ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. / факс 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-4869/2021

23 мая 2022 года

г. Севастополь

Резолютивная часть оглашена 16 мая 2022 года

Полный текст составлен 23 мая 2022 года

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи                                                   Котляровой Е.Л., 

судей                                                                                                Вахитова Р.С.,

                                                                                                          ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО2,

 

в присутствии в судебном заседании:

ФИО3, личность установлена на основании паспорта,

от ФИО3 – ФИО4, действует по доверенности № 92АА0970949 от 30.11.2021,

от общества с ограниченной ответственностью «Базис М» – ФИО5, действует по доверенности б/н от 22.02.2022,

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Гагаринский» – ФИО6, действует по доверенности №2 от 19.07.2021,

 

рассмотрев апелляционную жалобу ФИО3 на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29 декабря 2021 года по делу № А84-4869/2021 (судья С.Н. Архипова), 

по исковому заявлению ФИО3 

к обществу с ограниченной ответственностью «Базис М», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Гагаринский»

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, ФИО7, ФИО8, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

о признании недействительным договора субаренды земельного участка от 02.07.2020, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд города Севастополя 16.07.2021 обратился ФИО3, являющийся участником общества с ограниченной ответственностью «Базис-М» (далее – ООО «Базис М»), с исковым заявлением к ООО «Базис М», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гагаринский» (далее – ООО «СЗ «Гагаринский») с требованием о признании недействительным договора субаренды земельного участка.

Определениями суда первой инстанции от 19.07.2021, от 15.09.2021 к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ФИО7, ФИО8.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.12.2021 в удовлетворении иска отказано.

 

Не согласившись с данным судебным актом, ФИО3 обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, поскольку в аренду передан основной актив общества, директор должен был собрать собрание учредителей и поставить их в известность о том, что обществу требуется финансирование для строительства, однако этого сделано не было.

Судом первой инстанции неправомерно был сделан вывод о том, что невозможно доказать убыточность сделки без ее осуществления, не учел представленные доказательства, тем самым не дал истцу доказать убыточность сделки иным способом, не отложив рассмотрение дела.

Также, суд отказал в проведении экономической экспертизы, что лишает истца возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав по доказыванию обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения дела, полагает суд мог скорректировать поставленные заявителем вопросы. 

Отмечает, что истец был лишен возможности узнавать актуальную информацию о деятельности общества, какие-либо документы о деятельности общества им получаются только в рамках судебных дел, иная возможность отсутствует. 

Кроме того, судом первой инстанции было необоснованно отказано истцу в объединении производства с делом № А84-4622/2021 по смежному земельному участку с аналогичными основаниями.

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о том, что истец не предоставил в материалы дела доказательства предложения ФИО3 оказать финансовую помощь обществу в размере достаточном для исполнения обязательств по застройке земельного участка обществом самостоятельно.

Указывает, что на смежном земельном участке с кадастровым номером 91:02:001003:4813 имеется уже построенный обществом восьми - этажный многоквартирный жилой дом, что подтверждается судебным решением Арбитражного суда города Севастополя по делу № А84-3823/2017 от 23.01.2018 года и соглашением о сотрудничестве от 25.06.2020 года. По мнению заявителя, директор общества намеренно не вводит дом в эксплуатацию, не ставит на кадастровый учет, поскольку при реализации квартир, на прибыль можно было самостоятельно осуществлять застройку спорного земельного участка.

Считает, что в судебном решении имеется неправильное применение норм материального права, в виде применения закона, не подлежащего применению.

 

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 настоящая апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению.

Суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет (http://21aas.arbitr.ru/).

В Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 06.04.2022 от ФИО3 поступили дополнительные письменные пояснения, в которых указывает, что строительство жилых и нежилых зданий, сдача в аренду не является основным видом деятельности и выходит за пределы его обычной хозяйственной деятельности. Считает, что передав земельные участки в субаренду под застройку третьему лицу, ООО «Базис М» прекратило свою деятельность. 

