/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42936/2017

г. Краснодар

31 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2018 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Коржинек Е.Л. и Артамкиной Е.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования города Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) – Зуева К.А. (доверенность от 12.07.2018), от ответчика – индивидуального предпринимателя Шараквасоса Александра Борисовича (ИНН 773371165785, ОГРНИП 310774612000710) – Герасимовой Л.В. (доверенность от 18.11.2017), в отсутствие третьего лица – Доманского Станислава Борисовича, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования города Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2018 (судья Любченко Ю.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-42936/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шараквасосу А.Б. (далее – предприниматель) о возложении обязанности снести самовольно возведенный объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0137008:7524 по ул. Космонавта Гагарина, 73/3 площадью 423,8 кв. м в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Доманский С.Б.

Решением суда первой инстанции от 13.04.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.07.2018, в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 13.04.2018и постановление от 12.07.2018 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, вывод судов о пропуске срока исковой давности является ошибочным. Занятие части публичных земель самовольным строением не позволяет констатировать выбытие участка как объекта гражданского оборота из владения администрации. Учитывая, что администрация является собственником земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Космонавта Гагарина, 73/3, соответственно применение норм о сроке исковой давности к настоящим правоотношениям произведено судом первой инстанции неправомерно. Отсутствие разрешения на строительство и возведение капитального объекта на участке не предназначенном для его создания, является достаточными основаниями для сноса объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям. 

Из материалов дела видно и судами установлено, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управление муниципального контроля администрации установило, что предприниматель возвел и эксплуатирует объект недвижимости площадью 423,8 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137008:7524 по ул. Космонавта Гагарина, 73/3 без разрешения на строительство на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.07.2017 № 23/001/079/2017-2518 на кадастровый учет поставлено одноэтажное нежилое здание площадью 423,8 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137008:7524. Согласно регистрационной записи от 23.12.2015 № 23-23/001-23/001/827/2015-5578/2 собственником здания является предприниматель.

Как указывает администрация, в отношении спорного объекта присутствуют следующие квалифицирующие признаки самовольной постройки: возведение объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; строительство объекта без получения на это необходимых разрешений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении требований администрации, суды пришли к следующим выводам: спорный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан; земельный участок выбыл из владения администрации, поскольку занят объектом недвижимости, принадлежащим предпринимателю на праве собственности; на заявленное требование распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Согласно материалам регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, за предпринимателем зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 423,8 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137008:7524 (назначение – нежилое), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Космонавта Гагарина, 73/3; данный факт подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.07.2017 № 23/001/079/2017-2518.

Документом-основанием в соответствующем правоудостоверяющем свидетельстве указан договор купли-продажи от 11.12.2015, заключенный предпринимателем (покупатель) и Доманским С.Б. (продавец), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2015, запись регистрации № 23-23/001-23/001/827/2015-5578/2. Доманский С.Б. приобрел нежилое строение по договору купли-продажи от 22.07.2015 у Нилова Д.Б., которому спорный объект принадлежал на основании договора купли-продажи от 01.12.2014. 

ООО «Фирма Галерея» и Ершов В.Э. заключили договор купли-продажи от 31.03.2014 указанного здания. Стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации сделки. Сообщением от 23.05.2014 № 01/2540/2014-555 в государственной регистрации отказано, в связи с не предоставлением необходимых документов и отсутствием ответа на запрос о необходимости получения разрешения на строительство на указанный объект недвижимости. В решении Прикубанского районного суда г. Краснодара от 07.08.2014 по иску о признании сделки действительной суд указал, что спорный объект принадлежит ООО «Фирма Галерея» на основании акта ввода в эксплуатацию от 10.03.2011 № 2, земельный участок находится в фактическом пользовании. Согласно акта № 2 приемки законченного строительством объекта и ввода в эксплуатацию от 10.03.2011, спорный объект площадью 423,8 кв. м выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарноэпидимиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и вводиться в эксплуатацию. 

В соответствии с договором аренды от 06.05.2004 № 4300012173, заключенным администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Фирма Галерея», последнему предоставлен земельный участок площадью 452 кв. м для временного размещения торгового комплекса из облегченных конструкций сроком до 29.03.2007, соглашением к данному договору аренды от 22.04.2011, срок действия договора продлен до 01.04.2014.

