Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, 7, г. Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А36-11727/2019

г.Липецк

18 января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2020 года.  

Решение в полном объеме изготовлено 18 января 2021 года.     

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Канаевой А.В.,                    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Леликовой О.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сталь-М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: Тамбовская область, Тамбовский район, ул.Придорожная, д.7)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Сталь-М» ФИО1,

о расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок и взыскании 4 016 477 руб. 80 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность № 40 от 21.09.2020,

от ответчика – представитель не явился,

от третьего лица – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сталь-М» о расторжении договора аренды № 868/17-СЮ от 29.12.2017 земельного участка с кадастровым номером 48:20:0027801:102, площадью 651 000 кв.м, местоположение: Липецкая область, г.Липецк, для строительства многофункционального спорткомплекса с устройством площадок для занятия спортом и физкультурой и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 48:20:0027801:102 в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением арбитражного суда от 15.11.2019 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А36-11727/2019.

Кроме того, Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сталь-М» о взыскании 4 012 853 руб. 76 коп., в том числе 3 977 235 руб. 68 коп. основного долга за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 и 35 618 руб. 08 коп. неустойки (пени), а также о расторжении договора аренды № 868/17-СЮ от 29.12.2017 земельного участка с кадастровым номером 48:20:0027801:102, площадью 651 000 кв.м, местоположение: Липецкая область, г.Липецк, для строительства многофункционального спорткомплекса с устройством площадок для занятия спортом и физкультурой, и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 48:20:0027801:102 в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 28.07.2020 указанное исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А36-5256/2020.

Определением от 03.08.2020 арбитражный суд по ходатайству истца объединил дела № А36-11727/2019 и № А36-5256/2020 в одно производство для совместного рассмотрения, присвоив объединенному делу номер                       № А36-11727/2019.

Определением от 31.08.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Сталь-М» ФИО1.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований до 4 016 477 руб. 80 коп., в том числе 3 977 235 руб. 68 коп. основного долга и 39 242 руб. 12 коп. неустойки (пени).

Ответчик и третье лицо в настоящее судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о начавшемся по делу судебном процессе.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размещена арбитражным судом в сети «Интернет».

При таких обстоятельствах, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц.

В настоящем судебном заседании истец поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

От ответчика поступило встречное исковое заявление к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 324 773 руб. 99 коп.

Истец возражал против принятия к рассмотрению встречного иска, ссылаясь на несоблюдение ответчиком досудебного порядка урегулирования спора.

Определением от 18.01.2021 (резолютивная часть оглашена 25.11.2020) суд возвратил ответчику встречное исковое заявление.

Кроме того, от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью урегулирования спора мирным путем, а также в связи с невозможностью явки представителя ФИО3 по причине плохого самочувствия и необходимости соблюдения мер предосторожности из-за опасности распространения новой коронавирусной инфекции. 

Истец на ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства возразил, указав на то, что интересы общества в последних судебных заседаниях представлял другой представитель и доказательств невозможности его участия в настоящем судебном заседании не представлено, кроме того, полагал невозможным урегулирование спора мирным путем.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства, суд установил следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине (часть 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанной нормы права следует, что если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство о его отложении, то совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью последнего.

В рассматриваемом случае, заявляя ходатайство об отложении судебного разбирательства, ответчик не представил доказательств невозможности обеспечения явки в судебное заседание иного представителя, а также не обосновал необходимость участия представителя совершением каких-либо процессуальных действий, которые могли бы повлиять на разрешение спора.

При разрешении ходатайства суд также принимает во внимание, что дата и время настоящего судебного заседания согласовывались с представителем ответчика – адвокатом Кротовым М.Е., с учетом его занятости в иных судебных процессах, в прошлом судебном заседании (см. протокол судебного заседания от 12.11.2020).

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание пояснения истца о невозможности урегулирования спора мирным путем, суд считает необходимым отказать в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства, полагая, что настоящее дело может быть рассмотрено в его отсутствие, по имеющимся доказательствам.

