АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                        Дело № А65-8649/2022 

 

Дата принятия решения –  13 апреля 2023 года.

Дата объявления резолютивной части –  12 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Артемьевой Ю.В.,

при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Гимадиевой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Марсель", г.Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Судебному приставу-исполнителю Гагаринского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по г.Москве ФИО2, г.Москва,  Управлению Федеральной службы судебных приставов России по г.Москве, г.Москва, Обществу с ограниченной ответственностью "Аккерманн цемент", г.Новотроицк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение", г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  Обществу с ограниченной ответственностью "Мирумир", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании ООО «Марсель» добросовестным приобретателем в отношении объектов недвижимости,

об отмене запрета на совершение регистрационных действий на объектов недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 16:50:280563:866, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 59;

- жилой дом с кадастровым номером 16:50:280563:1162, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 273,2 м2,

 

с участием:

от истца – представитель ФИО3, по доверенности от 12.01.2022г., диплом представлен;

от ответчика 1 (ООО "Мирумир") – представитель ФИО4 , по доверенности от 23.05.2022г., диплом представлен;

от ответчика 2 (ООО "Аккерманн цемент") – не явился, извещен, после перерыв представитель ФИО5 по доверенности от 16.01.2021г. (участвует посредством системы веб-конференции) 

от соответчиков – не явились, извещены;

от третьих лиц – не явился, извещен;

установил:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Марсель", г.Москва, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчикам, Судебному приставу-исполнителю Гагаринского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по г.Москве ФИО2, г.Москва, Управлению Федеральной службы судебных приставов России по г.Москве, г.Москва, Обществу с ограниченной ответственностью "Аккерманн цемент", г.Новотроицк, Обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение", г.Москва, Обществу с ограниченной ответственностью "Мирумир", г.Казань, о признании права собственности и об отмене запрета на совершение регистрационных действий на объектов недвижимости: - земельный участок с кадастровым номером 16:50:280563:866, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 59; - жилой дом с кадастровым номером 16:50:280563:1162, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 273,2 м2.

Иные лица, участвующие в деле в судебном заседание не явились, извещены в порядке ст. 121-123 АПК РФ. 

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся иных лиц,

Ответчиком ООО «Мирумир» заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы рыночной стоимости объектов недвижимости.

Истец возражал.

Ответчик возражал.

Судом, с учетом мнения сторон, в удовлетворении ходатайства ООО «Мирумир» отказано, суд полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 14 декабря 2021 года между ООО «Марсель» (истец) и ООО «Мирумир» (продавец, ответчик) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости:

- земельного участка  с кадастровым номером 16:50:280563:866, категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадь 307 кв.м., расположенный по адресу РТ, 

<

...> з/у 59.

- жилого дома с кадастровым номером 16:50:280563:1162, адрес расположения: Республика Татарстан городской округ город Казань, 

<

...>, назначение – жилое, площадь – 273, 2 кв.м. 

Право собственности  на земельный участок зарегистрировано в  Едином  государственном реестре недвижимости 27.12.2021г. под. № 16:50:280563:866-16/203/2021-10.

Также была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «Мирумир» о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись от  27.12.2021г. под. № 16:50:280563 866-16/203/2021-11.

Право собственности  на жилой дом зарегистрировано в ЕГРН 27.12.2021г. под. №16:50:280563:1162-16/203/2021-5.

Также была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «Мирумир», о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.12.2021г. под. №16:50:280563:1162-16/203/2021-6.

11.01.2022 после полной оплаты покупателем продавцу платежными поручениями №№291 от 27.12.201, №292 от 28.12.2021, №293 от 28.12.2021, №301 от 29.12.2021, №308 от 29.12.2021, №309 от 30.12.2021) запись об ограничении    (обременении) права на указанные объекты недвижимости   в Едином   государственном   реестре   недвижимости   была   погашена,   о   чем   имеется   уведомление регистрирующего органа (исх. от 11.01.2022г. за №КУВД 001/2022-206665, КУВД -001/2022-206666).

