ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-43641/2021

город Ростов-на-Дону

30 августа 2023 года

15АП-12883/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Попова А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,  

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 04.03.2021;

иные лица не явились, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 03.07.2023 по делу № А32-43641/2021

по заявлению товарищества собственников жилья «Высотка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к заинтересованным лицам Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, 

ОГРН 

<

***>), 

при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>); ФИО3; ФИО4,

о признании, об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось товарищество собственников жилья «Высотка» (далее – товарищество, ТСЖ «Высотка» с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0109020:32, общей площадью 5 901 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, ул. Партизанская 15; об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости от 19.02.2010 № 23-23-46/018/2010-296 о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0109020:32, общей площадью 5 901 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, ул. Партизанская 15 (уточнённые в прядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования, приняты к рассмотрению определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2023).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), ФИО3. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 исковые требования удовлетворены. Суд признал отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32 общей площадью 5 901 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, ул. Партизанская 15 и аннулировал запись в Едином государственном реестре недвижимости от 19.02.2010 № 23-23-46/018/2010-296 о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок. 

Решение мотивировано следующим. 

Земельный участок был сформирован и постановлен на государственный кадастровый учет до начала строительства 120-ти квартирного 16-ти этажного дома. Согласно сведениям технического паспорта на многоквартирный жилой дом, акту приема-передачи от 01.10.2000 № 3 большая часть квартир продана физическим лицам в период с 29.12.1997 по 01.12.1999. Действовавшим в период с 17.06.1996 по 01.05.2005 законодательством прямо предусматривалась бесплатная передача земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.

При вынесении постановления от 24.07.2003 № 426/7 администрация должна была обладать информацией, что на земельном участке по ул. Партизанской 15 в Лазаревском районе города Сочи расположен не жилой дом с магазинами, а 120-ти квартирный 16-ти этажный жилой дом с магазинами, следовательно, изменение вида разрешенного использования, как и предоставления спорного участка в аренду ООО «Одиссея» неправомерно. Земельный участок относился к числу земель особо охраняемых природных территорий земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, соответственно являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которым, орган местного самоуправления не обладал. 

Учитывая, что право собственности на сформированный под многоквартирным жилым домом земельный участок возникает в силу закона у собственников помещений многоквартирного дома, а на участок зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, материалы настоящего дела свидетельствуют о том, что иные способы защиты права, не могут разрешить правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, вследствие чего избранный истцом в данном деле способ защиты права соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления 10/22, и является надлежащим

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение отменить, в иске отказать. 

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. 

После снятия органом регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости арестов, зарегистрированных в отношении вышеуказанных земельных участков, департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края выполнены мероприятия по снятию с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0109020:1052, 23:49:0109020:1053.

Заявитель обратился в Арбитражный суд с заявлением 20.09.2021. Обжалуемый отказ датирован 31.07.2020. Таким образом, заявителем был пропущен установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячный срок для подачи заявления в арбитражный суд, что само по себе является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на апелляционную жалобу товарищество просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. В отзыве указывает следующее. 

Довод ответчика о пропуске срока не соответствует действительности, поскольку первоначально ТСЖ «Высотка» обратилось в Лазаревский районный суд г.-к.Сочи с административным исковым заявлением к администрации города-курорта Сочи в лице Департамента имущественных отношений г.-к.Сочи о признании незаконным отказа в устранении нарушений прав собственников многоквартирного дома (дело № 2-260/2021 (2а-2802/2020) ~ М-2580/2020) – 01 октября 2020 года

Таким образом, доводы администрации г.-к.Сочи о пропуске товариществом трехмесячного срока на обращение в суд, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждения не нашли.

Выполнение весной 2022 года Департаментом имущественных отношений г.-к.Сочи мероприятий по снятию с кадастрового учета двух земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0109020:1052 и 23:49:0109020:1053, расположенных внутри участка с кадастровым номером 23:49:0109020:32 не влечет отмену судебного решения. ТСЖ «Высотка» уточнила требования к истцу в этой части, о чем свидетельствует определение Арбитражного суда Краснодарского края от  14 июля 2022 г. по делу № А32-43641/2021.

В судебном заседании представитель товарищества дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, товарищество осуществляет управление 16-этажным, 120-ти квартирным домом, расположенным по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, Лазаревский район, ул. Партизанская, 15 на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Протоколом общего собрания домовладельцев-собственников жилья от 15.04.2015 № 1 для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом, было принято решение о создании ТСЖ «Высотка».

