Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-30102/2021

20 июля 2022 года

город Пермь

Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2022 года.

Полный текст решения изготовлен          20.07.2022 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Антоновой Е.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрел в открытом предварительном  судебном заседании  исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР СТРОЙ" (614000, ПЕРМСКИЙ КРАЙ, ПЕРМЬ ГОРОД, ЛЕНИНА УЛИЦА, ДОМ 9, ЭТАЖ 2, ОФИС 3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2012, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОМУ КООПЕРАТИВУ "КУЛТАЕВО" (614101, ПЕРМСКИЙ КРАЙ, ПЕРМЬ ГОРОД, ОБОРОНЩИКОВ УЛИЦА, ДОМ 4, ЭТАЖ 2, ОФИС 16, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.07.2017, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности, неустойки,

При участии: 

от истца – ФИО2 (доверенность от 10.01.2022 г.), паспорт; ФИО3 (доверенность от 28.12.2021 г.), удостоверение адвоката.

от  ответчика – ФИО4 (доверенность от 21.04.2022 г.), паспорт

       Общество с ограниченной ответственностью  «Центр Строй» (далее – ООО «Центр Строй», истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ЖСК «Култаево» о взыскании  задолженности в размере 496 612 руб. 99 коп., неустойки за период с 30.11.2021 г. по 30.11.2021 г., неустойки за период с 01.12.2021 г. по фактической уплаты с суммы долга 496 612 руб. 99 коп., из расчёта 0,02% от суммы долга за каждый день просрочки уплаты.

       В судебном заседании представитель истца  на иске настаивает.

       Ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований. Полагает, что из условий договора следует, что размер инвестиционного взноса определяется только договором и может меняться только по согласованию сторон.  Задолженность ответчика перед истцом по спорному договору отсутствует. Кроме того, в результате проведённого анализа было произведено сальдирование требований и обязательств, возникших из указанных договоров инвестирования строительства жилых домов в селе Култаево Пермского района Пермского края, общая задолженность ООО «Центр  Строй» перед ЖСК «Култаево» составляет 20 615 378 руб.

       Исследовав материалы дела, доводы истца,  ответчика, суд установил. 

Между ООО «Центр Строй» (Застройщик) и ЖСК «Култаево» (Инвестор) заключен договор № 412/2019  от 04.04.2019 г. о совместном строительстве жилого дома, согласно которому ответчик привлекает истца для строительства жилого дома, а по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию истец передает объект ответчику; ответчик обязуется внести инвестиционный взнос и принять объект в соответствии с условиями договора (п.2.1. договора).

Согласно п. 1.4. договора объектом строительства-является жилой дом по адресу: 

<

...>.

Характеристики объекта предусмотрены в п.2.2. договора.

В соответствии с п. 1.6. договора Инвестиционный взнос - денежные средства Инвестора, за счет которых осуществляется: возмещение затрат, произведенных Застройщиком для строительства Объекта; оплата услуг, работ и расходов Застройщика, в том числе: мероприятия, связанные с получением градостроительной, проектной, сметной, разрешительной и иной документации необходимой для строительства; расчеты с поставщиками, подрядчиками и иными контрагентами, иных услуг и работ; погашение кредитов и займов, использованных для строительства, а также на уплату процентов по ним; уплату всех видов налогов и сборов при осуществлении строительства; оплату иных расходов, связанных с созданием Объекта.

Согласно п.3.1. договора сумма инвестиционного взноса определена в размере 33 300 рублей за 1 кв.м. При этом, в данную стоимость не входит стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость тех. присоединения наружных сетей, проектные работы.

Как следует из п.1.3. Устава ответчика-ЖСК «Култаево»  от 29.06.17 г., он является потребительским кооперативом.

Согласно абз. 3 ст.1 ФЗ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РФ» потребительское общество - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц, созданное, как правило, по территориальному признаку, на основе членства путем объединения его членами имущественных паевых взносов для торговой, заготовительной, производственной и иной деятельности в целях удовлетворения материальных и иных потребностей его членов.

