ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-19131/2018

город Ростов-на-Дону

14 января 2019 года

15АП-16321/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 24.10.2018,

от третьих лиц:

от администрации МО г. Краснодар: представителей ФИО3 по доверенности от 25.10.2018 и ФИО4 по доверенности от 20.12.2018,

от временного управляющего: представителя ФИО5 по доверенности от 17.12.2018,

от ПАО АКБ «Связь-Банк»: представителя ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11 июля 2018 года по делу № А32-19131/2018

по иску индивидуального предпринимателя ФИО7

к обществу с ограниченной ответственностью «ЮгГарантСтрой»

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Росреестра по Краснодарскому краю, публичного акционерного общества «Банк ВТБ 24», публичного акционерного общества «Сбербанк», публичного акционерного общества «Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики», акционерного коммерческого «БМ - Банк», открытого акционерного общества «Коммерческий банк «Центр-инвест», открытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «АК Барс», публичного акционерного общества «Транскапиталбанк», публичного акционерного общества «Банк «Уралсиб», временного управляющего Адамова Николая Викторовича

о расторжении договора, об истребовании земельных участков,

принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – ИП ФИО7, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЮгГарантСтрой» (далее – ООО «ЮГС», ответчик) о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от 05.09.2016, об истребовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0403017:1372 и 23:43:0403017:1373, расположенных по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100 и 100/5.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договоров купли-продажи земельных участков, выразившимся во невнесении выкупной стоимости имущества.

Определением от 26.06.2018 суд первой инстанции привлёк к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2018 исковые требования удовлетворены, договоры купли-продажи земельных участков от 05.09.2016, заключённые между ИП ФИО7 и ООО «ЮГС» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0403017:1372 и 23:43:0403017:1373, расторгнуты. У ответчика в пользу истца истребованы земельные участки.

Судебный акт мотивирован тем, что ответчик не представил доказательства внесения выкупной стоимости земельных участков, что является существенным нарушением условий договоров купли-продажи и основанием для расторжения договоров в судебном порядке.

С принятым судебным актом не согласилось АО «КБ «Глобэкс», в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- расторгая договоры купли-продажи, суд первой инстанции не разрешил вопрос о правах третьих лиц (залогодержателей) на спорные земельные участки;

- суд не исследовал взаимоотношения сторон по поводу застройки спорных земельных участков: на момент заключения сделок ООО «ЮГС» уже осуществляло строительство на спорных участках; ИП ФИО7 отказался от права залога в отношении земельных участков до их полной оплаты; в договорах имеются указания на то, что стороны действовали в рамках инвестирования строительства МКД от 01.10.2014 и дополнительного соглашения от 05.09.2016;

- суд не принял во внимание, что с учётом направленности договоров, ИП ФИО7 не мог не понимать, что земельные участки будут обременены правами лиц, участвующими в долевом строительстве МКД, располагающихся на данных участках. Изъятие у ООО «ЮГС» земельных участков приведёт к тому, что общество не сможет рассчитаться со своими кредиторами;

- суд не учёл, что на момент вынесения решения ООО «ЮГС» отвечало критериям банкрота.

Определением от 26.11.2018 суд апелляционной инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлёк временного управляющего ООО «ЮГС» ФИО8

Определением от 21.12.2018 на стороне третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд апелляционной инстанции произвёл процессуальную замену АО «КБ «Глобэкс» на ПАО «АКБ «Связь-Банк».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ПАО «АКБ «Связь-Банк» поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель ИП ФИО7 с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Представитель непосредственно в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, при этом не представил суду сведения о заблаговременном их раскрытии перед всеми лицами, участвующими в деле, а также не обосновал наличия объективных причин невозможности представления суду дополнительных документов в процессуальные сроки, установленные определением от 26.12.2018.

Рассмотрев данное ходатайство, суд апелляционной инстанции протокольным определением отказал в его удовлетворении, при этом суд исходил из следующего.

Основным принципом арбитражного процесса является принцип состязательности сторон, который реализуется посредством представления доказательств арбитражному суду и другой стороне по делу, заявления ходатайств, направленных на исследование представляемых участниками судебного процесса доказательств.