 

В Двадцать первый арбитражный апелляционный суд от ООО «Базис М» 17.03.2022 поступил отзыв на апелляционную жалобу, 05.04.2022, 13.05.2022 поступили дополнительные письменные пояснения, в котором просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что на протяжении многих лет общество не имело возможности самостоятельно использовать земельный участок по целевому назначению, осуществить на нем строительство жилых домов, другой хозяйственной деятельности общество не вело, по итогам составления финансовой отчетности 2019 общество имело убыток. Директором общества предпринимались меры по  поиску инвесторов среди строительных застройщиков, предложенные ООО «СЗ «Гагаринский» условия по заключению договора субаренды были наиболее выгодными, указанное подтверждается актом экспертного экономического исследования № 385-Э от 20.12.2021.

Отмечает, что отсутствие надлежащего решения компетентного органа управления хозяйственным обществом об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, не является достаточным основанием для признания ее судом недействительной по иску участника хозяйственного общества (аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 19 декабря 2018 г. № 301-ЭС18-21150 по делу № А43-17532/2016).

От ООО «СЗ «Гагаринский» 17.03.2022 поступил отзыв на апелляционную жалобу, 04.04.2022, 13.05.2022 дополнительные письменные пояснения, в котором считает, что решение Арбитражного суда г. Севастополя вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, в соответствии с нормами материального и процессуального права, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Обращает внимание, что субарендная плата не только целиком, покрывает расходы ООО «Базис М», как арендатора земельного участка, но и предусматривает иные расчеты, как в денежной, так и в натуральной форме (в виде передачи помещений в объект после завершения строительства и ввода его в эксплуатацию). Судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что оспариваемая сделка направлена на увеличение активов ООО «Базис М», поскольку в результате ее заключения общество и его участники получают арендную плату в виде денежных средств, достаточных для исполнения обязательств перед арендодателем, тем самым уменьшая расходы общества, а также приобретают право, как установлено договором, на получение 650,12 кв.м. жилых помещений по окончанию строительства объекта на переданном в субаренду земельном участке. Отмечает, что действия сторон при заключении договора субаренды спорного земельного участка не свидетельствуют о наличии потенциального или фактического ущерба интересам или имуществу ООО «Базис М», направлены на улучшение его имущественно-материального состояния в виде получения денежных средств, достаточных для исполнения обязательств перед арендодателем земельного участка, тем самым уменьшая расходы Общества, и получения объектов недвижимости.

Указывает, что ООО «СЗ «Гагаринский» не используются сети ООО «Базис М», линейные объекты ООО «Базис М» субарендатору не передавались, между ООО «СЗ «Гагаринский» и ГУПС «Водоканал» заключены прямые договоры на подключение к центральной системе холодного водоснабжения и водоотведения.

 

05.04.2022 от третьего лица ФИО8 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает, что решением суда было обоснованно отказано ФИО3 в удовлетворении иска, так как оспариваемая сделка является прибыльной для ООО «Базис М», ущерба общества и участникам не принесла.

Судебное заседание откладывалось, в порядке статьи 158 АПК РФ.

 

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022 произведена замена судьи Оликовой Л.Н. на судью Вахитова Р.С. для участия в рассмотрении апелляционной жалобы.

 

21.03.2022, 06.04.2022 от ФИО3 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела заключения специалиста от 28.02.2022, разрешение на строительство от 07.12.2021, информацию с сайта «наш.дом.рф», бизнес-плана от 01.02.2022, выписки из ЕГЮЛ в отношении ООО «Финстройинвест», информация из Государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «Базис М», 08.04.2022 повторное ходатайство о приобщении к материалам дела бизнес-плана от 01.02.2022 г.

Согласно разъяснению, данному в пункте 29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

Ходатайство о приобщении к делу вышеуказанных документов не было предметом рассмотрение в суде первой инстанции, уважительных причин не предоставления в суд первой инстанции истцом не приведены, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь статьями 159, 266, 268 АПК РФ, отказала в приобщении к материалам дела новых доказательств.

Относительно заключения специалиста № Е/20/ЭИО/01/22 от 28.02.2022, подписанного специалистом ФИО9, судебная коллегия рассмотрит данный документ в порядке доводов апелляционной жалобы. 

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, ФИО3 поддержали свою правовую позицию.

Также коллегия отмечает, данные сайтов являются общедоступной информацией, а именно информация с сайта «Наш.дом.рф», выписка из ЕГЮЛ в отношении ООО «Финстройинвест», информация из Государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «Базис М».

 

Исследовав материалы дела, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта, руководствуясь положениями статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленным АПК РФ.

