ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А68-14019/2019

Резолютивная часть постановления объявлена   22.04.2021

Постановление изготовлено в полном объеме    29.04.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – общества с ограниченной ответственностью «Старгород» (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 12.03.2020), ответчика – общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лига ЖКХ» (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 29.01.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лига ЖКХ» на решение Арбитражного суда Тульской области от 31.12.2020 по делу № А68-14019/2019 (судья Глазкова Е.Н.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Старгород» (далее – истец, арендодатель, ООО «Старгород») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лига ЖКХ» (далее – ответчик, арендатор, ООО УК «Лига ЖКХ»)  о взыскании задолженности в сумме 715 500 руб., неустойки в сумме 65 859 руб. 70 коп., расходов на оплату юридических услуг в сумме 30 000 руб.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 31.12.2020 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в сумме 715 500 руб., пени в сумме 61 923 руб. 54 коп. и судебных расходов на оплату юридических услуг в сумме 29 848 руб. 87 коп., на уплату государственной пошлины в сумме 18 532 руб., на оплату судебной экспертизы в сумме 22 502 руб. 07 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано. С истца в пользу ответчика в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы взыскано 227 руб. 86 коп. В результате произведенного судебного зачета с ООО УК «Лига ЖКХ» в пользу ООО «Старгород» взысканы денежные средства в сумме 848 078 руб. 62 коп.

Судебный акт мотивирован тем, что ответчик, фактически используя арендованное имущество, не представил доказательств внесения арендной платы в сумме                                               715 500 руб., в связи с чем имелись основания для взыскания указанной задолженности и применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.

Не согласившись с принятым решением, ООО УК «Лига ЖКХ» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и нарушение норм материального права. По мнению ответчика, начисление арендной платы за период с 01.12.2017 по 18.12.2018 в размере 715 500 руб. является необоснованным ввиду того, что фактически арендуемое помещение 01.12.2017 не было передано арендатору по акту приема-передачи и находилось в пользовании иного лица – общества с ограниченной ответственностью «Башенка», что подтверждается актом возврата спорного помещения от 26.02.2018, подписанного между иным лицом и истцом. Податель апелляционной жалобы также ссылается на то, что арендодатель на момент заключения договора не являлся титульным собственником объекта аренды, поскольку договор купли-продажи спорного помещения был заключен 24.11.2017, а запись о его регистрации внесена в  ЕГРН 06.12.2017, т.е после заключения между сторонами договора аренды от 01.12.2017.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.12.2017 ООО «Старгород» (арендодатель) и ООО УК «ЛИГА ЖКХ» (прежнее наименование ООО «Тауэр» (арендатор)) заключили договор аренды нежилого помещения VI, расположенного по адресу: 

<

...>, с целью размещения в нем офиса арендатора (далее – договор). 

Помещение находится в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь 34,6 кв.м и оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-теплоснабжение) (п. 1.2, п. 1.4 договора). 

Стоимость арендной платы в силу п. 2.2 договора составляет 65 000 руб. Оплата жилищно-коммунальных услуг за арендуемое помещение входит в арендную плату.

Арендатор вносит арендную плату не позднее 27-го числа месяца следующего за расчетным (п. 2.2 договора). 

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется в момент подписания настоящего договора. 

Договор заключен на срок 11 месяцев с 01.12.2017 по 31.10.2018 (п. 4.1 договора). 

Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 4.2 договора). 

Арендная плата за период действия договора с 01.12.2017 по 18.12.2018, по мнению истца, составляет 817 741 руб. 94 коп. 

Истцом в материалы дела представлены двусторонние акты (т. 1, л.д. 86-96, т. 3, л.д. 15- 31). 

Ответчик платежными поручениями от 11.12.2018 № 694, от 28.12.2018 № 777, от 06.02.2019 № 66, от 08.02.2019 № 84, от 11.02.2019 № 91и от 05.03.2019 № 165 перечислил арендную плату в сумме 102 241 руб. 94 коп. согласно назначению платежа за ноябрь и декабрь 2018 года (т. 1, л.д. 54-59). 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, за период с декабря 2017 года по октябрь 2018 года и частично за декабрь 2018 года, образовалась задолженность в сумме 715 500 руб. 

