ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-42312/2024

Дело № А40-69563/23

г. Москва

09 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2024

по делу №А40-69563/23-23-500, принятое судьей Гамулиным А.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АО "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 22.12.2023;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 09.01.2024; ФИО3 по доверенности от 09.01.2024; 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Европейская экономическая компания» (далее – ответчик, АО "ЕЭК") о взыскании по Договору аренды земельного участка от 31.05.2007 №М-01-033243 задолженности по арендной плате в размере 1698287 руб. 84 коп. за период с 01.04.2022 по 31.03.2023, неустойки в размере 97638 руб. 91 коп. за период с 06.04.2022 по 31.03.2023 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ). 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2024 по делу №А40-69563/23 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 1562503 руб. 54 коп., пени в размере 87508 руб. 67 коп.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.05.2007 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и закрытым акционерным обществом «Европейское экологическое сообщество» (правопредшественником ответчика, арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №М-01-033243 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок площадью 730 кв.м., имеющий адресный ориентир: 

<

...>, 6, 9, 10, 11, 12, для эксплуатации административного здания.

Факт нахождения земельного участка во владении и пользовании арендатора не оспаривается сторонами.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как указано в п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2.1 Договора установлен срок его действия до 11.11.2029, в связи с чем Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер, порядок внесения и изменения арендной платы определены в разделе 3 договора и приложением №1 к Договору.

Согласно п. 3.1 приложения №1 к Договору арендная плата вносится ежеквартально не позднее пятого числа первого месяца квартала.

Уведомление об изменении размера арендной платы представлено в материалы дела.

Как указал истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 01.04.2022 по 31.03.2023, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 1698287 руб. 84 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия, исх. №33-6-648390/22-(0)-1 от 08.12.2022, оставлена последним без удовлетворения.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно уведомлению об изменении размера арендной платы №33-6-96154/22-(0)-1 от 09.03.2022 годовая арендная плата с 01.01.2022 составляет 1744980 руб. 39 коп., что составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка 116332026 руб. 20 коп.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее – постановление Правительства Москвы №273-ПП) установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования. Ставка арендной платы в отношении Земельного участка составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Размер арендной платы за земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором.

Суд первой инстанции принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 05.10.2023 по делу №3а-3068/2023 установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2021 в размере 910081428 руб. Датой подачи заявления указана 05.10.2022. Общая площадь земельного участка для которой определена кадастровая стоимость составляет согласно выписке из ЕГРН 5996 кв.м., а площадь земельного участка, предоставленного ответчику, составляет 730 кв.м.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона №135-ФЗ).

Учитывая установленный размер кадастровой стоимости и порядок ее применения к правоотношениям сторон по Договору, в том числе с учетом положений п.п. 19 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с 1 квартала 2022 года арендная плата подлежала внесению из расчета установленной решением суда кадастровой стоимости.

Истцом представлен информационный расчет задолженности, в котором учтена установленная кадастровая стоимость, размер задолженности за спорный период составил 1562503 руб. 54 коп.

Расчет судом первой инстанции проверен и признан верным.

Так как ответчик не представил доказательств внесения предусмотренных Договором платежей за указанный период, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что требование истца о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в части 1562503 руб. 54 коп.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором срок, истцом заявлено о взыскании с ответчика, в соответствии с п. 3.2 приложения 1 к Договору в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки платежа по день уплаты включительно, составивших 97638,91 руб. за период с 06.04.2022 по 31.03.2023

Согласно представленному информационному расчету истца, с учетом установленный кадастровой стоимости земельного участка, размер пени за период с 06.04.2022 по 31.03.2023 составил 87508 руб. 67 коп.

Суд первой инстанции посчитал, что приведенный в информационном расчете истца размер пени соответствует фактическим обстоятельствам, установленным при рассмотрении дела.

Довод ответчика о том, что неустойка истцом рассчитана в период действия моратория, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм права. В период действия моратория неустойка не начисляется на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие. Таким образом, на требования, возникшие после введения моратория, как в рассматриваемом случае, неустойка подлежит начислению.