 

Согласно статьи 225.1 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела по спорам, связанным с созданием юридического лица, управлением им или участием в юридическом лице, являющемся коммерческой организацией, а также некоммерческой организацией, объединяющей коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей (далее - корпоративные споры), в том числе споры по искам учредителей, участников, членов юридического лица (далее - участники юридического лица) о возмещении убытков, причиненных юридическому лицу, признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.

Пунктом 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе, в том числе, оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

 

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, ООО «Базис М» зарегистрировано 02.03.2001 Гагаринской государственной администрацией города Севастополя, 06.03.2015 юридическое лицо привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской  Федерации. Участниками общества являются: 

- ФИО7 с долей в размере 30% уставного капитала;

- ФИО8 с долей в размере 40% уставного капитала;

- ФИО3 с долей в размере 30% уставного капитала.

Лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени ООО «Базис М», является директор ФИО7.

 

Как следует из выписки ЕГРЮЛ ООО «СЗ «Гагаринский» зарегистрировано 19.06.2020 Управлением Федеральной налоговой службы по городу Севастополю. Участниками общества являются:

- ООО «Виктория К.» с долей в размере 51% уставного капитала;

- ФИО10 с долей в размере 48% уставного капитала;

- ФИО7 с долей в размере 1% уставного капитала.

Лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени ООО «СЗ «Гагаринский», является управляющий – индивидуальный предприниматель ФИО11.

 

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела 22.01.2003 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «Базис М» (арендатор), был заключен договор аренды земли, в соответствии с которым арендодатель, на основании решения Севастопольского городского Совета №302 от 05.011.2002, передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, площадью 1,0160 га, расположенный в 

<

...> для строительства и последующей эксплуатации первой очереди жилого квартала.

19.12.2018 ООО «Базис М» обратилось в Департамент Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о переоформлении, возникшего в соответствии с законодательством Украины, права аренды земельного участка площадью 10160 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер квартала 91:02:001003, состоящего из земельных участков: земельного участка № 1 площадью 0,3023 га, земельного участка № 2 площадью 0,0321 га, земельного участка № 3 площадью 0,6816 га для строительства и последующей эксплуатации первой очереди жилого квартала.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.07.2018 года по делу № А84-1174/2018, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 06.03.2019 года, суд признал незаконным решение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, оформленное уведомлением от 08.02.2018 исх. № 3010/05-05-21/18 об отказе в предоставлении земельного участка в порядке переоформления права ООО «Базис М» в отношении земельного участка площадью 1,0160 га, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер квартала: 91:02:001003 (состоящего из земельных участков с кадастровыми номерами: 91:02:001003:4814; 91:02:001003:4822; 91:02:001003:4824), переданного в аренду на основании договора аренды земли от 22.01.2003, обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Базис М» и совершить действия, по переоформлению права постоянного пользования земельными участками.

Таким образом, право аренды ООО «Базис М» на земельный участок с кадастровым номером 91.02:001003:4824, возникло у общества на основании договора аренды земельного участка № 2548, заключенного между ООО «Базис-М» и Департаментом по земельным и имущественным отношениям города Севастополя 12.12.2018 года, в порядке переоформления прав, с учетом решения Арбитражного суда города Севастополя от 16.07.2018 года по делу № А84-1174/2018.

В соответствии с Договором аренды земельного участка (91:02:001003:4824), площадью 6380 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> участок 3, предоставлен обществу сроком на 9 лет и 11 месяцев. Категория – земли населенных пунктов. Разрешенное использование - для строительства и последующей эксплуатации первой очереди жилого квартала (пункты 1, 6.1).В соответствии с пунктом 4.2.5 договора, ООО «Базис-М» обязано использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (т. 1 л.д. 53-59). 

 

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывал на то, что исполнительным органом ООО «Базис М», без согласия с учредителями общества, было принято решение о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:4824, то есть уменьшение его площади.

Как установлено судом первой инстанции, согласно письма Департамента по земельным и имущественным отношениям города Севастополя от 30.10.2019 года на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001003:4824, ранее переданном ООО «Базис М» на основании договора аренды, расположен многоквартирный жилой дом, в отношении которого в соответствии пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» сформирован земельный участок, который перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 72-73).