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, ТСЖ «Высотка» зарегистрировано 21.04.2005, на основании свидетельства о государственной регистрации юридического лица серия 23 № 000977947.

Решениями горисполкома Сочинского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 27.08.1987 № 423/12 и от 21.11.1990 № 684/19, а также решением Исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 11.04.1991 № 206 земельный участок площадью 0,9 га отведен под проектирование и предстоящее строительство 120-квартирного 16-этажного жилого дома по улице Партизанской в г. Сочи первоначальному Заказчику – Управлению рабочего снабжения Главтюменьгазпрома (л. д. 57 – 59 т. 2).

Согласно пункту 2.7 Решения горисполкома Сочинского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 27.08.1987 № 423/12 разработан проект застройки жилого квартала по ул. Партизанской на земельном участке площадью 10 га. 

Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Сочи от 22.10.1990 № 176-90 согласована проектно-сметная документация для строительства 120-квартирного 16-этажного жилого дома, выдано разрешение от 27.08.1987 № 34991 на производство строительно-монтажных работ (л. д. 77, л. д. 54 – 87, 80 – 84 т. 5).

На основании статей 13 и 85 Земельного кодекса РСФСР исполнительные комитеты городских Советов народных депутатов предоставляли земельные участки из земель городов. Изъятие земельных участков в городах производилось на основании решения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов. 

В соответствии с нормами Земельного кодекса РСФСР (статьи 1, 17 и 18), действовавшего в период принятия Решения горисполкома Сочинского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 27.08.1987 № 423/12 и от 21.11.1990 № 684/19, а также решением Исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 11.04.1991 № 206, освоение земельных участков допускалось только после установления их границ на местности, отсутствие землеотводного документа препятствовало выдаче разрешения на строительство и принятию объекта в эксплуатацию.

Истец считает, что земельный участок был не только сформирован, но и прошел правовую регистрацию, которая признается юридически действительной. В отношении участка осуществлен кадастровый учет в соответствии с правилами, установленными постановлением Совета Министров РСФСР от 10.08.1977 № 417.

Между администрацией и ООО «Одиссея» ООО «Ташир-Тур», ФИО3 04.05.2005 заключены договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109020:0032, общей площадью 5 901 кв. м. расположенным под многоквартирным домом по улице Партизанская 15 в городе Сочи.

Основанием заключения договоров аренды для администрации г. Сочи явилось Постановление Главы г. Сочи от 11.03.2005 № 887 «О предоставлении ОOO "Одиссея", ООО "Ташир-Тур". В. В. Горкуша в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по улице Партизанской 15 в Лазаревском районе города Сочи для обеспечения эксплуатации здания жилого дома, магазинов и закрытой автостоянки на четыре машино-места».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2006, вступившим в законную силу Постановление Главы города Сочи от 11.03.2005 № 887 признано недействительным, этим же решением договоры аренды от 04.05.2005 № 4900003488, № 4900003489 заключенные с ООО «Одиссея» и ООО «Ташир-Тур» также признаны недействительными.

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости товариществу стало известно, что спорный земельный участок до настоящего времени обременен правом аренды в пользу ФИО3 по договору аренды от 04.05.2005 № 4900003490.

Товарищество считает, что данные обстоятельства нарушают права собственников многоквартирного дома, что и послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Первоначально ТСЖ «Высотка» обратилось в Лазаревский районный суд г.-к.Сочи с административным исковым заявлением к администрации города-курорта Сочи в лице Департамента имущественных отношений г.-к.Сочи о признании незаконным отказа в устранении нарушений прав собственников многоквартирного дома (дело № 2-260/2021 (2а-2802/2020) ~ М-2580/2020) – 01 октября 2020 года

Определением Лазаревского районного суда г.-к.Сочи от 16 апреля 2021 года осуществлен переход к рассмотрению заявления Товарищества собственников жилья «Высотка» к администрации города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений г.-к.Сочи о признании незаконным отказа в устранении нарушений прав собственников многоквартирного дома, признании отсутствующим права собственности и аннулировании записей в ЕГРН в порядке искового производства.

