ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

26.03.2024

Дело № А40-262971/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2024 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Н.Н. Колмаковой, А.В. Цыбиной,

при участии в заседании: 

от истца акционерного общества «Дом.РФ» – ФИО1 по доверенности от 25.12.2023,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Праймстар ресторантс групп» – ФИО2 по доверенности от 07.07.2023, 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

акционерного общества «Дом.РФ»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2023 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 октября 2023 года

по делу по иску акционерного общества «Дом.РФ» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Праймстар ресторантс групп» 

о взыскании задолженности по договору аренды, 

 

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» о взыскании по договору аренды от 14.09.2018 № 7/2508-18 задолженности по уплате базовой арендной платы в размере 9 761 333,25 рублей за период с 20.09.2018 по 23.12.2021, эксплуатационных расходов в размере 1 180 993,06 рублей за период с 20.09.2018 по 23.12.2021, переменной арендной платы за период в размере 432 866,08 рублей с 20.09.201 по 23.12.2021.  

Для совместного рассмотрения с первоначальным иском судом принят встречный иск об обязании заключить дополнительное соглашение № 2 к долгосрочному договору аренды нежилых помещений №07/2508-18 от 14.09.2018, содержащее требование о снижении арендной платы, об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018 за период с 28.03.2020 по 22.06.2020 на 75%, об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018 за период с 23.06.2020 по 31.12.2020 на 30%.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2023 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 октября 2023 года, первоначальные исковые требования удовлетворить частично, с ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана по договору аренды от 14.09.2018 №7/2508-18 задолженность по уплате базовой арендной платы за период с апреля 2020 г. по 23.12.2021 в размере 8 556 669,68 рублей, эксплуатационные расходы в размере 1 084 595,80 рублей, переменная арендная плата за октябрь 2018 года, а также за период с февраля 2020 года по 23.12.2021 в размере 432 866,08 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в размере 70 740,00 рублей, в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано; встречные исковые требования удовлетворены частично, уменьшен размер постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018 за период с 28.03.2020 по 22.06.2020 на 75 %,  с АО «ДОМ.РФ» в пользу ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 3 000,00 рублей, в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано; произведен зачет первоначального и встречного исковых заявлений, с ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по договору аренды от 14.09.2018 №7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с 20.09.2018 по 23.12.2021 в размере 8 556 669,68 рублей, эксплуатационные расходы в размере 1 084 595,80 рублей, переменная арендная плата за период с 20.09.201 по 23.12.2021 в размере 432 866,08 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 67 740,00 рублей.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, в части удовлетворения встречного иска, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права. 

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представлен.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

Определением Арбитражного суда Московского округа от 11 марта 2024 года произведена замена судьи Кольцовой Н.Н. на судью Цыбину А.В. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность судебных актов.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает, на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, следующее. В материалы дела не представлены доказательства невозможности осуществления экономической деятельности, а также невозможности использования спорного имущества в период действия ограничений. Работа кафе в период пандемии подтверждается показаниями приборов учета. Выводы судов об уменьшении размера взыскиваемой базовой арендной платы, о предоставлении скидки в размере 75% за период с апреля 2020 года по 22.06.2022 являются необоснованными. В решении и постановлении отсутствует расчет снижения размера базовой арендной платы за период с апреля 2020 года по 22.06.2022 с учетом установленной скидки. Расчет судов неверный, в случае предоставления скидки размер долга уменьшается до 309 673,00 рублей (1 238 692 рублей - 75 %), то есть на 929 019,00 рублей. Уменьшение базовой арендной платы до 8 556 669,68 рублей расчетами не подтверждено, является ошибочным.  