Истец 28.10.2019 направил ответчику претензию с требованием оплатить долг. 

Поскольку требования, изложенные в указанной претензии, оставлены арендатором без удовлетворения, арендодатель обратился в арбитражный с настоящим иском.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об их частичном удовлетворении.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из анализа условий договора аренды от 01.12.2017 и фактических правоотношений сторон следует, что они соответствуют обязательствам аренды и подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

Материалами дела установлен факт того, что договор содержит формулировку о том, что передача помещения и его принятие арендатором осуществляются в момент подписания договора. Условия о передаче по акту договор не содержит. Кроме того,  ответчик в отсутствие подписанного акта произвел оплату за ноябрь и частично за декабрь 2018 года, тем самым подтвердив факт пользования помещением. 

Из материалов дела усматривается, что стороны не оспаривают факт заключения договора, но при этом ответчик ссылается неисполнение договора со стороны истца ввиду того, что фактически помещение не было передано ответчику по акту приема-передачи.

Как усматривается из материалов дела, судом первой инстанции в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом ответчика от исключения письма арендодателя от 01.11.2018, в котором последний подтвердил факт передачи помещения с 01.11.2018, а также указал об отсутствии долга за период с 01.12.2017 по 31.10.2018 и просил перечислять плату с 01.11.2018, из числа доказательств по делу и в целях проверки заявления истца о фальсификации указанного письма от 01.11.2018 были назначены судебные экспертизы.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции дана оценка представленным по их результатам заключениям  эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России ФИО4 от 30.06.2020 № 975 и от 17.07.2020 № 1114. Заключением эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России А.М. Горбатенко от 30.06.2020 № 975 установлено, что подпись от имени ФИО5 и оттиск круглой печати ООО «Старгород» были выполнены на чистом листе бумаги, на которую впоследствии был нанесен печатный текст письма ООО «Старгород» от 01.11.2018 без номера (т. 2, л.д. 38-43). Заключением эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России А.М. Горбатенко от 17.07.2020 № 1114 установлено, что в представленных документах (актах от 09.01.2018 № 12а, от 31.01.2018 № 1а, от 28.02.2018 № 2а, от 31.03.2018 № 3а, от 30.04.2018 № 4а, от 31.05.2018 № 5а, от 30.06.2018 № 6а, от 31.07.2018 № 7а, от 31.08.2018 № 8а, от 30.09.2018 № 9а, от 31.10.2018 № 10а, от 30.11.2018 № 11а) подписи от имени заказчика, расположенные в разделах «Заказчик», и оттиски круглой печати ООО «Тауэр» нанесены после выполнения линий строки печатного текста. (т. 2, л.д. 103-109).

Заключения экспертов относятся к числу доказательств в том виде, как это определено положениями статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предмет доказывания по делу определяется судом, а реализация права участвующих в деле лиц на предоставление доказательств, к числу которых согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится заключение эксперта, не носит безусловного и неограниченного характера.

Соответственно, в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции верно указано, что заключения эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России ФИО4 от 30.06.2020 № 975 и от 17.07.2020 № 1114 соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не вызывают сомнений относительно выводов эксперта, поскольку в них даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. 

Кроме того, ответчиком в ходе проведения экспертного исследования, были реализованы его права, предоставленные действующим законодательством, доказательств нарушения его законных прав и интересов при проведении указанных судебных экспертиз заявителем апелляционной жалобы не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключений эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России ФИО4 от 30.06.2020 № 975 и от 17.07.2020 № 1114 материалы дела не содержат, в связи с чем на основании статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление ООО «Старгород» о фальсификации письма от 01.11.2018 обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

С учетом изложенного ссылки заявителя апелляционной жалобы на указанное письмо от 01.11.2018, как на доказательство отсутствия долга за период с 01.12.2017 по 31.10.2018 и того, что фактически арендуемое помещение 01.12.2017 не было передано арендатору, подлежат отклонению как необоснованные и неподтвержденные надлежащими доказательствами.

Согласно пункту 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. При этом последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 ГК РФ). 