Определением Лазаревского районного суда г.-к.Сочи от 14 мая 2021 года дело по исковому заявлению Товарищества собственников жилья «Высотка» к администрации города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений г.-к.Сочи о признании незаконным отказа в устранении нарушений прав собственников многоквартирного дома, признании отсутствующим права собственности и аннулировании записей в ЕГРН передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением  Арбитражного суда Краснодарского края  от 27 сентября 2021 года принято к производству переданное из Лазаревского районного суда г.-к.Сочизаявление товарищества собственников жилья«Высотка» к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, третьим лицам: ФИО3, ФИО4, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным отказа от 31.07.2020 № 144060/02.01-16 Департамента имущественных отношений г.-к. Сочи в устранении нарушений прав собственников многоквартирного дома по адресу: г.-к. Сочи, ул. Партизанская 15; об обязании администрации г.-к. Сочи в лице Департамента имущественных отношений г.-к. Сочи:

– снять с кадастрового учета два земельных участка со статусом «временный», а именно с кадастровым номером 23:49:0109020:1053 и с кадастровым номером 23:49:0109020:1052;

– прекратить право аренды на земельный участок с кадастровым номером23:49:0109020:0032 предоставленный ФИО3 на основании договора аренды от 04.05.2005 г. № 4900003490 заключенного между администрацией г.-к. Сочи и ФИО3 и зарегистрированным в Едином государственном реестре недвижимости 27.07.2005 г. № 23-23-46/026/2005-607;

– погасить запись о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0109020:0032 предоставленный ФИО3 на основании договора аренды от 04.05.2005 г. № 4900003490 заключенного между Администрацией г.-к. Сочи и ФИО3, и зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 27.07.2005 г. № 23-23-46/026/2005-607;

– прекратить и погасить право муниципальной собственности г.-к. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:0032, общей площадью 5 901 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>  которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 19.02.2010 г. № 23-23-46/018/2010-296; об обращении решения суда к немедленному исполнению.

Определением от 14.07.2022 исковые требования к ФИО3 о признании отсутствующим права аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:0032, общей площадью 5 901 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, ул. Партизанская, 15 по договору аренды от 04.05.2005 № 49000034490 и требования об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости от 27.07.2005 № 23-23-46/026/2005-607 об ограничении (обременении) в виде договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № 4900003490, заключенного между администрацией г.-к. Сочи и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109020:0032, общей площадью 5 901 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, ул. Партизанская, 15, выделены в отдельное производство.

Товарищество собственников жилья «Высотка» неоднократно изменяло исковые требования окончательные исковые требования заявлены в судебном заседании 20 февраля 2023 года к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, согласно которым товарищество просило признать отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0109020:32, общей площадью 5 901 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, ул. Партизанская 15 и аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости от 19 февраля 2010 г. № 23-23-46/018/2010-296 о государственной регистрации права собственности Муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0109020:32, общей площадью 5 901 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.-к. Сочи, ул. Партизанская, 15.

Судебная коллегия полагает, что исковые требования обоснованно удовлетворены судом на основании следующего правового регулирования. 

Суд проанализировал хронологию образования земельного участка под многоквартирным домом по ул. Партизанской, 15, в г. Сочи, и установил следующее. 

Материалами дела подтверждается, что земельный участок выделялся для строительства многоквартирного дома, являлся ранее учтенным, сведения о земельном участке являлись юридически действительными в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Федерального закона № 28-ФЗ от 02.01.2000 «О государственном земельном кадастре» на момент их внесения в ГКН.

Поставленный на кадастровый учет, земельный участок имел целевое использование «для проектирования и строительства 120-квартирного 16-этажного жилого дома» с момента его предоставления – 1987 года.

Постановлением администрации от 28.08.1996 № 607/2 после передачи функций заказчика, изменением названия объекта, уточнением границ земельного участка (с уменьшением площади с 9 тыс. кв. м. до 6 тыс. кв. м.), при наличии согласованной главным управлением архитектуры и градостроительства города Сочи от 22.10.1990 № 176-90 проектно-сметной документации и на основании письма члена правления РАО «Газпром» от 28.09.1995 № ПР-347 главой администрации отведен Производственно-коммерческому предприятию «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» в постоянное пользование без права передачи земельный участок 0,6 га из городских земель и разрешено на нем дальнейшее строительство 120-квартирного 16-этажного жилого дома со встроенными магазинами по ул.Партизанской в Лазаревском районе в зоне рекреационного жилья по генплану города Сочи и экономико-планировочной зоне Л-1-а.

