Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-78382/2021

20 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  17 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  20 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бойковой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Арсенал Групп»

о взыскании,

при участии

от истца: ФИО2 (личность удостоверена по паспорту), ФИО2 (доверенность от 18.11.2022),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 26.04.2022),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал Групп» (далее – ответчик, ООО «Арсенал Групп») о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве от 25.09.2020 № 10.5/6Н в размере 167 400 руб. 

Определением суда от 03.09.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с целью определения площади объекта долевого строительства по договору без учета выполнения отделочных работ (если таковые были выполнены в нежилом помещении). 

Указанное заявление было принято судом к рассмотрению, определением от 18.10.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

В ходе судебного разбирательства ООО «Арсенал Групп» поддержало ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Суд посчитал возможным ходатайство о назначении экспертизы удовлетворить, поскольку для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов необходимы специальные знания, определил назначить проведение экспертизы в обществе с ограниченной ответственностью «Европейский центр судебных экспертов».

От экспертного учреждения 22.03.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта № 20/16 от 16.03.2022, по результатам ознакомления с которым истец заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы оставлено судом без удовлетворения исходя из результатов осмотра, сделанных судебным экспертом при осмотре спорного помещения.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали приведенные в иске доводы, а представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Заслушав участвующих в деле лиц и исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между истцом (участником) и ответчиком (застройщиком) 25.09.2020 заключен договор участия в долевом строительстве                        № 10.5/6Н (далее -  Договор), по условиям истцом приобретался объект долевого строительства: нежилое помещение без выполнения отделочных работ, имеющее условный номер 6Н, расположенное на 1-м этаже, в 3-й секции, в строительных осях АсЗ-ИкЗ; 6сЗ-2с4 (далее - Помещение). Технические характеристики Помещения в соответствии с проектной документацией: общая площадь 61,32 кв.м (в состав помещения входят офис - 54,44 кв.м и санузел - 6,88 кв.м).

В силу пункта 2.1 Договора его цена составила 9 504 600 руб. исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади помещения, равной 155 000 руб.

Пунктом 4.4 Договора предусмотрено, что застройщик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сообщает участнику информацию о фактической площади помещения по данным первого обмера органами технической инвентаризации и об окончательной цене Договора. Окончательная цена договора определяется как произведение стоимости одного квадратного метра площади помещения на площадь помещения по данным их первого обмера органами технической инвентаризации или иной организации имеющей право проводить обмеры в соответствии с законодательством РФ (далее - первые обмеры).

В силу пункта 4.5 Договора при увеличении площади Помещения по данным первого обмера более чем на 1 (один) квадратный метр участник доплачивает застройщику денежную сумму, являющуюся разницей между окончательной ценой Договора, определенной по правилам пункта 2.1 Договора исходя из фактической площади Помещения, и уже уплаченной участником денежной суммой.

Согласно пункту 4.7 Договора при изменении приведенной площади объекта недвижимого имущества в соответствии с пунктами 4.5 и 4.6 настоящего Договора, цена Договора считается измененной по соглашению сторон без составления дополнительного соглашения к настоящему Договору с момента получения сторонами данных о фактической площади объекта недвижимого имущества по данным первого обмера и направления заинтересованной стороной другой стороне письменного требования о произведении доплаты/возврата денежных средств за увеличение/уменьшение площади Объекта недвижимого имущества. 

По окончанию строительных работ в рамках мероприятий по передаче помещения ответчик письмом от 17.02.2021 исх. № 271/21 уведомил ФИО2 о том, что по данным первого обмера общая площадь Помещения составила 62,4 кв.м. и предъявил требование об оплате разницы между итоговой стоимостью помещения и оплаченной ранее суммой в размере 167 400 руб.

Указанная сумма была выплачена истцом ответчику платежным поручением от 28.02.2021 № 10457.

22.03.2021 истец осмотрел помещение с участием приглашенного кадастрового инженера ООО «Центральное Агентство Кадастровых Работ» ФИО4, которая произвела обмер Помещения № 6-Н и выявила, что его площадь составляет 62,1 кв.м.

Поскольку разница между определенной в пункте 1.1. Договора площадью Помещения (61,32 кв.м) и фактической площадью Помещения составила менее 1 кв.м,  истец направил застройщицу переданную кадастровым инженером документацию (ведомость помещений, план 1 этажа) и потребовал вернуть излишне уплаченную сумму в размере 167 400 руб. 

Письмом от 14.04.2021 исх. № 119 застройщик отказал в возврате денежных средств, указав, что согласно результатам обмеров Помещения, его площадь  составляет 62,4 кв.м.

Письмом от 25.05.2021 исх. № 161 застройщик вновь сообщил, что согласно результатам контрольного обмера Помещения отклонение фактической площади помещения от соответствующей площади, указанной в пункте 1.1. Договора, составляет более 1 квадратного метра в сторону увеличения.

Указанное послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с положениями части 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта.

Согласно части 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В соответствии с условиями заключенного между сторонами Договора, для определения цены Договора принимаются результаты первого обмера, проведенного уполномоченным кадастровым инженером, которые будут являться основанием для постановки Помещения на кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что первый обмер всего многоквартирного дома и Помещения был произведен уполномоченным лицом - кадастровым инженером ФИО5, указанные обмеры были приняты Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области при вводе дома в эксплуатацию и постановке его на кадастровый учет.

