АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-50456/2022

г. Краснодар

12 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Глуховой В.В., судей Андреевой Е.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего – ФИО1 (доверенность от 04.04.2025), от кредитора ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 20.11.2024), от акционерного общества «Коммерческий банк "Росэнергобанк"» – ФИО4 (доверенность от 23.08.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Юг- Инжиниринг» – ФИО5 (доверенность от 27.05.2024), от третьего лица – ФИО6 (лично), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Коммерческий банк "Росэнергобанк"» на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А32-50456/2022 (Ф08-4820/2025), установил следующее.  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Краснодар Сити» (далее также – должник) рассмотрено заявление общества с ограниченной ответственностью «Юг-Инжиниринг» (далее – общество) со следующими требованиями: признать право собственности на тринадцать машино-мест (площадь каждого машино-места – 14,2 кв. м) в подземной автостоянке, находящихся в односекционном 25-этажном 126-квартирном жилом доме (литер 2), расположенном по адресу: 

<

...> (далее – литер 2), на земельном участке площадью 41 237 кв. м с кадастровым номером 23:43:0201006:236; отразить в судебном акте о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество (уточненные требования, принятые судом).  

Определением суда от 22.01.2024 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Кубанская Строительная Экспертиза», ФИО7, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10 в лице законного представителя ФИО11  

Определением суда от 14.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025, признано право собственности общества на тринадцать машино-мест в подземной автостоянке, находящихся в литере 2, площадью 14,2 кв. м каждое, а именно: № 47, кадастровый номер 23:43:0201006:2709; № 48, кадастровый номер 23:43:0201006:2710; № 49, кадастровый номер 23:43:0201006:2711; № 50, кадастровый номер 23:43:0201006:2712; № 51, кадастровый номер 23:43:0201006:2713; № 52, кадастровый номер 23:43:0201006:2715;  

 № 53, кадастровый номер 23:43:0201006:2716; № 54, кадастровый номер 23:43:0201006:2717; № 55, кадастровый номер 23:43:0201006:2718; № 56, кадастровый номер 23:43:0201006:2719; № 66, кадастровый номер 23:43:0201006:2730; № 68, общая площадь 14,2 кв. м, кадастровый номер 23:43:0201006:2732; № 69, общая площадь 14,2 кв. м, кадастровый номер 23:43:0201006:2733.  

В кассационной жалобе конкурсный кредитор АО «Коммерческий банк "Росэнергобанк"» просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества. По мнению подателя жалобы, судами не дана надлежащая оценка доводам и документам, представленным конкурсными кредиторами. В нарушение статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) выводы судов о доказанности обществом факта отнесения спорного имущества к литеру 3 основаны на доказательствах, не отвечающих требованиям относимости и допустимости, с учетом характера рассматриваемого вещно-правового спора. В нарушение пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) суды неверно установили сделку, на основании которой к обществу перешло право собственности на объекты строительства в литере 3, что обусловило возможность реализации обществом ненадлежащего способа защиты в условиях рассмотрения спора в ином субъектном составе.  

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.09.2025 в судебном заседании объявлен перерыв до 10.09.2025. После перерыва судебное заседание продолжено.  

В судебном заседании представитель АО «Коммерческий банк "Росэнергобанк"» поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить.  

Представитель кредитора ФИО2 в судебном заседании поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить.  

Представитель управляющего в судебном заседании вопрос об удовлетворении кассационной жалобы оставил на усмотрение суда.  

Представитель общества и ФИО6 в судебном заседании против доводов кассационной жалобы возражали, просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.  

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационных жалобах, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу о том, что определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.  

Как установлено судами, определением суда от 14.10.2022 по заявлению ООО «Вектор» в отношении должника возбуждено дело о банкротстве. Решением суда от 15.11.2022 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим утвержден ФИО12  

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с исковым заявлением к ООО «Краснодар Сити» об истребовании из чужого незаконного владения тринадцати машино-мест в подземной автостоянке, находящихся в литере 2. Делу присвоен порядковый номер А32-19777/2023.  