Ответчиком не заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 87508 руб. 67 коп.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что при расчете арендной платы по Договору необходимо применение ставки арендной платы в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, так как Земельный участок общей площадью 730 кв.м., являющийся частью земельного участка с адресными ориентирами: 

<

...>, общей площадью 8399 кв.м. (кадастровый номер №77:01:0001036:51), предоставленного Москомнаследию в постоянное (бессрочное) пользование, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> вл.7, стр.1, предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации административного здания (п. 1.1 Договора).

На основании п. 4.7 Договора к особым условиям отнесено: «Территория особого режима использования: заповедная территория №6 «Большая Лубянка — Сретенка». Охранная зона памятника истории и культуры №49».

Земельный участок предоставлен для проведения работ по зданию и согласно п.4.3 Договора все виды работ по зданию согласовывать с Москомнаследием в установленном порядке.

Соответственно, Здание, расположенное на Земельном участке, является памятником истории и культуры - «Усадьба ФИО5, XVIII-XIX вв.» по адресу: 

<

...>.

Ответчик является победителем открытого коммерческого конкурса на право заключения договоров аренды памятников истории и культуры федерального значения по адресу: 

<

...>, общей площадью 1898,7 кв.м. («ФИО4, XVTII-XIX вв.») и стр.2, общей площадью 2983,5 кв.м. («Дом А.Д. ФИО5») (Протокол заседания комиссии ДГМИ г.Москвы от 27.07.1999 №2.2, Постановление Правительства Москвы от 08.06.1999 №509).

По результатам конкурса здания были переданы ответчику в аренду на основании следующих договоров:

- Охранно-арендного договора от 15.07.2002 №94з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры недвижимого памятника истории и культуры «Усадьба ФИО5, XVIII-XIX вв.» по Мясницкой ул.. 7. стр.1», общей площадью 1898,7 кв.м.. под административные цели, общественное питание на срок 49 лет: с 15 июля 2002 года по 18 января 2049 года;

- Охранно-арендного договора от 01.04.2000 №94з, на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Дом А.Д. ФИО5» по Мясницкой ул., 7, стр.2», под административные цели, общественное питание и торговлю, общей площадью 2983,5 кв. м. на срок 49 лет: с 01 апреля 2000 года по 18 января 2049 года.

В связи с предоставлением указанных памятников истории и культуры с Истцом были заключены договоры аренды земельных участков, в том числе - спорный участок.

Следовательно, на Земельном участке расположен объект культурного наследия - памятник истории и культуры.

Согласно п. 14 постановления Правительства Москвы №273-ПП  за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами ставка арендной платы установлена в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

Арендуемы земельный участок расположен в зоне объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО5, XVIII-XIX вв.» по Мясницкой ул., 7, стр.1».

Доказательствами отнесения Земельного участка к категории п. 14 Постановление Правительства Москвы от 23.12.2014 №805-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы №273-ПП» «Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами» является:

- Охранно-арендный договор от 15.07.2002 №94з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры недвижимого памятника истории и культуры «Усадьба ФИО5. XVI-XIX вв.» по Мясницкой ул.. 7. стр.1»; а также и ненормативные акты (находящиеся в открытом доступе):

- Решение Президиума Московского городского совета народных депутатов от 30 июля 1992 г. №84 «О памятниках истории и культуры г.Москвы», согласно которому «Дом А.Д. ФИО5 - коллекционера и библиофила, которого в 1836 г. - 1850-е гг. часто посещали ФИО6, ФИО7, ФИО8 и другие выдающиеся деятели русской культуры. Здесь после возвращения из ссылки жил декабрист ФИО9», расположенный по адресу: Мясницкая ул., 7, стр. 1, рекомендован к постановке на государственную охрану;

- Указ Президента РФ №176 от 20.02.1995 «Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения», согласно которому Усадьба ФИО5, XVIII - XIX вв. (адрес: Мясницкая ул.. 7/3) входит в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения;

- Распоряжения Департамента культурного наследия г.Москвы от 20.04.2016 г. №177 «Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО5, XVIII-XIX вв.»;