Реализация выше указанных правомочий является на только правом, но в большей степени обязанностью лиц, участвующих в деле, т.к. в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а в силу положений части 2 статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Одновременно с этим, в силу положений части 1 статьи 6 Федерального конституционного закона Российской Федерации № 1-ФКЗ от 31.12.1996 «О судебной системе Российской Федерации», законные распоряжения судов, излагаемые в его судебных актах являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Судебным процессом руководит суд, при этом процессуальные действия совершаются в сроки, установленные Кодексом или иными федеральными законами, а в случаях, если процессуальные сроки не установлены, они назначаются арбитражным судом. Сроки совершения процессуальных действий определяются точной календарной датой.

Лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных настоящим Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом (часть 1 статьи 115 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Действующая судебная практика исходит из того, что безосновательное игнорирование требований суда, излагаемых в его определениях об отложении рассмотрения судебного спора, в том числе по не предоставлению суду дополнительных доказательств по делу, является формой злоупотребления стороной спора своими процессуальными правами, подлежащее квалификации как проявление неуважения к суду, влекущее ответственность в виде наложения на соответствующую сторону судебного штрафа (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2018 № 310-ЭС18-1498, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2018 № Ф09-380/16, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.09.2018 по делу № А21-5739/2014, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2018 по делу № А32-15361/2016).

ИП ФИО7 в установленный арбитражным судом срок не пожелал реализовать свои процессуальные полномочия по дополнению доказательственной базы по делу, при этом не представил доказательства действия объективных причин, воспрепятствовавших своевременному исполнению определения суда. Такое процессуальное поведение стороны относится судом на её процессуальный риск.

Предоставление суду доказательств непосредственно в судебном заседании без их заблаговременного раскрытия перед всеми лицами, участвующими в деле, является формой злоупотребления процессуальными правами, ведёт к необоснованному затягиванию судебного процесса, явно направлено на срыв судебного заседания, в связи с чем, в силу положений части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайство истца подлежит отклонению.

С учётом данных обстоятельств, суд апелляционной инстанции полагает необходимым при вынесении настоящего постановления руководствоваться теми доказательствами по делу, которые были представлены сторонами спора в материалы дела в установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и судом сроки.

На вопрос суда представитель пояснил, что ИП ФИО7 подписал некое соглашение об осуществлении строительства МКД на спорных земельных участках, которое в настоящее время сдано для государственной регистрации в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, однако данным соглашением он не располагает. Представитель также пояснил, что ИП ФИО7 действительно заключал с ООО «ЮГС» договоры участия в долевом строительстве МКД, расположенных на спорных земельных участках, однако его доверитель не передал ему доказательства, подтверждающие внесение платы по данным договорам, в связи с чем соответствующие документы он не может предоставить суду.

Представители администрации с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения. На вопрос суда представители затруднились указать на соглашение, по условиям которого ИП ФИО7 принимал бы на себя обязательства перед всеми третьими лицами и всеми участниками долевого участия в строительстве МКД по передаче спорных земельных участков для целей завершения строительства.

Представитель временного управляющего ФИО8 с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Представитель указал, что до настоящего времени не все участники долевого строительства заявили свои притязания по отношению к ООО «ЮГС», также не смог дать вразумительных пояснений по вопросу о том, каким образом ИП ФИО7 исполнил свою обязанность по внесению платежей по договорам долевого участия в строительстве, заключённым с ООО «ЮГС».

Ответчик и иные третьи лица явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При обращении с иском по настоящему делу ИП ФИО7 указал на следующие фактические обстоятельства.