Судом договор купли-продажи от 31.03.2014 признан состоявшимся, за Ершовым В.Э. признано право собственности на нежилое здание, общей площадью 423,8 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137008:7524, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Космонавта Гагарина, 73/3. Решение суда вступило в законную силу 09.09.2014, право собственности зарегистрировано в ЕГРП.

Уведомлением, размещенным в печатном издании «Краснодарские известия» 06.12.2014 администрация в порядке статьи 610 Гражданского кодекса отказалась от исполнения указанного договора аренды.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 24.11.2015 по иску администрации земельный участок площадью 452 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137008:8, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Космонавта Гагарина, 73/3 снят с государственного кадастрового учета.

Определением суда первой инстанции от 18.01.2018 по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта спорный объект, в части принятых архитектурных и объемно-планировочных решений соответствует действующим сводам правил, предъявляемым к проектированию и строительству аналогичных объектов строительства. В части принятых конструктивных решений, соответствует действующим сводам правил и строительным нормам Краснодарского края, предъявляемым к объектам строительства, возводимым в местах с сейсмическим воздействием. В части примененных строительных материалов соответствует действующим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и в части обеспечения экологической безопасности требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений». Исследуемое одноэтажное нежилое здание соответствует действующим градостроительным требованиям, изложенным в правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 пункт 6, предъявляемым к строениям, находящимся в функциональной (территориальной) зоне Ж.2 (Зоны застройки многоэтажными жилыми домами). Нежилое здание, площадью застройки 469,2 кв. м. общей площадью 423,8 кв. м расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Космонавта Гагарина. 73/3, в соответствии с действующими требованиями свода правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», находится в работоспособном состоянии, своим техническим состоянием (работоспособное состояние), угрозу для жизни и здоровья граждан не создает.

Применяя срок исковой давности к исковым требованиям, суды сослались на тот факт, что земельный участок выбыл из владения истца.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, указано следующее. В статье 222 Гражданского кодекса закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судебная практика при разрешении споров по статье 222 Гражданского кодекса исходит из того, что недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246).

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

            В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П указано, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.               Применительно к положениям статьи 222 Гражданского кодекса обстоятельства создания объекта на земельном участке, отведенном (не отведенном) для этих целей в порядке, установленном законом, имеют существенное значение.                                               Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки по целевому назначению. 

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка (статья 60 Земельного кодекса). Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за все время незаконного пользования (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Квалификация вещно-правового иска зависит от установленных обстоятельств владения спорным имуществом. При утрате владения недвижимым имуществом надлежащим способом судебной защиты является виндикационный иск (пункты 32 - 36, 44, 45, 52 - 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником участка одновременно с иском о сносе самовольной постройки либо с иском о признании права собственности на нее по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731).

Вопрос о применении исковой давности по спорам о сносе самовольных построек разрешен в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Кодекса и исковая давность на такие требования не распространяется.

В случаях, когда истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Пункт 4 постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»  содержит следующее разъяснение. Срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суды сделали вывод об истечении срока исковой давности в связи с утратой истцом владения, без учета того, что земельный участок находился у владельца спорного объекта недвижимости по договору аренды.

Материалы дела не подтверждают, что об утрате владения истец мог узнать ранее прекращения договора аренды земельного участка. Поскольку администрация обратилась в суд 04.10.2017, вывод о пропуске срока является преждевременным. 

Кроме того, при рассмотрении спора администрация ссылалась на то, что земельный участок под спорной постройкой не сформирован; занятие части публичных земель самовольной постройкой не является достаточным основанием для выводов о выбытии его из владения муниципального образования.

Однако, суды не дали оценку указанным доводам.

Согласно части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу статьи 16 Кодекса вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

 

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 07.08.2014 по иску о признании сделки действительной, имела место судебная легализация самовольной постройки. 

Однако, из решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 07.08.2014 не следует, что судом рассматривался вопрос о наличии признаков самовольной постройки у спорного объекта недвижимости, принадлежащего продавцу; администрация муниципального образования город Краснодар к участию в указанном деле не привлекалась.

В соответствии с частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 по делу № А32-42936/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                       И.И. Фефелова

Судьи                                                                                                                     Е.В. Артамкина

                                                                                                                                Е.Л. Коржинек