АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-7071/2024

город Саранск04 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 04 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем Саушевой С.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Ромодановского муниципального района Республики Мордовия (ОГРН 1021300711475, ИНН 1316100691) к Товариществу на вере "ООО Мордовское агропромышленное объединение и компания" (ОГРН 1021300711684, ИНН 1316105202) о взыскании задолженности в сумме 394369 руб. 96 коп., пени в сумме 150811 руб. 41 коп.,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Сельскохозяйственного производственного кооператива «Пушкинский»,

при участии:

стороны и третье лицо: не явились,

у с т а н о в и л:

Администрация Ромодановского муниципального района Республики Мордовия обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Товариществу на вере "ООО Мордовское агропромышленное объединение и компания" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков №269 от 12.03.2008, №533 от 23.08.20212 в сумме 394369 руб. 96 коп., пени за просрочку внесения платы за пользование земельными участками в сумме 150811 руб. 41 коп.

К участию деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Сельскохозяйственный производственный кооператив «Пушкинский»,

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик не признал исковые требования, представил письменный отзыв, в котором указал о том, что не может нести ответственность за неуплату земельных платежей предыдущего арендатора земельных участков по договору от 12.03.2008 №269, а договор аренды земельного участка от 23.08.2012 №533 ответчик с истцом не заключал. ТНК «ООО МАПО и К» представило также ходатайство о снижении суммы неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.  

Из материалов дела установлено следующее.

Администрация Ромодановского муниципального района (арендодатель) и сельскохозяйственный кооператив «Пушкинский» (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков, по условиям которых орган местного самоуправления предоставил, а арендатор принял: 

по договору аренды земельного участка от 12.03.2008 №269 сроком на 49 лет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, находящиеся по адресу: Республика Мордовия, Ромодановский район, общей площадью 9774695 кв.м., из них 9378000 кв.м. сельскохозяйственных угодий, в том числе 6558000 кв.м. пашни, 220000 кв.м. сенокосов, 2600000 кв.м. пастбищ и 396695 кв.м. других угодий, в том числе: земельный участок с кадастровым номером 13:16:0413004:300 общей площадью 4921497 кв.м., расположенный примерно в 3 километрах западнее с. Пушкино; земельный участок с кадастровым номером 13:16:0413004:305 общей площадью 190366 кв.м., расположенный примерно в 100 метрах севернее с. Пушкино; земельный участок с кадастровым номером 13:16:0413004:303 общей площадью 373664 кв.м., расположенный примерно в 50 метрах юго-западнее с. Пушкино; земельный участок с кадастровым номером 13:16:0413004:306 общей площадью 189111 кв.м., расположенный примерно в 1,2 км. восточнее с. Пушкино; земельный участок с кадастровым номером 13:16:0413004:307 общей площадью 3470039 кв.м., расположенный примерно в 1,7 км. восточнее с. Пушкино; земельный участок с кадастровым номером 13:16:0413004:302 общей площадью 630018 кв.м., расположенный примерно в 700 м. южнее с. Пушкино; земельные участки переданы по акту приема-передачи участка №269 от 12.03.2008 от арендодателя арендатору. 

по договору аренды земельного участка от 23.08.2012 №533 сроком на 11 месяцев, земельный участок общей площадью 4289 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 13:16:0413001:646, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Мордовия, 

<

...> для эксплуатации административногоздания; земельный участок передан по акту приема-передачи участка к договору аренды земельного участка № 533 от 23.08.2012.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №269 от 12 марта 2008 г., заключенного 20 мая 2022 г., СПК «Пушкинский» передал ТНВ «ООО МАПО и Компания» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12 марта 2008 г. №269, заключенного между арендатором и Администрацией Ромодановского муниципального района Республики Мордовия. 

В пункте 3 соглашения о передаче прав и обязанностей от 12.03.2008 №269 указывается, что ответственным по договору аренды перед арендодателем становится Арендатор 2, то есть ответчик. 

Регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей от 12.03.2008 №269 произведена 02.06.2022. 

По договору №1 купли-продажи имущества ответчик приобрел у сельскохозяйственного производственного кооператива «Пушкинский» административное здание с кадастровым номером 13:16:0413001:1459 площадью 592,5 кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, 

<

...>. Как следует из выписки из ЕГРН от 30.05.2022, административное здание с кадастровым номером 13:16:0413001:1459 располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 13:16:0413001:646. Регистрация права собственности на здание с кадастровым номером 13:16:0413001:1459 за ответчиком произведена 27.05.2022. 

Как указывает истец, ответчик надлежащим образом не исполнял обязанности по уплате арендных платежей за пользование земельными участками, что послужило основанием для обращения Администрации в суд с рассматриваемы заявлением. 

Истец уточнил исковые требования, в заявлении от 17.01.2025 просил суд взыскать с ответчика задолженность по договорам аренды земельных участков №269 от 12.03.2008, №533 от 23.08.2012 в сумме 394369 руб. 96 коп., в том числе:

по договору аренды от 23.08.2012 №533 в размере 18315 руб. 50 коп. за период с 27.05.2022 по 14.06.2024, пени за период с 02.10.2022 по 14.06.2024 в размере 440 руб. 23 коп.;

по договору аренды от 12.03.2008 №269 в размере 376054 руб. 46 коп. за период 4 квартал 2018 г. – первое полугодие 2024 г., пени за период с 16.11.2018 по 14.06.2024 в размере 150371 руб. 18 коп.    

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 382, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований в силу следующего. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

 Возникшие между сторонами правоотношения по спорным договорам регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года №377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Факты передачи и пользования земельным участком, передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.03.2008 №269 от СПК «Пушкинский» к ТНВ «ООО МАПО – К», наличие задолженности по арендной плате за спорный период в заявленной сумме по данному договору подтверждено материалами дела. Доказательств обратного в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. 