05.09.2016 между ИП ФИО7 (продавец) и ООО «ЮГС» (покупатель) были заключены следующие договоры купли-продажи земельных участков: - в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373, общей площадью 9 026 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100/5. Согласно пункту 5 договора стоимость земельного участка определена сторонами в размере 81 406 036 руб., внесение выкупной стоимости подлежало осуществлению покупателем в следующем порядке: 30 000 000 руб. подлежали оплате продавцу в срок до 01.02.2017, оставшиеся 51 406 036 руб. – в срок до 15.01.2018. Сторонами закреплено, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок до его полной оплаты покупателем не признаётся находящимся в залоге у продавца. Также стороны установили, что передаточный акт земельного участка ими не составляется. В соответствии со статьёй 556 Гражданского кодекса Российской Федерации подписание сторонами договора подтверждает фактическую передачу земельного участка продавцом покупателю с 10.03.2015 (пункт 18 договора);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10 952 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100. Согласно пункту 5 договора (с учётом дополнительного соглашения от 25.10.2016) стоимость земельного участка определена сторонами в размере 186 707 808 руб., внесение выкупной стоимости подлежало осуществлению покупателем в следующем порядке: 27 654 480 руб. подлежали оплате продавцу в срок до 10.09.2016, оставшиеся 159 053 328 руб. – в срок до 15.01.2017. В пункте 18 договора стороны указали, что фактическая передача земельного участка осуществлена покупателю 25.09.2014. 

В остальном условия выше приведённых договоров являются по своему содержанию идентичными друг другу.

Переход прав собственности на выше указанные земельные участки от ИП ФИО7 к ООО «ЮГС» зарегистрирован в ЕГРН 23.09.2016.

ИП ФИО7 указал, что в нарушение условий договоров купли-продажи ООО «ЮГС» не исполнило свою обязанность по внесению выкупной стоимости земельных участков в какой бы то ни было части. 

В претензии от 30.03.2018, полученной представителем ООО «ЮГС», ИП ФИО7 потребовал в срок до 30.04.2018 оплатить приобретённые земельные участки, в противном случае он заявит о расторжении договоров в судебном порядке и потребует возврата земельных участков.

Истец полагает, что бездействие со стороны общества, выразившееся в невнесении выкупной платы за спорные земельные участки, надлежит расценивать как существенное нарушение условий договоров купли-продажи, в силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, может выступать основанием для расторжения договоров в судебном порядке, а также для заявления требования о возложения на ООО «ЮГС» обязанности по возврату продавцу неоплаченных земельных участков.

Как указывает истец, ООО «ЮГС» в сроки, установленные в претензии, обязанность по оплате земельных участков не исполнило, что явилось основанием для обращения ИП ФИО7 в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требований предпринимателя в полном объёме, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктами 1 и 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров о защите права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов № 10/22) содержатся разъяснения, касающиеся возможности расторжения договоров купли-продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, согласно которым, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Кодекса.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 № 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой право собственности на него, однако не оплатил имущество), согласно которому арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.01.2011 № ВАС-17785/10, от 27.10.2011 № ВАС-14396/11, от 12.04.2012 № ВАС-3275/12, от 12.07.2013 № ВАС-8666/13 и от 03.03.2014 № ВАС-2153/14).

Вместе с тем, суд первой инстанции не установил все фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что одним из главных критериев, которым должен отвечать судебный акт, является критерий наличия реальной возможности исполнения судебного акта, обладающего общеобязательной силой. Необходимость соблюдения данного критерия непосредственно влияет на вопрос об избрании истцом надлежащего способа защиты нарушенного права, т.к. даже при установлении арбитражным судом факта нарушения субъективного права (законного интереса) истца, но при избрании последним способа защиты данного права, при котором нарушенное право не сможет быть восстановлено фактически (в том числе ввиду невозможности принудительного исполнения судебного акта по объективно существующим причинам), суд не вправе удовлетворять данный иск.

Суд апелляционной инстанции полагает, что такой способ защиты нарушенного права, о котором заявил ИП ФИО7 в рамках настоящего дела, как требование о расторжении договоров купли-продажи и об обязании ООО «ЮГС» возвратить спорные земельные участки предпринимателю, является недоступным для истца в силу следующего.

Согласно сведениям ЕГРН, спорные земельные участки были образованы за счёт границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:3.

