АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, 

<

...>

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-135/2021

г. Кострома

26 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Котина А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соловьевой Е.Е., рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью девелоперская компания «РусКомРент Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов по оплате государственной пошлины (с учётом уточнения иска), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерное  общество «Гипромез» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «АЛЕКСЕЕВСКОЕ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в заседании: 

от истца: до и после перерыва - ФИО2 по доверенности (онлайн),

от ответчика: до и после перерыва - ФИО3 по доверенности,

от третьих лиц: до и после перерыва - не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью девелоперская компания «РусКомРент Недвижимость» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Ответчик, Предприниматель) о взыскании 4 690 569 руб. 88 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2018 по 31.12.2019 года, 201 079 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.02.2020 года по 15.01.2024 года, расходов по оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела Истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с Ответчика 1 971 247 руб. 81 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2018 по 31.12.2019 года, 672 890 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.02.2020 года по 15.01.2024 года, расходы по оплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное  общество «Гипромез», общество с ограниченной ответственностью «АЛЕКСЕЕВСКОЕ».

Определением суда от 17.02.2023 по делу назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области» и экспертам общества с ограниченной ответственностью «БК-Пифагор», производство по делу приостановлено.

Определением суда от 22.08.2023 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании от 10.10.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 24.10.2025.

Представитель Истец до и после перерыва исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме. 

Представитель Ответчика до и после перерыва в удовлетворении иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве и дополнениям к нему. 

Третьи лица до и после перерыва явку своих представителей в суд не обеспечили, извещены, каких-либо ходатайств не заявили.

Суд, руководствуясь частью 5 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как указывает Истец, Общество в период 2018-2019, являясь управляющей организацией, оказывало услуги по содержанию общего имущества здания по адресу: 

<

...> и стр. 2 (далее - Здание), на основании решений собственников, принятых на общем собрании собственников нежилых помещений Здания, в подтверждение чего в материалы дела представлены протокол №1/12-12-2017 от 18.12.2017 и протокол №1/18-12-2018 от 18.12.2018.

Ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 477,5 кв.м, расположенного на 5-ом этаже здания по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 07.11.2014).

По утверждению Истца, в связи с неисполнением обязательств по оплате услуг по содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию общего имущества Здания, оказанных Обществом в период с января 2018 года по декабрь 2019 года (направленные в адрес Предпринимателя счета на оплату остались без исполнения), у Ответчика образовалась задолженность.

Направленная Истцом в адрес Ответчика претензия с требованием об оплате задолженности осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Истца с настоящим иском в суд.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу статьи 310 ГК РФ не допускаются.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из смысла норм, регулирующих обязательства сторон, возникших вследствие неосновательного обогащения, в предмет доказывания при рассмотрении споров о взыскании со стороны неосновательного обогащения входят факты приобретения или сбережения имущества за счет другой стороны, отсутствия правовых оснований для такого получения имущества, размер неосновательного обогащения. 

При взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества за его счет и размер такого сбережения.

Бремя доказывания наличия неосновательного обогащения, а также его размер законом возлагается на истца.

В рассматриваемом случае, заявляя требования о взыскании с Ответчика неосновательного обогащения, Истец, ссылается на то, что в 2018-2019, осуществляя функции управляющей организации, нес расходы по эксплуатации Здания и содержанию общего имущества в нем.

Между тем, по утверждению Истца, Ответчик, являясь собственником одного из помещений в таком Здании, расположенном в строении 2, обязательства по возмещению расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доле надлежащим образом не исполнил, что является неосновательным обогащением на стороне последнего.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума №64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума №64).

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума №25) разъяснено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Законодательство не содержит норм, регулирующих вопросы заключения договоров управления собственниками помещений нежилых зданий при наличии в них управляющей организации. Учитывая сходный характер отношений, к спорным правоотношениям подлежат применению по аналогии нормы жилищного законодательства в соответствии со статьей 6 ГК РФ.

Так, статьями 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (пункт 2 Постановления Пленума №64).

В то же время, отсутствие согласования с собственниками условий на содержание общего имущества, имеющего режим долевой собственности, не может являться безусловным основанием для освобождения указанного собственника от несения расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле.

Частью 1 статьи 153 ЖК РФ предусмотрена обязанность по внесению своевременной платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и организациями.

