№ 09АП-47119/2023

Дело № А40-61551/23

г. Москва

15 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2023 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 15 августа 2023 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:      В.А.Яцевой,

судей:

И.В.Бекетовой, ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 13 апелляционные жалобы Управления Росреестра по Москве, Москомстройинвеста 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2023 по делу № А40-61551/23-148-321, 

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Капель+» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: 1) Москомстройинвест; 2)ФИО3 

о признании недействительным решения Управления Росреестра по Москве, оформленного уведомлением № КУВД-001/2022-31195760/12 от 06.03.2023, об обязании,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:

ФИО4 по дов. от 16.05.2023;

от заинтересованного лица:

ФИО5 по дов. от 22.06.2023;

от третьих лиц:

1) ФИО6 по дов. от 19.05.2023; 

2) ФИО7 по дов. от 19.04.2023; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Капель+» (далее – заявитель, ООО «Капель+») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо) о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № МН-1509-1510 от 17.03.2022 в отношении объекта долевого строительства, создаваемого по адресу: 

<

...> влд. 30, стр. 1, заключенного между ООО «Капель+» и гр. ФИО3, оформленного уведомлением № КУВД-001/2022-31195760/12 от 06.03.2023; о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации договора № МН-1509-1510 от 17.03.2022, заключенного между ООО «Капель+» и гр. ФИО3, в течение десяти дней с даты вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Москомстройинвест, ФИО3.

Решением суда первой инстанции от 30.05.2023 заявление ООО «Капель+» удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление и Москомстройинвест, обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В судебном заседании представитель Москомстройинвеста доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Представители ООО «Капель+» и ФИО3 возражали против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционные жалобы; считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей сторон, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель является застройщиком многофункционального делового центра на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0011006:109 по адресу: 

<

...> вл..30, корп.1, далее — земельный участок, согласно Договору аренды земельного участка № М-02-018390 от 28.03.2022 под проектирование и строительство (реконструкцию) делового центра с коммерческими объектами для обслуживания.

Деятельность застройщика ООО «Капель+» осуществляет согласно полученному разрешению на строительство № RU77106000-009399 от 21.05.2014, на основании Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ).

ФИО3 является участником долевого строительства по заключенному с заявителем договору участия в долевом строительстве № МН-1509-1510 от 17.03.2022.

Заявитель и третье лицо по делу обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № МН-1509-1510 от 17.03.2022, заключенного в соответствии с Законом №214-ФЗ.

Управление уведомлением № КУВД-001/2022-31195760/12 от 06.03.2023 приостановило осуществление регистрационных действий по государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве № МН-1509-1510 от 17.03.2022 в отношении объекта долевого строительства, создаваемого по адресу: 

<

...> влд.30, стр.1, заключенного между ООО  «Капель+» (застройщик) и  гр.ФИО3 (участник долевого строительства).

Посчитав, что уведомление регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). 

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом № 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами. 

Статьей 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно статье 18 Закона №218-ФЗ, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Порядок проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав определен указанным законом, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ). 

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Доводы апелляционных жалоб о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными, исходя из следующего. 

В своих апелляционных жалобах Управление Росреестра по Москве и Москомстройинвест ссылаются на то, что судом не применена норма материального права, подлежащая применению, а именно: п.54 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Управление также ссылается на уведомления Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства об отсутствии права привлекать денежные средства Застройщиком, что, на основании п. 54 и 57 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, является основанием для отказа в государственной регистрации.

Отклоняя данный довод, коллегия исходит из следующего.

В соответствии с положениями пункта 54 и 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, уведомление Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства не может являться основанием, по которому возможен отказ в проведении регистрационных действий.

Основания для отказа в государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закон № 218-ФЗ, являются исчерпывающими.

По своей сути п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона N 214-ФЗ является материальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств.

В свою очередь, положения п. 57 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ можно отнести к производным от п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы. Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ введен абзацем 5 подпункта "а" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 175-ФЗ).

При этом, на основании абзаца 5 подпункта "ж" пункта 2 статьи 1 Закона № 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона № 214-ФЗ, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Однако, из ч. 7 ст. 8 Закона № 175-ФЗ следует, что положения статьи 3 Закона №214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан -участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о фонде) и Законом № 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Таким образом, поскольку п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве введен Законом № 175-ФЗ от 01.07.2018, а разрешение заявителя-застройщика на строительство № RU77106000-009399 получено 21.05.2014, указанная норма не подлежит применению к заявителю.

Вместе с тем, ч. 7 ст. 8 Закона №175-ФЗ не исключает возможности применения к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, положений ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ без учета изменений, внесенных Законом № 175-ФЗ и Законом о фонде.

Сама по себе часть 2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, устанавливающая обязанность уполномоченного органа направлять в орган регистрации прав сведения о застройщиках, не соответствующих положениям Закона № 214-ФЗ, введена подпунктом "б" пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 304-ФЗ).

Согласно ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ (в ред. Закона N 304-ФЗ), уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан-участников долевого строительства на строительство (создание многоквартирных домов с приложением решений, указанных в части 2.3 настоящей статьи, в срок не более чем один рабочий день со дня получения соответствующего решения. Закон N 304-ФЗ вступил в силу с 01.01.2017. Таким образом, обязанность направления в орган регистрации прав сведений о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве возникла только с 01.01.2017. 

При этом, ч. 3 ст. 6 Закона № 304-ФЗ установлено, что действие положений части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (в ред. Закона N 304-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017.

Договор участия в долевом строительстве между застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома заключен и зарегистрирован в 2014 году.

Таким образом, поскольку разрешение на строительство получено застройщиком до 01.07.2018, а первый договор участия в долевом строительстве заключен до 01.01.2017, ограничения, установленные ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, независимо от редакции закона не распространяются на заявителя.

Соответственно, положения пункта 54 и 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, являющиеся производными от ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, также не распространяют своего действия на заявителя.

Кроме того, Управление в апелляционной жалобе ссылается на то, что в представленном договоре порядок оплаты договора не соответствует нормам Закона 214-ФЗ, т.к. предусмотрена возможность уплаты цены договора участником долевого строительства путем зачета встречных однородных требований.

Отклоняя данный довод, коллегия исходит из следующего.

Как следует из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положения статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляют, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Таким образом, общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования.

Закон № 214-ФЗ, также, не содержит прямого запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования. 

Следовательно, оплату по договору участия в долевом строительстве возможно произвести посредством зачета встречных однородных требований. При этом неважно, вытекает ли предъявляемое к зачету требование из того же обязательства по договору долевого строительства или из другого.

Таким образом, государственный регистратор, приостанавливая регистрацию договора, ссылаясь на приведенные им доводы, вышел за рамки предоставленных полномочий, требовал предоставления документов, не предусмотренных Законом о государственной регистрации, тем самым нарушил права и законные интересы Заявителя и третьего лица - участника долевого строительства ФИО3

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу  об отсутствии у регистрирующего органа оснований для приостановления  государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве № МН-1509-1510 от 17.03.2022, заключенного между ООО  «Капель+» и гр.ФИО3 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных часть 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционных жалоб проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2023 по делу № А40-61551/23 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                  В.А. Яцева

 

Судьи                                                                                                           И.В.Бекетова

 

                                                                                                          ФИО1