- Постановление Правительства Москвы от 22.06.2010 №523-ПП «Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных в пределах Садового кольца» (приложение 1, п. 121);

- Приказ Департамента культурного наследия г.Москвы от 6 марта 2017 г. №139 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО5, XVIII-XIX вв.» по адресу: 

<

...>, 6, 8, 10, 11, 12), которым:

В целях реализации ст. 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон №73-ФЗ) и в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 1 июля 2015 г. №1887 «О реализации отдельных положений статьи 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»:

- утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО5, XV111-XIX вв.», расположенного по адресу: 

<

...>, 6, 8, 10, 11, 12, согласно приложению к настоящему приказу,

- установлен регистрационный номер объекта культурного наследия в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации) №771420520120006,

-  выдан паспорт объекта культурного значения.

Особый порядок охраны объектов культурного наследия федерального значения установлен гл. 6 Закона №73-ФЗ и Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденном Постановлением СМ СССР №865 от 16 сентября 1982 года.

Данные положения в настоящее время не изменены и не отменены.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли историко-культурного назначения.

На основании со ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры).

Постановлением Правительства г.Москвы №273-ПП установлено, что арендная плата за землю устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с его целевым назначением. Данным Постановлением для земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, установлена ставка арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 0,01%.

В соответствии с подпунктом 5 п. 2 ст. 33 Закона №73-ФЗ государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя согласование в случаях и порядке, установленных названным Законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления об отводе земель и изменении их правового режима.

Земельный участок расположен на Территории особого режима использования: заповедная территория №6 «Большая Лубянка — Сретенка». Охранная зона памятника истории и культуры №49, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 г. за №881, что дополняет вид разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, статус земельного участка определен в силу закона.

Пунктом 22 Положения №972 установлено, что соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

Статья 34 Закона №73-ФЗ предусматривает ограничения для свободного усмотрения собственников при использовании принадлежащих им земельных участков, входящих в одну из зон охраны.

Согласно ПЗЗ г.Москвы вся застроенная часть Москвы попадает в территориальную зону сохраняемого землепользования (индекс «Ф»).

Индекс «Ф» - зоны сохраняемого землепользования. На застроенном участке возможна реконструкция здания в пределах существующих параметров здания. На не застроенном участке строительство запрещено. Соответственно, у арендатора есть только право эксплуатации здания - памятника истории и культуры, расположенного на этом участке.

В соответствии со ст. 5 Закона №73-ФЗ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

На основании пп. 4 п. 2 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли историко-культурного назначения.

В соответствии со ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры).

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Соответственно, земельные участки, расположенные в пределах территории памятника культуры - объекта исторического и культурного наследия федерального значения, не подлежат предоставлению в целях какого-либо строительства, кроме работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий.

Таким образом, к земельному участку с кадастровым номером 77:01:0001036:51, расположенному по адресу: 

<

...> стр. стр. 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, за спорный период должна применяться ставка арендной платы в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, так как постановлением Правительства г.Москвы №273-ПП принята специальная норма, которая устанавливает размер арендной платы именно для данного вида земельных участков, то есть занятых особо охраняемыми территориями и объектами.

Согласно представленному представителем Департамента информационному  расчету задолженность ответчика по арендной плате исходя из ставки 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка за период с 01.04.2022 по 31.03.2023 составляет 10907,05 руб., неустойка  за период с 06.04.2022 по 31.03.2023 составила 619,97 руб.

Данная задолженность по арендной плате и неустойке подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Ссылка ответчика на то, что им оплачена данная задолженность, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку оплата произведена ответчиком в августе 2024 года, то есть уже после вынесения решения по существу.  Данные платежи могут быть учтены в процессе исполнения судебного акта.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2024 по делу №А40-69563/23 отменить.

Взыскать с АО "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в размере 10907 (Десять тысяч девятьсот семь) рублей 05 коп., неустойку в размере 619,97 (Шестьсот девятнадцать) рублей 97 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с АО "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2000 (Две тысячи) рублей.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу АО "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                  О.В. Савенков

 

Судьи:                                                                                             Е.Б. Алексеева

 

Е.А. Мезрина