Согласно п.2.1.1,. 2.1.2. Устава ответчика основными целями его деятельности являются строительство жилых домов по указанным в Уставе адресам и предоставление членам кооператива жилых и нежилых помещений после завершения строительства.

На основании п.2.5.1., 2.5.2., 2.5.9. Устава для достижения своих целей кооператив вправе распоряжаться взносами и паями членов кооператива; заключать договоры на строительство коммуникаций, зданий, сооружений; заключать хозяйственные договоры с юридическими и физическими лицами.

        Как следует, между истцом и ответчиком возникли обязательные отношения из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом на ответчика как на сторону, осуществляющую финансирование строительства, была возложена обязанность по перечислению   денежных средств на строительство (создание) будущей вещи, в то время как на истца-обязанность передать помещения после ввода объекта в эксплуатацию. 

Как полагает истец, на основании акта  приёмки законченного строительством объекта жилой дом был передан истцом и принят ответчиком.

 При этом стоимость объекта определена сторонами в размере 69 574 000 руб.  согласно п.12 акта приёмки.

В период с 17.09.2019 г. (п/п № 87) по 17.03.2021 г. (акт приёма-передачи веселя № б/н) ответчик произвёл оплату истцу на общую сумму 69 077 388 руб.

В связи с чем,  по состоянию на 30.11.21 г. ответчиком – ЖСК «Култаево» не оплачено: 69 574 000 руб. - 69 077 388 руб. = 496 612 рублей.

В исковом заявлении истец указывает на то, что поскольку срок выплаты инвестиционного взноса стороны в договоре не предусмотрели, то в силу п.1 ст.488 ГК РФ срок оплаты определяется в соответствии с п.2 ст.314 ГК РФ.

11.11.21 г. истцом  в адрес ответчика направлено требование об оплате № 139/21 от 03.11.21 г. на вышеуказанную сумму долга. Требование получено ответчиком 18.11.21 г. В связи с чем, срок для исполнения требования истек 29.11.21 г. Оплата ответчиком не произведена до настоящего времени.

В результате допущенной ответчиком просрочки оплаты суммы долга  с 30.11.21 г. в соответствии с п. 5.5 договора истцом насчитана неустойка за период с 30.11.2021 г. по 30.11.2021 г. в сумме 99 руб. 32 коп.

В соответствии со ст.1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»:

инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно п.1 ст.8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу абз.2 п.4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.11 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно ч.1 ст. 110 ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признаётся добровольное  объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения  потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным  домом. жилищные и жилищно-строительные кооперативы  (далее – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют  в  строительстве, реконструкции и последующем  содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством  о градостроительной деятельности выступает в качестве  застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома  в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительством (ч.3 ст. 110 ЖК РФ).

В силу ст. 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признаётся основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических  лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путём объединения его членами имущественных паевых взносов. Общество взаимного страхования может быть основано на членстве юридических лиц.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 241-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных  домов   и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается привлечение жилищно-строительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения  в многоквартирных домах, не введённых на этот момент в установленном порядке  в  эксплуатацию. При этом, сами отношения между гражданами и указанными кооперативами данным Федеральным законом не регулируются.

Согласно п.11 Обзора практики разрешения судам споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого  Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 04.12.2013 г., Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается  привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными  кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у  граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введённых на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). 

