АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-21995/2017

г. Краснодар

22 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Шарм»              (ОГРН 1022302834058) – Никонорова А.В. (доверенность от 21.02.2018), Школьника М.И. (доверенность от 21.02.2018), в отсутствие представителей истца – администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), ответчика – акционерного общества «РЖД-Здоровье» (ОГРН 1107746105610), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2018 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу № А32-21995/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Шарм» (далее – общество, ООО «Шарм») и акционерному обществу «РЖД-Здоровье» (далее – акционерное общество, АО «РЖД-Здоровье»), в котором просила:

– расторгнуть договор от 11.07.2011 № 4900006856 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка общей площадью 2 447 кв. м (в иске площадь ошибочно указана как 360 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0204029:70, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район,                  ул. Приморская (далее также – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:70).

Решением от 16.04.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.06.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Судебные акты мотивированы следующим. ООО «Шарм» и АО «РЖД-Здоровье» на основании договора аренды от 11.07.2011 № 4900006856 предоставлен в пользование земельный участок площадью 2 447 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:70 для эксплуатации пляжного комплекса и здания кафе «Шарм». Земельный участок находится в муниципальной собственности, в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в территориальных зонах Р-1 (пляжная зона общего пользования) и ОЦ-2 (зона лечебно-оздоровительных учреждений). Истец заявил о нарушении ответчиками существенных условий договора, самовольной реконструкции пляжного комплекса и здания кафе «Шарм», с частичным размещением веранды кафе и строения кафе (площадью застройки 97 кв. м) за границей предоставленного в аренду земельного участка. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем        5 лет, по требованию арендодателя возможно на основании решении суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором. В рамках дела № А32-8329/2017 судом установлено, что спорные объекты не имеют признаков самовольной постройки, перепланировка недвижимых объектов произведена ответчиками на предоставленном в аренду земельном участке. Поскольку истцом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) не доказан факт несанкционированного возведения объектов на спорном земельном участке, то и обязанность исполнить пункт 1.3 договора аренды у ответчиков не возникла. Правовых оснований для удовлетворения исковых требований, в том числе по иным изложенным в иске доводам, не имеется. Государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскана в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, и освобождением администрации от ее уплаты.  

Отклоняя жалобу администрации, суд апелляционной инстанции также отметил, что пунктом 1.3 договора аренды запрещены на участке без получения соответствующей разрешительной документации: возведение новых строений, реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений. Между тем, судебными актами по делу № А32-8329/2017 преюдициально установлено, что спорные объекты не имеют признаков самовольной постройки, здание с помещениями кафе не подвергалось в период с 2008 года и до момента фактического обследования каким-либо техническим изменениям, влекущим за собой его реконструкцию и увеличение площади застройки; выступ за границы земельного участка обусловлен наличием кадастровой ошибки, допущенной при формировании участка. Доказательства того, что спорные объекты были видоизменены (реконструированы) в сравнении с их состоянием на день разрешения спора по делу № А32-8329/2017, администрацией не представлены, существование оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, вытекающих из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), администрацией не доказано.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 16.04.2018 и апелляционное постановление от 24.06.2018 по настоящему делу отменить, вынести  новый судебный акт об удовлетворении исковых требований администрации в полном объеме. 

По мнению подателя жалобы, объект пляжный комплекс и здание кафе «Шарм» подвергнуты самовольной реконструкции. Фактически размещенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70 веранда и одно из строений кафе «Шарм» (площадью застройки 97 кв. м) частично выходят за границу земельного участка. Договор аренды земельного участка от 11.07.2011 № 4900006856 подлежит расторжению по причине нарушения его существенных условий. В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

 От ООО «Шарм» и АО «РЖД-Здоровье» в окружной суд поступили отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы администрации.

АО «РЖД-Здоровье» письменно заявило ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие своего представителя, которое арбитражным судом округа рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей ООО «Шарм», Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Видно из материалов дела и установлено судами, что администрация (арендодатель), ОАО «РЖД-Здоровье» и ООО «Шарм» 11.07.2011 заключили договор       № 4900006856 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендаторы принять земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 2 447 кв. м, в том числе земельный участок площадью 360 кв. м – проход общего пользования, с кадастровым номером 23:49:0204029:70, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3, в территориальной зоне Р-1, с видом разрешенного использования «для эксплуатации пляжного комплекса и здания кафе «Шарм» (т. 1,          л. д. 23 – 30).