Определением суда от 27.06.2023 дело № А32-19777/2023 по указанному заявлению передано для рассмотрения в рамках дела № А32-50456/2022 о несостоятельности (банкротстве) должника.  

Определением суда от 04.08.2023 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника заявление общества принято к рассмотрению, назначено судебное заседание.  

В ходе рассмотрения данного обособленного спора обществом заявлено уточнение предмета требований, в котором оно просило признать право собственности на спорные машино-места. Судом первой инстанции приняты указанные уточнения.  

В обоснование заявленных требований общество указывает на следующие обстоятельства.  

В соответствии с разрешением Межведомственной комиссии произошла смена застройщика с должника на общество на следующие объекты незавершенного строительства:  

– многоэтажная жилая застройка по ул. Шоссе Нефтяников в г. Краснодаре, четвертый этап строительства, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, литер 3 (далее – литер 3);  

– многоэтажная жилая застройка по ул. Шоссе Нефтяников в г. Краснодаре, пятый этап строительства, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, литер 4 (далее – литер 4).  

В связи с этим общество и должник 30.04.2021 заключили договор о передаче прав и обязательств застройщика. Как следует из пункта 2 дополнительного соглашения  

от 05.08.2021 № 1 к договору от 30.04.2021 передачи прав и обязательств застройщика, стороны признали, что передаваемые права имеют отрицательную стоимость, ввиду чего должник обязуется выплатить обществу 140 332 тыс. рублей без НДС.  

Обществу стало известно, что согласно разрешению от 13.09.2016 № RU 23306000-4660-р-2016 на строительство литера 3 количество машино-мест составляет 98. Общество заключило договор на изготовление технического плана подвала в целях постановки машино-мест на кадастровый учет.  

В ходе кадастровых работ инженером выявлено пересечение объекта литер 3 с литером 2. При анализе и сопоставлении документов установлено, что часть подземной автостоянки, предусмотренной проектной документацией по литеру 3, ранее включена в состав объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:43:0201006:2569 (литер 2). Общество запросило необходимые документы для проверки указанных обстоятельств, из которых следует, что спорные машино-места поставлены на кадастровый учет и собственником является должник.  

Общество, полагая, что права на спорные машино-места принадлежат ему, обратилось с рассматриваемым заявлением в суд.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о  

банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества; об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; о сносе самовольной постройки; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.  

Судами установлено, что в связи с заключением обществом и должником договора о передаче объектов незавершенного строительства обществу переданы все имущественные права на строительную площадку с находящимися на ней объектами незавершенного строительства, документацию, в том числе с указанием машино-мест по литеру 3 – 98, по литеру 4 – 99. Права на земельный участок под строящимися объектами переданы обществу по договору аренды земельного участка от 22.04.2021, прошедшего государственную регистрацию. Регистрация права собственности ООО «Краснодар Сити» на спорные машино-места произведена после передачи прав и обязательств застройщика от должника к обществу.  

Суды, проанализировав проектную декларацию литера 2, установили, что в ней содержатся сведения о 98 машино-местах. Согласно письму ООО «КубСтройЭксперт» от 20.02.2019 № 22 – организации, проводившей негосударственную экспертизу по литеру 2 – в показателе количества парковочных мест в подземном паркинге, указанном на страницах 3 и 8 положительного заключения негосударственной экспертизы по названному объекту, допущена техническая ошибка.  

Судами учтено заключение кадастрового инженера ООО «Краснодарское БТИ» ФИО13, из которого следует, что в результате проведенного обследования спорных машино-мест в литере 3 тринадцать из запланированных машино-мест поставлены на учет за ООО «Краснодар Сити» и отнесены к литеру 2. Судами установлено, что для сдачи в эксплуатацию литера 2 требовалось наличие 98 машино- мест, литера 3 – 98 машино-мест, литера 4 – 99 машино-мест, однако должником в литере 2 зарегистрированы незаконно тринадцать машино-мест.  