В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Частью 1 статьи 157 ЖК РФ также предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Согласно указанных правовых норм обязанным лицом по содержанию имущества в многоквартирном доме является в силу прямого указания закона собственник помещения, при этом расходы на содержание общего имущества обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений вне зависимости от их фактического пользования (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 г. № 16646/10).

Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

Из материалов дела следует, что с января 2018 года Истец на основании протоколов общих собраний собственников помещений от 18.12.2017 и от 18.12.2018 фактически приступил к выполнению обязательств по содержанию Здания, с отдельными собственниками помещений Обществом заключены договоры управления и технической эксплуатации здания.

Исходя из правовой позиции, выраженной Верховным судом в Определении от 21.12.2017 г. по делу № 306-ЭС17-9061 по смыслу пункта 2 статьи 167 и 1102 ГК РФ недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Аналогичная правовая позиция приводится и в Определении Верховного суда РФ от 07.03.2019 №305-ЭС18-17347, согласно которой собственник помещения в спорном здании, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом здании соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья. При этом незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня общим собранием собственников помещений не освобождает последних от несения расходов, необходимых на содержание имущества.

Таким образом, недействительность решения общего собрания собственников нежилых помещений не освобождает Ответчика от несения затрат на содержание общего имущества здания, возложенных на него в силу закона (ст. 249 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). 

В связи с чем, судом отклоняются ссылки ответчика на судебные акты (дело № А40-134644/2018 и дело №А40-172785/2019), которыми отменены решения общих собраний собственников от 18.12.2017 и от 18.12.2018, как основание для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Кроме того, для поддержания Здания в надлежащем состоянии Истцом заключены договоры с организациями, осуществляющими ремонты и техническое обслуживание мест общего пользования данного Здания, в подтверждении чего в материалы дела представлены соответствующие договоры на проведения отдельных видов работ по ремонту общего имущества, на оказание услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации мест общего пользования, акты, а также платежные документы по оплате Обществом по таким договорам за 2018-2019 годы.

Таким образом, представленные истцом документы, в совокупности свидетельствуют о том, что истец в период с января 2018 года по декабрь 2019 года нес расходы по эксплуатации и содержанию общего имущества Здания.

Как уже отмечалось ранее, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

При этом отсутствие договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не освобождает собственника помещения в здании от обязанности возместить соответствующие затраты, понесенные на эксплуатацию, ремонт и содержание общего имущества.

Также согласно разъяснений, приведенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем услуг не освобождают собственника от бремени расходов на содержание общего имущества, включая земельный участок, на котором расположен дом. В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. 

Предприниматель, будучи собственником помещения в нежилом здании, наравне с другими владельцами помещений в таком здании является потребителем комплекса услуг и работ, выполненных в процессе технического обслуживания, а потому с момента приобретения в собственность соответствующего помещения обязан нести расходы на содержание общего имущества в здании в целом.

Отсутствие между Истцом и Ответчиком договора управления и технической эксплуатации здания означает лишь отсутствие договорных отношений между Истцом и Ответчиком.

При таких обстоятельствах у Ответчика, как собственника одного из помещений в Здании в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества здания тому лицу, которое эти услуги осуществляет.

С учетом указанных обстоятельств, требования Истца о возмещении с Ответчика как собственника помещения в Здании расходов, понесенных Обществом в связи с содержанием и эксплуатаций общего имущества собственников помещений в таком Здании, признаются судом обоснованными.

Определением от 17.02.2023 по делу судом назначена комиссионная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Союз «Торгово-промышленная палата Костромской области» и экспертам общества с ограниченной ответственностью «БК-Пифагор»; на разрешение комиссии экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить, возможно ли эксплуатировать два объекта недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> (12-этажное кирпичное здание с двумя подземными этажами, площадью 19449,7 кв.м, 1957 года постройки с кадастровым номером 77:02:0022013:1017), и строение 2 (6-этажное панельное здание с одним подземным этажом, площадью 16546,3 кв.м,1978 года постройки с кадастровым номером 77:02:0022013:1032), раздельно друг от друга, самостоятельно? Если не возможно, определить имущество, в том числе инженерные коммуникации, оборудование, предназначенное для обслуживания и эксплуатации двух строений совместно (без разделения на строение 1 и строение 2), назначение такого имущества и место его расположение.

2. Определить сумму эксплуатационных затрат, понесенных ООО ДК «РусКомРент Недвижимость» на содержание строения 1 и строение 2 в целом за период с 01.01.2018 года 31.12.2019 года?