Из пояснений администрации следует, что изначально земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:3, площадью 43906 кв.м., расположенный по ул. Уральской, 100 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, был предоставлен ТОО «Предприятие строительных материалов и конструкций» для эксплуатации зданий и сооружений завода (в настоящее время ОАО «Завод СМиК») в аренду сроком на 10 лет на основании постановления главы администрации г. Краснодара № 430 от 23.05.1995 и договора аренды № 1158 (4300008462) от 22.10.1996.

В последующем на основании постановления администрации № 5754 от 02.08.2010 за счёт территории данного земельного участка для эксплуатации железнодорожного пути № 1 был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:475, общей площадью 1 750 кв.м., получивший адресный ориентир: улица Уральская, 100, строение № 1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара. На основании постановления администрации № 5049 от 20.06.2012 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:475, площадью 1 750 кв.м. для эксплуатации железнодорожного пути № 1 по улице Уральской, 100, строение № 1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара был предоставлен в аренду ОАО «КраснодарПромЖелДорТранс» на праве аренды (договор от 25.07.2012 № 4300018591). В связи с этим, во владении ОАО «Завод «СМиК» остался земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:3, площадь которого была уменьшена до 42 120 кв.м.

На основании приказа ДИО КК № 2518 от 28.12.2012 между департаментом и ОАО «Завод СМиК» был заключён договор купли-продажи № 97 от 28.12.2012, согласно которому последнему на праве собственности для эксплуатации зданий и сооружений завода был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:3 общей площадью 42 120 кв.м.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 ИП ФИО7 приобрёл 23.09.2014, а право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 – 21.01.2015 в результате заключения соглашения об отступном от 12.08.2014 (само соглашение об отступном истцом в материалы дела не представлено).

25.09.2014 между ИП ФИО7 (арендодатель) и ООО «ЮГС» (арендатор) был заключён договор аренды № 1, по условиям которого обществу на праве аренды сроком с 25.09.2014 по 24.09.2017 для целей возведения многоэтажных и среднеэтажных жилых домов был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372.

Договор аренды № 2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 аналогичного содержания сроком действия с 10.03.2015 по 10.03.2018 был заключён между сторонами спора 10.03.2015.

В результате приобретения ООО «ЮГС» прав на использование выше указанных земельных участков ему Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара в целях строительства жилищного комплекса «Мультиплекс Кино» (ныне располагающегося в 

<

...>/5) были выданы разрешения на строительство:

- от 15.10.2014 № RU23306000-3656-р (ул. Уральская, 100, 1-я очередь строительства ЖК «Мультиплекс Кино») на строительство 20-этажного 5-секционного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке площадью 10 952 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0403017:1372. Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации № 514 от 23.12.2016 в указанное разрешение на строительство по итогам рассмотрения заявления ООО «ЮГС» были внесены изменения в части технико-экономических показателей объекта капитального строительства;

- от 20.03.2015 № RU23306000-3913-р (ул. Уральская, 100/5, 2-я очередь строительства ЖК «Мультиплекс Кино») на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой на земельном участке площадью 9 026 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0403017:1793. Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации № 513 от 23.12.2016 в указанное разрешение на строительство по итогам рассмотрения заявления ООО «ЮГС» были внесены изменения в части технико-экономических показателей объекта капитального строительства.

Как указывалось ранее, 05.09.2016 между ИП ФИО7 (продавец) и ООО «ЮГС» (покупатель) были заключены договоры купли-продажи в отношении спорных земельных участков. При этом ни истец, ни ответчик не представили суду пояснений о целесообразности заключения данных сделок с учётом того, что ООО «ЮГС» на момент их совершения владело спорными участками на основании действующих договоров аренды.

Как из содержания выше указанных договоров аренды, так и из содержания пунктов 3, 4, 6, 18 спорных договоров купли-продажи следует, что ИП ФИО7 был непосредственно осведомлён о том, что он предоставляет земельные участки ООО «ЮГС» для целей ведения на них строительства МКД, в том числе посредством привлечения денежных средств в порядке заключения договоров долевого участия в строительстве.

