АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 июня 2024 года

Дело №

А56-105968/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Красад-М» генерального директора ФИО1 (выписка от 17.06.20240), представителя ФИО2 (доверенность от 21.11.2022), 

рассмотрев 18.06.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 по делу № А56-105968/2022,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Красад-М», адрес: 191023, Санкт-Петербург, Малая Садовая ул., д. 3/54, лит. А, пом. 22-Н, оф. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о признании отчета от 24.08.2022 № К0810/00099/2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 102,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001286:1097, расположенного на первом этаже по адресу: 191011, Санкт-Петербург, Малая Садовая ул., д. 3/54, лит. А, пом. 22-Н, недостоверным и недопустимым доказательством по делу; об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта названного нежилого фонда, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 11 429 311 рублей, НДС не облагается», обязав Комитет произвести перерасчет графика платежей по договору, исходя из ежемесячной рассрочки платежа равными долями в течение 60 месяцев с момента фактического заключения договора.

Решением от 30.05.2023 иск удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 31.01.2024 решение суда от 30.05.2023 изменено в части выкупной цены спорного помещения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит постановление отменить, в иске отказать.

Помимо прочего, податель жалобы в обоснование доводов, в частности, указывает на то, что судами не проводилась оценка достоверности отчета от 24.08.2022 № К0810/00099/2022 Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – СПб ГБУ «ГУИОН») на его  соответствие Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федеральным стандартам оценки.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит суд округа обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

        В судебном заседании представитель Общества возразил против  удовлетворения жалобы.

Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество является субъектом малого предпринимательства и арендатором помещения площадью 102.5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001286:1097, расположенного на первом этаже по адресу: 191011, Санкт-Петербург, Малая Садовая ул., д. 3/54, лит. А, пом. 22-Н. 

Преимущественное право аренды получено ООО «Иллада» (правопредшественник Общества)  на торгах, проведенных Комитетом в феврале 2020 года.

По результатам торгов ООО «Иллада» (арендатор) и Комитет (арендодатель) 06.03.2020 заключили договор № 03-А663693 аренды помещения, зарегистрированный 23.03.2020 в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) за номером 78:31:0001286:1097-78/042/2020-1.

Общество по передаточному акту от 27.05.2021 получило все права и обязанности по договору аренды от 06.03.2020. 

Общество и Комитет 22.12.2021 подписали дополнительное соглашение   № 2 к договору.

В иске Общество ссылается на то, что с 07.03.2022 оно имеет право выкупа занимаемого помещения, в связи с чем направило Комитету заявление от 01.07.2022 № 05-26-62205/22-0-0 о выкупе помещения.

Обществом заказана оценка помещения у независимого оценщика ФИО3. Согласно заключению № 002-001Р-22 специалиста рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 01.07.2022 составляет 8 240 000 руб.

Распоряжением Комитета от 05.09.2022 № 2236-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая улица, д. 3/54, литера А, пом. 22-Н» принято решение о приватизации Обществом объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга (пункты 1, 1.1.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.08.2022 № К0810/00099/2022, выполненным СПб ГБУ «ГУИОН», установлена цена продажи – 20 100 000 руб.

Форма платежа по договору: в рассрочку, ежемесячно, равными долями. Период рассрочки: 60 мес. (пункт 1.1.3 распоряжения).

На основании указанного распоряжения Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) от имени Комитета 07.09.2022 подготовило и направило Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда, в пункте 2.1 которого цена продажи определена – 20 100 000 руб., налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) не облагается.

Общество, не согласившись с ценой продажи помещения, направило Комитету протокол разногласий к договору от 19.09.2022, согласно которому предложено изменить пункт 2.1, изложив его в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 8 240 000 (Восемь миллионов двести сорок тысяч) рублей, НДС не облагается», что, в свою очередь, соответствует установленной независимым оценщиком действительной рыночной цене за занимаемое Обществом помещение. Также одновременно Комитету направлен отчет оценки рыночной стоимости помещения, произведенный независимым оценщиком, измененный график платежей по договору, подписанные с протоколом разногласий проекты договора и протоколы разногласий.

Обществу 29.09.2022 направлено письмо № 04-15-48627/22-0-1, которым Учреждение от имени Комитета сообщило о том, что заключение договора на условиях представленного протокола разногласий невозможно.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, иск удовлетворил; урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора и установил цену выкупа помещения в соответствии с рыночной стоимостью (11 429 311 руб.), определенной судебной экспертизой  № 239/12-3. 

Апелляционная инстанция, повторно изучив материалы дела, и доводы эксперта, пришла к выводу о необходимости назначения по настоящему делу повторной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного объекта и согласно поступившему в суд апелляционной инстанции заключению изменила решение в указанной части, установив цену выкупа помещения – 11 522 390 руб.

Суд округа, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом об оценочной деятельности.

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Между тем суд апелляционной инстанции, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы относительно недостатков экспертного заключения № 239/12-3, предоставленного в суд первой инстанции, пояснений эксперта ФИО4, данных в судебном заседании апелляционного суда, обоснованно пришел к выводу о необходимости назначения по настоящему делу повторной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного объекта, производство которой поручил эксперту ООО «Центр судебной экспертизы» ФИО5.  Согласно поступившему в материалы дела заключению рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 01.07.2022 составила 11 522 390 руб.

Оценив доказательства по делу в их совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта от 26.12.2023 № 251/03 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного отчета.

Суд апелляционной инстанции правильно применил статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к правомерному выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении. Отметив при этом, что заключение от 26.12.2023 № 251/03, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (эксперт по возможности использовал ретроспективные данные), обоснование примененного сравнительного подхода, отказа от использования иных подходов. При таком положении суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что заключение эксперта является достоверным.

Суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не наделен полномочиями по переоценке доказательств по делу. Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств не входит в число вопросов, рассмотрение которых относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Аргументы жалобы Комитета с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены постановления.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 по делу № А56-105968/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

 Т.И. Сапоткина