3. Возможно ли определить размер эксплуатационных затрат, понесенных ООО ДК «РусКомРент Недвижимость» в период с 01.01.2018 года 31.12.2019 года исключительно на содержание строения 2? Если возможно, каков размер таких затрат?

По результатам проведения судебной экспертизы эксперты ООО «БК-Пифагор» (заключение поступило в суд 19.07.2023) пришли к следующим выводам:

- по первому вопросу: 

эксплуатировать два объекта недвижимости (строение 1 и строение 2) раздельно друг от друга самостоятельно невозможно;

к имуществу, предназначенному для обслуживания и эксплуатации двух строений совместно (без разделения на строение 1 и строение 2) относятся все инженерные сети, а также вновь построенные ТП, РП при строительстве пристройке;

в виду отсутствия графических материалов, позволяющих достоверно определить месторасположения имущества, определить его расположение не представляется возможным, все инженерные сети проходят как по строению 1, так и по строению 2;

- по второму вопросу: общая сумма эксплуатационных затрат, понесенных Обществом на содержание строения 1 и строения 2 в целом за период с 01.01.2018 по 31.12.2019 определена в размере 96 625 432,85 руб.;

- по третьему вопросу: определить размер эксплуатационных затрат, понесенных Обществом в период с 01.01.2018 по 31.12.2019 исключительно на содержание строения 2 невозможно.  

Из представленного в материалы дела заключения экспертов Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области» (заключение поступило 13.07.2023) следует, что при ответе на вопросы, вынесенные на судебную экспертизу, эксперты пришли к следующим выводам:

- по первому вопросу: эксплуатировать два объекта недвижимости (строение 1 и строение 2) раздельно друг от друга, самостоятельно возможно;

- по второму вопросу: сумма эксплуатационных затрат, понесенных обществом на содержание строения 1 и строения 2 в целом за период с 01.01.2018 по 31.12.2019 составляет 154 464 150,10 руб.;

- по третьему вопросу: определить размер эксплуатационных затрат, понесенных Обществом в период с 01.01.2018 по 31.12.2019 исключительно на содержание строения 2 возможно, сумма таких затрат определена экспертами в размере 69 613 912,37 руб. (с НДС), в том числе 41 779 207,05 руб. за 2018 года, 27 834 705,32 руб. – за 2019 год.

Как следует из заключения экспертов Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области», определяя размер эксплуатационных затрат, понесенных Истцом при содержании Здания в разрезе строений, распределение таких затрат осуществлено в соответствии с представленными в материалы дела договорами с подрядными организациями, актами выполненных работ, в которых указывается конкретное место оказания услуг и/ или выполнение работ, а при отсутствии такого указание – затраты распределены экспертами пропорционально площади строений (площадь строения 1 – 19 449,7 кв.м., площадь строения 2 – 16 546,3 кв.м.).

Кроме того, эксперты Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области» пришли к выводу, что не все расходы, понесенные Истцом в 2018 и 2019 годах, подлежат отнесению к расходам на содержание вспомогательных помещений, инженерных сетей, прилегающей территории и прочего (сведения о расходах, неучтенных экспертами представлены в таблицах №№3 и 5 заключения).

В ходе рассмотрения дела эксперты Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области» и ООО «БК-Пифагор» дали пояснения по результатам проведенной экспертизы, поддержав выводы, изложенные в представленных в материалы дела заключений. 

Положениями частей 4 и 5 статьи 71, части 3 статьи 86 АПК РФ предусмотрено, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Оценивая представленные в суд экспертные заключения в рамках проведенной судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что содержание таких заключений соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, в них содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленным вопросам, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, следовательно, указанные заключения являются допустимыми и достоверными доказательствами по делу.

Стороны результаты экспертиз не оспаривали, ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы не заявили (статья 87 АПК РФ).

Таким образом, принимая во внимание, что сторонами достоверность судебных экспертиз не оспорена, суд признает экспертные заключения надлежащими доказательствами по делу; оснований не доверять результатам судебной экспертизы у суда не имеется.

Истец, в ходе рассмотрения дела, соглашаясь с выводами экспертов Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области» в части расходов на содержание строения 2 в сумме 69 613 912,37 руб., а также с учетом частичной оплатой, произведенной Ответчиком в ходе рассмотрения настоящего спора (820 270,08 руб.), уточнил исковые требования, определив окончательный размер неосновательного обогащения, подлежащий взысканию с предпринимателя пропорционального его доли в строении 2 (0,0401 = 477,5 кв.м. (площадь помещения Ответчика) / 11 895,3 кв.м. (площадь помещений в строении 2)) за период с января 2018 года по декабрь 2019 года, в сумме 1 971 247 руб. 81 коп. (2 791 517,89 (69 613 912,37 * 0,0401) - 820 270,08).