Как разъяснено в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. 

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым – юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение. 

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Как обоснованно указано судом первой инстанции, проставление печати ответчика на договоре аренды, содержащим условие о том, что передача помещения и его принятие арендатором осуществляются в момент подписания договора, свидетельствует о последующем одобрении и подтверждении уполномоченным органом факта передачи арендатору в фактическое пользование объекта аренды.

Доказательств, свидетельствующих о том, что печать выбывала из владения ответчика, подателем апелляционной жалобы в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено. При этом судебной экспертизой опровергнут довод ответчика о том, что пользование было только в период ноябрь-декабрь 2018 года, поскольку печатный текст с формулировкой, подтверждающей факт передачи помещения с 01.11.2018, отсутствием долга за период с 01.12.2017 по 31.10.2018 и просьбой перечислять плату с 01.11.2018, нанесен после подписи и печати.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве допустимого доказательства представленный ответчиком акт возврата спорного помещения от 26.02.2018, подписанный между ООО «Башенка» и ООО «Старгород», ввиду отсутствия подлинного акта. Кроме того, после обозрения указанного акта ФИО5 отрицал наличие своей подписи на нем.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку ответчик не представил доказательств погашения задолженности по уплате арендных платежей за период с декабря 2017 года по октябрь 2018 года и частично за декабрь 2018 года в сумме 715 500 руб., суд первой инстанции обоснованно взыскал указанную задолженность с ответчика в пользу истца.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом в суд первой инстанции заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 65 859 руб. 70 коп., начисленной за период с 28.02.2018 по 31.10.2019.

В силу п. 6.3. договора, в случае просрочки уплаты арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,02% от суммы долга за каждый день просрочки.

Произведенный истцом расчет подлежащей взысканию с ответчика неустойки, с учетом условий договора и правил статьи 193 ГК РФ, судом первой инстанции признан неверным. Принимая во внимание, что последние дни срока платежей, приходятся на выходные дни, а потому днем окончания срока считаются следующие за ними рабочие дни, а предшествующие им выходные дни не могут включаться в периоды просрочки, судом  первой инстанции произведен перерасчет суммы пени, на основании которого неустойка составила 61 923 руб. 54 коп.

Перерасчет подлежащей взысканию с ответчика неустойки, произведенный судом первой инстанции, исходя из имеющейся суммы долга с применением согласованной                          в п. 6.3. договора ставки, является правомерным и арифметически правильным.  

Ответчиком о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ не заявлено, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств также не представлено.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в сумме 61 923 руб. 54 коп.

Кроме того, оценив представленные в дело доказательства, в том числе соглашение от 11.03.2020 № 5, суд первой инстанции правомерно, в соответствии с требованиями статей 101, 110 АПК РФ и разъяснениями, содержащимися в  постановлении  Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», взыскал с ответчика в пользу истца расходы на уплату госпошлины в сумме 18 532 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 29 848 руб. 87 коп. и  расходы на проведение экспертизы в сумме 22 502 руб. 07 коп.

Принимая во внимание фактический объем услуг, оказанных представителем истцу по настоящему делу, категорию и сложность настоящего спора, время, которое мог затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции  о том, что  судебные расходы на оплату услуг представителя в вышеуказанном размере являются разумными.

Ответчиком возражений против взыскания с него указанных судебных расходов не заявлено,  доказательств  их чрезмерности не представлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодатель на момент заключения договора не являлся титульным собственником объекта аренды, поскольку договор купли-продажи спорного помещения был заключен 24.11.2017, а запись о его регистрации внесена в  ЕГРН 06.12.2017, то есть после заключения между сторонами договора аренды от 01.12.2017, несостоятелен в силу следующего.

Согласно абзацу 4 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Кодекса договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Кодекса и не может быть признан недействительным по названному основанию.

При таких условиях истец как законный владелец переданного ему 24.11.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества и до момента регистрации права собственности на данное имущество в ЕГРП рассматривается в качестве добросовестного арендодателя.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены  принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 31.12.2020 по делу № А68-14019/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

                  Н.В. Заикина  

                  М.М. Дайнеко

       Л.А. Капустина