Ранее, ответчик (продавец) ООО «Мирумир», в свою очередь, приобрел указанные объекты недвижимости у ООО «Возрождение»  (ИНН 

<

***>) по договору купли-продажи от 29 ноября 2021г (т.1, л.д.21-25). Право собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 06.12.2021г. № 16:50:280563:866-16/203/2021-8, право собственности на жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 06.12.2021г. № 16:50:280563:1162-16/203/2021-3.

Таким образом, на момент подписания договоров купли-продажи от 14.12.2021 ограничений на указанные объекты недвижимости, согласно сведениям из ЕГРН, не имелось.

Указанные объекты недвижимости истец намеревался продать, для чего заказал выписку из ЕГРН в марте 2022г.

После заключения договора купли-продажи от 14.12.2021, регистрации права собственности на объекты за истцом 27.12.2021г.,  погашении  записей об ипотеке в пользу ООО «Мирумир», получив сведения из ЕГРН, только 14.03.2022 истец выяснил, что на указанные объекты недвижимости имеются ограничения в виде запрета на совершение действий по регистрации, наложенные приставом исполнителем Гагаринского ОСП г.Москвы ФИО2 № 73891/21/77006-ИП от 27.12.2021г., запрет регистрации зарегистрирован 28.12.2021 в 10:05:08 (собственность за ООО «Марсель» на земельный участок зарегистрирована 16:50:280563:866-16/203/2021-10 27.12.2021 12:49:13, на здание  16:50:280563:1162-16/203/2021-5 27.12.2021 12:49:13).

Основанием    для    возбуждения    данного    исполнительного    производства являются обеспечительные меры, а именно исполнительный лист, выданный Новотроицким городским судом Оренбургской области по делу №2-1840/2021, предмет исполнения: наложение ареста на имущество в пределах суммы иска 40 626 706, 92 руб. принадлежащее ООО «Возрождение» (ИНН 

<

***>), в пользу взыскателя ООО «Аккерман Цемент» (ИНН 

<

***>).

В соответствии со статьями 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные нрава на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В рамках рассмотрения дела по иску ООО «Аккерман Цемент» к ООО «Возрождение» о взыскании задолженности в размере 40 626 706, 92 руб., определением Новотроицкого городского суда Оренбургской области по делу № 2-1840/2021 от 25.08.2021г., в рамках принятия мер по обеспечению иска был наложен арест на имущество ООО «Возрождение» в пределах суммы иска.

На основании выданного судом исполнительного листа  серии ФС №036134786 от 25.08.2021г. было возбуждено исполнительное производство №73891/21/77006-ИП. В рамках данного исполнительного производства только 27.12.2021г. судебным приставом -исполнителем Гагаринского отдела судебных приставов УФССП России по г. Москве, ФИО2 было вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости.

Регистрация запрета в ЕГРН произведена на основании постановления №73891/21/77006-ИП от 27.12.2021г., регистрация запрета датирована 28.12.2021г.

При этом истец, ООО «Марсель», участником споров между ООО «Аккерман Цемент» и ООО «Возрождение» не являлся, к участию в гражданских делах, исполнительных производствах не привлекался, не был уведомлен о наложении судебных запретов и вынесении постановлений судебных приставов, как добросовестный покупатель был вправе полагаться на открытые сведения единого реестра недвижимости, где сведения о запретах и ограничениях отсутствовали.

В соответствии с условиями договора купли-продажи, заключенному между ООО «Марсель» и ООО «Мирумир» денежные средства в размере 11 500 000 руб. ООО «Марсель» перечислил ООО «Мирумир» в полном объеме платежными поручениями №291 от 27.12.2021г., №292 от 28.12.2021г., №293 от 28.12.2021 г, №301 от 29.12.2021, №308 от 29.12.2021, №309 от 30.12.2021.

Истец полагает, что указанная цена соответствует рыночной стоимости, значительно превышает его кадастровую стоимость.