На основании п.16 ст. 1, ч.3 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является физическое или  юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему участке либо  участке другого правообладателя строительством, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, капитального ремонта и реконструкции. Лицом, осуществляющим строительство, может являться застройщик либо  привлекаемое им или техническим заказчиком лицо. Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несёт ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Как следует  из п.1.1 Устава ЖСК «Култаево», ЖСК «Култаево» является добровольным объединением физических  и юридических лиц, заинтересованных в осуществлении совместных коллективных действий по строительству, представлению (передаче) членам указанного кооператива жилых и нежилых помещений малоэтажных жилых домов. В силу п.2.1 Устава основными видами деятельности кооператива являются строительство малоэтажных жилых домов; обеспечение в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности,  строительства жилых помещений и (или) объектов инженерной  инфраструктуры и (при необходимости)  объектов для эксплуатации жилья, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной  документации, проведение экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации, в том числе, заключает договоры, предусматривающие привлечение на основании договора лиц  для  выполнения инженерных изысканий, осуществления подготовки проектной документации или строительства. (л.д. 106-139).

В соответствии с условиями заключённого между сторонами договора № 412/2019 от 04.04.2019 г.  инвестиции-собственные, заёмные и/или привлечённые денежные средства, вкладываемые Инвестором. В соответствии с настоящим договором инвестиции являются средствами паевого целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п.1 ст. 251 Налогового кодекса РФ). (п.1.1 договора).

Застройщик - общество с ограниченной ответственностью, являющееся собственником земельного участка по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, 

<

...>, для создания Объекта инвестиционной деятельности на основании  разрешения на строительства жилого двухсекционного трёхэтажного дома № 59-310-28-2019 от 04.04.2019 г. (п.1.3 договора).

Инвестиционный взнос-денежные средства Инвестора, за счёт которых осуществляется: возмещение  затрат, произведённых Застройщиком для строительства  Объекта: оплата услуг, работ и расходов Застройщика, в том числе: мероприятия, связанные с получением градостроительной, проектной, сметной, разрешительной и иной документации необходимой для строительства; расчёты с поставщиками, подрядчиками и иными контрагентами, иных услуг и работ; погашение кредитов и займов, использованных для строительства, а также на  уплате процентов по ним; уплату всех видов налогов и сборов при осуществлении  строительства; оплату  иных расходов, связанных с созданием Объекта (п.1.6 договора).

Акт приёма-передачи-документ, подписываемый сторонами, подтверждающий, передачу законченного строительством и введённого в эксплуатацию Объекта Инвестору и свидетельствующий об исполнении Застройщиком принятых на себя обязательств по договору. С момента подписания акта приёма-передачи считается переданным общее имущество в Здании. (п.1.7 договора). 

В соответствии с п.2.1 договора по настоящему договору Застройщик привлекает Инвестора для финансирования строительства Объекта и по окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Застройщик передаёт Объект инвестору. Инвестор обязуется внести Инвестиционный взнос и принять Объект в соответствии с условиями настоящего договора.

Проектная площадь объекта составляет 1 750,4 кв.м. с учётом балконов. (п.2.2.1 договора).

Пунктом 2.2.2  договора  предусмотрены виды работ, подлежащих выполнению на Объекте до  передачи Объекта  Инвестору: установка деревянная входная дверь; на окнах установлены двухкамерные стеклопакеты; установлены межкомнатные двери; стены, пол и потолки выполнены с чистовой отделкой; выполнены внутренние перегородки санузлов; выполнен монтаж стояков системы холодного и горячего водоснабжения  с установкой счётчиков, установлен монтаж канализационного стояка; выполнен монтаж системы отопления, с установкой приборов согласно  проекта; выполнена электропроводка системы электроснабжения  от точки подключения здания до жилого помещения с монтажом электрощитка и установкой индивидуального прибора учёта; выполнены работы внутри помещений согласно  проектной документации  с чистовой  отделкой; выполнены работы по благоустройству прилегающей к объекту территории.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что сумма инвестиционного взноса по настоящему договору инвестирования определён сторонами в размере 33 300 руб. за 1 кв.м. В данную стоимость не входит стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость  техприсоединения наружных сетей, проектные работы.