В связи с чем, 21.04.2020 года между Департаментом по земельным и имущественным отношениям города Севастополя и ООО «Базис М» было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли с кадастровым номером 91:02:001003:4824, согласно которого площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:4824 составила 4493 кв.м. (т. 2 л.д. 48).

С учетом изложенного, довод истца о том, что директором ООО «Базис М» без согласования с участниками общества было принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:4824 с целью его уменьшения, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку решение о разделе данного участка было принято его собственником в установленном законом порядке. 

 

Материалами дела № А84-3823/2017 установлено, что строительство данного объекта осуществлялось на смежных земельных участках, разработка проектной документации на земельный участок были осуществлены до 2010 года, 04.02.2011 получено положительное заключение Управления градостроительства и архитектуры СГГА по представленному проекту, в 2011-2012 гг. зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ по объекту «Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 14».

Как указывает ответчик, фактически договора аренды в отношении земельных участков были переоформлены только после вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Севастополя от 16.07.2018 года по делу № А84-1174/2018, которым был признан незаконным отказ Департамента в переоформлении прав.

Не введенный в эксплуатацию восьми-этажный жилой дом был расположен на двух смежных земельных участках с кадастровыми номерами 91:02:001003:4813 и 91:02:001003:4814, договора аренды, в отношении которых в связи с многочисленными судебными спорами, в том числе по делу № А84-3823/2017, были переоформлены только в 2020 году, а именно: 06.02.2020 года и 27.01.2020 года, соответственно.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что довод истца о том, что директор ООО «Базис М» намеренно не вводит в эксплуатацию данный дом и не ставит его на кадастровый учет, не нашли своего подтверждения.

Признание недействительным договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:8207, общей площадью 6790 кв.м. является предметом рассмотрения в деле № А84-4622/2021.

Относительно довода заявителя апелляционной жалобы об отказе арбитражного суда в удовлетворении ходатайства об объединении дел № А84-4869/2021 и № А84-4622/2021 в одно производство, коллегия судей указывает, что заявитель не воспользовался возможностью в порядке статьи 130 АПК РФ обжалования определения суда от 15.12.2021 г.

 

В соответствии с Уставом ООО «Базис М» основными целями деятельности общества является строительство, в том числе осуществление функций заказчика, подрядчика и автора проектов объектов различного назначения, а также извлечение прибыли (пункт 2.1. Устава ООО «Базис М»).

Для достижения целей своей деятельности общество может приобретать права, исполнять обязанности и осуществлять любые действия, которые не буду противоречить действующему законодательству и настоящему Уставу (пункт 2.5. Устава ООО «Базис М»).

Согласно пункта 10.5 Устава ООО «Базис М» текущей деятельностью общества руководит директор, которые решает все вопросы, которые не отнесены настоящим уставом и законом к компетенции общего собрания участников общества.

Пунктом 10.6 Устава ООО «Базис М» предусмотрено единоличный исполнительный орган без доверенности действует от имени общества, в том числе, самостоятельно в пределах своей компетенции или после утверждения органами управления общества в порядке, предусмотренном законом, настоящим Уставом и внутренними документами общества, совершает сделки от имени общества (п. 10.6.2 Устава ООО «Базис М»).

 

Как указывает ответчик ООО «Базис М» на протяжении многих лет общество не имело возможности самостоятельно использовать земельный участок по целевому назначению и осуществить на нем строительство жилых домов в виду длительных судебных споров и отсутствия финансовых возможностей. Другой хозяйственной деятельности общество не ведет, собственных объектов недвижимости не имеет. По итогам составления финансовой отчетности за 2019 год (год, предшествующий заключению оспариваемой сделки) общество имело убыток.

Данные обстоятельства подтверждаются, предоставленной финансовой отчетностью ООО «Базис М» за 2019 год, из которой следует, что в 2017, 2018,2019 годах прибыль у общества отсутствует, изменения в активах не отмечено. Более того, согласно представленных в материалы дела выписок банка, единственными расходами общества на протяжении 2019-2020 годов являются расходы на оплату арендной платы за арендуемый земельный участок, при этом, в качестве источника финансирования участником общества и его директором - ФИО7 вносились заемные средства. 

С целью выполнения обязательств перед арендодателем по договору аренды и использованию земельного участка по целевому назначению, директором общества предпринимались меры по поиску инвесторов среди застройщиков, ведущих строительство в город Севастополе.