Ранее выданные технические условия на проектирование 120-квартирного 16-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями комплексного приемного пункта, мастерской мелкого ремонта, парикмахерской и помещениями дирекции пансионата «Тюмень» Постановлением администрации г. Сочи № 607/2 признаны действительными для 120-квартирного 16-этажного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Партизанской Лазаревского района.

На основании постановления главы администрации от 28.11.1996 № 862 Производственно-коммерческому предприятию «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» (ПКП «Газпромсельстрой») выдан Государственный акт КК-2 № 426001664 о предоставлении в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка площадью 5 900 кв. м. для строительства и эксплуатации 120-квартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

...> в Лазаревском районе г. Сочи, установленный режим использования земли во II зоне санитарной охраны курортов и водоохранных зонах малых рек.

Из приложения к государственному акту (чертеж) отражен земельный участок с указанием границ и площади 5 900 кв. м.

2 декабря 1997 года на основании Постановления от 28.11.1996 № 862 между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи и производственно-коммерческим предприятием «Газпромсельстрой» РАО «Газпром» заключен договор № 488 о предоставлении спорного земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды).

Договором арендатору предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 5 901 кв. м. на срок с 01.01.1998 по 01.01.2047 с закрепленными в натуре границами на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками.

Муниципальным образованием в период с 28.08.1996 по 01.12.1997 земельный участок общей площадью 5 901 кв. м. предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования, а затем в период с 02.12.1997 по 01.01.2047 (фактически до 24.07.2003) на праве аренды первому собственнику многоквартирного жилого дома 15 по улице Партизанской в городе Сочи производственно-коммерческому предприятию «Газпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром».

Постановлением администрации от 16.04.1997 № 236 утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством 120-квартирного 16-этажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 5 901 кв. м.

За производственно-коммерческим предприятием «Газкомпромсельстрой» Российского акционерного общества «Газпром» зарегистрировано право собственности на 120-ти квартирный 16-ти этажный жилой дом 15 на улице Партизанской в городе Сочи с внесением записи в реестровую книгу Бюро технической инвентаризации № 175 на основании Постановления администрации г. Сочи № 236 от 16.04.1997, что подтверждается выданным БТИ регистрационным удостоверением от 14.05.1997 № 1593. 

Приказом ПКП Газкомпромсельстрой ОАО «Газпром» от 31.03.1999 № 12 из состава ПКП «Газкомпромсельстрой» выведен филиал санаторно-курортного туристического комплекса «Одиссея-Лазаревское» и на базе филиала «Одиссея-Лазаревское» создано ООО «Одиссея-Лазаревское».

В качестве вклада в уставной капитал ООО «Одиссея-Лазаревское» ПКП «Газкомпромсельстрой» переданы по актам приема-передачи нематериальные активы, основные средства, оборотные активы, в т. ч. здания и сооружения, в состав которых входил и многоквартирный жилой дом расположенный по адресу Партизанская, 15, в Лазаревском районе г. Сочи.

На основании Решения ООО «Газторгпромстрой» от 23.05.2000 № 3, в связи с выходом ООО «Одиссея» из состава участников ООО «Одиссея-Лазаревское», вышедшему участнику выдана часть имущества ООО «Одиссея-Лазаревское», равная по действительной стоимости доли ООО «Одиссея», в виде 120-квартирного жилого дома по ул. Партизанской в г. Сочи.

Передача имущества подтверждается двумя актами приема-передачи имущества: 

– акт приема-передачи № 2 от 25.05.2000 о передаче ООО «Одиссеей-Лазаревское» и принятии ООО «Одиссей» жилого дома в 

<

...> общей площадью 5 863,5 кв. м;

– акт приема-передачи № 3 от 01.10.2000 передаче ООО «Одиссеей-Лазаревское» и принятии ООО «Одиссей» следующего недвижимого имущества: 120-квартирного жилого дома по ул. Партизанской 15 в г. Сочи, в том числе: межквартирные лестничные клетки лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, и др., а также механическое, сантехническое и иное оборудование, озеленение и благоустройство, и др. с правом пользования земельным участком на праве аренды, за исключением квартир: № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 62, 63, 66, 67, 69, 70,71, 72, 73, 75, 76, 77, 78, 79, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90,91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 101, 104, 105, 106, 107, 108, 110, 111, 112,113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120.

