АРБИТРАЖНЫЙ  СУД   МУРМАНСКОЙ   ОБЛАСТИ

ул. Академика Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183038

www.murmansk.arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А42-7837/2023

город Мурманск

05 июня 2024 года

Резолютивная часть решения вынесена 21.05.2024, в полном объеме решение изготовлено 05.06.2024.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Алексина Н.Ю.,                                  при ведении протокола судебного заседания секретарем Бредневой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ул. Бредова, д. 1, кв. 59, п.г.т. Никель, Мурманской области; ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению «Отдел имущественных отношений и муниципального контроля Администрации 

<

...>, г. Полярные Зори, Мурманской области; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо - администрация города Полярные Зори с подведомственной территорией (ул. Сивко, д. 1, г. Полярные Зори, Мурманской области; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о признании права, при участии в судебном заседании: от истца – представителя по доверенности ФИО2, от ответчика, третьего лица – представителя по доверенностям ФИО3,  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее -  истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к муниципальному казенному учреждению «Отдел имущественных отношений и муниципального контроля Администрации города Полярные Зори» (далее – ответчик, Отдел) со следующими требованиями:

- о признании права арендатора – ИП ФИО1 на возмещение (зачет) в счет арендных платежей по договорам аренды № 12-н-2020 и № 13-н-2020 от 11.06.2020 суммы произведенных ИП ФИО1 затрат на выполнение капитального ремонта помещений по указанным договорам аренды в размере          8 081 961,67 руб., начиная с 27.12.2022 до полного погашения ответчиком сумм произведенных ФИО1 затрат на выполнение капитального ремонта помещений по указанным договорам аренды;

-об обязании ответчика произвести перерасчет арендных платежей, уплаченных ИП ФИО1, по указанным договорам, начиная с 27.12.2022 (с учетом уточнений от 19.01.2024).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Полярные Зори с подведомственной территорией (далее – третье лицо, Администрация).

В обоснование иска истец указал, в том числе, что сами виды работ по капитальному ремонту и их стоимость была согласована Администрацией в соответствии с расчетной сметой, работы не оспорены.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, указав, в том числе, что истцом были нарушены согласованные сторонами условия и порядок проведения капитального ремонта, предпринимателю было заранее известно о неудовлетворительном состояния помещений, результаты проведения ремонта в полном объеме не приняты ответчиком, стоимость отделимых улучшений не подлежат зачету.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город Полярные Зори с подведомственной территорией в лице начальника Отдела (Арендодатель) и ответчиком заключены следующие договоры аренды от 11.06.2020:

-№ 12-н-2020 – о передаче истцу помещения II, комнаты                              №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11-20, 22, 24, 25, 37, площадь 415,29 кв. м, на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, под магазин непродовольственных товаров (розничная торговля), срок аренды с 11.06.2020 по 11.06.2025 (с учетом дополнительного соглашения от 13.07.2020),

-№ 13-н-2020 – о предоставлении Арендатору помещения II, № 36, площадь 12 кв. м на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, под магазин продовольственных товаров (розничная торговля), срок аренды с 11.06.2020 по 11.06.2025.

Согласно пунктам 7.1 указанных договоров Арендатор вправе производить капитальный ремонт арендованного помещения по согласованию в письменной форме с Арендодателем в счет арендной платы.

24.09.2020 истец направил в Отдел заявление на согласование проведения капитального ремонта в арендуемых помещениях в части выполнения работ по ремонту кровельного покрытия, а также внутренних ремонтных и отделочных работ (организация проемов, демонтаж перегородок, остекленение, ремонт входной группы, электромонтажные работы, сантехнические работы, отделка) в счет арендной платы по указанным договорам аренды с приложением сметы работ.

02.11.2020 предприниматель представил в Отдел на рассмотрение и согласование проект перепланировки нежилых помещений.

Рассмотрев данные заявления, Отдел 24.11.2020 согласовал проведение заявленного капитального ремонта в счет арендной платы  стоимостью 9 301 632 руб. согласно смете, а также перепланировку помещений в соответствии с представленным проектом перепланировки ООО «Союз-Проект» Т-37-2010-10 (письма № 3636, № 3639). 