Из выше приведённых договоров купли-продажи следует, что на момент их заключения земельные участки были заняты легально возводимыми МКД, обременены правами лиц, заключивших договоры долевого участия в строительстве.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Это означает, что ИП ФИО7 не мог не понимать, что ООО «ЮГС» не сможет возвратить ему земельные участки в том виде, в котором они существовали на момент их передачи обществу. С другой стороны, у общества отсутствуют правовые основания для передачи предпринимателю одновременно с земельными участками объектов незавершённого строительства (МКД), обременённых правами третьих лиц (истец не имеет статуса застройщика по договорам долевого участия в строительстве).

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что избранный истцом способ защиты нарушенного права в виде расторжения договоров купли-продажи земельных участков и в возложении на ООО «ЮГС» обязанности по возврату земельных участков является недопустимым, т.к. решение суда об удовлетворении данных исковых требований будет фактически неисполнимым в силу выше приведённых обстоятельств, а только создаст неопределённость в правовой судьбе земельных участков и расположенных на них объектов незавершённого строительства (МКД).

Суд апелляционной инстанции также полагает, что в действиях ИП ФИО7 присутствуют признаки злоупотребления субъективными правами при обращении в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 по делу № А32-30435/2017 в отношении ООО «ЮГС» введено наблюдение в специальной процедуре несостоятельности (банкротства) застройщика (§ 7 главы 9 Федерального закона Российской Федерации № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротства)»).

При этом ИП ФИО7 не мог не знать, что на момент его обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу ООО «ЮГС» имело признаки банкрота, в отношении которого подлежала применению специальная процедура признания общества несостоятельным.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что непосредственно между ООО «ЮГС» (застройщик) и ИП ФИО7 заключено как минимум 12 договоров долевого участия в строительстве.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 26.11.2018 представитель истца подтвердил данное обстоятельство (сами договоры долевого участия в строительстве, а также доказательства осуществления расчётов по ним в материалы дела не представлены, несмотря на неоднократные требования суда по предоставлению данных доказательств), также представитель указал, что просрочка ООО «ЮГС» в завершении строительства МКД и в передаче объектов долевого строительства в собственность участников долевого строительства составляет более 1 года. Таким образом, на момент обращения с иском по настоящему делу ИП ФИО7 не мог не понимать, что финансовое состояние ООО «ЮГС» является неудовлетворительным, т.к. общество на протяжении значительного периода не могло исполнить свои обязательства перед своими контрагентами.

ИП ФИО7 также не мог не понимать, что спорные земельные участки являются основными активами ООО «ЮГС», а при их «выбивании» из имущественной массы должника посредством предъявления иска по настоящему делу предприниматель не только получает преимущественное удовлетворение своих требований к обществу перед иными реестровыми кредиторами, но и фактически делает невозможной проведение процедуры банкротства застройщика, при которой сохранение прав застройщика на земельный участок, на котором расположен незавершённый строительством объект долевого участия в строительстве, является обязательным. 

Возражая против доводов апелляционной жалобы, администрация указала на то, что в рамках содействия участникам долевого строительства ЖК «Мультиплекс Кино» в качестве инвестора в целях завершения строительства данного жилого комплекса было привлечено ООО «Телекомстрой», с которым администрацией подписано соглашение от 06.03.2018 о намерениях для достижения целей обеспечения прав граждан-участников долевого строительства ЖК «Мультиплекс Кино». В целях оказания содействия участникам строительства ЖК «Мультиплекс Кино» в сложившейся ситуации администрацией 19.09.2018 организовано собрание участников долевого строительства данного проблемного объекта, в котором приняли участие 723 участника долевого строительства проблемного объекта.

По итогам голосования участников долевого строительства проблемного объекта на указанном совещании были избраны 7 участников долевого строительства, уполномоченных собранием на подписание четырехстороннего соглашения, предлагаемого к подписанию в целях оказания содействия при решении вопроса о возможности снятия указанного ареста в установленном законодательством порядке.