Ответчик, не оспаривая результаты экспертизы Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области», приходящуюся на Предпринимателя долю расходов в строении 2, просил исключить из числа расходов как документально не подтвержденные и не относящиеся к содержанию Здания, следующие расходы, отнесенные экспертами Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области» в состав эксплуатационных затрат Истца на содержание строения 2:

за 2018 год:

- 13 566 779,79 руб. (без учета НДС – 18%) по договору на техническое обслуживание оборудования от 01.01.2018 с ООО «Алексеевское» (сумма экспертами определена исходя из общих затрат на Здание в целом по договору – 29 514 139,44 руб. путем пропорционального распределения применительно к площади строения 2 (16 546,3 кв.м.));

- 14 700 263,20 руб. (без учета НДС – 18%) по договору на оказание услуг по организации работы и функционирования бизнес центра №01-18 от 01.01.2018 с ООО «БАЯРД» (сумма экспертами определена исходя из общих затрат на Здание в целом по договору – 31 980 000 руб. путем пропорционального распределения применительно к площади строения 2 (16 546,3 кв.м.));

за 2019 год:      

- 17 071 896,56 руб. (без учета НДС – 20%) по договору на техническое обслуживание оборудования №01-01-2019/01 от 01.01.2019 с ООО «Алексеевское» (сумма экспертами определена исходя из общих затрат на Здание в целом по договору - 37 139 419,20 руб. путем пропорционального распределения применительно к площади строения 2 (16 546,3 кв.м.));

- 1 850 998,18 руб. (без учета НДС – 20%) по договору на оказание клиринговых услуг №01-01-2019/УМОП от 01.01.2019 с ООО «Алексеевское» (сумма экспертами определена исходя из общих затрат на Здание в целом по договору – 4 026 793,32 руб. путем пропорционального распределения применительно к площади строения 2 (16 546,3 кв.м.)).

Давая оценку указанным доводам, вопреки утверждениям Ответчика, Истец, осуществляя в 2018 и 2019 фактически функции управляющая компании Здания, не должен доказывать размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10), а также представлять доказательства осуществления технического обслуживания, в том числе договоры, акты выполненных работ, счета-фактуры, первичную документацию.

В тоже время истцом в материалы дела в подтверждении факта исполнения договор на техническое обслуживание оборудования на 2018 и на 2019 года, а также договора на оказание клиринговых услуг на 2019 года, заключенных с ООО «Алексеевское, представлены документы, подтверждающие несение истцом заявленных расходов, в том числе двусторонне подписанные акты за 2018 и 2019 годы, товарные накладные за период 2018-2019 годы в подтверждение приобретения материалов, накладные о выдаче материалов со склада исполнителю – ООО «Алексеевское», а также платежные документы по частичной оплате оказанных исполнителем и принятых истцом услуг (27 768 512,3 руб. по оплате услуг по договора на тех обслуживание ООО «Алексеевское»).

Доводы Ответчика о мнимости договоров, заключенных с ООО «Алексеевское», судом не принимаются по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из содержания названной нормы следует, что такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.

Стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение (пункт 86 Постановления Пленума №25).

В тоже время Ответчиком не доказано и судом не установлено, что воля сторон (Истца и ООО «Алексеевское»), выраженная при заключении договоров на техническое обслуживание на 2018 и 2019 года и на оказание клиринговых услуг на 2019 год, не была направлена на создание тех правовых последствий, которые характерны для данных видов договоров.

По смыслу положений статей 10, 168, 170 ГК РФ для признания сделки мнимой необходимо установить, что все стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности; наличие или отсутствие фактических отношений по сделке является юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению по делу (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Ответчик, заявляя о мнимости сделок, в нарушение принципа состязательности сторон судопроизводства, не представил юридически значимых доказательств в обоснование своих доводов.

Наличие аффилированности само по себе не свидетельствует о мнимости оспариваемой сделки. Ответчиком не представлено доказательств того, каким образом это повлияло на действительность сделки.

Гражданским законодательством не предусмотрен запрет на заключение гражданско-правовых сделок хозяйствующими субъектами в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности, равно как и запрет коммерческой деятельности между аффилированными лицами, лицами, входящих в одну группу компаний, либо иным образом взаимодействующих друг с другом в гражданских правоотношениях.