Закреплено в вышеназванном договоре аренды, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендаторам            (пункт 1.2), срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 06.04.2036 (пункт 2.1), возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается (пункт 1.3), арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, в том числе при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора (пункт 4.1.1).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 – Едином государственном реестре недвижимости (статья 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), далее – ЕГРП, ЕГРН) 27.09.2012, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:70 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, соответствующая запись также внесена в ЕГРП 12.05.2009 (т. 1, л. д. 61 – 63).  

17.01.2017 земельный участок осмотрен ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации, в составленном акте отражено, что на части участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70 (с выходом за границы данного участка) расположены кафе «Шарм» с летней верандой и летняя веранда кафе «Континент», разрешение на строительство (реконструкцию) которых администрацией не выдавалось (т. 1, л. д. 36).

Ссылаясь на акт осмотра земельного участка от 17.01.2017, как на доказательство возведения ответчиками на участке объектов без разрешения на строительство (реконструкцию), и на неустранение в претензионном порядке (т.1, л. д. 11 – 13, 14, 19, 20) арендаторами допущенных нарушений условий договора аренды от 11.07.2011                  № 4900006856, на рассмотрение арбитражным судом в деле № А32-8329/2017 иска администрации к ООО «Шарм» и ОАО «РЖД-Здоровье» о сносе самовольных построек, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды.   

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1         статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66) разъяснено, что право требовать расторжения договора аренды (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу № А32-8329/2017, признав соблюденным истцом досудебный порядок разрешения спора, суды констатировали отсутствие доказательств несанкционированного возведения арендаторами объектов на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70 и существования оснований для досрочного расторжения по требованию арендодателя договора аренды земельного участка                 от 11.07.2011 № 4900006856, вытекающих из статьи 619 Гражданского кодекса, в связи с чем, отказали администрации в удовлетворении исковых требований.

В то же время, судебные инстанции не учли следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса, в применимой к договору аренды от 11.07.2011 редакции).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление Пленума № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее –

Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

	В части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 11.07.2011 № 4900006856, прямо указано, что полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования; ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 километров, для которых ширина береговой полосы составляет 5 метров.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011                 № 15248/10, и многократно поддержанной Верховным Судом Российской Федерации, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Имеющиеся в материалах дела, и непосредственно в самом договоре аренды земельного участка от 11.07.2011 № 4900006856, сведения о нахождении участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70 в территориальной зоне Р-1 (пляжная зона общего пользования), включении в данный участок при его формировании 360 кв. м, представляющих собой проход общего пользования, судебной оценки не получили, правовая и фактическая возможность как исполнения, так и расторжения такого договора, исходя из его действительности либо недействительности, судебными инстанциями с необходимой степенью полноты и достоверности не исследованы.

Судами также оставлены без внимания и проверки обстоятельства нахождения на спорном участке незаконно возведенной веранды кафе «Континент», отраженные в акте обследования земельного участка от 17.01.2017, в адресованной ответчикам претензии        от 24.01.2017 (т. 1, л. д. 11 – 13), приведенные администрацией непосредственно в исковом заявлении. При этом в деле № А32-8329/2017, вступившие в законную силу судебные акты по которому учитывались судами при разрешении спора по делу                 № А32-21995/2017, веранда кафе «Континент» предметом разбирательства не являлась.    

В материалы дела представлено соглашение от 25.08.2013 о порядке пользования земельным участком (т. 1, л. д. 32 – 35), заключенное ООО «Шарм» и                             ОАО «РЖД-Здоровье» с обществом с ограниченной ответственностью «Альтаир-93» (далее – ООО «Альтаир-93»), как с собственником объекта недвижимости, также находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70, и предусматривающее заключение с администрацией дополнительного соглашения к договору аренды от 11.07.2011 № 4900006856.

Вопросы о заключении такого дополнительного соглашения к спорной сделке, наличии (отсутствии) у ООО «Альтаир-93» статуса арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70, необходимости привлечения его к участию в настоящем деле, судами в установленном процессуальным законом порядке не обсуждались. 

При таких обстоятельствах решение от 16.04.2018 и апелляционное постановление от 24.06.2018 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2018 по делу № А32-21995/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

	Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий				                                          Н.С. Мазурова

Судьи									                  Я.Е. Волков

										      В.Е. Епифанов