﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-2125/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 12 мая 2021 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Лаптева Н.В.,

судей							Глотова Н.Б.,

								Доронина С.А. – 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «Траст» (ИНН 7831001567, ОГРН 1027800000480, далее – общество НБ «Траст», Банк) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.11.2020 (судьи Свиридова Г.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 (судьи Кудряшева Е.В., Иванов О.А., Усанина Н.А.) по делу № А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ИНН 5406715023, ОГРН 1125476098494, далее – общество «Инвестком», должник), принятые по заявлению Герасимова Александра Александровича о признании права собственности на жилое помещение и прекращении залога.

С участием третьего лица – общества с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (ИНН 5406325063, ОГРН 1055406260690, далее – общество ПТК «Стройинвест»).

Суд установил:

в деле о банкротстве общества «Инвестком» Герасимов А.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственностина однокомнатную квартиру № 203 (строительный № 197) общей площадью 36,7 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072205:2402 расположенную по адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 9 (далее – квартира), и признании отсутствующим обременения в виде залога на указанную квартиру.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.11.2020 заявление удовлетворено – право собственности на квартиру признаноза Герасимовым А.А., залог общества НБ «Траст» в отношении имущественных прав на квартиру признан отсутствующим (прекратившимся).

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 определение арбитражного суда от 24.11.2020 оставлено без изменения.

Общество НБ «Траст» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит определение арбитражного суда и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

В кассационной жалобе приведены доводы о том, что соглашениеоб уступке прав не прошло государственную регистрацию, является незаключённым, не влечёт юридических последствий и к заявителюне перешли права участника долевого строительства; факт оплаты денежных средств не может являться установленным ввиду отсутствия в материалах дела доказательств отражения указанных сумм в бухгалтерском учёте должникаи дальнейшего их направления на финансирование строительства объекта долевого участия, а также наличия у заявителя финансовой возможности предоставить денежные средства; вывод судов об отсутствии необходимости получения согласия Банка на заключение соглашений об уступке не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, и их представители в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствиена основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в пределах, предусмотренных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права,а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не находит основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом ПТК «Стройинвест» (застройщик) и обществом «Инвестком» (участник долевого строительства) заключён договор от 18.12.2012 (далее – Договор),по условиям которого участник долевого строительства принимает участиев долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения.

Между Герасимовым А.В. (займодавец) и обществом «Инвестком» (заёмщик) заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа от 16.10.2014 № 0197/0013 (далее – соглашение о предоставлении беспроцентного займа), по условиям которого займодавец обязался предоставить заёмщику денежные средства в размере 1 730 000 руб.

В дальнейшем между обществом ПТК «Стройинвест» (застройщик), обществом «Инвестком» (участник долевого строительства) и Герасимовым А.В. (правопреемник участника) заключено соглашение от 16.10.2014 № 80/197-ВБ3 о передаче прав и обязанностей по Договору, по условиям которого участник с согласия застройщика передаёт правопреемнику принадлежащее ему право требования к обществу ПТК «Стройинвест» по передаче в собственность по акту приёма-передачи объекта долевого строительства – квартиры. Цена уступаемого права составила – 1 730 000 руб.

Герасимов А.В. уплатил в кассу общества «Инвестком» денежные средства в размере 1 730 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеруот 17.10.2014 № 347.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за обществом «Инвестком».

Определением арбитражного суда от 29.01.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества «Инвестком».

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 в отношении общества «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального законаот 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением арбитражного суда от 04.04.2019 общество «Инвестком» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Писаренко И.В.

Ссылаясь на исполнение условий по оплате стоимости квартиры, фактическое владение квартирой и регистрацию права собственности за должником, Герасимов А.В. обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из того,что общество ПТК «Стройинвест» и общество «Инвестком» принадлежатк одной экономической группе аффилированных лиц, которые реализовали незаконную схему привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома путём заключения с ними нескольких последовательных (параллельных) договоров без их государственной регистрации, являющихся фактически договором участия в долевом строительстве и предусматривающего в конечном итоге право на получение квартиры. В данном обособленном споре должник не передал Банку денежные средства, полученные от гражданина – участника долевого строительствав оплату стоимости квартиры, для погашения кредита и прекращения обременения жилого помещения в виде права залога.

Арбитражный суд сделал выводы об исполнении гражданином всех обязательств участника долевого строительства, возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодексаи отсутствии оснований для возложения на него негативных последствийза недобросовестное поведение должника.

Апелляционный суд согласился с выводом арбитражного суда.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и применённым нормам права.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домови иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участиив долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве(далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуетсяв предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названнымив нем способами, то есть либо на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1), либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (пункт 3).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связис участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домови иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, сформирована правовая позиция о том,что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность,но совершённых в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонамипри совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве,к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве,в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Согласно пункту 3 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уплата цены уступки прав требований по договору производитсяпосле государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору)об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

При этом юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несёт ответственностьза несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требованийк порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствиис законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 11 Законаоб участии в долевом строительстве).

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротствес даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличияили отсутствия права собственности или иного права либо обремененияв отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства.

Поскольку судами установлено, что на основании договора гражданин надлежащим образом исполнил обязанности участника долевого строительства по оплате застройщику стоимости квартиры; имеющиеся нарушения надлежащего оформления перехода права требования жилого помещения находятся в пределах компетенции признанного судом застройщиком общества «Инвестком», являющим обязанным лицом перед Банком, поддержавшим схему финансирования строительства МКД, предложенную аффилированными выгодоприобретателями, заявление удовлетворено правомерно.

Аналогичная правовая позиция поддержана определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 № 309-ЭС19-4373(2) по делу№ А50-31196/2016.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются.

Действительно, в силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договороми не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьёй 353 Гражданского кодекса.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещенияи его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать о том,что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1статьи 352 Гражданского кодекса влечёт прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Вместе с тем, действие Закона об участии в долевом строительствене распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностьюпо строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексоми законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путём уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностьюпо строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещениев строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Более того, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели,а не на воспрепятствование ей.

Граждане-участники долевого строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равнокак и контролировать движение переданных застройщику денежных средств.

Доводы Банка о том, что гражданин, исполнивший все обязательстваучастника долевого строительства и являющийся, по сути, добросовестным приобретателем спорного объекта по договору участия в долевом строительстве, должен нести ответственность перед Банком за исполнение обязанностей застройщика, не соответствуют приведённым нормам права.

Данная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации (определение от 16.04.2020 № 304-ЭС19-23396 (2) по делу№ А45-2125/2018).

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой обстоятельств дела, в том числе фактом оплаты гражданином стоимости жилого помещения должнику, и иное толкование им положений гражданского законодательства без учёта специальных норм Закона об участии в долевом строительствеи Закона о банкротстве не является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.11.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 по делу № А45-2125/2018 оставит без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцевсо дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий								Н.В. Лаптев

Судьи												Н.Б. Глотов

													С.А. Доронин