Ответчиком  ООО «Аккерманн цемент» представлен отзыв на иск, в котором он возражает против исковых требований, указал следующее. 

22.09.2021 судебным приставом-исполнителем Гагаринского ОСП УФССП по г. Москве ФИО2, на основании исполнительного листа № № ФС 036134786 от 25.08.2021, выданного Новотроицким городским судом Оренбургской области по делу № 2-1840/2021 от 25.08.2021, предмет исполнения: «наложение ареста на имущество в пределах суммы иска в размере 40 626 706, 92 рублей, принадлежащее ООО «Возрождение», в отношении должника:    ООО    «Возрождение»,    ИНН    

<

***>,    ОГРН    

<

***>,    возбуждено исполнительное производство № 73891/21/77006-ИП от 22.09.2021.

Ответчик полагает, что в период судебного разбирательства о взыскания с солидарных ответчиков – ООО «Возрождение», ФИО6, ФИО7 и ФИО8 в пользу ООО «АККЕРМАНН ЦЕМЕНТ» денежных средств (гражданское дело № 2-1840/2021 от 25.08.2021), а также в период действия обеспечительных мер и наложения судом ареста на имущество должников (ИП № 73891/21/77006-ИП от 22.09.2021), между ООО «Возрождение» и ООО «МИРУМИР» заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем индивидуальным блокированным жилым домом, от 29.11.2021.

Ответчик подчеркнул, что согласно п. 2.1. договора от 29.11.2021, заключенного между ООО «Возрождение» и ООО «Марсель» стоимость земельного участка составила – 2 000 000 рублей, стоимость жилого дома – 8 000 000 руб., при этом согласно п. п. 2.2. и 2.2.1. договора -100% от цены договора, что составляет 10 000 000 руб., засчитаны путем взаимозачета взаимных требований.

Однако не указана суть взаимозачтенных требований, прекращаются они полностью или частично, не указана форма взаимозачета, а также срок или условие прекращения обязательств, что ставит под сомнение возмездность совершенной сделки, и наличие реальной воли сторон на заключение возмездной сделки (отсутствие оплаты по договору купли-продажи).

При этом, 12.10.2021 Новотроицким городским судом Оренбургской области по делу № 2-1840/2021 от 25.08.2021 принято решение об удовлетворении исковых требований ООО «АККЕРМАНН ЦЕМЕНТ» к ООО «Возрождение», ФИО6 и ФИО7 о взыскании суммы долга по договору поставки №77/1/18-1С от 01.02.2018 в размере 36 290 088 рублей 81 коп., неустойку в сумме 4 336 618 рублей по состоянию на 02.07.2021, а также начисление неустойки на сумму 36 290 088 рублей 81 коп. в размере 0,1 % за каждый день просрочки с 03.07.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Не согласившись с указанным решением суда, 29.11.2021 ООО «Возрождение» в лице своего представителя ФИО9 обратилось в Оренбургский областной суд с апелляционной жалобой (дело №33-2138/2022).

29.03.2022 Оренбургский областной суд, рассмотрев апелляционную жалобу ООО «Возрождение» оставил указанное решение Новотроицкого городского суда без изменения.

29.03.2022       решение, принятое Новотроицким городским судом Оренбургской области по делу №2-1840/2021 от 25.08.2021, было оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Ответчик подчеркнул, что ООО «Возрождение» было достоверно известно о принятых судом обеспечительных мерах, поскольку 10.09.2021 генеральным директором ООО «Возрождение» ФИО10 была подана частная жалоба на определение суда об обеспечении иска, в удовлетворении которой судом было отказано. Таким образом, на момент заключения договора и совершения регистрационных действий с указанным недвижимым имуществом, ООО «Возрождение» знало об аресте, наложенным Новотроицким городским судом Оренбургской области.

Ответчик пришел к выводу, что ООО «Мирумир» является аффилированным юридическим лицом по отношению к ООО «Возрождение», в подтверждение тезиса указал следующие обстоятельства.