Давая оценку доводам Ответчика, что при исполнении договоров на техническое обслуживание Истцом исполнителю (ООО «Алексеевское») не передавалась необходимая техническая документация на подлежащее обслуживанию оборудование, отсутствие смет и ненадлежащий документооборот по исполнению таких договоров, судом отмечается, что указанными договорами на 2018-2019 годы не предусмотрена необходимость составления сторонами каких-либо смет, а не передача технической документации сама по себе не может служить основанием для признания договоров мнимыми и не свидетельствует о неисполнении таких договоров.

В соответствии с пунктами 1.5 и 4.3. договора на техническое обслуживание на 2018 года и пунктами 1.4. и 4.2. договора на техническое обслуживание на 2019 года оплата производится заказчиком (Истец) на основании подписанных актов технического обслуживания, который составляется ежемесячно и является результатом проведения технического обслуживания по таким договорам.

Как уже отмечалось ранее, в материалы дела Истцом представлены подписанные сторонами акты за 2018-2019 года по форме, согласованной сторонами в приложении №1 к договорам на техническое обслуживание оборудования. 

При этом из буквального толкования условий договоров следует, что согласованное сторонами в пункте 4.1. договоров ежемесячная стоимость технического обслуживания не включается в себя стоимость работ по текущему, плановому и капитальному ремонту.

В частности, в договоре на 2018 год в пункте 4.2. указано, что стоимость проведенных текущих, плановых или капитальных ремонтов оборудования определяется на основании выполненных исполнителем работ по ремонту и согласовывается сторонами в акте ремонта оборудования, ссылка на составление которого имеется в пункте 1.6. договора.

В договоре на 2019 год с учетом пункта 1.3 в отличии от договора на 2018 года проведение текущих, плановых или капитальных ремонтов Оборудования прямо не включено в техническое обслуживание по договору (проведение осмотров, диагностика, аварийно-техническое обслуживание оборудования, иные виды работ, необходимые для поддержания Оборудования в Здании в рабочем состоянии).

Кроме того, судом отмечается, что с учетом норм жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами, применимых к исследуемым схожим правоотношениям, вышеприведенных разъяснений высших судебных инстанций, надлежащее исполнение управляющей организацией своих обязанностей по содержанию общего имущества собственников помещений в здании предполагается, пока не доказано обратное, то есть устанавливается презумпция надлежащего оказания услуг управляющими организациями.

Из изложенного следует, что бремя доказывания в спорах собственника с управляющей организацией распределяется следующим образом: на собственнике лежит обязанность доказать ненадлежащее исполнение управляющей организацией своих обязанностей по договору управления, на последней - документально опровергнуть соответствующие утверждения собственника.

При этом, доказывание вышеперечисленных обстоятельств не является доказыванием отрицательного (несуществующего) факта, поскольку неисполнение управляющей организацией своих обязанностей имеет физическое следствие в виде ухудшения состояния общего имущества, которое может быть зафиксировано заинтересованным лицом с представлением результатов фиксации в материалы дела. Кроме того, при неисполнении управляющей организацией своих обязанностей собственник не лишен права доказывать факт выполнения работ иными организациями на основании отдельных договоров.

Необходимо отметить, что собственник также вправе обратиться в управляющую организацию с претензиями относительно неоказания услуг по содержанию общего имущества.

В тоже время доказательств совершения Ответчиком каких-либо из перечисленных действий, а также доказательств осуществления ненадлежащего исполнения Истцом принятых на себя обязательств по содержанию Здания в спорный период взыскания не представлено (ст. 65 АПК РФ).

В отношении доводов ответчика по затратам Истца по договору на оказание клиринговых услуг от 01.01.2019, заключенным с ООО «Алексеевское», судом также отмечается, что в качестве доказательств оказания услуг по указанного договору Истцом в материалы дела представлены подписанные исполнителем и заказчиком акты по форме согласованной в приложении №1 к такому договору.

Ответчик каких-либо доказательств, свидетельствующих о невыполнении Истцом спорных услуг либо о выполнении их ненадлежащим образом, не представил.

При этом Истцом расходы по указанному договору включены при расчете размера неосновательного обогащения с учетом результатов судебной экспертизы на основании заключения экспертов Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области», где общая сумма затрат Истца в размере 4 026 793,32 руб. (без учета НДС) распределена пропорционально площади строения 2 (16 546,3 кв.м.) и применительно к площади строения 2 такие затраты определены экспертом в сумме 1 850 998,18 руб., которые отнесены Истцом на ответчика пропорционально его доле, что соотносится с положениями статей 210, 249, 290 ГК РФ и 39 ЖК РФ.