Заявитель также указал, что выводы судов о недопустимости индексации размера базовой арендной платы и эксплуатационных расходов являются несостоятельными, поскольку условиями договора не предусмотрена обязанность предварительно письменно уведомлять арендатора об индексации. Согласно положениям пункта 7.1 договора в течение всего срока аренды базовая арендная плата, эксплуатационные расходы и обеспечительный платеж полежат ежегодной индексации в каждую дату индексации. В соответствии с пунктом 7.3 договора увеличение арендной платы, размера эксплуатационных расходов и обеспечительного платежа в указанном порядке считается согласованными обеими сторонами и не требует заключения дополнительного соглашения. С учетом положений договора отсутствует обязанность истца предварительно письменно уведомлять арендатора об индексации. 

Заявитель также указал, что заявил требование о взыскании эксплуатационных расходов в размере 1 180 993,06 рублей за период с 20.09.2018 по 23.12.2021, суды неверно определили  сумму эксплуатационных расходов, подлежащих взысканию. Отказывая частично в требовании, взыскивая сумму эксплуатационных расходов в размере 1 084 595, 80 рублей, суды указали, что эксплуатационные расходы подлежат удовлетворению частично в размере 1 084 595,80 рублей, поскольку по требованиям за 2019 год истцом пропущен срок исковой давности и ответчиком заявлено о его применении; период с января по март 2020 года ответчиком оплачен в полном объеме; а также с учетом того, что в декабре 2021 года истец являлся собственником помещения 23 дня, в связи с чем за указанный месяц оплате подлежит сумма 38 795,80 рублей. При этом срок исковой давности пропущен по требованиям за декабрь 2018г. и январь 2019г. на сумму 46 356,07 рублей. Иных требований за 2019  не заявлялось, платежи ответчика за январь 2020г. – март 2020 г. учтены в расчете истца, в расчете за декабрь 2021 года учтено истцом только 23 дня.  Соответственно с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по эксплуатационным расходам в размере 1 134 636,99 рублей.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Доводы истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) были отклонены судами без надлежащей оценки, однако его доводы заслуживают внимания и оценки судов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 14.09.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды № 07/2508-18 (далее - договор) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004042:9414 обшей площадью 60.2 кв.м., расположенного в многофункциональном комплексе «IQ-Квартал» по адресу: 123112, 

<

...> (далее - помещение).

Помещение передано по акту приема-передачи от 20.09.2018. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора, начиная с даты приема-передачи помещения арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение всего срока аренды арендную плату, состоящую из базовой арендной платы, эксплуатационных расходов и переменной арендной платы. 

Согласно пункту 5.5, 5.9 договора базовая арендная плата и эксплуатационные расходы подлежат ежегодной индексации. 

Пункт 7 договора аренды содержит согласованные сторонами условия о порядке ежегодной индексации арендной платы. 

По договору купли-продажи №01/6270-21 от 13.12.2021 года АО «ДОМ.РФ» продало помещение третьему лицу, переход права собственности зарегистрирован 24.12.2021.

Истец указал, что в нарушение условий договора ответчиком не были исполнены обязательства по оплате до даты перехода права собственности на помещение третьему лицу, в связи с чем по настоящее время у ответчика имеется задолженность по договору. 

В соответствии с пунктом 5.4 базовая арендная плата представляет собой плату за владение и пользование арендатором помещением. Согласно пункту 5.4.1 договора базовая арендная плата в течение первых 3-х месяцев с даты приема-передачи составляет 239 777,78 рублей, не включая НДС, и рассчитывается по формуле, указанной в данном пункте.

Пунктом 5.5 договора установлено, что начиная с первой годовщины даты приема-передачи размер базовой арендной платы подлежит ежегодной индексации.  В связи с этим с 20.09.2019 размер базовой арендной платы рассчитывается, исходя из ставки 68 250,00 рублей за один квадратный метр арендуемой площади помещения в год, не включая НДС. Начиная с 20.09.2020, размер базовой арендной платы рассчитывается, исходя из ставки 71 662,50 рублей за один квадратный метр арендуемой площади помещения в год, не включая НДС. С 20.09.2021 размер базовой арендной платы рассчитывается, исходя из ставки 76 428,06 рублей за один квадратный метр арендуемой площади помещения в год, не включая НДС.

