ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

25.09.2024

Дело № А40-81285/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2024 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Н.Н. Кольцовой, Д.Г. Ярцева,

при участии в заседании: 

от истца акционерного общества «Специализированный застройщик «Рублевское Шоссе 68»  – не явился, извещен, 

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по доверенности от 11.12.2023, 

от третьих лиц – не явились, извещены, 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

акционерного общества «Специализированный застройщик «Рублевское Шоссе 68»  

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2024 года 

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2024 года

по иску акционерного общества «Специализированный застройщик «Рублевское Шоссе 68» 

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании односторонней сделки недействительной, о признании договора действующим, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы, публичное акционерное общество Сбербанк,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Специализированный застройщик «Рублевское шоссе 68» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным одностороннего отказа от 08.02.2023 № ДГИ-И-7373/23 Департамента от договора аренды земельного участка от 31.01.2003 № М-07-022957, а договора - действующим; об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение о продлении сроков на проектирование и строительство на 5 лет с момента заключения дополнительного соглашения (с учетом уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2024 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2024 года, в иске отказано.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить,  направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права. 

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представлен.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность судебных актов.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания для представления в связи с невозможностью представителя истца явиться в судебное заседание в назначенное время.

Рассмотрев указанное ходатайство с учетом положений статей 158, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции счел его не подлежащим удовлетворению. Заявленные причины неявки судом кассационной инстанции не признаются уважительными.

В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 31.01.2003 № М-07- 022957 с кадастровым номером 77:07:0001001:53 площадью 2,16 га по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, вл. 68 сроком действия до 31.01.2052 для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального гостинично-офисного, медико-оздоровительного комплекса. 

В обосновании заявленных требований истец указал на то, что в связи с изменением цели предоставления земельного участка начало любых работ, направленных на строительство объекта на земельном участке, не могло быть осуществлено ранее заключения указанного дополнительного соглашения (ДС от 10.04.2019).

В последующем, 26.09.2019 был получен новый градостроительный план земельного участка № RU77142000-046870. 

Арендатор, действуя добросовестно и разумно, осуществлял все зависящие от него действия, направленные на получение разрешения на строительство объекта на земельном участке.

Вся необходимая для получения разрешения на строительство объекта на земельном участке документация была получена, за исключением свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения и заключения экспертизы проектной документации, которое невозможно получить без АГР.

При подготовке необходимых документов для получения свидетельства АГР разработчиком выявлено расположение земельного участка в зоне охраняемых объектов, на трассах проезда (передвижения) объектов государственной охраны и охраняемых объектах в Москве и Московской области.

Данное обстоятельство влечет за собой необходимость получения положительного решения комиссии по согласованию проведения работ на трассах проезда (передвижения) объектов государственной охраны и охраняемых объектах в Москве и Московской области, до направления заявления на получение свидетельства об архитектурно-градостроительном решении.

Вместе с тем, указанная информация не содержалась ни в договоре, ни в ПЗЗ, ни в ГПЗУ, ни в базах публичной кадастровой карты.

Правительство Москвы как публичный собственник земельного участка не сообщило арендатору информацию, необходимую для использования земельного участка по его целевому назначению, и существенным образом влияющую на возможность соблюдения сроков строительства, предусмотренных договором.

Застройщиком было направлено обращение от 19.04.2022 № 011 о согласовании размещения объекта. В ответ на обращение 11.05.2022  № 9/20/КС-1993 комиссией ФСО России выдано отрицательное заключение без приведенных оснований по существу вопроса, в связи с чем обществом было направлено повторное обращение с просьбой разъяснить причины отказа. Однако ответ не получен.

До настоящего времени арендатором осуществлялись мероприятия, направленные на получение необходимого согласия ФСО.

Истец указал, что арендатор не мог использовать земельный участок непосредственно для строительства, до момента получения соответствующего согласования ФСО.

Департамент 08.02.2023 направил в адрес истца уведомление от 08.02.2023 № ДГИ-И-7373/23 о расторжении договора аренды от 30.10.2006 № М-06508478 на основании пункта 22 статьи  3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,  указав на существенное нарушение условий договора, в связи с неисполнением обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором аренды (30.12.2022).

Не согласившись с принятым решением и до истечения месячного срока истец направил в адрес ответчика письменные возражения относительно принятого решения. 

С учетом всех вышеуказанных обстоятельств истец полагает, что односторонний отказ ответчика от договора аренды заявлен в нарушение действующего законодательства, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Разрешая спор по существу, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правильного распределения бремени доказывания, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 1, 2, 166, 167, 168, 307, 309, 310, 421, 425, 450.1 606, 614, Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 1, 3, 46, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в том числе статьей 3, установив, что:

на основании распоряжения Правительства Москвы от 28.10.2002 № 1637-РП ЗАО «Медицинская академия дентальной имплантации» в пользование на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет предоставлен земельный участок по адресу: Рублевское шоссе, вл. 68 - под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию медико-оздоровительного комплекса;