Уведомлением от 25.11.2020 истец известил Отдел о начале работ по капитальному ремонту.

После завершения указанных выше работ в конце 2022 года истец неоднократно обращался в Отдел с просьбой зачесть сумму в размере 9 301 632 руб. в счет будущих арендных платежей по договорам от 11.06.2020 № 12-н-2020, № 13-н-2020.

19.12.2022 Комиссия в составе и.о. начальника Отдела, ведущего инспектора Отдела, представителя истца составили акт приемки выполненных работ капитального ремонта помещений в части ремонта кровельных покрытий.

 Распоряжением от 27.12.2020 № 134р Отдел произвел зачет в счет арендной платы сумму капитальных вложений по договору аренды № 12-н-2020 в размере 1 190 824 руб. 33 коп. и по договору № 13-н-2020 в размере 28 798 руб. 67 коп. за выполнение в помещении II комнатах №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11-20, 22, 24, 25, 36, 37, расположенном в здании по адресу: 

<

...>, следующих капитально-ремонтных работ кровельных покрытий: разборка покрытий кровель; устройство кровель плоских из направляемых материалов; устройство примыканий кровель из направляемых материалов к стенам и парапетам.

 Не согласившись с частичным зачетом, истец в 2023 году неоднократно обращался в Отдел и Администрацию с просьбой провести соответствующий зачет на оставшуюся сумму ремонта 8 081 961 руб. 67 коп.

Поскольку данные требования ответчиком выполнены не были, истец обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон и третьего лица, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, судом установлено, что Арендодателем было согласовано проведение Арендатором работ по капитальному ремонту объектов.

В целях выполнения данных работ истец заключил договоры подряда № 2 от 01.10.2020 и № 4 от 26.11.2020, которые были выполнены подрядчиками в полном объеме (акты от 01.11.2020 и от 02.04.2021, справки о стоимости работ, локальные сметные расчеты, платежные поручения по оплате работ).

Мотивированных возражений применительно к указанной в отчетной документации стоимости работ Отделом не заявлено, виды и качество выполненных работ ответчиком не оспорены, каких-либо нарушений при выполнении строительных работ ответчиком не установлено, нарушений в части согласования порядка проведения капитального ремонта судом не выявлено. 

Вопреки доводам Отдела доказательства нарушения истцом условий и порядка проведения капитального ремонта в деле отсутствуют.

Согласование на проведение капитального ремонта и возможность зачета спорных средств в счет уплаты арендных платежей в данному случае было дано уполномоченным лицом на все виды работ и всю сумму, указанную в сметной документации, заявление о зачете затраченных на ремонт средств неоднократно направлялось ответчику.

На основании установленных при рассмотрении дела конкретных обстоятельств, исходя из согласования сторонами возможности зачета затрат на проведение работ по капитальному ремонту объектов в счет арендной платы по договорам, суд приходит к выводу о возможности принятия к зачету в счет оплаты аренды с 27.12.2022 стоимости этих работ.

В связи с изложенным, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В порядке положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины истцом подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать право арендатора – индивидуального предпринимателя ФИО1 на возмещение (зачет) в счет арендных платежей по договорам аренды № 12-н-2020 и № 13-н-2020 от 11.06.2020 сумм произведенных ФИО1 затрат на выполнение капитального ремонта помещений по указанным договорам аренды в размере 8 081 961 руб. 67 коп., начиная с 27.12.2022 до полного погашения ответчиком сумм произведенных ФИО1 затрат на выполнение капитального ремонта помещений по указанным договорам аренды. 

Обязать муниципальное казенное учреждение «Отдел имущественных отношений и муниципального контроля администрации города Полярные Зори» произвести перерасчет арендных платежей, уплаченных ФИО1 по договорам аренды № 12-н-2020 и № 13-н-2020 от 11.06.2020 , начиная с 27.12.2022.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Отдел имущественных отношений и муниципального контроля администрации города Полярные Зори» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                   Алексина  Н. Ю.