Согласно пункту 5.13 договора базовая арендная плата подлежит уплате с даты передачи помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц. 

Истец указал, что в нарушение указанных положений договора арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность, состоящая из:

- базовой арендной платы за период с 01.04.2020 по 23.12.2021 в сумме 9 761 333,25 рублей; 

- эксплуатационных расходов за декабрь 2018 года, январь 2019 года, а также за период с апреля 2020 года по 23.12.2021 в сумме 1 180 993,06 рублей; 

- переменной арендной платы за октябрь 2018 года, а также за период с февраля 2020 года по 23.12.2021 в сумме 432 866,08 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Истец по встречному иску заявляет требования об обязании заключить дополнительное соглашение № 2 к долгосрочному договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018, содержащее требование о снижении арендной платы, об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018 за период с 28.03.2020 по 22.06.2020 на 75 %, об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018 за период с 23.06.2020 по 31.12.2020 на 30%.

Согласно указу Мэра Москвы № 12-УМ от 5 марта 2020 г. «О введении режима повышенной готовности» режим повышенной готовности введен в г. Москве с 5 марта 2020 г., с 28 марта 2020 г. приостановлена работа организаций общественного питания. 

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ на ответчика основным видом деятельности ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» является код ОКВЭД - 56.10 «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания». Этот же вид деятельности указан в регистрационных документах общества. 

Данный вид деятельности включен в пункт 6 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434. 05.03.2020, после заключения договора аренды с истцом, Мэром города Москвы был издан указ №12-УМ на основании подпункта «б» пункта 6 статьи 4 Федерального законна от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», на территории города Москвы был введен режим повышенной готовности, содержащий в себе ряд ограничений в отношении граждан, в частности, в отношении граждан, прибывших из отдельных стран, поименованных в указе, был введен режим самоизоляции на дому. В последующем перечень ограничений расширялся. 

С 29.03.2020 в отношении всего населения Москвы введен режим обязательной самоизоляции.  

С 30.03.2020 Указом Президента Российской Федерации от 25.03.2020 №206 на всей территории Российской Федерации введен режим нерабочих дней. Указами от 02.04.2020 №239 и от 28.04.2020 №294 режим нерабочих дней продлен до 08.05.2020, начиная с 14.03.2020  распространение новой коронавирусной инфекции (COVID19) признано в сложившихся условиях чрезвычайным и непреодолимым обстоятельством. Режим всеобщей самоизоляции был частично снят лишь 27.05.2020, а полностью с 09.06.2020 (указ Мэра Москвы от 08.06.2020 №68-УМ «Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с введением режима повышенной готовности»).