20.03.2018г. между ООО «Аккерманн цемент» и ФИО7 был заключен договор поручительства, в силу которого Поручитель обязался отвечать перед ООО «АККЕРМАНН ЦЕМЕНТ» за исполнение ООО «Возрождение» обязательств, возникших из договора поставки №77/1/18-1С от 01.02.2018г.

23.11.2020г. между ООО «Аккерманн цемент» и ФИО6 был заключен договор поручительства, в силу которого Поручитель обязался отвечать перед ООО «Аккерманн цемент» за исполнение ООО «Возрождение» обязательств, возникших из договора поставки №77/1/18-1С от 01.02.2018г.

Ответчик считает, что указанные факты могут свидетельствовать о наличии доверительных или родственных отношений между ФИО7, ФИО6 и учредителем и директором ООО «Возрождение» в одном лице – ФИО10

Предположительно, ответчик пояснил, что ФИО10 и ФИО6 являются родственниками, однако указанный факт документально не подтвержден.

Далее, ответчик указал, что ФИО6 и ФИО7 являются учредителем и директором ООО «Фреш-Бетон» (ИНН 

<

***>), учредителем которого до 10.03.2021 являлось ООО «Мирумир» (сведения из Контр.Фокус).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ директором ООО «Мирумир» является ФИО11

Директором ООО «Возрождение» действительно является ФИО10, директором ООО «Фреш-Бетон» (ИНН 

<

***>)  является ФИО7, учредителем ФИО6

Истец представил возражения на отзыв ответчика, в которых указал, что ответчик ошибается, согласно выписке из ЕГРЮЛ директор истца ООО «Марсель» ФИО12 не была учредителем и руководителем «Мирумир».

Ответчик ООО «Мирумир» также представил возражения, указав, что единственным участником и директором ООО «Возрождение» являлась и является ФИО10

При этом ФИО10 участником и  руководителем ООО «Мирумир» не является и не являлась.

Ответчик ООО «Мирумир» пояснил, что тот факт, что ООО «Мирумир» ранее являлось участником ООО «Фреш Бетон» совместно с ФИО6 (поручитель за ООО «Возрождение» в правоотношениях с ООО «Аккерманн цемент») не свидетельствует о наличии аффилированности ООО «Мирумир» и ООО «Возрождение».

Создание совместного юридического лица ООО «Фреш бетон» ФИО6 и ООО «Мирумир» 10.03.2021 было обусловлено временным сотрудничеством по производству бетона. ООО «Мирумир» является поставщиком нерудных материалов, который используется в производстве бетона. ФИО6 обладал необходимым опытом, производственными мощностями, транспортом, необходимым для производства бетона. Однако при недостижении финансового результата в деятельности компании ООО «Мирумир» произвел продажу доли в ООО «Фреш Бетон» ФИО6, вышел из состава участников.

Далее, ответчик ООО «Мирумир» пояснил, что более чем за год до совершения оспариваемой сделки между ООО «Мирумир» и ООО «Возрождение» заключен договор поставки №100 от 01.10.2020 (т.2, л.д.124-134), по которому в период с октября 2020 по октябрь 2021 ООО «Мирумир» производило в адрес ООО «Возрождение» периодические поставки нерудных материалов, что подтверждается УПД (т.2, л.д.136-189, т.3, л.д..1-171, т.4, л.д.1-81). Общая сумма поставок составила 76 596 610 руб., между сторонами действовала система оплаты после произведенной поставки (приложены платежные поручения т.4, л.д.82-118), на  декабрь 2021 у ООО «Возрождение» перед ООО «Мирумир» образовалась задолженность за товар в размере 9 638 600,80 руб.

При этом стоимость спорного недвижимого имущества определена ООО «Мирумир»  и ООО «Возрождение» в сумме 10 000 000 руб.

В целях прекращения взаимных обязательств соглашением от 22.12.2021 ООО «МИРУМИР» и ООО «Возрождение» произвели зачет встречных однородных требований на сумму 9 638 600,80 руб. (т.2, л.д.123), платежным поручением №250 от 31.03.2022 ООО «МИРУМИР» доплатило 131 591,44 руб. (т.2, л.д.135), таким образом, сделка носила возмездный характер.