Сумма инвестиционного взноса Сумма инвестиционного взноса оплачивается Инвестором путём внесения денежных средств на расчётный счёт Застройщика, указанный в настоящему договоре. По договорённости сторон инвестиционный взнос может быть внесён частями на основании графика финансирования, утверждённого дополнительным соглашением. (п.3.2 договора).

Размер инвестиционного взноса может меняться по согласованию сторон и оформления  дополнительного соглашения. (п.3.4 договора).

При этом экономия, полученная Застройщиком, (без ухудшения качества Здания и Объекта), т.е. разница между суммой инвестиционного взноса, указанной в п.3.1 настоящего договора, и фактическими затратами Застройщика, остаётся в распоряжении Застройщика. (п.3.6 договора).

В соответствии с п.3.7 договора Инвестиции, предоставляемые Инвестором для выполнения проекта, рассматриваются сторонами как средства целевого финансирования, направляемые  исключительно на выполнение проекта.

В силу пунктов  4.1, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.7   договора Застройщик обязуется  обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию. Объект в соответствии с условиями настоящего договора, действующими нормами и правилами; обеспечить контроль за соответствием объёма и качества выполняемых работ по созданию Объекта; осуществить контроль за порядком  и объёмом направления инвестиций Инвестором в соответствии с условиями настоящего договора. Использовать средства, получаемые от Инвестора, по целевому назначению.

В силу пунктов 4.3, 4.3.1, 4.3.4 Инвестор обязуется осуществить оплату инвестиционного взноса в порядке и в сроки, предусмотренные   в договоре; принять Объект по акту приёма-передачи после ввода Объекта в эксплуатацию в течение 10 (десяти) календарных дней после получения письменного уведомления от Застройщика; в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания акта приёма-передачи Объекта, осуществить все действия, необходимые  для государственной регистрации права собственности Инвестора на Объект, а также нести все возникающие в связи с этим расходы.

В соответствии с п.5.6 договора после ввода Здания в эксплуатацию и готовности Объекта к передаче  Застройщик письменно уведомляет Инвестора о готовности подписать акт приём-передачи, а  Инвестор обязан предпринять необходимые действия для подписания  такого акта в течение 10 (десяти) календарных дней после получения письменного уведомления от  Застройщика.

Договор, справка Застройщика о полной оплате Инвестором инвестиционного взноса и акт приёма-передачи Объекта являются основанием для оформления права собственности Инвестора на Объект. (п.5.8 договора).

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию  получено 09.10.2020 № 59-310-40-2020. (л.д. 47-50).

Во исполнение условий договора ЖСК «Култаево» произведена оплата по договору №412/2019 от 04.04.2019 г. на общую сумму 69 077 руб. 388 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платёжными поручениями и актом приём-передачи векселя. (л.д. 63-86).

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ возникшие из договора  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, одностороннее изменение его условий не допускается. 

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, и в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

По правилам статей 3, 422 ГК РФ условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 43 были даны разъяснения о том, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ следует, что к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому, при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо, прежде всего, учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. 

В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору, в том числе и по его расторжению, применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 1041 ГК РФ предусмотрено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

По смыслу приведенных норм существенными условиями договора простого товарищества являются условия о соединении вкладов, о совместных действиях товарищей и об общей цели, для достижения которой эти действия совершаются.

В силу части 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1). 

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. 

Проанализировав условия заключенного между ЖСК «Култаево» и ООО «Центр Строй» договора №412/2019  суд пришёл к выводу, что стороны фактически объединили и упорядочили условия договора о совместной деятельности, договора подряда, конкретизировав обязательства обеих сторон и определив порядок расчетов между сторонами, включив в него, в том числе обязательства из предварительного договора купли-продажи построенного Объекта.