Работа предприятий общественного питания была возобновлена лишь 23.06.2020 (пункт 4 указа Мэра Москвы от 08.06.2020 №68-УМ), но с существенными ограничениями. Полностью ограничительные меры, введенные в соответствии с указом Мэра Москвы от 05.03.2020 (с последующими редакциями) не сняты до настоящего времени.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правильного распределения бремени доказывания, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 309, 310, 606, 614, Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в том числе статей 11, 19, постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (в редакциях, действовавших в соответствующие периоды), Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, в том числе ответом на вопрос №5,  исходили из того, что названные выше правовые положения  допускают уменьшение арендной платы за весь период на 75%, что при снижении арендной платы за период с 28.03.2020 (день приостановки работы предприятий общественного питания) по 22.06.2020 (день, когда работа предприятий общественного питания была возобновлена, но с существенными ограничениями) ответчик просит суд учесть, что в указанный период использование помещения по его целевому назначению (размещение предприятия общественного питания) было невозможно, что ответчик просит суд уменьшить арендную плату за период с 28.03.2020 по 22.06.2020 на 75% (процент, который был заявлен в требовании о снижении арендной платы), исходили из того, что истцом начислена индексация на арендную плату в нарушение положений договора (отсутствует уведомление со стороны арендодателя), что индексация невозможна в силу правового подхода, изложенного в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, о том, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам,   исходили из того, что в спорный период  требование истца о взыскании постоянной части арендной платы в указанный период в полном объеме является неправомерным, что взысканию подлежит задолженность по договору аренды от 14.09.2018 №7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с апреля 2020 г. по 23.12.2021в размере 8 556 669,68 рублей, исходили из того, что эксплуатационные расходы подлежат удовлетворению частично в размере 1 084 595,80 рублей, поскольку по требованиям за 2019 год истцом пропущен срок исковой давности и ответчиком заявлено о его применении; период с января по март 2020 года ответчиком оплачен в полном объеме; а также с учетом того, что в декабре 2021 года, истец являлся собственником помещения 23 дня, в связи с чем за указанный месяц оплате подлежит сумма 38 795,80 рублей, исходили из того, что требования истца о взыскании переменной части арендной платы в размере 432 866,08 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку доказательств ее оплаты ответчиком не представлено, а срок исковой давности истцом не пропущен, исходили из того, что одним из требований истца по встречному иску является требование уменьшить размер постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018 за период с 28.03.2020 по 22.06.2020 на 75%, что данное требование является обоснованным и подлежащим удовлетворению, иные требования встречного иска удовлетворению не подлежат.

Между тем судами не учтено следующее.

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречный иск в части снижения арендной платы на 75% за период с 28.03.2020 по 22.06.2020, а также частично отказывая во взыскании в соответствующей части по первоначальному иску, ограничились указанием на допустимость снижения арендной платы на 75%, между тем указанное снижение надлежащим образом не обоснованно, не дано надлежащей оценки доводам истца о том, что ответчик осуществлял деятельность в спорный период, о чем свидетельствует расход коммунальных ресурсов по показаниям приборов учета. Судами надлежащим образом не установлено, осуществлял ли ответчик деятельность в спорный период или нет, если ответчик осуществлял  деятельность частично, то в каком процентном отношении его деятельность снизилась по сравнению с аналогичными периодами. Так, в пункте 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» рекомендовано  предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом, в том числе фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности. 

Не получили надлежащей оценки доводы истца о допустимости индексации размера базовой арендной платы и эксплуатационных расходов. Суды не указали, каким положением договора установлено, что уведомление арендатора об индексации является условием индексации, поскольку условиями договора, в частности, пунктами 5.5, 5.9, 7, 7.1-7.3, не предусмотрена обязанность арендодателя предварительно письменно уведомлять арендатора об индексации. Напротив, в пункте 7.3 указано, что увеличение арендной платы, размера эксплуатационных расходов  в указанном порядке считается согласованным и не требует заключения дополнительного соглашения либо внесения изменений в договор.  

Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015,  арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.   

Данный правовой подход как таковой не препятствует проведению индексации, установленной договором, поскольку в нем речь едет об освобождении от арендной платы при наличии обстоятельств невозможности пользования арендованным имуществом. Между тем судом первой инстанции арендная плата взыскана частично, обстоятельства невозможности пользования объектом аренды по независящим от арендатора обстоятельствам судом первой инстанции не устанавливались.

Отказывая в части требования о взыскании эксплуатационных расходов суд первой инстанции не дал надлежащей оценки расчету истца, не установил надлежащим образом периоды, за которые заявлены требования истца, и периоды, за которые внесены платежи арендатором, в связи с чем судом допущены ошибки в расчетах.  Доводы заявителя требуют проверки судом.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права.

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить баланс интересов сторон, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства, при установлении оснований принять решение о снижении арендной платы в обоснованном размере согласно действующему правовому регулированию, положениям договора и с учетом баланса интересов сторон; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 октября 2023 года по делу А40-262971/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий судья

 

Ю.В. Архипова

 

Судьи

 

Н.Н. Колмакова

 

А.В. Цыбина