В материалы дела, представлено коммерческое предложение ООО «Базис М», а также полученные на него ответы потенциальных застройщиков.

Как было указано ответчиком предложенные ООО «СЗ «Гагаринский» условия по заключению договора были наиболее выгодными.

 

Между ООО «Базис М» и ООО «СЗ «Гагаринский» 25.06.2020 заключено Соглашение о сотрудничестве, в котором сторонами в пункте 1 были определены направления деятельности реализации проекта по освоению участков, принадлежащих ООО «Базис М», а именно земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:4813, общей площадью 3767 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> земельный участок с кадастровым номером 91:01:001003:4814, общей площадью 3023 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> участок 1, земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:4824, общей площадью 4493 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> участок 3.

Пунктом 2 Соглашения определено, что результатом сотрудничества сторон будет являться строительство и ввод в эксплуатацию комплекса многоквартирных жилых домов на земельных участках, указанных в пункте 1.

Согласно пункту 3 Соглашения стороны зафиксировали, что на земельных участках, принадлежащих ООО «Базис М» располагается возведенный им объект незавершенного строительства - незавершенный строительством многоквартирный жилой дом (ПК-14), расположены объекты благоустройства и озеленения, включающие в себя: мощенную плиткой дорогу, придомовой газон, деревья, кустарники, выполненные строительством и сданные внутриплощадочные сети газоснабжения, выполненные строительством и сданные внутриплощадочные сети водоснабжения и канализования; выполненные строительством и сданные внутриплощадочные каналы и колодцы связи; объекты незавершенного строительства: выполненные основания под фундаменты, котлованы, капитальные элементы благоустройства - железобетонная лестница, проложенные сети канализования.

Для достижения целей настоящего Соглашения стороны заключают договор (договора), предусматривающие передачу прав на земельные участки (договор субаренды, пункт 4).

Пунктом 4.2 Соглашения предусмотрено, что использование ООО «СЗ «Гагаринский» земельного участка (участков) для целей строительства Объекта, не должно стать препятствием одновременному использованию ООО «Базисм М» вышеуказанных земельных участков для ввода в эксплуатацию Объекта ПК-14 ООО «Базис М», а также регистрации прав собственности на квартиры и помещения в объектах каждой из Сторон. При этом объекты благоустройства и инженерные сети, принадлежащее ООО «Базис М» также должны быть сохранены либо переоборудованы по согласованию Сторон таким образом, чтобы обеспечить нужды Объекта ПК-14, с сохранением имущественных прав на такие объекты за ООО «Базис М», а также для обеспечения подключения к ним Объекта, возводимого ООО «СЗ «Гагаринский».

Срок действия Соглашения определен пунктом 8 согласно которому, соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами обязательств.

Сторона 1 (ООО «Базис М») имеет право на односторонний отказ от договора в случае: использования Стороной-2 земельных участков под цели, не предусмотренные соглашением; использования Стороной-2 земельных участков под цели, не предусмотренные основными договорами аренды земли и/или не по целевому их назначению; при неуплате Стороной-2 платы за арендуемые земельные участки (после передачи соответствующих прав на них) в течение двух месяцев подряд; при не освоении земельных участков в течение 5 лет с момента передачи прав на последний из земельных участков (при условии отсутствия объективных причин препятствующих такому освоению, не зависящих от Стороны-2 либо зависящих от Стороны-1 (пункт 8.2)

 

Во исполнение условий Соглашения о сотрудничестве, между сторонами ООО «Базис-М» (субарендодатель) и ООО «СЗ «Гагаринский» (субарендатор) 02.07.2020 был заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого субарендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:4824, площадью 4493 кв.м., расположенный  по адресу 

<

...> участок 3, на срок 4 года (пункты 1.1, 6.1).

Земельный участок предоставляется в субаренду в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, зарегистрированный Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя под № 91:02:001003:4824-91/001/2020-5 от 05.08.2020, с учетом дополнительного соглашения № 1 зарегистрированного 02.03.2021 за № 91:02:001003:4824-92/002/23021-7(т. 1 л.д. 61-65). 

Согласно пункту 1.2 договора имущество предоставляется в субаренду субарендатору для использования в производственных целях. Запрещено использовать имущество для других целей.