Таким образом, договор № 412/2019 от04.04.2019 г. является смешанным договором, так как содержит существенные условия, относящиеся к разным видам договоров - договору подряда и предварительному договору купли-продажи, в связи с чем к отношениям сторон по данному договору, в том числе и по его расторжению, должны применяются правила применительно к каждому из этих двух видов договоров (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что   все  изменения и дополнения  оформляются дополнительными соглашениями, составленными в письменной форме и подписанные уполномоченными представителями сторон. Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п.8.3 договора любая договорённость между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору. Все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформляются в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями сторон.

Соответственно с учетом разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года N 16 «О свободе договора и ее пределах» любое изменение, в данном случае, существенных условий договора оформляется подписанием между сторонами дополнительного соглашения. Иной подход нарушает баланс интересов сторон, ставит Инвестора в более неблагоприятное положение, по сравнению с Застройщиком.

С учётом условий п.3.1 договора №412/2019 от 04.04.2019 размер инвестиционного взноса определён сторонами в размере 33 300 руб. за 1 кв.м. То есть сумма инвестирования определяется как произведение стоимости одного квадратного метра на площадь объекта, определённую   в пункте 2.2.1 договора в размере 1.750,4 кв.м.

Таким образом, размер инвестиционного взноса по договору № 412/2019 от 04.04.2019 г. составляет: 1.750,4,8х33.300=58.288.320 руб. 

При этом следует отметить, что  в случае если общая площадь Объекта по результатам проведения кадастровых  работ будет отличаться от площади, указанной в настоящему пункте договора, то размер инвестиционного взноса Инвестора изменению не подлежит. (п.2.2.2 договора).

Из буквального толкования условий пунктов 3.4, 4.3.1 и 8.3 договора следует, что размер инвестиционного взноса определяется только договором и может меняться только по согласованию  сторон путём оформления дополнительного соглашения к договору.

Между тем,   соглашений об изменении размера инвестиционного взноса, соглашений, определяющих  стоимость понесённых застройщиком  иных  расходов,    между сторонами не подписывались.

Подлежат отклонению ссылки истца относительно  того, что размер инвестиционного взноса следует определять не из договора, а из Акта приёма-передачи. 

Из анализа условий договора № 412/2019 от 04.04.2019 следует, что Акт приёма-передачи предусмотрен сторонами  для подтверждения двух обстоятельств-передачи построенного объекта и момента такой передачи.

При этом,  пунктом  п.5.7 договора предусмотрен   механизм подписания акта в одностороннем порядке Застройщиком, что будет являться подтверждением  выполнения Застройщиком  его обязательств по передаче объекта с даты составления такого Акта.

Как следует, Акт приёма-передачи Объекта не может являться  дополнительным соглашением (п.3.4 договора), не может изменять  существенные условия договора.

Само по себе подписание Акта формы  КС-11 и ввод объекта в эксплуатацию не могут служить достаточным доказательством в подтверждение  выполнения всех объёмов работ. Заявленная стоимость спорных работ  не согласована в установленном порядке со стороной ответчика.

В данном случае истец  требует взыскание с ответчика расходов по выполненным работам в силу ст. 65 АПК РФ  обязан доказать факт выполнения заказанных подрядных работ, их виды, объёмы и стоимость.

Согласно содержанию унифицированных форм КС-2 и КС-3, утверждённых постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 11.11.1999 № 100 «Об  утверждении  унифицированных форм первичной учётной документации по учёту работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ», первичным документом, на основании которого осуществляется приёмка заказчиком выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений, является унифицированная форма № КС-2  «Акт о приёмке выполненных работ». Для расчётов с  заказчиком за выполненные работы применяется унифицированная форма  КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат», составляемая на основании акта формы КС-2.  Указанные документы  должны быть подписаны полномочными представителями заказчика и подрядчика с расшифровками их подписей и указанием должностей. Акт о приёмке выполненных работ формы КС-2 содержит после его составления сведения о наименовании и объёме выполненной работы, результаты которой предъявлены подрядчиком заказчик, а также о её стоимости.