В соответствии с данными первого обмера площадь Помещения составила 62,4 кв.м, указанная площадь отражена в техническом плане от 22.12.2020, который является неотъемлемой частью разрешения на ввод от 25.12.2020.

Результаты первых обмеров были учтены при постановке Помещения на государственный кадастровый учет и отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Помещение было передано истцу по акту приема-передачи от 31.03.2021, согласно которому застройщик передал, а участник принял Помещение общей площадью 62,4 кв.м. Согласно сведениям ЕГРН Помещение поставлено на государственный кадастровый учет 05.04.2021 и имеет площадь 62,4 кв.м.

Поскольку фактическая площадь Помещения по данным первых обмеров превысила проектную площадь на 1,08 кв.м и составила 62,4 кв.м,  указанное явилось для ответчика основанием для перерасчета цены Договора и выставления требования об оплате разницы.

Тем не менее, в материалы дела истцом и ответчиком были представлены документы, имеющие разные сведения о площади Помещения, в связи с этим суд назначил по делу судебную экспертизу. При этом, при назначении экспертизы ФИО2 заверил суд в том, что Помещение находится в неизменном виде, каких-либо ремонтных работ и перепланировок в Помещении не производилось.

На разрешение эксперта судом был поставлен следующий вопрос: какова приведенная площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Бугровское сельское поселение, 

<

...>, пом. 70Н, без учета внутренней отделки (отделка стен, пола, потолков и т.п.) и коробов для инженерных коммуникаций?

По результатам проведенного 09.03.2022 осмотра экспертом было подготовлено заключение № 20/16 от 16.03.2022, в котором эксперт отразил, что на момент осмотра Помещение разделено перегородками на два помещения квадратное и прямоугольное. В квадратном помещении выполнены отделочные работы: стены обшиты гипроком, в месте нахождения колонны выполнена еще одна перегородка из ГКЛ. Площадь за счет перегородок, а также отделочных материалов, которыми обшиты стены, существенно снижена, на полу плитка, потолок - армстронг. В санузле выполнена перепланировка, а также коммуникации зашиты ГКЛ плитами, что также снижает площадь помещения. В прямоугольном помещении также выполнена перегородка, которая разделяет помещение на тамбур. В тамбуре выполнено утепление стен.

В заключении № 20/16 от 16.03.2022 эксперт также указал, что в связи с тем, что определить толщину ГКЛ перегородок, применяемых гипсокартонных листов, а также толщину нанесения клея при облицовке стен гипсокартонными листами, не представляется возможным, но они существенно влияют на определение точной площади помещения, эксперту не представляется возможным ответить на поставленный судом вопрос.

В выводах заключения № 20/16 от 16.03.2022 эксперт указал, что в связи с тем, что в Помещении выполнена перепланировка помещения и отделочные работы, определить точную площадь нежилого помещения без учета внутренней отделки (отделка стен, пола, потолков и т.п.) и коробов для инженерных коммуникаций, не представляется возможным.

Поскольку при осмотре помещения экспертом 09.03.2022 было установлено, что истцом или привлеченными им третьими лицами выполнен значительный объем отделочных и иных работ, а также произведена перепланировка помещения, установлены дополнительные перегородки и короба, утеплены стены, что существенно уменьшает фактическую площадь помещения, суд отказал ФИО2 в назначении повторной судебной экспертизы, создавшему, по мнению суда, непреодолимые препятствия для выяснения действительной площади спорного Помещения с помощью судебной экспертизы.

Проведенная истом перепланировка помещения, а также выполнение в нем отделочных работ привели к искусственному уменьшению площади Помещения, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не позволили истцу доказать правомерность заявленных требований и опровергнуть представленные ответчиком результаты первого замера.

Основания не доверять данным первых обмеров, на основании которых дом был введен в эксплуатацию и поставлен на учет, у суда отсутствуют. 

Акт приема-передачи Помещения, в котором зафиксирована его площадь в размере 62,4 кв.м, подписан истцом без возражений 31.03.2021.

 На основании изложенного, в удовлетворении иска следует отказать с отнесением на истца расходов по уплате государственной пошлины.

При назначении судебной экспертизы ответчик внес на депозит суда 29 000 руб.

Согласно статье 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам выплачиваются по выполнении своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда. 

В этой связи экспертному учреждению подлежит перечислению с депозитного счета арбитражного суда 15 000 руб. за производство экспертизы по делу.

Поскольку ответчиком за судебную экспертизу на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в большем размере, ему надлежит возвратить 14 000 руб., перечисленных за проведение экспертизы по настоящему делу. 

Расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 руб. подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Перечислись с депозитного счета Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обществу с ограниченной ответственностью «Европейский центр судебных экспертов» 15 000 руб. на расчетный счет № 

<

***> на основании счета № 4230/16 от 03.02.2022 за производство экспертизы по арбитражному делу № А56-78382/2021.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью  «Арсенал групп» (счет 40702810537000007285 в Ф. ОПЕРУ Банка ВТБ (ПАО) в Санкт-Петербурге) с депозитного счета Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 14 000 руб., внесенных на основании платежного поручения от 28.01.2022              № 45.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Арсенал Групп» 15 000 руб. расходов за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бойкова Е.Е.