В пункте 2.1 договора субаренды земельного участка, с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями к договору субаренды земельного участка № 1 от 03.02.2021 (т. 1 л.д. 89) и № 2 от 31.03.2021(т. 1 л.д. 90), субарендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной Постоянная часть начисляется и оплачивается ежемесячно в размере 30 000,00 рублей, а переменная часть выплачивается следующим образом: 370 114,03 рублей в течение 5 дней после регистрации договора, оставшаяся переменная часть субарендатором выплачивается в виде площадей (отдельных жилых и нежилых помещений) в готовом объекте, построенном на участке, в количестве не менее 650,12 кв.м. – жилых помещений (т.1 л.д.89,90).  

Таким образом, из договора субаренды следует, что оспариваемая сделка заключена не на длительный срок - на 4 года, в то время как договором аренды с собственником предусмотрен срок аренды - 9 лет и 11 месяцев, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отметил, что в случае неисполнения субарендатором обязательств по договору общество не лишается возможности использовать самостоятельно арендуемое имущество, в том числе для исполнения обязательств перед собственникам земельного участка.

 

Относительно принадлежащих ООО «Базис М» линейных объектов (водопровод, сети бытовой канализации) каких-либо соглашений о перераспределения в пользу ООО «СЗ «Гагаринский» мощностей и объемов, выделенных ранее сетевой организацией в пользу ООО «Базис М», между ООО «СЗ «Гагаринский» и ООО «Базис М», актов разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности, предусматривающие передачу сетей в материалы дела не представлены.

 

Обращаясь в суд с настоящим иском, с учетом уточнений, ФИО3, как участник Общества, указывал на то, что директором Общества ФИО7, была совершена сделка по передаче в субаренду земельного участка, которая является крупной сделкой с заинтересованностью, при заключении данной сделки были нарушены требования, установленные статьей 45,46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

На основании пунктов 1, 3, 5 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об обществах), крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

ООО «Базис М» подтвердило, что оспариваемая сделка является для общества крупной.

В соответствии с пунктом 9.4 Устава Общества, для совершения крупных сделок решения общего собрания участников общества не требуется.

Согласно статьи 45 Закона об обществах сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, в том числе являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; являются контролирующим лицом юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

В пункте 9.2.13 Устава ООО «Базис М» установлено, что сделка, в отношении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества. Такое решение принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.

На основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В соответствии с пунктом 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» на основании статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали бы о сговоре, либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации). 

 

Согласно разъяснению пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» по смыслу пункта 1.1 статьи 84 Закона об акционерных обществах и абзацев четвертого - шестого пункта 6 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью содержащаяся в них презумпция ущерба от совершения сделки подлежит применению только при условии, что другая сторона оспариваемой сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение.

Бремя доказывания того, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о наличии элемента заинтересованности в сделке и об отсутствии согласия (одобрения) на ее совершение, возлагается на истца.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о том, что у ООО «СЗ «Гагаринский» действующего разумно и проявляющего требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, не могли возникнуть сомнения о правомерности оформления указанной сделки.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указывает, что ФИО7, с долей в размере 1% уставного капитала ООО «СЗ «Гагаринский», не занимает должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки-ООО «СЗ «Гагаринский», доказательств о том, что является выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке в материалы дела не представлено.

Напротив как следует из условий оспариваемого договора, по окончанию строительства объекта на переданном в субаренду земельном участке ООО «Базис М» получает 650,12 кв.м. - жилых помещений в объекте, что при средней стоимости 1 кв. м. - 219 963,00 руб. составляет 143 002 346 рублей, при этом на ООО «Базис М» не возложено несение затрат, поскольку ООО «СЗ «Гагаринский» полностью компенсирует обществу расходы на оплату аренды Департаменту.

 

Возражая против исковых требований, ООО «Базис М» указывало на то, что оспариваемая сделка была совершена в интересах общества и его участников, и ущерба интересам общества не принесла.