В 1997 году застройщик ПКП «Газкомпромсельстрой» ОАО «Газпром» обладал всей проектной документацией, и после передачи многоквартирного жилого дома ООО «Одиссея», застройщик передал и всю документацию обществу.

В состав технической документации на многоквартирный жилой дом входил, в том числе и технический паспорт, содержащий сведения о площади используемого для эксплуатации многоквартирного жилого дома земельного участка. 

Вся проектно-сметная документация и технический паспорт на многоквартирный жилой дом переданы от ООО «Одиссея» ТСЖ «Высотка», что подтверждается представленными в материалы настоящего дела документами.

Согласно сведениям технического паспорта на многоквартирный жилой дом, акту приема-передачи от 01.10.2000 № 3 большая часть квартир продана физическим лицам в период с 29.12.1997 по 01.12.1999.

Суд указал, что действующее на дату приобретения квартир в многоквартирном доме законодательство – Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее – Закон № 72-ФЗ), прямо предусматривало бесплатную передачу земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев (часть 1  статьи 11 Закона № 72-ФЗ). 

Суд установил, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2002 по делу № А32-11283/2002-21/246 удовлетворено исковое заявление ООО «Одиссея» к администрации, администрации Лазаревского района города Сочи, за ООО «Одиссеей» признано право собственности на зарытую автостоянку на 4 машино-места, площадью 89,3 кв. м, расположенную в районе жилого дома по ул. Партизанская 15 в пос.Лазаревское, г. Сочи. К участию в деле № А32-11283/2002-21/246 не были привлечены собственники многоквартирного жилого дома, при этом, проектная документация, как и разрешение на строительство, выданное в установленном законом порядке на строительство многоквартирного жилого дома, не содержат сведений о строительстве на придомовой территории многоквартирного дома закрытой автостоянки.

Таким образом, ООО «Одиссея» легитимировав право собственности на закрытую автостоянку на 4 машино-места на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2002, зарегистрировало право на нее в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Лазаревскому району г. Сочи.

Постановлением главы г. Сочи от 24.07.2003 № 426/7 выданы правоустанавливающие документы ООО «Одиссея» на земельный участок по ул. Партизанская 15 в Лазаревском районе г. Сочи для обеспечения эксплуатации жилого дома с магазином и прекращено право пользования на условиях аренды земельным участком площадью 5 901 кв. м. по ул. Партизанской 15 в Лазаревском районе города Сочи за ПКП «Газкомпромсльстрой» РАО «Газпром».

Суд установил, что земельный участок находится в городской черте, во второй зоне санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Л-1-а, категория земель – земли поселений.

На основании постановления от 24.07.2003 № 426/7 участок поставлен на кадастровый учет с измененным видом разрешенного использования – для обеспечения эксплуатации жилого дома с магазином, при этом местоположение, конфигурация и площадь участка остались неизменны, аналогичны по сравнению с участком ранее поставленным на кадастровый учет и зарегистрировано право аренды на земельный участок под многоквартирным домом в пользу ООО «Одиссея».

6 апреля 2004 года земельному участку площадью 5 901 кв. м. под 16-ти этажным 120-ти квартирным домом ФГБУ «ФКП Росреестра» присвоен кадастровый номер 23:49:0109020:32 и указан вид разрешенного использования участка «для обеспечения эксплуатации жилого дома с магазином». При этом сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.02.2023 № КУВИ-001/2023-23627517 собственником спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109020:32 является муниципальное образование город Сочи, право собственности зарегистрировано 19.02.2010.

Постановлением главы г. Сочи от 11.03.2005 № 887 ООО «Одиссея», ООО «Ташир-Тур», В.В. Горкуше предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 5 901 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0109020:32 по ул. Партизанской, 15 в Лазаревском районе г. Сочи для обеспечения эксплуатации здания многоквартирного жилого дома, магазинов и закрытой автостоянки на 4 машино-места.

