 руб.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности, которая последним оставлена без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. 

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1  статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный  характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с  условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 года N 129 "О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан" с 19 марта 2020 года в Республике Татарстан установлен режим повышенной готовности и региональный (межмуниципальный) уровень реагирования.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19 марта 2020 года   N208 "О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции" (с изменениями и дополнениями от 27.03.2020), с 28 марта 2020 года приостановлена работа торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них объектов торговли, осуществляющих розничную торговлю продовольственными товарами, аптек и аптечных пунктов.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Особенностью этого способа защиты интересов арендатора является то, что им могут воспользоваться любые арендаторы недвижимости, а не только те, которые осуществляют деятельность в отдельных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от ухудшения ситуации в связи с коронавирусом. Кроме того, использование этого права не исключено и для арендаторов жилых помещений.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Данное положение также нашло отражение в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 года) (вопрос 5).

То есть, исходя из этой правовой позиции, с арендодателем должно быть заключено соглашение об уменьшении арендной платы, действие которого распространяется на ранее возникшие отношения (с момента введения ограничительных мер, которые привели к невозможности использовать имущество по согласованному сторонами назначению), причем заключение такого соглашения для арендодателя обязательно (ст. 445 ГК РФ).

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае не достижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. Нормы Закона N 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривалось, что ответчик в письме за исх.№09/47 от 11.05.2021 просит произвести перерасчет по арендным платежам и прислать окончательный расчет с учетом снятия платежей по аренде ввиду невозможности ответчика пользоваться сданным ему помещением, осуществлять коммерческую деятельность в указанный период. 

В тоже время, судом установлено, что данное требование ответчика по своей сути представляет просьбу  о снижении размера арендной платы на 100% на период действия режима повышенной готовности на территории Республики Татарстан, что  представляет собой не уменьшение, а полное освобождение от исполнения обязательства, что не предусмотрено положениями Федерального закона №98-ФЗ.

Рассматривая вопрос об уменьшении размера арендной платы, суд пришёл к выводу о возможности её уменьшения на период с апреля по июнь 2020 года  на 40%. Такое распределение платы в рамках настоящего суд считает  отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Согласно расчету суда, с учетом примененного снижения и представленного истцом в материалы дела первоначального расчета, задолженность ответчика за период с апреля по  июнь 2020 года составляет 52 573,14 руб. 

Таким образом, учитывая, что ответчиком доказательств оплаты арендной платы суду не представлено,  требование истца о взыскании долга по договору является обоснованным и подлежит частичному удовлетворению на сумму 52 573 руб. 14 коп.

Рассматривая встречные исковые требования, суд пришел к следующим выводам. 

14.08.2020 в связи с истечением срока аренды арендатор передал арендодателю помещение общей площадью 103,8 (Сто три целых и 8/10) кв. м. с номером 1349, расположенное на третьем этаже Здания но адресу:  

<

...>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п.2 ст.622 ГК РФ).

Порядок передачи и возврата недвижимого имущества в аренду определен статьей 655 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный порядок исполнения сторонами обязанности по передаче недвижимого имущества в аренду и возврату из аренды – путем составления передаточного акта.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в силу статей 606,  611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Отсюда следует, что, если обязанность арендодателя в предоставлении имущества в пользование арендатору прекращается, соответственно, обязанность по оплате арендных платежей также прекращается. 

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Названная норма в соответствии с принципом о свободе договора предоставляет сторонам договора возможность подвергать заключенный договор изменению либо договориться о его расторжении. Изменение и расторжение договора в таком случае допустимы только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Из содержания пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.

В силу вышеуказанных норм, суд приходит к выводу о том, что посредством совершения арендатором действий по освобождению объекта аренды и его возврату арендодателю и посредством совершения арендодателем действий по принятию у арендатора объекта аренды, обстоятельство осуществления которых удостоверено обеими сторонами в письменной форме посредством подписания акта приема, обязательства сторон из договора аренды прекратились по соглашению сторон.

Следовательно, в настоящее время договорные отношения между сторонами прекращены, заключение каких-либо дополнительных соглашений, внесение изменений в прекращенный договор законодательство не предусматривает.

Ссылка истца по встречному иску на положения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» судом не принимается, поскольку в нем  идёт речь о соглашении об уменьшении размера арендной платы, заключенном сторонами добровольно и до прекращения договорных отношений. Применительно же к судебному урегулированию, положения указанного Федерального закона указывают на решение суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Между тем, требований о понуждении к изменению условий договора в рамках встречного иска не заявлялось, требования были заявлены о внесении изменения в договор аренды №3-1189/К от 15.10.2018. Доводы о необходимости уменьшения размера арендной платы в условиях пандемии, были учтены судом в рамках первоначального иска, размер арендной платы уменьшен.

Государственная пошлина по первоначальному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. Государственная пошлина по встречному иску подлежит отнесению на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Буду Мамой", г.Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "Тандем", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 52 573 руб. 14 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 574 руб.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

            Судья                                                                                            Муллагулова Э.Р.