Арбитражный суд, выслушав истца, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи, установил следующее. 

Из материалов дела следует, что обществом с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град» (сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью «Сталь-М» (сторона-2) подписано соглашение о завершении строительства проблемного объекта долевого строительства в рамках процедуры внешнего управления № 1 (многоэтажное здание со встроенными торгово-административными помещениями по ул. М.И.Неделина-Фрунзе г.Липецк) от 11.09.2017 (далее – соглашение), в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора подряда (далее - основной договор) на выполнение работ по завершению строительства объекта: «Многоэтажное жилое здание со встроенными торгово-административными помещениями по ул. М.И.Неделина-Фрунзе», определив сроки осуществления намерений сторон и существенные условия основного договора.

Во исполнение указанного соглашения 09.01.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Сталь-М» (подрядчик) подписан договор подряда № 3, согласно которому подрядчик по заданию заказчика обязуется в установленный срок выполнить собственными или привлеченными силами работы на объекте; «Многоэтажное жилое здание со встроенными торгово-административными помещениями по ул. М.И.Неделина-Фрунзе» и сдать результат работ заказчику в соответствии с условиями договора.

В целях оказания мер поддержки инвестору (ООО «Сталь-М») в соответствии с Законом о защите участников долевого строительства в виде предоставления земельного участка с кадастровым номером 48:20:0027801:102 площадью 651000 кв.м с разрешенным использованием – спорт, по результатам заседания комиссии главой администрации Липецкой области принято распоряжение № 478-р от 24.11.2017, которым масштабный инвестиционный проект «Строительство многофункционального спорткомплекса с устройством площадок для занятия спортом и физкультурой», реализуемый на земельном участке с кадастровым номером 48:20:0027801:102 площадью 651000 кв.м с разрешенным использованием – спорт, признан соответствующим критерию, установленному пунктом 2 части 2 статьи 2 Закона Липецкой области от 15.06.2015 № 418-ОЗ «О установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов».                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

Как видно из материалов дела, на основании указанного распоряжения между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области (арендодатель) и обществом  с ограниченной ответственностью «Сталь-М» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 868/17-СЮ от 29.12.2017 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 48:20:0027801:102, площадью 651 000 м2, расположенный по адресу: Российская Федерация, Липецкая область, г.Липецк, для строительства многофункционального спорткомплекса с устройством площадок для занятия спортом и физкультурой.

Пунктом 2.1 договора стороны установили срок аренды земельного участка с 29.12.2017 по 28.12.2027.

Согласно пункту 3.2 договора участок, указанный в пункте 1.1 договора передан арендодателем и принят арендатором 29.12.2017 по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение к договору).

В пункте 3.4 договора определено, что арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в договоре.

В силу пункта 4.1 договора арендная плата исчисляется с 29 декабря 2017 года и вносится арендатором равными долями, ежеквартально – не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 15 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 4.4 договора обязанность арендатора по внесению арендных платежей считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 4.2 договора.

В пункте 5.1 договора предусмотрены случаи, при которых арендодатель имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке.

07.10.2019 истец направил ответчику уведомление № И28-8976 от 04.10.2019 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка № 868/17-СЮ от 29.12.2017, ссылаясь на нарушение ответчиком окончательного срока, установленного соглашением о завершении строительства проблемного объекта долевого строительства в рамках процедуры внешнего управления № 1 от 11.09.2017, а также не использование земельного участка в соответствии с целевым назначением, приложив к нему соглашение о расторжении договора.

В ответ на указанное предложение ответчик направил истцу письмо № 255 от 24.10.2019, в котором сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора.

26.06.2020 истец направил ответчику претензию № И28-6480, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате за I-II кварталы 2020 года, предложил оплатить её, а также внести арендную плату за III и IV кварталы 2020 года на основании пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и уплатить пени. Кроме того, в указанной претензии истец предложил ответчику в случае невнесения арендной платы в течение семи дней расторгнуть договор в добровольном порядке.

Претензия получена ответчиком 03.07.2020, но оставлена без ответа и удовлетворения.

Нарушение ответчиком окончательного срока исполнения обязательств по соглашению о завершении строительства проблемного объекта долевого строительства в рамках процедуры внешнего управления № 1 от 11.09.2017 («Многоэтажное жилое здание со встроенными торгово-административными помещениями по ул.М.И.Неделина-Фрунзе»), заключенному с ООО «Риэлторский центр «Строй Град», и невнесение им арендных платежей в установленные договором сроки послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

 В соответствии с Законом Липецкой области от 26.12.2014 № 357-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Липецкой области и органами государственной власти Липецкой области» и Положением об Управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утвержденным распоряжением администрации Липецкой области от 07.10.2010 № 402-р, Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области осуществляет распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа город Липецк Липецкой области. 

Исходя из анализа условий подписанного между сторонами договора, арбитражный суд считает, что по своей правовой природе он является договором аренды, правоотношения в рамках которого регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается ответчиком, факт передачи ему земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением администрации Липецкой области от 24.12.2007 № 179 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Положение              № 179).

В соответствии с пунктом 2.2 Положения № 179 годовая арендная плата за земельные участки рассчитывается по формуле: А = КСЗ x П, где: А - годовая плата за аренду земельного участка (руб.); КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка (руб.); П - ставка арендной платы, являющаяся величиной, выраженной в процентах.

Размер ставок арендной платы устанавливается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (пункт 2.3 Положения № 179).

Ставки арендной платы за земельные участки, расположенные в границах города Липецка, установлены решением Липецкого городского Совета депутатов от 26.10.2010 № 131 «О Положении о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Липецка, порядке, условиях и сроках ее внесения и об установлении ставок арендной платы за земельные участки, расположенные в границах города Липецка» (далее – Положение № 131).

В соответствии с пунктом 7.4.1 Положения № 131 ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий,  составляет 0,5%.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 

Из материалов дела видно, что кадастровая стоимость земельного участка в  спорный период составляла 1 060 596 180 руб.

Проанализировав представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.09.2020, суд соглашается с ним, поскольку он произведен на основании условий договора и вышеприведенных нормативных правовых актов.

Размер арендной платы за указанный период составляет 3 977 235 руб.                68 коп.

Ответчик расчет задолженности не оспорил, контррасчет либо доказательства внесения арендных платежей за спорный период не представил.

Довод ответчика о неправомерности начисления истцом арендной платы за 1, 2 и 3 кварталы 2020 года ввиду наличия оснований для предоставления отсрочки уплаты арендных платежей в соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в связи с тем, что ООО «Сталь-М» осуществляет деятельность в области отдыха и развлечений, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, не может быть принят судом во внимание по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Исходя из пункта 1 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, включены виды деятельности в сфере транспортных услуг, культуры, организации, досуга и развлечений, физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт, деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма, гостиничный бизнес, общественное питание, деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений, деятельность по организации конференций и выставок, по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты), деятельность в области здравоохранения, розничная торговля непродовольственными товарами, средства массовой информации и производство печатной продукции.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в ответе на 3 вопрос Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 требований.

Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Ответчиком доказательств обращения к арендодателю с требованием о предоставлении соответствующей отсрочки уплаты арендной платы в 2020 году в материалы дела не представлено.

Кроме того, судом установлено, что основным видом деятельности общества с ограниченной ответственностью «Сталь-М», согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц, является обработка отходов и лома черного металла (ОКВЭД 38.32.3).

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ООО «Сталь-М» фактически осуществляет деятельность в области строительства жилых и нежилых зданий.

Вместе с тем, указанные виды деятельности не содержатся в перечне, определенном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, соответственно, у истца отсутствовала обязанность по предоставлению ответчику арендных каникул, платежи подлежали внесению в соответствии с условиями заключенного договора.

Довод ответчика о том, что общество осуществляет деятельность в области отдыха и развлечений (ОКВЭД 9.3.2), не находит своего документального подтверждения в материалах дела. 

При этом, предоставление ответчику земельного участка для целей строительства многофункционального спорткомплекса с устройством площадок для занятия спортом и физкультурой, само по себе не свидетельствует об осуществлении ответчиком деятельности в области отдыха и развлечений.

Распространение новой коронавирусной инфекции само по себе не может рассматриваться как обстоятельство, влекущее ухудшение условий арендного пользования для всех категорий арендаторов, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование указанных обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела, в том числе, срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника (вопрос № 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что положения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку ответчик доказательств, подтверждающих внесение арендной платы, не представил, а также не представил доказательств, освобождающих его от исполнения принятого на себя обязательства, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 в сумме 3 977 235 руб. 68 коп. является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пеню) за период с 26.03.2020 по 27.07.2020 в размере 39 242 руб. 12 коп. (с учетом уточнения).

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В пункте 6.1 договора стороны предусмотрели, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором или уведомлением срок арендатор уплачивает неустойку (пеню). Неустойка (пеня) начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате, начиная со следующего за установленным договором или уведомлением днем оплаты. Неустойка (пеня) за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы платежа. Процентная ставка неустойки (пени) устанавливается в размере одной трехсотой действующей на дату истечения срока очередного платежа, в соответствии с пунктом 4.1, ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Неустойка (пеня) перечисляется на счет, указанный в п.4.2 договора.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства надлежащим образом, не оплатил в установленные договором сроки пользование предоставленным ему земельным участком, истец вправе обратиться с требованием о применении ответственности, предусмотренной договором.

Проанализировав представленный истцом расчет неустойки (пени) за период с 26.03.2020 по 27.07.2020, суд соглашается с ним.

Сумма неустойки (пени) составляет 39 242 руб. 12 коп.

Ответчик расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил, ходатайства о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявил. 

В силу статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск последствий совершения или не совершения процессуальных действий, в том числе по представлению доказательств, лежит на стороне совершившей или не совершившей соответствующее процессуальное действие.

Таким образом, оценив по своему внутреннему убеждению каждое доказательство в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд признает требование истца о взыскании неустойки  за период с 26.03.2020 по 27.07.2020 в размере 39 242 руб. 12 коп. законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истец просит расторгнуть спорный договор в связи с нарушением ответчиком окончательного срока исполнения обязательств по соглашению о завершении строительства проблемного объекта долевого строительства в рамках процедуры внешнего управления № 1 от 11.09.2017, а также невнесением арендной платы более двух раз подряд, и обязать ответчика возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке, в том числе в случае:

- нарушения ООО «Сталь-М» промежуточных либо окончательных сроков исполнения обязательств по соглашению о завершении строительства проблемного объекта долевого строительства в рамках процедуры внешнего управления № 1 от 11.09.2017 («Многоэтажное жилое здание со встроенными торгово-административными помещениями по ул.М.И.Неделина-Фрунзе»), заключенному с ООО «Риэлторский центр «Строй Град»;

- невнесения арендной платы два раза подряд в установленные договором сроки.

Довод истца о нарушении ответчиком окончательных сроков исполнения обязательств по соглашению о завершении строительства проблемного объекта долевого строительства в рамках процедуры внешнего управления № 1 от 11.09.2017 является необоснованным ввиду следующего.

Из материалов дела видно, что в пункте 1.1 соглашения его стороны договорились о подготовке н заключении в последующем договора подряда (далее - основой договор) на выполнение работ по завершению строительства объекта: «Многоэтажное жилое здание со встроенными торгово-административными помещениями ул.М.И.Неделина-Фрунзе».

До подписания основного договора стороны согласно пункту 1.2 соглашения обязуются произвести следующие действия:

- общество с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй Град» обязуется в срок не позднее 01 ноября 2017 года обратиться в Арбитражный суд Липецкой области в рамках дела о банкротстве № А36-6470/2016 с заявлением о привлечении для обеспечения деятельности должника - ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» и установления оплаты услуг привлеченного лица – общества с ограниченной ответственностью «Сталь-М» по завершению строительства объекта: «Многоэтажное жилое здание со встроенными торгово-административными помещениями ул.М.И.Неделина-Фрунзе», предусмотренных планом внешнего управления общества с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град», утвержденного собранием кредиторов от 19 июня 2017 года;

- стороны обязуются в срок не позднее 01 октября 2017 года заключить дополнительное соглашение к договору о подключении к системам теплоснабжения № 170 от 10 августа 2017 года, заключенному обществом с ограниченной  ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град» с публичным акционерным обществом «Квадра - Генерирующая компания», в котором общество с ограниченной ответственностью «Сталь-М» вступает в указанный договор плательщиком по внесению платы за технологическое присоединение;

- стороны обязуются в срок не позднее 01 октября 2017 года заключить дополнительное соглашение к договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (для юридических лиц или индивидуальных предпринимателей в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых свыше 150 кВт и менее 670 кВт) от 17.03.2014 № 735/14 заключенному обществом с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град» с акционерным обществом «Липецкая городская энергетическая компания», в котором общество с ограниченной ответственностью «Сталь-М» вступает в указанный договор плательщиком по внесению платы за технологическое присоединение.

В пункте 3.2 договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор не позднее 01.11.2017.

Дополнительным соглашением № 2 от 31.10.2017 стороны внесли изменения в пункт 3.2 соглашения, приняв на себя обязательство заключить основной договор в срок не позднее11.01.2018.

В разделе 2 соглашения стороны согласовали существенные условия основного договора.

Проанализировав условия указанного соглашения, арбитражный суд считает, что по своей правовой природе он является предварительным договором.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из материалов дела усматривается, что 09.01.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Сталь-М» (подрядчик) подписан договор подряда № 3 на условиях, предусмотренных соглашением № 1 от 11.09.2017.

Обращаясь с исковым заявлением о расторжении договора и ссылаясь на нарушение ответчиком окончательных сроков исполнения обязательств по соглашению о завершении строительства проблемного объекта долевого строительства в рамках процедуры внешнего управления № 1 от 11.09.2017, истец указывает на нарушение ответчиком пункта 2.3 названного соглашения.

Между тем, в пункте 2.3 соглашения стороны определили начальный и конечный сроки выполнения работы по основному договору как одно из его существенных условий. 

Однако, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств обществом с ограниченной ответственностью «Сталь-М» по договору подряда (основному договору) в соответствии с пунктом 5.1 не является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Сроки исполнения обязательств по соглашению установлены в пунктах 1.2 и 3.2 данного соглашения. Доказательств нарушения указанных сроков истцом в материалы дела не представлено и судом не установлено.

Между тем, материалами дела подтверждается факт невнесения ответчиком арендной платы два раза подряд в установленные договором сроки.

При этом, из материалов дела следует, что истец направлял ответчику претензию № И28-6480 от 26.06.2020, в которой указывал на наличие задолженности и предлагал оплатить её.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела усматривается, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора путем направления претензий от 04.10.2019 и 26.06.2020 с предложением о расторжении договора в добровольном порядке.

В связи с этим, довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора является необоснованным. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая вышеизложенное, суд признает требования истца о расторжении договора и возврате земельного участка по акту приема-передачи обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.   

При обращении в суд с иском истец не уплачивал государственную пошлину, так как освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Размер государственной пошлины по настоящему делу составляет                     49 082 руб. (43 082 руб. + 6 000 руб.).

Учитывая, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 49 082 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сталь-М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: Тамбовская область, Тамбовский район, ул.Придорожная, д.7) в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 

<

...>) 4 016 477 руб. 80 коп., в том числе 3 977 235 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 868/17-СЮ от 29.12.2017 за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 и 39 242 руб. 12 коп. неустойки за период с 26.03.2020 по 27.07.2020.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 868/17-СЮ от 29.12.2017.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Сталь-М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 48:20:0027801:102, площадью 651 000 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Липецкая область, г.Липецк. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сталь-М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: Тамбовская область, Тамбовский район, ул.Придорожная, д.7) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 49 082 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Липецкой области в месячный срок со дня принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             А.В.Канаева