На основании постановления от 11.03.2005 № 887 администрацией заключены договоры о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договоры аренды): с ООО «Одиссея» – № 4900003488 от 04.05.2005, с ООО «Ташир-Тур» – № 4900003489 от 04.05.2005, с ФИО3 – № 4900003490 от 04.05.2005.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 5 901 кв. м, для обеспечения эксплуатации здания многоквартирного жилого дома, магазинов и зарытой автостоянки на 4 машино-места по ул. Партизанской 15 в Лазаревском районе г. Сочи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2006 по делу № А32-65650/2005-23/1717 постановление главы г. Сочи № 887 от 11.03.2005 «О предоставлении ООО «Одиссея», ООО «Ташир-Тур», В.В.Горкуша в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по улице Партизанской 15 в Лазаревском районе города Сочи для обеспечения эксплуатации здания многоквартирного жилого дома, магазинов и закрытой автостоянки на четыре машиноместа», договоры аренды с ООО «Одиссея» № 4900003488 от 04.05.2005, с ООО «Ташир-Тур» от 04.05.2005 № 4900003489 признаны недействительными, как противоречащие положениям пункта 1, 2, 5 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», аннулированы записи о регистрации прав аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Судом установлено нарушение прав и законных интересов Товарищества собственников жилья «Высотка», члены которого владеют помещениями на праве собственности в 120-ти квартирном доме 15 по улице Партизанской поселка Лазаревского города Сочи. Земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в отношении этого участка осуществлен государственный кадастровый учет. Вместе с тем, в рамках дела № А32-65650/2005-23/1717 в части требований ТСЖ «Высотка» о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме 15 по улице Партизанской в г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109020:32, площадью 5 901 кв. м, на котором расположен 120-ти квартирный дом с магазинами и закрытой автостоянкой на 4 машино-места, судом отказано, так как земельные участки, расположенные под многоквартирными домами переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов с даты вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации либо с даты кадастрового учета участка, т.е. права собственности возникает в силу закона.

Установленные указанным судебным актом обстоятельства имеют в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела. 

По смыслу норм, содержащихся в части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункте 1 статьи 11, статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита нарушенных прав и законных интересов осуществляется предусмотренными законами способам, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием удовлетворения соответствующего требования судом является наличие у избранного заявителем способа защиты потенциала на восстановление нарушенного права. В пункте 3 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена компетенция суда в определении правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, и его право на разрешение спора, исходя из иной правовой квалификации отношений.

Признание отсутствующим зарегистрированного права собственности другого лица на недвижимое имущество возможно по иску фактически владеющего им лица, право собственности которого на это имущество также зарегистрировано. В отсутствие такой регистрации лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права может быть удовлетворен только при наличии доказательств возникновения у истца соответствующего права. Ответчиком по такому иску является лицо, за которым это обременение зарегистрировано (пункты 52, 53, 58, 59 постановления Пленумов N 10/22). Иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты прав владеющего собственника, у которого нет необходимости в защите (восстановлении) его владения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок под таким домом. Данное право возникает в силу закона или с момента проведения государственного кадастрового учета этого участка (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), или с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком до его образования в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (пункт 67 постановления Пленумов N 10/22).

Под многоквартирным домом законодатель подразумевает предназначенную для проживания и деятельности людей объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения (квартиры, нежилые помещения и помещения общего пользования), сети и системы инженерно-технического обеспечения (пункт 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", пункты 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, раздел III Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Свой статус многоквартирный дом приобретает после окончания его строительства и введения в эксплуатацию. Квартиры должны быть предназначены для постоянного проживания двух и более семей и иметь самостоятельные выходы к помещениям общего пользования. В состав многоквартирного дома также включаются встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (пункт 3.21 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51929-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения", утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 N 543-ст).

Дефиниция многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования, приведена в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Суд первой инстанции установил, что на земельном участке, сформированном для целей возведения многоквартирного жилого дома, возведён и введён в эксплуатацию многоквартирный жилой дом. У собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона возникло право собственности на земельный участок, образованный исключительно для эксплуатации этого дома.

По общему правилу, не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО5 и ФИО6", основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона - положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 года № 308-ЭС20-18388). 

Учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, избранный истцом в данном деле способ защиты права соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления 10/22, и являются надлежащим.

При таких  обстоятельствах доводы жалобы о пропуске срока давности (3 месяца по части 4 статьи 198 АПК РФ) не ответствуют установленным по делу обстоятельствах, избранному истцом способу защиты нарушенного права. 

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований общества о признании отсутствующим права муниципальной собственности в отношении спорного земельного участка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 по делу № А32-43641/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

А.А. Попов