Судом отмечается, что такое подход, избранный экспертами, не противоречит условиям договора на оказание клиринговых услуг от 01.01.2019, который в отличие от договора на уборку помещений на 2018 год, не содержит прямого указания на конкретный объем и стоимость услуг по уборке применительно к помещениям, расположенным в строениях №1 и №2.

Между тем, судом принимает доводы Ответчика относительно необоснованности включения в расчет неосновательного обогащения затрат Истца на 2018 год по договору № 01-18 от 01.01.2018, заключенного с ООО «Баярд», поскольку такие расходы исходя из предмета договора не связаны с содержанием мест общего пользования Здания.

В частности, в соответствии с указанным договором в перечень услуг, оказываемых для Заказчика (Истца) включены услуги по организации взаимодействия между отделами и службами бизнес-центра, распределение гостей, услуги по контролю за соблюдением правил внутреннего распорядка, по организации парковки сотрудников и гостей, по наведению и поддержанию порядка на прилегающей территории (вывоз снега, вывоз макулатуры, металлолома), мониторинг систем видеонаблюдения и контроля доступа, мониторинг надлежащей работы всех инженерных частей и т.д., что с учетом положения статьи 249 ГК РФ не могут рассматриваться как расходы на содержание общего имущества.

При этом при определении расходов на содержание экспертами Союза «Торгово-промышленная палата Костромской области» на 2018 годы включены понесенные истцом расходы по договорам на услуги пультовой охраны, вывоз ТБО, уборка и вывоз снега, техническое обслуживание оборудование, системы пожарной сигнализации.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что эксплуатационные затраты Истца на 2018 год на строение 2 следует определять без учета затрат по организации работы и функционирования бизнес-центра в размере 17 346 310,58 руб. (14 700 263,20 руб. + НДС 18%).

В связи с чем, размер расходов, подлежащих отнесению на предпринимателя пропорционального его доли в строении 2 (0,0401) за период с января 2018 года по декабрь 2019 года, составляет 2 095 930,83 руб. (0,0401 * (24 432 896,47 (с НДС за 2018 год) + 27 834 705,32 (с НДС за 2019 год)).

Таким образом, исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения подлежат частичному удовлетворению на сумму 1 275 660,75 руб. (2 095 930,83 – 820 270,08 (частичная оплата))

Истец также просит взыскать с Ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В пунктах 37, 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление №7) разъяснено, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ). 

Суд с учетом выводов о размере расходов, подлежащих отнесению на предпринимателя (2 095 930,83 руб.), произведенной Ответчиком частичной оплатой (297 100 руб. по платежному поручению от 24.02.2022), за заявленный Истцом период начисления (с 15.02.2020 по 31.03.2022 и с 03.10.2022 по 15.01.2024 (с учетом исключенного истцом периода моратория)), произвел расчет процентов за пользование чужими средствами, размер которых составил 494 647 руб. 27 коп.

Ответчик заявил о снижении процентов по статье 333 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 48 Постановления Пленума № 7, к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

В данном случае, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами был произведен на основании пункта 1 статьи 395 ГК РФ, что в силу пункта 6 статьи 395 ГК РФ исключает возможность снизить их ниже установленного размера.

С учетом установленных по делу обстоятельств, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

С учетом части 1 статьи 110 АПК РФ расходы сторон по оплате судебной экспертизы (135 000 руб. – расходы Истца, 300 000 руб. – расходы Ответчика) и расходы Истца по оплате государственной пошлины подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статей 110, 167, 168, 169, 170, 171   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью девелоперская компания «РусКомРент Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 275 660 руб. 75 коп. неосновательного обогащения, 494 647 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 24 251 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 90 385 руб. расходов на судебную экспертизу.

В остальной части иска отказать.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью девелоперская компания «РусКомРент Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 99 150 руб. расходов на судебную экспертизу.

Произвести зачет удовлетворенных требований сторон, в результате которого взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью девелоперская компания «РусКомРент Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 275 660 руб. 75 коп. неосновательного обогащения, 494 647 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 15 486 руб. судебных расходов.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя либо по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью девелоперская компания «РусКомРент Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из средств федерального бюджета 11 237 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 29.12.2020 №193.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья                                                           А.Ю. Котин