Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А21-11066/2019

г. Калининград

16 июня 2020 г.

«11» июня 2020 года объявлена резолютивная часть решения 

«16» июня 2020 года решение изготовлено в полом объёме 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Иванова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем c/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304390505000021, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 19 от 12.07.2018, взыскании задолженности по договору в размере 256 128,90 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4503,55 рублей,

третье лицо: ФИО3.

при участии:

от истца – ФИО4 по доверенности от 09.10.2019, по паспорту; 

от ответчика – извещен, не явился;

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 09.01.2020, по паспорту;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель,  Арендодатель) обратилась в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее – ответчик, Общество, Арендатор) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 19 от 12.07.2018, взыскании задолженности по договору в размере 256 128,90 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4503,55 рублей.

Определением суда от 30.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечён ФИО3.

Информация  о месте и времени судебного заседания  была размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в сроки, установленные частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца и третьего лица в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объёме.

Представитель ответчика возражал против их удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, истец и ответчик 12.07.2018 заключили договор аренды нежилого помещения № 19 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование часть здания – нежилые помещения общей площадью 107,1 м2, и обязуется своевременно вносить арендную плату.

Срок действия Договора устанавливается на десять лет – с 12.07.2018 по 12.07.2028 (п. 4.1 Договора). Исходя из условий Договора он может быть расторгнут  по соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора арендная плата устанавливается, исходя из занимаемой площади помещения, из расчёта 1000 рублей за один квадратный метр. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату, начиная с 12.09.2018, ежемесячно в следующем размере:

- с 12.08.2018 по 12.03.2019 – 50 000 рублей;

- с 12.03.2019 по 12.09.2019 – 75 000 рублей;

- с 12.09.2019 и далее – 107 000 рублей.

Как установлено пунктом 2.2 Договора внесение арендной платы производится не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который производится оплата.

Установленное в Договоре помещение было передано Арендатору 12.07.2018, что подтверждается актом приёма-передачи, однако с марта 2019 года он перестал исполнять обязательства по внесению арендной платы. 

12.08.2019 истец направил в адрес ответчика повторную претензию с требованием оплатить сумму долга по арендной плате в размере 256 128,90 рублей, которая была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными, исходя из следующего.

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал на следующие обстоятельства.

В ответ на претензию Предпринимателя Общества 15.03.2019 вручило ей заявление о зачёте в счёт принадлежащего ответчику права требования с истца стоимости работ по ремонту арендуемого помещения в размере 1 500 000 рублей. Каких-либо возражений на данное заявление не поступило, ввиду чего, ответчик полагает необоснованным требование истца о взыскании задолженности по Договору.

 Как установлено судом, требования ответчика к истцу о взыскании задолженности в счёт возмещения стоимости неотделимых улучшений рассматриваются в рамках дела № А21-12729/2019.

Согласно статье 410 Кодекса обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В силу частей 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 3.2.1 договора установлена обязанность Арендатора поддерживать помещение в исправном состоянии.

Согласно пункту 7.3 Договора улучшения арендованного имущества, осуществлённые Арендатором за свой счёт и которые не могут быть отделимы без вреда для помещения, являются собственностью Арендатора. По соглашению сторон Договора Арендодатель вправе оплатить расходы Арендатора по улучшению помещения в период аренды, после чего указанные улучшения перейдут в его собственность. 

Таким образом, Договором предусмотрена возможность возмещения Арендодателем Арендатору стоимости произведённых улучшений помещения. 

Вместе с тем, по смыслу части 1 части 3 статьи 132 АПК РФ после предъявления к должнику иска не допускается прекращение спорного обязательства зачётом встречного однородного требования в соответствии со статьёй 410 ГК РФ без подачи встречного искового заявления.

Общество встречный иск не предъявило, а подало самостоятельный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений, ввиду чего у суда отсутствуют основания для произведения зачёта.

Ответчик также указал на то, что истцом необоснованно предъявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за февраль 2019 года, поскольку она взыскана решением суда по делу № А21-5953/2019.

Истец представил подробный расчёт задолженности по месяцам, в соответствии с которым в сумму исковых требований не входит арендная плата за февраль 2019 года.

Учитывая изложенное, суд пришёл к выводу о доказанности факта наличия на стороне ответчика задолженности по оплате аренды в заявленной сумме. Доказательств её оплаты в полном объёме в материалы дела не представлено. Ввиду чего суд пришёл к выводу об обоснованности требований Предпринимателя в части взыскания суммы основного долга в размере 256 128,90 рублей.

Поскольку Общество допустило просрочку исполнения своих обязательств, истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга.

Согласно части 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчёт процентов, представленный Предпринимателем, судом проверен и признан верным. Ответчик обоснованных возражений относительно их взыскания не представил.

Таким образом, требование истца о взыскании процентов с ответчика является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Кроме того, Предпринимателем заявлено требование о расторжении Договора, на том основании, что Обществом более двух раз подряд нарушены сроки внесения арендной платы.

Пунктом 7.5 Договора и пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что в таком случае Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал на то, что 14.06.2019 истцу было вручено соглашение о расторжении Договора, а 16.06.2019 арендованное помещение было ему возвращено по акту приёма-передачи, также поданы документы в Управление Росреестра по Калининградской области о прекращении записи о праве аренды, ввиду чего Договор необходимо считать расторгнутым.

В силу части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п. 1 ч. 2 ст. 450 Кодекса).

Согласно части 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку истцом не было подписано соглашение о расторжении Договора, необходимо расторгнуть договор в судебном порядке.

Исходя из изложенного, исковые требования Предпринимателя подлежат удовлетворению в полном объёме.

Статьёй 112 АПК РФ предусмотрено, что в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешается вопрос о судебных расходах.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд   

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения  №19 от 12.07.2018г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарант» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  задолженность по договору аренды нежилого помещения от 12.07.2018 № 19 за период с 01 марта 2019г. по 16.06.2019 года в размере 256 128,90 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 503,55 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 800 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяС.А. Иванов