Судами установлено, что обслуживание спорных машино-мест производит общество, которое в декабре 2021 года и в 2022 году с рядом физических лиц заключило договоры участия в долевом строительстве на пять спорных машино-мест.  

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что у общества возникло право собственности на спорные машино-места. В ходе спора судами установлены объективные препятствия для регистрации права за обществом, в частности уклонение должника от совершения действий по исправлению ошибки в экспертизе проектной документации на литер 2, послужившей в последующем основанием для регистрации права собственности должника.  

Установив наличие оснований для признания права собственности общества на спорные машино-места, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, с выводами суда первой инстанции согласился.  

Между тем суды не учли следующего. 

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим. Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права.  

Статьями 209 и 216 ГК РФ установлено, что право собственности является вещным правом. Иск о признании права собственности – это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи. По своей правовой природе такие иски носят правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.  

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве. Наличие указанных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 АПК РФ.  

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.  

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.  

При решении вопроса об отнесении объекта к недвижимому имуществу суды учитывают, создан ли такой объект в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.  

В соответствии с нормами статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, право собственности на них также подлежит государственной регистрации.  

Общество в качестве основания признания права собственности на спорные машино-места указывало, что по договору от 30.04.2021 ему переданы функции застройщика в отношении объекта незавершенного строительства литер 3 вместимостью автостоянки 98 машино-мест. При изготовлении технического плана подвала в целях постановки на учет машино-мест по сообщению подрядчика установлено, что часть подземной автостоянки, предусмотренной проектной документацией по литеру 3, ранее включена в состав литера 2. Строительство литера 3 завершено обществом в марте 2023 года, в проектную документацию внесены изменения и фактическое количество машино-мест составило 85.  

Кредиторы обращали внимание суда на наличие в материалах дела документов, которые послужили основанием для возникновения у должника права собственности на спорное имущество, а именно: проектная документация литера 2 «Ж»-02-2015-1-АР, разрешение на строительство литера 2 от 14.01.2016 № RU 23306000-4376-р-2016, положительное заключение экспертизы проектной документации литера 2 № 23-2-1-2-021256-2019 с корректировками, приказ от 09.09.2019 № 228 о внесении изменений в разрешение на строительство от 14.01.2016, разрешение на ввод в эксплуатацию литера 2 от 06.11.2020 № 23-RU-23306000-5409-2020, справки застройщика ООО «Краснодар Сити» о том, что при строительстве спорных машино-мест средства участников долевого строительства не привлекались, технические планы на 111 машино- мест.  

Конкурсные кредиторы указывали, что представленные правоустанавливающие документы содержат указание на 111 машино-мест, в связи с чем относятся к литеру 2. Спорное имущество создано должником на основании разрешительной документации на строительство литера 2 в установленном законом порядке. Все спорные машино-места поставлены на государственный кадастровый учет с привязкой к литеру 2 в декабре 2020 года, соответственно, затраты на строительство понесены должником. Правоустанавливающие документы, послужившие правовым основанием для государственной регистрации права собственности за должником, не оспорены в судебном порядке. Право собственности должника на десять из тринадцати машино-мест зарегистрированы в установленном порядке, с адресной привязкой к литеру 2. Спорные машино-места являются самостоятельными объектами права и их местоположение в границах единого подвала (стилобата) не имеет правового значения при рассмотрении спора о праве.  

Указанным доводам и документам оценка судами не дана. Вывод апелляционного суда о том, что должник уклонялся от совершения действий по исправлению ошибки в экспертизе проектной документации на литер 2, которая послужила в последующем основанием для регистрации права собственности должника, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.  

Суды указали, что основанием возникновения у общества права собственности на имущество, входящее в состав литера 3, является договор передачи объектов незавершенного строительства, прав и обязательств застройщика от 30.04.2021, который заключен должником и обществом.  

Вместе с этим по данному договору права на объекты литера 2 не передавались, разрешение на ввод в эксплуатацию литера 2 (с указанием 111 машино-мест) выдано 06.11.2020, то есть на момент заключения договора о передаче техническая и проектная документации содержали сведения о 111 машино-местах в литере 2, вывод судов об обратном противоречит материалам дела.  

Конкурсные кредиторы также приводили доводы о том, что из содержания договора передачи от 30.04.2021 следует, что должник передал обществу обязательства по договорам долевого участия в строительстве всех свободных машино-мест в литере 3, заключенным с ООО «Краснодар Сити Инвест». Исходя из условий договора передачи от 30.04.2021, все построенные объекты, включая все машино-места, подлежали передаче «проектному дольщику» ООО «Краснодар Сити Инвест».  

Возражая против доводов конкурсных кредиторов, общество представило в суд апелляционной инстанции соглашение о внесении изменений в договор от 26.09.2017  

 № Л3/М/98/17 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенное 24.09.2021 обществом и ООО «Краснодар Сити Инвест».  

Указанным доводам и документам надлежащая оценка судами также не дана. 

Вывод судов об ошибке в экспертизе проектной документации на литер 2, послужившей в последующем основанием для возникновения и регистрации ошибочного права собственности должника, сделан на основании письма ООО «КубСтройЭксперт»  

от 20.02.2019, заключения кадастрового инженера и проектной декларации. Вместе с этим в основе проектной декларации лежат сведения проектной документации.  

Проектная документация – это технический документ, который прошел экспертизу и утвержден застройщиком. В случае изменения проектной документации проектная декларация также подлежит соответствующей корректировке. В данном случае проектная и разрешительная документации предусматривали строительство 111 машино-мест в литере 2.  

Письмо ООО «КубСтройЭксперт» от 20.02.2019 не является документом, которым могут быть опровергнуто положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, выполненное этой же организацией 14.08.2019.  

Кредиторы приводили доводы о том, что заключение кадастрового инженера ФИО13 выполнено на основании представленной обществом выкопировки из проектной документации на литер 2 и содержит сведения о 98 машино-местах. Вместе с этим судами не установлено происхождение данного документа и его соответствие проектной документации с учетом корректировок.  

Таким образом, в нарушение положений статей 71, 168, 170, 271 АПК РФ заявленные конкурсными кредиторами доводы и имеющиеся в материалах спора документы должной и всесторонней оценки не получили.  

Ссылка судов на заключение обществом договоров долевого участия в данном случае не имеет правового значения, договоры обществом заключены в декабре 2021-2022 году, то есть после государственной регистрации спорных объектов за должником.  

Кроме того, конкурсный управляющий обращал внимание судов на то обстоятельство, что машино-места № 49, 50, 51 за должником не зарегистрированы. Вместе с тем судами не установлено, каким образом обществом установлены спорные машино-места № 47 – 56, 66, 68, 69, в отношении которых заявлены правопритязания. Объектом права собственности как вещного права может выступать лишь индивидуально-определенное имущество. Судами не исследовался механизм идентификации определенных машино-мест с учетом указания в договоре передачи прав и обязательств сведений из проектной документации об общих параметрах строительства. С учетом  

избранного обществом способа защиты права установление данного обстоятельства имело существенное значение.  

В связи с этим вывод о наличии оснований для признания права собственности общества на спорные машино-места является преждевременным, сделанным без надлежащего сбора и исследования доказательств, входящих в предмет доказывания.  

Имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались.  

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.  

С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене, так как основаны на неполном исследовании имеющих значение для правильного рассмотрения обособленного спора обстоятельств, доводов участвующих в деле лиц и доказательств и не соответствуют предъявляемым статьями 170, 271 АПК РФ требованиям, а обособленный спор – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении обособленного спора суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, установить все фактические обстоятельства по делу, полно, всесторонне их исследовать, в совокупности оценить все представленные в дело доказательства и доводы участвующих в деле лиц, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте с учетом требований статьи 170 АПК РФ, распределить расходы по уплате государственной пошлины.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу  

 № А32-50456/2022 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  

превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий В.В. Глухова Судьи Е.В. Андреева 

 С.М. Илюшников