в соответствии с пунктами 2.5 - 2.6 распоряжения № 1637 на ЗАО «Медицинская академия детальной имплантации» возложены обязательства разработать и согласовать в установленном порядке в 2002-2003гг. проект на строительство медико-оздоровительного комплекса; осуществить в 2003-2004гг. строительство и ввод в эксплуатацию медико-оздоровительного комплекса; 

31.01.2003 между истцом и Департаментом подписан договор аренды М-07-022957 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 07:0001001:53 по адресу: Рублевское шоссе, вл. 68;

вышеприведенные условия предоставления участка, изложенные в распоряжении № 1637, также были отражены в договоре аренды;

на основании распоряжения Правительства Москвы от 27.06.2006 № 1151-РП дополнительным соглашением от 27.03.2007 сторонами изменена редакция раздела 4 «Особые условия договора», в соответствии с которым пункт 4.2.1 изложен в следующей редакции: «В течение 2002-2007 гг. разработать и согласовать в установленном порядке исходно-разрешительную документацию и проект строительства медико-оздоровительного комплекса.»; пункт 4.2.2 изложен в следующей редакции: «В 2002-2008 гг. выполнить строительство медико-оздоровительного комплекса в соответствии с проектом и с учетом действующих санитарных правил и норм, в сроки установленные ПОС, благоустройство территории завершить в те же сроки.»;

на основании обращения арендатора между сторонами заключено дополнительное соглашение от 10.04.2008, которым пункт 4.2.1 договора аренды признан утратившим силу;

в соответствии с дополнительным соглашением от 27.03.2019 пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, согласно которой предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 21.700 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:07:0001001:53, имеющий адресный ориентир: 

<

...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального гостинично-офисного, медико-оздоровительного комплекса в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 24.12.2015 № RU77-142000-018416, а именно коммунальное обслуживание (3.1); здравоохранение (3.4); деловое управление (4.1); гостиничное обслуживание (4.7), обслуживание автотранспорта (4.9);

дополнительным соглашением изменена редакция раздела 4 «Особые условия договора», в соответствии с которым изменен срок строительства объекта, изложенный в пункте 4.1, а именно сторонами согласовано, что в срок до 30.12.2022 арендатор обязуется осуществить проектирование и строительство многофункционального гостинично-офисного, медико-оздоровительного комплекса в соответствии с технико-экономическими показателями согласно градостроительному плану земельного участка от 24.12.2015 № RU77-142000-018416;

согласно пункту 6.1 договора Департамент имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе неосвоение или неиспользование участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнение и/или ненадлежащее исполнение условий раздела 4 настоящего договора;

обязательства по строительству на спорном земельном участке с кадастровым номером 77:07:0001001:53 в установленный срок арендатором не выполнены, участок свободен от застройки, разрешение на строительство объекта недвижимого имущества арендатором не получено;

ЗАО «Медицинская академия дентальной имплантации» 02.06.2021  сменило наименование на АО «Рублевское шоссе-68», с 02.08.2021 наименование организации в сведениях ЕГРЮЛ - ООО «Специализированный застройщик «Рублевское шоссе 68», при этом реквизиты ИНН, ОГРН организации не изменились;

Департаментом в порядке, предусмотренном пунктом 22 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в адрес истца направлено уведомление от 08.02.2023 № ДГИ-И-7373/23 о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий;

28.02.2023 за исх. № 1455/23_3 от общества в Департамент поступили письменные возражения на указанное уведомление. Рассмотрев поступившие возражения общества, Департамент направил повторное уведомление от 04.04.2023 № ДГИ-И-20406/23 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Установив, таким образом, что по истечении установленного договором аренды срока строительство на земельном участке не осуществлено, земельный участок свободен от застройки, проектная документация на экспертизу арендатором не направлялась, разрешение на строительство не получено, истец в период действия спорного договора аренды не выполнил принятые на себя обязательства,  ответчик правомерно воспользовался правом на односторонний отказ от договора, спорный договор прекратил действовать ввиду одностороннего отказа арендодателя, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, в том числе доводы о неправильном применении положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», доводы о добросовестном поведении арендатора, о злоупотреблении правом арендодателем были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и были мотивированно отклонены. Судом апелляционной инстанции установлено, что условия договора были известны истцу заранее, и, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, он в состоянии был оценить свои возможности по их выполнению и исключительно своей волей принять решение о подписании договора. В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли. Недооценка факторов, влияющих на условия выполнения договора, является предпринимательским риском истца и не может быть признана недобросовестным поведением ответчика. 

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положение пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ устанавливает порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти договоров аренды земельных участков, заключенных исключительно до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции, является специальной нормой по отношению к положениям законодательства об инвестиционной деятельности, гражданского законодательства, а также к другим положениями земельного законодательства.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

Судами установлено, что арендодатель верно применил указанное положение, спорный договор расторгнут досрочно в одностороннем порядке.

Оснований не согласиться с выводами судов суд кассационной инстанции не усматривает.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены ими правильно. 

Нарушений требований процессуального законодательства, которые могли бы повлечь принятие неправильных судебных актов, суд кассационной инстанции не усматривает.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2024 года по делу № А40-81285/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий судья

           Ю.В. Архипова

Судьи

           Н.Н. Кольцова

           Д.Г. Ярцев