Следовательно, довод ответчика ООО «АККЕРМАНН ЦЕМЕНТ» о безвозмездности сделки судом отклонен, как противоречащий материалам дела.

Следующий довод ответчика ООО «АККЕРМАНН ЦЕМЕНТ» заявлен о том, что сделка между ООО «Мирумир» и ООО «Марсель», как и между ООО «Возрождение» и ООО «Мирумир» заключены не по рыночной стоимости.

В соответствии с п. 2.1. цена договора от 29.11.2021 между ООО «Возрождение» и ООО «Мирумир» составляет 10 000 000 руб., из которых: 8 000 000 руб. – стоимость жилого дома, 2 000 000 руб. – стоимость земельного участка. 

Согласно договору от 14.12.2021, между ООО «Мирумир» и ООО «Марсель»  (истец) стоимость 11 500 000 руб., стоимость земельного участка 3 500 000 руб., стоимость жилого дома 8 000 000 руб., по мнению ответчика, значительно ниже рыночной стоимости.

Ответчик ссылается на сведения, полученные на официальном сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан (https://tatstat.gks.ru/), в подразделе «Цены и тарифы», в разделе «Официальная статистика» (https://tatstat.gks.ru/prices), размещена информация в виде PDF файла – «Уровень и динамика цен на рынке жилья Республики Татарстан» (307.12 Кб, 20.01.2022).

Согласно указанным официальным сведениям, средняя цена на рынке жилья (на вторичном рынке) по Республике Татарстан в 2020 году составляла – 80 302 рубля за один квадратный метр общей площади.

В соответствии с характеристиками, площадь индивидуального блокированного жилого дома с кадастровым номером: 16:50:280563:1162, составляет – 273,2 кв.м.

Таким образом, по мнению ответчика, среднерыночная цена, только указанного жилого дома, по состоянию на 2020 год составляет: 273,2 х 80 302 = 21 938 506,04 руб.

Однако приведенные ответчиком сведения приведены на основании данных органов статистики Республики Татарстан, приведены выведенные средние цены жилья по республике, не рыночные, без учета расположения объектов, сделка истцом и ООО «Мирумир» была совершена 14.12.2021, сведения ответчика представлены за 2020г.

Ответчик считает, что при таком положении ООО «Мирумир» и ООО «Марсель» либо в сговоре с должником – ООО «Возрождение»» с намерением последнего вывести имущество из-под угрозы обращения на него взыскания, либо понимало, что должник избавляется от имущества по заниженной цене ввиду объективных неблагоприятных для него причин. Как следствие, покупатель ООО «Мирумир» прямо или косвенно осведомлено о противоправной цели должника.

Ответчик ООО «Мирумир» возражал, указав, что согласно данным технического паспорта площадь жилого дома 171,6 кв.м., а не 273 кв.м.

Однако судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН площадь - земельного участка  с кадастровым номером 16:50:280563:866, категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадь 307 кв.м., расположенный по адресу РТ, 

<

...> з/у 59,  жилого дома с кадастровым номером 16:50:280563:1162, адрес расположения: Республика Татарстан городской округ город Казань, 

<

...>, назначение – жилое, площадь – 273, 2 кв.м.

Согласно отзыва третьего лица, Росреестра, согласно техническому плану, представленному в Управление Росреестра, площадь здания составляет 273,2 кв.м., как и в ЕГРН.

Далее, ответчик ООО «Мирумир» пояснил, что жилой дом находится в коттеджном поселке «Волжская Гавань», согласно данным с официального сайта застройщика vgavani.ru на настоящий момент стоимость жилого дома площадью 140-170 кв.м. составляет  12 300 000 руб., указал, что необходимо учесть, что сделки совершены в период активной застройки коттеджного поселка, в отсутствие инфраструктуры, что повлияло на стоимость.

Согласно сведениям сайта Авито на сегодняшний день продаются дома по адресу 

<

...> по стоимости 12 000 000 руб., площадь 210 кв.м. с участком в 2,5 сотки, приведены иные объявления со стоимостью домов в пределах 12 700 000-13 500 000 руб. по адресам ФИО13, д.18, д.10, ул.Алтын Балык, д.48.

В рамках дела №А65-10690/2022  была проведена судебная экспертиза ООО «Центр оценки «Справедливость», согласно выводам которой рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером 16:50:280563:162 с земельным участком с кадастровым номером 16:50:280563:866 составляет округленно 18 292 000 руб. по состоянию на 29.11.2021, стоимость дома 12 925 000 руб., земельного участка 5 367 000 руб.

При этом судом учтено, что согласно выводам судебного эксперта, корректировка на дату продажи не проводилась, так как предложения были определены на дату оценки (ноябрь 2022г.).

Третье лицо ООО «Мирумир» представило пояснения с критикой выводов судебного эксперта.

Экспертом оценка проводилась в ноябре 2022г., поэтому третье лицо ООО «Мирумир» полагает данные эксперта некорректными, за год цена недвижимости может существенно измениться. Также приведенные экспертом аналоги взяты некорректно, выбран участок 7 соток, тогда как спорный земельный участок площадью 3 сотки, третий аналог имеет вид на Храм всех религий. Третье лицо пояснило, что аналог №1, в доме выполнен ремонт, есть мебель, спорный дом не имеет внутренней отделки. Третье лицо пояснило, что дом и земля представляют собой единый комплекс, влияют на ценообразование друг друга, просил критически отнестись к экспертному заключению, приложил заключение специалиста ООО «Регион-эксперт» с критикой экспертного заключения.

Согласно отчету ООО «Регион-эксперт» №2510-01/Р-23, согласно которой на 29.11.2021 рыночная стоимость  таунхауса общей площадью 171,6 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:50:280563:866, округленно составляет 10 447 000 руб. При этом отчет произведен с учетом сведений о площади земельного участка, сравнивались аналоги с подобной площадью земельного участка.

Однако площадь самого жилого дома указанным специалистом была взята 171,6 кв.м., тогда как площадь согласно выписке ЕГРН составляет 273,2 кв.м.

Поскольку отчет ООО «Регион-эксперт» №2510-01/Р-23 имеет недочеты в части площади дома, а согласно данным экспертного заключения ООО «Центр оценки «Справедливость» корректировка на дату продажи не проводилась, так как предложения были определены на дату оценки (ноябрь 2022г.), а не на дату договора купли-продажи в ноябре 2021, в декабре 2021, судом в совокупности были учтены  и проанализированы выводы эксперта по делу №А6-10690/2022, выводы специалиста ООО «Регион-эксперт», также учитывались скриншоты объявлений с сайта «Авито» о продаже, в том числе дома площадью 210 кв.м. на участке 2,5 соток в коттеджном поселке «Волжская гавань» стоимость 12 000 000 руб., таунхауса площадью 140 кв.м. на участке 2 сот. на сумму 12 700 000 руб. (т.2, л.д.110-117)

Цена проданного истцу имущества значительно превышает его кадастровую стоимость (здание – 7 318 099,12 руб., земельный участок – 390 758,81 руб.).

Согласно договору от 14.12.2021, между ООО «Мирумир» и ООО «Марсель»  (истец) стоимость 11 500 000 руб., стоимость земельного участка 3 500 000 руб., стоимость жилого дома 8 000 000 руб.

Проанализировав все приложенные сторонами по делу материалы, суд пришел к выводу, что стоимость земельного участка и дома на дату заключения договора купли-продажи от 14.12.2021, заключенного ООО «Мирумир» и ООО «Марсель», не была ниже его рыночной стоимости, довод ответчика судом отклонен.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону. 

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Статья 12 ГК РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами.

Под способами защиты гражданских прав в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. 

Способы защиты гражданских прав составляют систему мер, направленных на защиту и обеспечение неприкосновенности собственности и свободное осуществление субъективных гражданских прав, и предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. 

По общему правилу выбор способа защиты нарушенного права предоставляется самому потерпевшему, если только в самом законе не указывается на возможность применения лишь конкретной меры и мер защиты. Такой выбор предопределяется спецификой защищаемого права и характером нарушения. 

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также иными федеральными законами. К искам о правах на имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

 Заявляя о защите нарушенного права, истец должен выбрать один из незапрещенных законом способов или использовать одновременно несколько способов, и сослаться на закон, определяющий выбранный им способ защиты нарушенного права. 

В силу части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В пунктах 50, 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по спорам об освобождении имущества от ареста разъяснено следующее. 

По смыслу ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

В силу п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" дела по искам об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) являются спорами по требованиям имущественного характера, не подлежащим оценке, и рассматриваются районным судом либо арбитражным судом субъекта Российской Федерации.

При этом какие-либо самостоятельные правопритязания отдела судебных приставов в отношении имущества истца отсутствовали. 

Учитывая выводы суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права в части признания истца добросовестным приобретателем, отсутствие каких-либо требований, направленных непосредственно к Судебному приставу-исполнителю Гагаринского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по г.Москве ФИО2, г.Москва,  Управлению Федеральной службы судебных приставов России по г.Москве, суд оснований для удовлетворения требований к указанным соответчикам не находит.

Пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" предусмотрено, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Именно такие фактические обстоятельства, повлекшие выбытие имущества из владения лица, и учитываются судом при разрешении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке.

Как указано в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Согласно пункту 38 постановления N 10/22 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано не за отчуждателем или имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Право собственности  на земельный участок зарегистрировано в  Едином  государственном реестре недвижимости 27.12.2021г. под. № 16:50:280563:866-16/203/2021-10.

Также была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «Мирумир» о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись от  27.12.2021г. под. № 16:50:280563 866-16/203/2021-11.

Право собственности  на жилой дом зарегистрировано в ЕГРН 27.12.2021г. под. №16:50:280563:1162-16/203/2021-5.

Также была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «Мирумир» о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.12.2021г. под. №16:50:280563:1162-16/203/2021-6.

11.01.2022 после полной оплаты покупателем продавцу платежными поручениями №№291 от 27.12.201, №292 от 28.12.2021, №293 от 28.12.2021, №301 от 29.12.2021, №308 от 29.12.2021, №309 от 30.12.2021) запись об ограничении    (обременении) права на указанные объекты недвижимости   в Едином   государственном   реестре   недвижимости   была   погашена,   о   чем   имеется   уведомление регистрирующего органа (исх. от 11.01.2022г. за №КУВД 001/2022-206665, КУВД -001/2022-206666).

На момент подписания договоров купли-продажи от 14.12.2021 ограничений на указанные объекты недвижимости, согласно сведениям из ЕГРН, не имелось.

Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у отчуждателя недвижимого имущества права собственности на него, правомочия на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.

Истец заказывал выписки из ЕГРН перед заключением договора купли-продажи от 14.12.2021, сведений об ограничений не имелось, о наличии ограничений узнал лишь в марте 2022г., когда появилось намерение продать объекты недвижимости.

11.01.2022 после полной оплаты покупателем продавцу платежными поручениями №№291 от 27.12.201, №292 от 28.12.2021, №293 от 28.12.2021, №301 от 29.12.2021, №308 от 29.12.2021, №309 от 30.12.2021) запись об ограничении    (обременении) права на указанные объекты недвижимости   в Едином   государственном   реестре   недвижимости   была   погашена,   о   чем   имеется   уведомление регистрирующего органа (исх. от 11.01.2022г. за №КУВД 001/2022-206665, КУВД -001/2022-206666), Управления Росреестра по РТ.

Сведениями о наличии спора истец не обладал, поскольку решение суда общей юрисдикции по делу №2-1840/2021в системе ГАС «Правосудие» на дату заключения договора купли-продажи от 14.12.2021 отсутствовало.

Истец как добросовестный приобретатель  полагался на данные государственного реестра.

Вместе с тем, добросовестность представляет собой такую характеристику поведения сторон при осуществлении гражданских прав и обязанностей, оценка которой позволяет сделать вывод о правомерности или не правомерности поведения сторон в рамках конкретного правоотношения, и не является по своей природе правопритязанием.

Таким образом, судом сделан вывод о том, что требование истца о признании его добросовестным приобретателем является ненадлежащим способом защиты права, поскольку в настоящем споре надлежащий способ защиты права – требование об освобождении имущества от ареста.

Требования истца об освобождении имущества от ареста мотивированы тем, что истец является собственником спорных объектов недвижимости, стороной исполнительных производств не является, при этом наложенные судебными приставами аресты нарушают права истца по распоряжению принадлежащим ему имуществом. 

Таким образом, иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи по существу направлен на устранение препятствий в осуществлении прав собственника, законного владельца, иного заинтересованного лица. 

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста, заинтересованное лицо должно по правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ доказать, что оно является собственником имущества либо лицом, владеющим этим имуществом на основании закона или договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В силу статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, вещь признается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьями 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что право собственности на спорное имущество возникло у истца 27.12.2021, что подтверждается договором купли-продажи от 14.12.2021, зарегистрированного 27.12.2021 (л.д.32-36). 

На дату вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о наложении ограничений в отношении спорного имущества, 27.12.2021, возбужденного в отношении ООО «Возрождение», последний собственником спорного имущества не являлся, поскольку 06.12.2021 было зарегистрировано в ЕГРН право собственности ООО «Марсель» на спорные объекты, 27.12.2021 было зарегистрировано право собственности ООО «Мирумир».

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другие, способами, распоряжаться им иным образом. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, покупатель, который получил земельный участок и жилой дом по договору купли-продажи и уплатил указанную в договоре стоимость объектов, приобретает право собственности на него, в частности право пользования, владения и распоряжения полученной вещью по своему усмотрению, в том числе право отчуждения, с даты регистрации права собственности.

Бремя доказывания недобросоветсности стороны возлагается на лицо, заявившее об этом.

Доказательств недобросовестности истца, ООО «Марсель» при заключении договора купли-продажи от 14.12.2021 не представлено, истцом, напротив, доказано реальное совершение сделки, наступление юридических и фактических последствий, фактическая оплата и прекращение обязательств зачетом, наложение ареста после регистрации перехода права собственности ООО «Мирумир» 06.12.2021, регистрация ареста 28.12.2021, после регистрации права собственности ООО «Марсель» 27.12.2021.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд пришел к выводу, что материалам дела подтверждено, что в настоящее время собственником спорных объектов является истец, в связи с чем спорные жилой дом и  земельный участок подлежат освобождению от ареста (запрета на совершение регистрационных действий). 

Расходы, понесенные истцом на уплату государственной пошлины при подаче иска, суд полагает подлежащими взысканию с ответчика ООО «Возрождение», поскольку неисполнение им обязательств повлекло за собой возбуждение исполнительных производств и наложение запрета на регистрационные действия.

руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

В иске к Судебному приставу-исполнителю Гагаринского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по г.Москве ФИО2, г.Москва,  Управлению Федеральной службы судебных приставов России по г.Москве, г.Москва, отказать.

В требовании о признании ООО «Марсель» добросовестным приобретателем в отношении объектов недвижимости, - земельный участок с кадастровым номером 16:50:280563:866, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 59; - жилой дом с кадастровым номером 16:50:280563:1162, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 273,2 м2, отказать.

В оставшейся части иск удовлетворить.

Отменить запрет на совершение регистрационных действий на объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 16:50:280563:866, расположенный по адресу: 

<

...> з/у 59;

- жилой дом с кадастровым номером 16:50:280563:1162, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 273,2 м2,

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Возрождение", г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Марсель", г.Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  6 000 руб. госпошлины.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Председательствующий судья                                                             Ю.В. Артемьева