 

Согласно, предоставленного в материалы дела акта экспертного исследования № 385-Э от 20.12.2021, подписанного экспертом ФИО12, заключение 02.07.2020 года спорного договора субаренды земельного участка является экономически обоснованным и удовлетворяющим принципу рациональности, так как показатель процентов площадей в готовом оконченном строительством объекте, передаваемых от застройщика землепользователю при предоставлении последним, принадлежащего ему земельного участка под застройку, превышает среднерыночные значения (18,5%, ООО «Базис М» и его участники получают арендную плату в виде денежных средств, достаточных для исполнения обязательств перед арендодателем, тем самым уменьшая расходы Общества, а также приобретаю право на получение 650,12 кв.м. - жилых помещений по окончанию строительства объекта на переданном в субаренду земельном участке. При этом, согласно сведений финансовой отчетности по состоянию на 31.12.2019 года чистые активы ООО «Базис М» составляли 35 000,00 руб.

Представленные истцом сведения с сайта «Наш дом РФ» о стоимости 1 кв.м, недвижимого имущества и процентах продаж, также свидетельствуют о прибыльности данного проекта для участников ООО «Базис М» в виду высокой стоимости 1 кв.м, недвижимого имущества в строящемся объекте. 

 

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на заключение специалиста от 28.02.2022 № Е/20/ЭИО/01/22 от 28.02.2022, подписанного специалистом ФИО9, согласно которому на исследование были поставлены вопросы:

- определить стоимость чистой прибыли инвестиционного проекта «Многоквартирные жилые дома по ул. Маячная, г. Севастополь» по адресу: 

<

...> участок 3 (кадастровый номер 91:02:001003:4824) по состоянию на 02.07.2020,

- определить стоимость чистой прибыли по договору субаренды земельного участка по адресу: 

<

...> участок3 (кадастровый номер  91:02:001003:4824) по состоянию на 02.07.2020.

Как усматривается из заключения для проведения исследования были предоставлены: договор аренды земельного участка № 2548 от 12.12.2018; эскизный проект «Многоквартирные жилые дома по ул. Маячная, г. Севастополь»; договор субаренды земельного участка от 02.07.2020; соглашение о сотрудничестве от 25.06.2020

Таким образом, расчет чистой прибыли инвестиционного проекта оценщиком был определен исходя из данных эскизного проекта, предоставленного ООО «СЗ «Гагаринский», который, является документом, определяющим архитектурный облик объекта в планировочной структуре земельного участка. Затраты на строительство объекта, так и возможную прибыль от реализации жилых и нежилых помещений в данном заключении не определены.

В тоже время, при определении чистой прибыли инвестиционного проекта, с учетом заключения оспариваемого договора субаренды, необходимо учитывать рыночную стоимость актива, то есть цены, по которой в указанном случае имущественные права реально реализовать в условиях свободной конкуренции, что в свою очередь определяется не только объемом инвестиционного проекта, участие в котором принимает субъект экономической деятельности, но и в значительной степени соотношением ожидаемых доходов и расходов, практической реальностью достижения этих результатов с учетом конъюнктуры соответствующего сегмента рынка; необходимостью осуществления финансовых затрат и объемом обслуживаемых кредитных обязательств; временем, требуемым для дисконтирования денежных потоков и окупаемости проекта (тогда как дата определения предполагаемой прибыли обозначена на момент заключения договоров), специфическими рисками, существующими в определенном виде предпринимательской деятельности, уровнем корпоративного контроля и эффективностью применяемой системы управления.

Также, в случае строительства объекта за счет заемных средств, не проведен анализ соответствия Общества как застройщика требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учтены затраты по проектному финансированию проекта в кредитном учреждении.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Базис М» по результатам 2019 года и на дату заключения договора субаренды земельного участка (02.07.2020г.) отсутствовали собственные денежные средства (не менее 10% от проектной стоимости объекта), предложения оказания помощи по финансированию строительства со стороны участников Общества не были представлены, не соблюдены требования Закона № 214-ФЗ к застройщику, в связи с чем, общество не имело возможности самостоятельно осуществлять строительство объекта на спорном земельном участке.

С учетом изложенного, представленное истцом заключение не может служить надлежащим и достоверным доказательством того, что оспариваемая сделка заключена в ущерб интересам ООО «Базис М».

Кроме того, заявителем не предоставлено доказательств невозможности представления данного заключения в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

В силу положений статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, истец, обращаясь в суд с настоящим иском и утверждая о причинении оспариваемой сделкой ущерба обществу должно было предоставить надлежащие доказательства данным доводам, соответственно имело возможность провести интересующие его исследования.