Между тем, в материалы дела  не представлены акты о приёмке выполненных работ указанной стоимостью на объекте Речная, 11. Сведений о видах и объёмах работ стоимостью на спорную денежную сумму не содержат иные доказательства в деле, в частности,  Акт приёмки законченного строительством объекта формы КС-11, на котором основаны требования о взыскании спорной суммы. Отсутствуют указанные сведения также в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта.

Документы в обоснование понесённых застройщиком (истцом) расходов составлены с третьими лицами, без указания конкретного объёма выполненных работ. При этом, в части представленных счёт-фактур и  справок о стоимости выполненных работ  имеются указания на выполнение «Общ. Строит. Работы», «Отделочные работы НВК», «Установка окон»,  «Остекление балконов», «Водоснабжение», «Наружное электроснабжение», «Отопление», «Канализация», «Благоустрйоство», «Установка извещателей», «Проектирование, монтаж, техническое перевооружение от существующих отключающих  устройств до ГРШП, газовые плиты», «Временная дорога, временное ограждение»… Данные работы, подлежащие выполнению на Объекте застройщиком до передачи  Объекта Инвестору,  оплачены. (п.2.2.2 договора). Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Договор купли-продажи земельного участка от 26.04.2017 г.,  счета-фактуры на оплату электроэнергии без указания объекта, счёт-фактуры на услуги застройщика, акты сдачи-приёмки услуг  за водоснабжение, водоотведение налоговые декларации по земельному налогу и платёжные поручения об оплате  земельного налога в силу относимости и допустимости доказательств (ст. 65, 68 АПК РФ)   не принимаются судом в качестве документов, подтверждающих  понесённые расходы истцом в счёт исполнения договора №412/2019 от 04.04.2019 г. 

Таким образом, завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта  в отсутствие в деле актов о приёмке выполненных работ стоимостью 496 612 руб. 32 коп. в совокупности с содержанием всех материалов дела не свидетельствует о выполнении истцом каких-то определённых видов работ, определённого объёма, помимо тех, что ответчик оплатил.

Судом также принято во внимание, что истцом заявлены требования о взыскании денежных средств в размере, превышающим ранее установленный сторонами в договоре размер инвестиционного взноса.

В ходе совместной деятельности сторон и до начала судебного разбирательства по настоящему делу, истец не предъявлял ответчику требования, которые влекут увеличение размера инвестиционного взноса (стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы).

Также истцом  не были предоставлены до начала судебного разбирательства документы, обосновывающие его требования (их размер, расчёт и основания возникновения затрат).

При этом, из анализа  представленных в материалы дела истцом документов в обоснование исковых требований  невозможно установить размер понесённых затрат, которые, в свою очередь влекут увеличение инвестиционного взноса (увеличение  стоимости), то есть изменение существенных условий договора. 

Изложенные истцом  возражения со ссылкой на судебную практику по другим делам, принятым по обстоятельствам, не являющимися тождественными настоящему спору, связаны с иной оценкой фактических обстоятельств, установленных судами в пределах своей компетенции.

Иные возражения истца подлежат отклонению, поскольку в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом названная норма права не освобождает истца от представления соответствующих доказательств, которые в любом случае подлежат судебной оценке с точки зрения относимости, допустимости и достоверности.

Иные доводы истца подлежат отклонению, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

От проведения документарной и строительно-технической экспертизы стороны отказались, о чём сделана запись в протоколе судебного заседания.

Более того, согласно произведённого ответчиком  анализа платежей по всем договорам, заключённым между ЖСК «Култаево» и ООО «Центр Строй»  для строительства жилья в с. Култаево произведено  сальдирование  требований обязательств, возникших из указанных договоров инвестирования строительства жилых домов в результате которого задолженность ОО «Центр Строй»  перед ЖСК «Култаево» составляет 20 615 378 руб.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

       Расходы по оплате госпошлины относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).

  Руководствуясь ст. ст. 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                                                           Е. Д. Антонова