Подписывая 20 мая 2022 г. соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №269 от 12 марта 2008 г., ответчик принял на себя все обязательства предыдущего арендатора (СПК «Пушкинский»), в том числе обязательства по уплате арендных платежей, обязательства по внесению которых возникли до подписания соглашения, поскольку иной порядок уплаты арендных платежей за пользование землей стороны соглашения от 20 мая 2022 г. не определили. 

Истцом представлен расчет суммы задолженности по договору аренды от 12.03.2008 №269 на сумму 376054 руб. 46 коп. Расчет Администрации проверен, признан арифметически верным, соответствующим материалам дела и представленным доказательствам, ответчиком не оспорен. Ответчиком доказательства внесения земельных платежей за пользование земельными участками за указанный период в бюджет муниципального района не представлены, контррасчет по отношению к расчету истца не представлен. 

На основании изложенного требования истца о взыскании задолженности в по договору аренды от 12.03.2008 №269 в размере 376054 руб. 46 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению. 

Как установлено в ходе судебного разбирательства, на земельном участке с кадастровым номером 13:16:0413001:646, находящееся в аренде у СПК «Пушкинский» по договору аренды от 23.08.2022 №533, располагается административное здание с кадастровым номером 13:16:0413001:1459 площадью 592,5 кв.м, принадлежащее ответчику на праве собственности с 27.05.2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (часть 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано на переход к покупателю недвижимости как права на земельный участок, так и обязанностей, связанных с этим правом.

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу, отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В связи со сменой собственника объекта (административное здание с кадастровым номером 13:16:0413001:1459) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 23.08.2022 №533 перешли от СПК «Пушкинский» к ТНВ «ООО МАПО и К» с момента регистрации права собственности, то есть с 27.05.2022. 

Истцом представлен расчет суммы задолженности по договору аренды от 23.08.2012 №533 на сумму 18315 руб. 50 коп. за период с 27.05.2022 по 14.06.2024. Расчет Администрации проверен, признан арифметически верным, соответствующим материалам дела и представленным доказательствам, ответчиком не оспорен. Ответчиком доказательства внесения земельных платежей за пользование земельными участками за указанный период в бюджет муниципального района не представлены, контррасчет по отношению к расчету истца не представлен. 

С учетом приведенных норм законодательства, требования Администрации о взыскании задолженности в по договору аренды от 23.08.2012 №533 в размере 18315 руб. 50 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению. 

Истец также просил суд взыскать с ответчика штрафные санкции, в том числе:

по договору аренды от 23.08.2012 №533 пени за период с 02.10.2022 по 14.06.2024 в размере 440 руб. 23 коп.;

по договору аренды от 12.03.2008 №269 пени за период с 16.11.2018 по 14.06.2024 в размере 150371 руб. 18 коп.    

По условиям пункта 5.2 указанных договоров предусматривается, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок по Договору, арендатор обязан выплатить арендодателю пени за каждый календарный день просрочки платежа. Пеня определяется умножением суммы неуплаченного платежа на процентную ставку пени и на количество календарных дней просрочки платежа. Процентная ставка пени принимается равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Истцом представлены расчеты суммы задолженности по пени по каждому из договоров аренды (от 12.03.2008 №269, от 23.08.2012 №533) на общую сумму 150811 руб. 41 коп. Расчеты Администрации проверены, признаны арифметически верными, соответствующими материалам дела и представленным доказательствам, ответчиком не оспорены. 

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации пени в размере 150811 руб. 41 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Как следует из разъяснений пункта 75 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Согласно пункту 77 постановления Пленума №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При этом степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, снижение размера неустойки в данном случае противоречит принципам гражданского законодательства, в соответствии с которыми каждое обязательство должно исполняться надлежащим образом, а в случае неисполнения обязательства соответствующая сторона должна нести установленную законом или договором ответственность. Неустойка является санкцией за нарушение обязательства, а не льготным кредитованием неисправного ответчика по ставке более низкой, чем среднерыночные ставки коммерческого кредитования без предоставления обеспечения. В случае необоснованного снижения неустойки происходит и утрата присущей ей обеспечительной функции, состоящей в стимулировании сторон обязательства к его надлежащему исполнению. В таком случае исполнение обязательства в срок становится для ответчика экономически нецелесообразным, поскольку ставка за использование денежных средств истца будет значительно ниже рыночной ставки кредитования.

Ответчик в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в дело доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В данном случае примененный процент неустойки соразмерен последствиям нарушения заказчиком своей обязанности по оплате работ в согласованный контрактом срок. Размер неустойки, равный 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, не является с очевидностью завышенным либо чрезмерным, обычно принят в деловом обороте (применительно договорам, контрактам, заключаемым органами публичной власти), отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства. Таким образом, сама по себе ставка пени не свидетельствует безусловно о необходимости снижения пени.

Суд не усматривает оснований для снижения неустойки, начисленная сумма неустойки напрямую связана с длительным неисполнением принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей.

Ответчик не доказал того, что взыскание пени в присужденном размере повлечет неосновательное обогащение истца.

С учетом изложенного с ответчика в пользу Администрации Ромодановского муниципального района Республики Мордовия подлежит взысканию задолженность в сумме 394369 руб. 96 коп., пени в сумме 150811 руб. 41 коп.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 13904 руб.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с Товарищества на вере "ООО Мордовское агропромышленное объединение и компания" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации Ромодановского муниципального района Республики Мордовия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в сумме 394369 руб. 96 коп., пени в сумме 150811 руб. 41 коп.

Взыскать с Товарищества на вере "ООО Мордовское агропромышленное объединение и компания" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 13904 руб. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев