АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 декабря 2020 года

Дело №

А05-15364/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,                   Сапоткиной Т.И.,

при участии от администрации муниципального образования «Северодвинск» ФИО1 (доверенность от 11.07.2019),

рассмотрев 16.12.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промтрейд» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16.06.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 по делу                    № А05-15364/2019, 

 

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Северодвинск», адрес: 164501, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд», адрес: 164505, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании                            3 677 361 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате  за период с 20.08.2019 по 23.01.2020 и 226 574 руб. 32 коп. пеней за период с 02.09.2019 по 07.05.2020 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением суда от 16.06.2020 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 02.09.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Податель жалобы полагает, что с момента первой регистрации права собственности на помещения в построенной части 1-й очереди многоквартирного жилого дома, а затем и во 2-й очереди арендная плата подлежала внесению только за ту часть земельного участка, которая была необходима для завершения строительства; считает, что Администрация не вправе требовать внесения Обществом платы за пользование всем участком, указанным в договоре и переданным в аренду для строительства дома.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Общество, участвующее в деле и надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, представило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 20.08.2015 № 12 340 014 аренды земельного участка площадью                10 487 кв.м с кадастровым номером 29:28:104154:2618 и местоположением, установленным относительно ориентира – здания – за пределами границ земельного участка по адресу: 

<

...>, примерно в 90 м по направлению на юго-запад от ориентира.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 22.10.2014 с присвоением ему вида разрешенного использования - для строительства многоквартирного дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

В соответствии с пунктом 1.1 договора участок предоставляется в аренду для строительства многоквартирного дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Согласно пункту 4.1 срок действия договора установлен с 20.08.2015 по 19.08.2025.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.09.2015.

Порядок расчетов между сторонами определен в разделе 5 договора.

В соответствии с пунктом 5.1 арендная плата составляет 11 746 000 руб. за каждый год. При этом за первый год аренды за период с 20.08.2015 по 19.08.2016 в счет арендной платы учитывается 5 296 000 руб., внесенные в качестве задатка, а впоследствии ежегодная арендная плата в размере                       11 746 000 руб. вносится: за период с 20.08.2016 по 19.08.2017 – до 01.09.2016, за период с 20.08.2017 по 19.08.2018 – до 01.09.2017, за период с 20.08.2018 по 19.08.2019 – до 01.09.2018, за период с 20.08.2019 по 19.08.2020 – до 01.09.2019, за период с 20.08.2020 по 19.08.2021 – до 01.09.2020, за период с 20.08.2021 по 19.08.2022 – до 01.09.2021, за период с 20.08.2022 по 19.08.2023 – до 01.09.2022, за период с 20.08.2023 по 19.08.2024 – до 01.09.2023, за период с 20.08.2024 по 19.08.2025 – до 01.09.2024.

Согласно пункту 6.2 в случае просрочки (несвоевременной уплаты) арендной платы в установленные пунктом 5.1 договора сроки арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за день просрочки платежа на счет Администрации.

Строительство многоквартирного жилого дома на арендуемом земельном участке осуществлялось ответчиком в 3 этапа, что не оспаривалось сторонами и подтверждается следующими документами: разрешением от 28.12.2018                  № 29-

<

***>-444-2018 на ввод в эксплуатацию 1-го этапа – 5-этажной секции многоквартирного жилого дома на 60 квартир;  разрешением                           от 30.04.2019 №  29-

<

***>-465-2019 на ввод в эксплуатацию 2 этапа – 12-этажной секции многоквартирного жилого дома на 132 квартиры; разрешением от 31.12.2019 № 29-

<

***>-491-2019 на ввод в эксплуатацию 3 этапа – 12-этажной секции многоквартирного жилого дома на 132 квартиры.

После ввода в эксплуатацию каждой очереди строительства возведенные объекты передавались в собственность дольщиков (граждан), и первая регистрация права собственности на жилое помещение в 1-й секции дома произведена 06.03.2019, во второй – 01.07.2019, в третьей - 24.01.2020.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению платежей за пользование переданным в аренду земельным участком за период с 20.08.2019 по 19.08.2020, направила в адрес Общества претензию от 05.11.2019 № 11-05-01/6004 с требованием оплатить задолженность в размере 11 746 000 руб. и пени в сумме 1 887 348 руб. 70 коп.

В ответ на эту претензию Общество направило заявление от 18.11.2019                 № 624 и отзыв от 19.11.2019 № 625, в которых просило пересчитать арендную плату, исключив из общего расчета плату за пользование земельным участком площадью 2 240 кв.м (под 1-й секцией) и 2 215 кв.м (под 2-й секцией) с момента государственной регистрации права собственности на первое помещение в каждой секции, поскольку, по мнению заявителя, в силу пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в каждой секции у собственника (участника долевого строительства) возникло право долевой собственности на часть земельного участка, на которой расположена соответствующая секция.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение Обществом требований, изложенных в претензии                       от 05.11.2019, и наличие задолженности по арендной плате и пени.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что Общество обязано вносить арендную плату за пользование всей площадью земельного участка, установил факт неисполнения ответчиком в спорный период обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, признал правильным представленный истцом расчет и удовлетворил требования о взыскании задолженности и неустойки в полном объеме.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

Судами установлено, что представленный истцом расчет подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендной плате произведен Администрацией в соответствии с условиями договора аренды от 20.08.2015, определенными по итогам открытого аукциона.

Данный расчет признан судами правильным и обоснованным.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило достоверных доказательств внесения арендных платежей в размере и сроки, предусмотренные договором, а также наличия каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности.

Поскольку ответчик допустил просрочку внесения арендной платы, истец правомерно начислил пени, предусмотренные пунктом 6.2 договора аренды, размер которых за период с 02.09.2019 по 07.05.2020 определен исходя из суммы задолженности и составил 226 574 руб. 32 коп.

Учитывая требования статей 309, 310, 614 ГК РФ и положения пунктов 1.1, 5.2 заключенного сторонами договора, установив наличие долга по арендной плате, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили иск Администрации в полном объеме.

Суд кассационной инстанции полагает, что приведенные выводы судов являются правильными, обоснованными и соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу.

Правовые основания для освобождения ответчика от арендной платы и пеней за просрочку платежей отсутствуют.

Доказательства, подтверждающие наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о прекращении у арендатора обязанности по оплате арендных платежей в спорный период, в материалы дела не представлены.

Довод подателя кассационной жалобы о необходимости расчета подлежащей взысканию арендной платы с учетом исключения из общей площади земельного участка площади участков, необходимых для эксплуатации построенных и введенных поочередно в эксплуатацию 1-го и 2-го этапа (очередей) жилого дома, был проверен судами первой и апелляционной инстанции и отклоняется кассационным судом как необоснованный в связи со следующим.

Действительно, в соответствии с частями 1 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                      от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Между тем переданный в аренду земельный участок площадью 10 487 кв.м с кадастровым номером 29:28:104154:2618 был предоставлен Обществу для строительства одного объекта недвижимости - многоквартирного дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Построенному жилому дому как целому объекту присвоен один почтовый адрес, нумерация квартир во всем доме - единая (порядковая и сквозная).

В материалах дела отсутствуют сведения о выделении частей арендуемого земельного участка, занятого объектом строительства.

При этом из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок предоставлялся Обществу в аренду для строительства многоквартирного жилого дома, строительство которого осуществлялось поэтапно на основании выдаваемых разрешений на строительство и впоследствии – разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. В последних также указывалось на строительство  многоквартирного дома, состоящего из секций и возводимого поэтапно: 1-й этап – 5-этажная секция на 60 квартир;  2-й этап – 12-этажная секция на 132 квартиры; 3-й этап – 12-этажная секция на 132 квартиры.

С учетом указанных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из того, что возводимый на спорном земельном участке многоквартирный жилой дом является единым объектом недвижимости, строительство которого было завершено 31.12.2019, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод в эксплуатацию 3-го этапа, после чего была осуществлена государственная регистрация права собственности первого дольщика, что в совокупности повлекло возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в доме на необходимый для эксплуатации земельный участок.

Поскольку один объект недвижимого имущества, для строительства которого предоставлен участок, не был введен в эксплуатацию, то вопреки доводам Общества, в спорный период у него сохранялась обязанность по внесению арендной платы за весь переданный в аренду земельный участок, в том числе и за часть участка под введенными в эксплуатацию секциями (этапами) многоквартирного жилого дома. При этом после введения в эксплуатацию 1-й или 2-й секции трехсекционного жилого дома не были прекращены основанные на договоре от 20.08.2015 правоотношения по аренде всего земельного участка, предоставленного для строительства единого объекта – многоквартирного жилого дома  среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

В связи с изложенными обстоятельствами суд кассационной инстанции отклоняет как необоснованный довод подателя жалобы о том, что после регистрации первого права собственности на помещение в первом этапе строительства, арендная плата подлежала внесению только за ту часть земельного участка, которая была необходима для завершения строительства второго и третьего этапа.

С учетом изложенного у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов.

Приведенные подателем жалобы доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами.

Суд кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно определили круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, полно и всесторонне оценили представленные доказательства и дали обоснованную юридическую оценку установленным по делу обстоятельствам, сделали правильные выводы о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права. Оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений, оценки представленных доказательств не имеется, в связи с чем обжалуемые решение и апелляционное постановление отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 16.06.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 02.09.2020 по делу № А05-15364/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промтрейд» – без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина