АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Орел                                                                                                       Дело №А48-595/2022

«16» апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 9 апреля 2024 года; 

Решение в полном объеме изготовлено 16 апреля 2024 года;

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи К.Н. Агаркова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.Г. Давтян, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Ресурс плюс» (302027, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к 1) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №9 от 01.03.2020 за период с августа 2020 года по ноябрь 2020 года в размере 107000 руб., пени за периоды с 31.03.2020 по 02.02.2021 и с 03.02.2021 по 31.03.2022 и 01.10.2022 по 09.04.2024 (с учетом периода моратория с 01.04.2022 по 30.09.2022) в размере 1226080 руб. с последующим начислением пени на основании указанного договора по день фактической оплаты задолженности;   задолженности по арендной плате по договору аренды №1 от 01.01.2020 за период с 01.09.2020 по 27.11.2020 в размере 43500 руб., пени за периоды с 26.01.2020 по 05.04.2020, с 07.01.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 09.04.2024 (с учетом периодов мораториев с 06.04.2020 по 06.01.2021 и с 01.04.2022 по 30.09.2022) в размере 220755 руб., с последующим начислением пени на основании указанного договора по день фактической оплаты задолженности (с учетом уточнения исковых требований от 09.04.2024);

2) индивидуальному предпринимателю Уваровой (Фроловой) Яне Олеговне (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды №5 от 01.02.2021 за период с 01.04.2021 по 31.01.2022 в размере 750000 руб., пени за период с 31.03.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 09.04.2024 (с учетом периода моратория) в размере 5889750 руб., с последующим начислением пени на основании указанного договора по день фактической оплаты задолженности (с учетом уточнения исковых требований от 09.04.2024), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>);

2) общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕР РАО» - Орловский энергосбыт» (302020, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

3) общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Орёл» (

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

4) индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>);

5) индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

при участии в деле Прокурора Орловской области (

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО6 (доверенность от 10.01.2023),

от ответчика (1) – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика (2) – представитель ФИО7 (доверенность от 08.08.2022),

от третьих лиц (1-5) – представители не явились, извещены надлежащим образом,

от Прокурора Орловской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Арбитражный суд Орловской области определением от 7 февраля 2022 года (резолютивная часть определения оглашена 03.02.2022) по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Ресурс плюс» (далее – истец, ООО «Ресурс плюс») выделил из дела № А48-9612/2020 в отдельное производство требование к: 1) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик 1, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №9 от 01.03.2020 и пени, а также задолженности по арендной плате по договору аренды №1 от 01.01.2020 и пени, 2) индивидуальному предпринимателю ФИО8 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №5 от 01.02.2021 и пени.

Судом при разрешении спора учитывается, что ФИО8 изменила фамилию на ФИО9, что подтверждается копией паспорта, в связи с чем истец уточнил требования, и просил взыскать с ФИО9 

В период рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования и в окончательной редакции просил взыскать в его пользу с индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании: задолженности по договору аренды №9 от 01.03.2020 за период с августа 2020 года по ноябрь 2020 года в размере 107000 руб., пени за периоды с 31.03.2020 по 02.02.2021 и с 03.02.2021 по 31.03.2022 и 01.10.2022 по 09.04.2024 (с учетом периода моратория с 01.04.2022 по 30.09.2022) в размере 1226080 руб. с последующим начислением пени на основании указанного договора по день фактической оплаты задолженности; задолженности по договору аренды №1 от 01.01.2020 за период с 01.09.2020 по 27.11.2020 в размере 43500 руб., пени за периоды с 26.01.2020 по 05.04.2020, с 07.01.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 09.04.2024 (с учетом периодов мораториев с 06.04.2020 по 06.01.2021 и с 01.04.2022 по 30.09.2022) в размере 220755 руб., с последующим начислением пени на основании указанного договора по день фактической оплаты задолженности (с учетом уточнения исковых требований от 09.04.2024), а также с индивидуального предпринимателя Уваровой (Фроловой) Яны Олеговны (далее – ответчик 2, ИП ФИО9) о взыскании задолженности по договору аренды №5 от 01.02.2021 за период с 01.04.2021 по 31.01.2022 в размере 750000 руб., пени за период с 31.03.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 по 09.04.2024 (с учетом периода моратория) в размере 5889750 руб., с последующим начислением пени на основании указанного договора по день фактической оплаты задолженности (с учетом уточнения исковых требований от 09.04.2024) (с учетом уточнений исковых требований от 09.04.2024, принятых судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик (1) просит в удовлетворении исковых требований отказать. В отзыве на иск и в дополнении к своим возражениям ссылается на то, что в соответствии с условиями договоров аренды нежилого помещения №9 и №1 ему передавались помещения, имеющие определенные технические характеристики (электроснабжение), которые оказывали значительное влияние на предпринимательскую деятельность ИП ФИО1 В период с июля 2020 года по сентябрь 2020 года произошло отключение электроэнергии в арендуемом помещении, что привело к невозможности его использования по назначению в соответствии с п. 1.1 заключенного договора.

Также ответчик (1) указал, что истец неоднократно свидетельствовал об изменении схемы электроснабжения, указывая, что электропитание подавалось при помощи бензинового генератора PS 90 ED - 3/9 Ok Вт, который не обеспечивает достаточной мощности для арендных помещений и не идет в сравнение по показателям с вышедшей из строя трансформаторной подстанцией. Таким образом, арендатор лишился возможности использовать помещения в соответствии с их назначением и своей предпринимательской деятельностью. Недостатки помещения обнаружены после вывода из эксплуатации подстанции, в связи с чем, ответчиком направлялось письмо в адрес истца о досрочном расторжении договоров аренды.

Также ответчик (1) полагает, что истцом были нарушены условия договора, взыскание неустойки приведет к неосновательному обогащению. Взыскание денежных средств, в качестве задолженности и неустойки по договору, является незаконным.

Кроме того, ответчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Ответчик (2) с заявленными исковыми требованиями не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на иск и письменных пояснениях по делу.

Как указала ИП ФИО9, помещение, являющееся предметом договора аренды, было передано в ненадлежащем техническом состоянии, не позволяющем эксплуатировать его для размещения автомойки. В частности, это помещение является аварийным, и в период с июля 2020 по сентябрь 2020 имело место неоднократное отключение электроэнергии в арендуемом помещении в результате отсутствия технологического присоединения к трансформаторной подстанции. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют об отсутствии встречного предоставления со стороны арендодателя ООО «Ресурс плюс».

В судебном заседании представитель ИП ФИО9 поддержал письменную позицию по делу, возражал против удовлетворения исковых требований.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: ИП ФИО3, ООО «Орловский энергосбыт», ООО «Газпром межрегионгаз Орел», ИП ФИО4, ИП ФИО5, а также Прокурор Орловской области в порядке ст.52 АПК РФ.

Третье лицо (ИП ФИО4) в представленном отзыве на иск указало, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств. Помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды № 13 было передано в аренду ИП ФИО4 с 1 декабря 2018 года сроком до 29 ноября 2019 года. За период действия договора аренды неоднократно возникали различные технические неисправности. Какие-либо работы в отношении систем электроснабжения и водоотведения им не проводились. Для проведения ремонта электросетей или системы водоотведения потребовались бы значительные денежные вложения и капитальный ремонт всего помещения, от замены электропроводки до перестройки всей системы водоотведения, что можно прировнять к капитальному ремонту. В соответствии с пунктом 3.2 договора такие обязанности не возлагались. Система водоотведения представляла собой необорудованную сливную яму, которая периодически забивалась и переполнялась водой. Капитальный ремонт помещения ООО «Ресурс плюс» не производился.

Как указало третье лицо, техническое состояние помещений могло привести к отключению электроэнергии, в результате чего ответчики не могли продолжить свою предпринимательскую деятельность.

Ответчик (1) и его представитель, третьи лица явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом в порядке ст. 121 АПК РФ.

Учитывая, что у суда имеется наличие надлежащего доказательства извещения ответчика о рассмотрении дела по существу, дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие его представителя.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Ресурс Плюс» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) были заключены договоры №1 от 01.01.2020 и №9 от 01.03.2020 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, и оборудования для автомойки (имущество) для организации предпринимательской деятельности.

В разделе 5 договора стороны согласовали размер арендной платы и порядок расчета.

Также стороны подписали акты приема – передачи помещения к данным договорам, в которых указали, что техническое состояние вышеуказанного помещения и оборудования удовлетворительное и позволяет использовать в целях, предусмотренных п.1.1 договора аренды.

31.08.2020 ИП ФИО1 направил требования о расторжении вышеуказанных договоров аренды, указав, что Арендодатель препятствует Арендатору в использовании арендуемого имущества, в связи с отключением электричества в арендуемом помещении. Использование помещения в целях, указанных в договоре, фактически невозможно, что является нарушением со стороны Арендодателя условий договора. Арендатор несет убытки по вине Арендодателя, продолжение коммерческой деятельности не представляется возможным.

Рассмотрев данные требования, истец направил в адрес ответчика (1) претензии, указав на наличие задолженности по оплате арендных платежей и необходимости передачи по акту приема – передачи арендуемого нежилого помещения и имущества.

27.11.2020 договор аренды №1 от 01.01.2020 и договор аренды №9 от 01.03.2020 сторонами были расторгнуты.

Претензии относительно задолженности по арендной плате были оставлены ИП ФИО1 без удовлетворения.

Также на аналогичных условиях 01 февраля 2021 года между ООО «Ресурс плюс» (Арендодатель) и ИП ФИО9 (Арендатор) был заключён договор № 5 аренды помещения, общей площадью 233,9 м2, расположенного по адресу: 

<

...>, оборудования для автомойки и системы очистки и слива сточной воды в городскую канализацию, для организации мойки и полировки автотранспортных средств сроком с 01.04.2021 по 30.04.2022.

В разделе 5 вышеназванного договора определили сроки и условия оплаты за аренду части здания, оборудования и систему очистки и слива сточной воды.

Стороны договорились, что арендатор начинает производить арендную плату с 1 апреля 2021 года. Два месяца каникул по арендной плате арендатору предоставляется для производства текущего ремонта здания, оборудования и системы очистки сточной воды.

Ссылаясь на то, что у ИП ФИО9 образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды № 5 от 01.02.2021, ООО «Ресурс плюс» направило претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. 

Претензии ответчиков были оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО «Ресурс плюс» в арбитражный суд с настоящим иском.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные по делу доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, в связи со следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из изложенного следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования арендуемой вещью в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735, №А19-1917/2013, в соответствии с которой арендатор освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора».

В ходе судебного разбирательства ответчик (2) ссылался на невозможность использования помещения, переданного истцом во исполнение договора аренды №5 от 01.02.2021, для размещения автомойки, несмотря на то, что данная цель прямо предусмотрена договором.

Протокольным определением от 14.02.2022 суд обязал истца и ответчиков составить совместный акт обследования помещений, являвшихся предметом договоров аренды, указать на конструктивные недостатки (если таковые имеются), на наличие либо отсутствие необходимости текущего/капитального ремонта; обследовать сети энерго-, газо-, теплоснабжения, систему водоотведения, систему очистки сточных вод, бензиновый и газовый генераторы, обеспечивающие энергоснабжение, а также являвшееся предметом договора аренды оборудование; указать все выявленные недостатки (если таковые имеются). К акту обследования приложить фото-, видеоматериалы в подтверждение выявленных фактов.

21.04.2022 представители истца и ответчиков произвели совместный осмотр помещения автомойки, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 57:25:0010404194), газопоршневой электростанции ФАС 32-3/ВП в кожухе (мощностью 32 кВт) и генератора (мощностью 9 кВт), части земельного участка за помещением автомойки, а также электрокабеля, идущего от помещения, в котором находятся генераторы, к помещению автомойки. В материалы дела представили Акт обследования.

На основании полученных в ходе совместного осмотра объекта фото- и видеоматериалов, специалистом ООО «В2 Инжиниринг» ФИО10 было изготовлено заключение от 11.07.2022 по результатам консультирования в области соблюдения требований Технического регламента о пожарной безопасности зданий и сооружений и пожарной безопасности на объекте: 

<

...>.

Как следует из указанного заключения, осмотр и оценка состояния конструкций здания выполнялись визуальным обследованием конструкций, фиксирование и описание выявленных дефектов конструкций и оценка их технического состояния осуществлялись в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Изучив полученных в ходе совместного осмотра 21.04.2022 фото- и видеоматериалы, сопоставив их с данными технического плана здания по адресу: ул. Лескова, д.16, специалист ФИО10 пришел к выводу, что основные несущие конструкции здания (фундаменты, стены, покрытия, кровля, перемычки) находятся в состоянии от ограниченно-работоспособного до аварийного.

Специалист также указал, что отдельные элементы значительно разрушены в результате эксплуатации. Местами нарушены сопряжения несущих конструкций, что привело к утрате пространственной жесткости здания, что не соответствует требованиям: СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

По мнению специалиста ФИО10, состояние ограждающих и несущих конструкций не позволяет поддерживать в помещениях здания необходимые условия для нормативной эксплуатации. Дальнейшая безопасная эксплуатация объекта не обеспечивается.

По оценке специалиста, физический износ здания на момент обследования составляет 84,68 %, техническое состояние обследуемого здания оценивается как ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов. Ни одна из имеющихся конструкций здания не может быть использована повторно, поэтому проведение капитального ремонта здания невозможно или не целесообразно. Дальнейшее использование помещения в здании для мойки автомобилей нарушает строительные нормы и правила, является опасным для жизни и здоровья граждан, а также для окружающей среды.

Не согласившись с выводами специалиста, истцом в ходе судебного разбирательства было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу с целью установления технического состояния переданных в аренду помещений в здании по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 04.10.2022 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» ФИО11 и ФИО12 На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли техническое состояние здания, расположенного по адресу: 

<

...>, включая системы электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, в том числе техническое состояние части помещения в данном здании с кадастровым номером 57:25:0010404194, площадью 233,9 кв.м., являющегося предметом договора аренды №5 от 01.02.2021, по состоянию на дату проведения экспертизы техническому состоянию вышеуказанных объектов недвижимости, отраженному в материалах видеосъемки по результатам осмотра от 21.04.2022?

2) соответствует ли техническое состояние вышеуказанное здание обязательным требованиям законодательства в области строительства по состоянию на дату проведения экспертизы, а также по состоянию на дату проведения осмотра от 21.04.2022 (на основании представленных видеоматериалов по результатам осмотра)?

3) создает ли техническое состояние вышеуказанного здания угрозу жизни и здоровью граждан по состоянию на дату проведения экспертизы, а также по состоянию на дату проведения осмотра от 21.04.2022 (на основании представленных видеоматериалов по результатам осмотра)?

В материалы дела ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» предоставило заключение от 20.04.2023 №2153/3-1.

Согласно заключению экспертизы, общее техническое состояние здания (строения лит. «И» и лит. «И1»), расположенного по адресу: 

<

...>, создает угрозу жизни и здоровью граждан; состояние конструктивных элементов оценивается как «недопустимое состояние»; конструктивные элементы (стены и крыша) пригодны для дальнейшей эксплуатации только при проведении работ по их капремонту.

В силу ст. 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиции их относимости, допустимости, достоверности и взаимной связи в их совокупности.

В представленном экспертном заключении содержатся профессиональные мнения лиц, обладающих специальными познаниями в области строительства, которые сделаны и изложены в соответствующем документе - экспертном заключении.

Экспертное заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» по мнению суда, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (ст. 86 АПК РФ).

Согласно п. 5 ст. 71 АПК РФ экспертное заключение не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и должно быть оценено наряду с другими доказательствами.

С учетом выводов, изложенных в заключении от 20.04.2023 №2153/3-1, ответчик (2) ссылался на то, что поскольку помещение было передано в аварийном состоянии, не позволяющем его использовать для размещения автомойки, обязанность по уплате арендных платежей не возникла, поскольку отсутствует встречное предоставление со стороны арендодателя по договору аренды №5 от 01.02.2021.

Истец возражая, указывал, что в акте приема-передачи здания и оборудования к договору аренды № 5 от 01.02.2021 стороны оценили техническое состояние переданного в аренду имущества как удовлетворительное. Все поименованные в экспертном заключении недостатки и повреждения технического состояния конструктивных элементов части здания под лит. «И» и «И1» возникли после передачи помещения в аренду ФИО9

Однако, ответчиком в материалы дела предоставлено заключение №5-АМ, выполненное ИП ФИО13, о техническом анализе в отношении объекта недвижимости, помещения автомойки, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 57:25:0010404:194), согласно которому все несущие конструкции обследуемого здания, ввиду многочисленных повреждений и деформаций, не способны воспринимать строительные нагрузки, что свидетельствует об аварийности объекта. При этом, с учетом характера и видов выявленных дефектов строительных конструкций, давность возникновения таких дефектов составляет пять и более лет. Более точно дату возникновения описанных выше дефектов установить невозможно ввиду отсутствия соответствующей методики.

В письме от 10.10.2023 эксперт ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» ФИО11 также указал, что не представляется возможным установить, что недостатки здания, поименованные на стр.6 экспертного заключения от 20.04.2023 №2153/3-1, возникли исключительно в период с апреля 2021 года по 21.04.2022, поскольку отсутствует методика по определению давности образования повреждений.

В судебном заседании 17.01.2024 были совместно допрошены эксперты ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» ФИО11, ФИО12 и специалист ФИО13, которые пояснили, что, несмотря на отсутствие методики определения срока возникновения выявленных повреждений конструктивных элементов здания под лит. «И» и «И1», учитывая характер и природу возникновения указанных повреждений, которые свидетельствуют о длительном воздействии неблагоприятных факторов, включая сезонные погодные явления (снег, осадки, выветривание), выявленные повреждения могли точно возникнуть не менее чем за год до момента обследования и фотофиксации (совместный осмотр сторон 21.04.2022), но также могли возникнуть и ранее чем за год, но конкретный период определить уже не представляется возможным. При этом также указали о необходимости учитывать дату ввода объекта в эксплуатацию по техническому паспорту (1943 год), а также отсутствие в техническом паспорте на здание каких-либо сведений о его реконструкции, вследствие чего срок текущей эксплуатации здания составляет 80 лет, при этом износ несущих конструкций следует определять как «совокупный», то есть каждое конкретное повреждение не возникло внезапно и обособленно, но разрушение конструкций происходило постепенно, в течение длительного периода времени.

Таким образом, учитывая указанные обстоятельства, а также период задолженности, указанный истцом в иске (01.04.2021-31.01.2022), и поскольку исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждается, что помещение, переданное в аренду ИП ФИО9 с апреля 2021 года не соответствовало предмету договора аренды, не могло быть использовано по назначению, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Ресурс плюс» к ИП ФИО9 о взыскании арендной платы, а также акцессорных требований о взыскании пени.

Вместе с тем, поскольку достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о невозможности использования по назначению арендуемых ИП ФИО1 помещений в соответствующие договорам периоды, суду не представлено, требования ООО «Ресурс плюс» к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №1 от 01.01.2020 и договору аренды №9 от 01.03.2020, а также неустойки подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Отношения сторон урегулированы договорами аренды (глава 34 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно п. 5.3 договора аренды №1 от 01.01.2020 арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 числа, предшествующего оплачиваемому месяцу (предоплата).

В соответствии с п. 5.6 договора аренды №1 от 01.01.2020 за просрочку по оплате счетов или арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Арендатор считается просрочившим платеж в случае, если платеж не был фактически осуществлен арендатором до 25 числа предшествующего месяца.

Согласно п. 5.2 договора аренды №9 от 01.03.2020 арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно не позднее 30 числа, предшествующего оплачиваемому месяцу (предоплата), а в феврале за март оплата производится не позднее 28 числа.

В соответствии с п. 5.4 договора аренды №9 от 01.03.2020 за просрочку по оплате счетов или арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Арендатор считается просрочившим платеж в случае, если платеж не был фактически осуществлен арендатором до 30 числа предшествующего месяца.

Как следует из материалов дела, истец свои обязательства по передаче имущества по договору аренды №1 от 01.01.2020 и договору аренды №9 от 01.03.2020 исполнил надлежащим образом, предоставив ответчику в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, соответственно общей площадью 57,2 кв.м. и 182,25кв.м., а также оборудование для автомойки.  Доказательств обратного суду не представлено.

Доказательства исполнения обязательства по внесению арендной платы по периодам указанным в иске ответчик не представил. По договору аренды №9 от 01.03.2020  за период с апреля по июль 2020 арендные платежи уплачивались не своевременно. По договору аренды №1 от 01.01.2020 за период с февраля по апрель 2020 арендные платежи уплачивались также не своевременно.

27.11.2020 договор аренды №1 от 01.01.2020 и договор аренды №9 от 01.03.2020 сторонами были расторгнуты, что подтверждается актами приема передачи соответствующего имущества, и не оспаривается сторонами.

Расчет задолженности по внесению арендных платежей, представленный истцом, проверен судом и признан обоснованным, ответчик размер и порядок определения задолженности не оспорил (статьи 9, 65 АПК РФ), в связи с чем суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №1 от 01.01.2020 в сумме 107000 руб. за период с 01.08.2020 по 27.11.2020 и задолженности по арендной плате по договору аренды №9 от 01.03.2020 в сумме 43500 руб. за период с 01.09.2020 по 27.11.2020.

Довод ИП ФИО1 об отсутствии в арендованном помещении в спорный период электрической энергии не принимается судом, поскольку не подтвержден соответствующими доказательствами. Более того, суд учитывает, что из решения Арбитражного суда Орловской области от 19.12.2022 по делу №А48-6906/2021, оставленного без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, следует, что только 13.07.2020 и 15.07.2020 были систематические отключения электроэнергии; в дальнейшем ООО «Ресурс плюс» самостоятельно осуществляло энергоснабжение спорного помещения, приобретя два генератора, бензин, масло, оборудование для подключения генераторов. Доказательств обратного суду не представлено.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей истец начислил ИП ФИО1 по договору №1 от 01.01.2020   пени в размере 220755 руб. и по договору №9 от 01.03.2020  пени в размере 1226080 руб., с дальнейшим их начислением.

Между тем, суд не может согласится с заявленными исковыми требованиями о взыскании пени по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Кроме этого, из анализа положений ст. 9.1, абзаца десятого п. 1 ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Постановлений Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» и от 01.10.2020 №1587 «О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 №44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» следует, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойки, пени, а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что поскольку задолженность ответчика перед истцом по оплате арендных платежей (за исключением арендной платы за апрель 2020, возникшей соответственно 26.03.2020 и 31.03.2020) возникла после введения моратория, то указанная задолженность относится к текущим платежам, на которые мораторий на начисление финансовых санкций не распространяется, в связи с чем, исковые требования в части взыскания неустойки, относящиеся к текущим платежам,  подлежат удовлетворению. Такая позиция по рассматриваемому вопросу соответствует судебной практике (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.09.2021 по делу №А40-241208/2020).

Поскольку 27.11.2020 договор аренды №1 от 01.01.2020 и договор аренды №9 от 01.03.2020 сторонами были расторгнуты, с учетом периода вышеуказанного моратория, а также заявленных исковых требований, пени подлежат взысканию в следующем размере.

По договору аренды №9 от 01.03.2020 неустойка за просрочку внесения арендной платы за апрель 2020 года с 31.03.2020 по 05.04.2020 (6 дней) (приходный кассовый ордер №17 от 06.04.2020) составляет 30000 рублей/100% х 1 х 6 дней = 1800 руб.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы за май 2020 года с 01.05.2020 по 03.06.2020 (34 дня) (приходный кассовый ордер №24 от 03.06.2020) составляет 30000/100% х 1 х 34 дня = 10200 руб.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы за июнь 2020 года с 31.05.2020 по 06.07.2020 (37 дней) (приходный кассовый ордер №30 от 06.07.2020) составляет 30000/100% х 1 х 37 дня = 11100 руб.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы за июль 2020 года с 01.07.2020 по 06.07.2020 (6 дней) (приходный кассовый ордер №31 от 06.07.2020) составляет 30000/100% х 1 х 6 дней = 1800 руб.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы за июль 2020 года с 06.07.2020 по 30.07.2020 (24 дня) (приходный кассовый ордер №35 от 30.07.2020) составляет 25000/100% х 1 х 24 дней = 6000 руб.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы за август 2020 года с 31.07.2020 по 30.08.2020 (31 день) составляет 20000 руб./100% х 1 х 3 1 день = 6200 руб.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы за сентябрь 2020 года с 31.08.2020 но 30.09.2020 (31 день) составляет (20000 руб. + 30000 руб.)/100% х 1 х 31 день = 15500 руб.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы за октябрь 2020 года с 01.10.2020 по 30.10.2020 (30 дней) составляет (20000 руб. + 30000 руб. + 30000 руб.)/100% х 1 х 30 дней - 24000 руб.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы за ноябрь 2020 года с 31.10.2020 по 27.11.2020 (28 дней) составляет (20000 руб. + 30000 руб. + 30000 руб. + 27000 руб.)/100% х 1 х 28 дней = 29960 руб.

Соответственно, сумма неустойки по договору аренды №9 от 01.03.2020  за нарушение обязательства по внесению арендной платы в период с 31.03.2020 по 27.11.2020 (по день расторжения договора) составляет 60860 руб. (1800+10200+11100+1800+6000+31200+6200+15500+24000+29960).

По договору аренды №1 от 01.01.2020 просрочка внесения арендной платы за февраль 2020 года составляем с 26.01.2020 по 06.02.2020 (10 дней); (приходный кассовый ордер № 6 от 06.02.2020). Соответственно, неустойка составляет 15000/100% х 0,5 х 9 = 675 руб.

Просрочка внесения арендной платы за март 2020 года составляет с 26.02.2020 по 02.03.2020 (6 дней); (приходный кассовый ордер №11 от 02.03.2020). Соответственно, неустойка составляет 15000/100% х 0,5 х 6 = 450 руб.

Просрочка внесения арендной платы за апрель 2020 года составляет с 26.03.2020 по 05.04.2020 (11 дней); (приходный кассовый ордер №16 от 06.04.2020). Соответственно, неустойка составляет 15000/100% х 0,5 х 11 = 825 руб.

Соответственно, сумма неустойки по договору аренды №1 от 01.01.2020 за нарушение обязательства по внесению арендной платы в период с 26.01.2020 по 05.04.2020 составляет 1950 руб. (675+450+825).

В отношении ходатайства ИП ФИО1 о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера взыскиваемой неустойки, суд считает следующее. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 №17 основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями несоразмерности могут быть: чрезмерно высокая процентная ставка неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, возникших в связи с нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 указано, что при рассмотрении вопроса о необходимости уменьшения размера неустойки по заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, правомерно получаемыми участниками оборота (например, по кредитным договорам).

Стороны, заключая спорный договор, действовали исходя из принципа свободы договора, установив согласованный ими размер пени, в связи с чем, ссылки ответчика на ее высокий размер сами по себе не могут являться основанием для последующего снижения размера пени.

Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства. Согласно принципу осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), соразмерность пени последствиям нарушения обязательства предполагается.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств явной несоразмерности взыскиваемой пени, а также исключительности данного случая.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание длительный срок просрочки исполнения предусмотренного договорами обязательства (арендные платежи за 2020 до настоящего времени не оплачены), суд считает необходимым взыскать с ИП ФИО1 в пользу истца 62810 руб. пени.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Истцом на депозитный счет Арбитражного суда Орловской области внесены денежные средства в размере 30000 руб. по платежному поручению №93 от 01.09.2022 для проведения судебной экспертизы. Поскольку судебная экспертиза была проведена в связи с возражениями ИП ФИО14 и касалась обстоятельств, имевших место в период аренды помещения ИП ФИО14, и с учетом итого рассмотрения искового требования к ИП ФИО14, понесенные истцом расходы на проведение экспертизы возмещению не подлежат.

При подаче иска в суд по требованию к ИП ФИО14 истец уплатил 15060 руб. госпошлины по платежному поручению №78 от 28.06.2021.

Исходя из итогов рассмотрения дела данные расходы относятся на истца.

С учетом уточнения исковых требований к ИП ФИО14 надлежало уплатить 56199 руб. госпошлины.

Следовательно, госпошлина в размере 41139 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

При подаче иска в суд по требованию к ИП ФИО1 истец уплатил 23318 руб. госпошлины по платежным поручениям №25 от 09.03.2022, №21 от 10.02.2021, №20 от 10.02.2021.

С учетом уточнения исковых требований к ИП ФИО1 надлежало уплатить 28973 руб. госпошлины.

Следовательно, госпошлина в размере 5655 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Поскольку исковые требования к  ИП ФИО1 удовлетворены частично в общей сумме 213310 руб., с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 3869 руб. госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ресурс плюс» (302027, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды №9 от 01.03.2020 в размере 107000 руб., пени по договору аренды №9 от 01.03.2020 в размере 60860 руб., задолженности по арендной плате по договору аренды №1 от 01.01.2020 в размере 43500 руб., пени по договору аренды №1 от 01.01.2020 в размере 1950 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3869 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ресурс плюс» (302027, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 46794 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца с момента его принятия.

 

Судья                                                                                                                      К.Н. Агарков