Судебная коллегия указывает, что истцом не доказано, что сделка совершена в ущерб интересам юридического лица, или принесла явный ущерб Обществу.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что поскольку на смежном земельном участке с кадастровым номером 91:02:001003:8207 имеется уже построенный обществом восьми - этажный многоквартирный жилой дом, который можно ввести в эксплуатацию и реализовать в нем квартиры, то с полученной прибыли можно осуществлять застройку является только предположением, без предоставления каких- либо соответствующих доказательств.

 

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 28 сентября 2017 г. № 1898-О, предусмотренное статьей 82 АПК РФ полномочие арбитражного суда по назначению экспертизы вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и представляет собой проявление дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия. Гарантией процессуальных прав лиц, участвующих в деле, выступают установленные АПК РФ процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судами и основания для их отмены или изменения.

При потребности в специальных познаниях и отсутствии ходатайства или неполучении согласия соответствующей стороны риск наступления последствий в силу статей 9, 65 АПК РФ несут участвующие в деле лица. 

Доводы заявителя о том, необоснованное отклонение ходатайства о проведении судебной экспертизы лишает его возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав по доказыванию обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения дела, в связи с чем, принятый судебный акт подлежат отмене, не могут быть приняты во внимание коллегией судей. 

Истцом было заявлено о проведении экономической экспертизы с постановкой вопросов о крупности оспариваемой сделки, заинтересованности, а также экономической выгоды.

В соответствии с разъяснением, данным в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» и согласно части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

Судом первой инстанции данное ходатайство правомерно не удовлетворено, поскольку поставленные стороной вопросы относительно признаков сделки являются правовыми и подлежат оценки судом, относительно экономической выгоды оспариваемой сделки указано, что до ее фактического исполнения однозначный ответ получен быть не может.

Доказательства нарушения оспариваемой сделкой прав и охраняемых законом интересов истца, наступления неблагоприятных последствий не представлены.

Довод представителя апеллянта о том, что заключение оспариваемого договора фактически привело к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов не подтверждено доказательствами.

 

Как следует из Картотеки арбитражных дел, фактически в Обществе имеет место длительный корпоративный конфликт участников ФИО3 и ФИО7, что подтверждается наличием судебных производств по делам №№ А84-6259/2020, А84-3343/2021 и судебными актами по делам №№ А84-6539/2020, А84-3344/2021, А84-3408/2020, А84-5110/2021.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что предусмотренные Законом об обществах и Уставом обязанности по недопущению своими действиями негативных последствий для общества в полной мере распространяются на каждого участника общества. В рассматриваемом случае нормальная деятельность общества зависит от согласованных действий всех его участников. 

 

Таким образом, отсутствие надлежащего решения компетентного органа управления хозяйственным обществом об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, не является достаточным основанием для признания ее судом недействительной по иску участника хозяйственного общества.

 

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о том, что ООО «СЗ «Гагаринский» являясь добросовестным контрагентом хозяйственного общества, не знал (не должен был знать) о совершении спорной сделки с нарушением корпоративной процедуры ее одобрения; недоказанность истцом нарушения спорной сделкой его прав и законных интересов, а также причинения или возможности причинения обществу ОО «Базис М» и истцу убытков либо возникновения иных неблагоприятных для них последствий.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2018 № 301-ЭС18-21150 по делу № А43-17532/2016.

 

Руководствуясь приведенными положениями действующего законодательства, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 АПК РФ  суд первой инстанций пришёл к верному выводу о том, что основания для признания договора субаренды от 02.07.2020 земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:4824 недействительным отсутствуют, поскольку истец не доказал факт заключения оспоренного договора при явной осведомленности ООО «СЗ «Гагаринский» об отсутствии требуемого в силу Закона согласия участников ООО « Базис М», а также на заведомо и значительно невыгодных условиях для истца либо наличия обстоятельств, которые бы свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях сторон сделки в ущерб интересам ООО «Базис М».

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем, отсутствуют основания для отмены судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в полном объеме в соответствии со статьи 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на заявителя.

 

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 29 декабря 2021 года по делу № А84-4869/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 оставить без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

          

          Е.Л. Котлярова 

 

Судьи

          

          Р.С. Вахитов 

 

          ФИО1