Далее администрацией с учетом положений статьи 429.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и совместно с ООО «Телекомстрой» был подготовлен проект рамочного договора, предлагаемого к подписанию между администрацией, ООО «Телекомстрой», участниками долевого строительства и застройщиком проблемного объекта, который в настоящее время согласован и подписан (рамочный договор от 18.12.2018). Предметом указанного рамочного договора является обязанность инвестора в будущем в установленные сроки заключить с участниками долевого строительства проблемного объекта, права требования которых к ООО «ЮГС» подтверждено Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела о несостоятельности (банкротства), договоры долевого участия в строительстве ЖК «Мультиплекс Кино»; в счет оплаты за квартиры по новым договорам долевого участия в строительстве проблемного объекта принять права участника долевого строительства по договорам, заключенным ранее с застройщиком или с ООО «Кристалл Комфорт» (подрядчик); в обеспечение исполнения обязательств ООО «Телекомстрой» по рамочному договору обязуется передать на основании самостоятельного договора залога участникам долевого строительства земельный участок, расположенный по улице Уральской, 100/8 при соблюдении норм действующего законодательства.

Поскольку в отношении застройщика проблемного объекта определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 введена процедура наблюдения в рамках дела № А32-40345/2017, инвестором, по имеющейся в администрации информации, планируется рассматривать вопросы обеспечения прав пострадавших участников строительства проблемного объекта с учетом положений указанного рамочного договора, а также существующих механизмов и способов, предусмотренных § 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что в настоящее время круг лиц, являющихся участниками долевого строительства и исполнивших свои обязательства перед ООО «ЮГС», не определён. В том числе, суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал ИП ФИО7 представить доказательства внесения обществу денежных средств либо иного имущественного предоставления по заключённым 12 договорам долевого участия в строительстве в целях проверки довода апелляционной жалобы о том, что расчёты по оплате спорных земельных участков могли происходить посредством заключения между сторонами спора соглашений о зачёте, по условиям которых обязательства ИП ФИО7 перед ООО «ЮГС» по договорам долевого участия в строительстве могли погашаться за счёт встречного обязательства общества перед предпринимателем по оплате выкупной стоимости спорных земельных участков. 

Установление требований кредиторов ООО «ЮГС» должно осуществляться непосредственно в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) данного общества. Вводя специальное правовое регулирование процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика, законодатель стремился максимально обеспечить соблюдение прав и законных интересов всех субъектов долевого участия в строительстве.

В связи с этим, ссылки администрации на то, что заключение неких рамочных договоров вне данной процедуры будет способствовать более быстрому восстановлению нарушенных прав граждан, является необоснованной. Кроме того, из содержания самого рамочного договора следует, что он подлежит исполнению в ходе проведения процедуры несостоятельности банкротства застройщика, при этом привлекаемый инвестор должен будет завершить строительство МКД, расположенных на спорных земельных участках. Однако администрация не смогла дать каких-либо вразумительных пояснений по вопросу о том, каким образом инвестор сможет завершить строительство, если земельные участки будут возвращены в собственность ИП ФИО7 притом, что последний не является стороной рамочного договора и не принимал на себя каких-либо обязательств по передаче спорных земельных участков инвестору для целей завершения строительства МКД. В ходе рассмотрения апелляционной жалобы представитель ИП ФИО7 пояснял, что в настоящее время предпринимателем заключён некий договор по поводу предоставления земельных участков для завершения строительства, который в настоящее время был передан для прохождения государственной регистрации в ЕГРН, однако сам договор суду апелляционной инстанции так и не был предоставлен истцом.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в рамках настоящего спора не может быть обеспечен учёт интересов всех без исключения участников долевого строительства, т.к. данный вопрос непосредственно не входит в предмет судебного исследования. Как указывалось ранее, данный вопрос является предметом судебного разбирательства в рамках судебного дела № А32-40345/2017, при этом права граждан – участников долевого строительства, в том числе могут быть восстановлены посредством привлечения нового инвестора для завершения строительства МКД, однако данная процедура должна осуществляться под контролем со стороны арбитражного суда, рассматривающего дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЮГС».

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат отнесению на ИП ФИО7 как на проигравшую сторону.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 июля 2018 года по делу № А32-19131/2018 отменить, по делу принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311231216000012) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311231216000012) в пользу публичного акционерного общества «Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий А.А. Попов

СудьиВ.В. Галов

М.Н. Малыхина